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Hipoteca multidivisa

Visita el nuevo foro sobre la hipoteca multidivisa.

Importante: La parte realmente interesante de esta noticia está en los comentarios de los usuarios, tómatelo con calma, ya que son más de 1000 y en ellos hay intervenciones muy buenas.

Es un tipo de hipoteca bastante especial y complejo ya que se realiza en moneda extranjera lo que nos permite aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los países respectivos, así como de la debilidad del tipo de cambio de la divisa en cuestión.

Por contra también, tiene el alto riesgo de que se produzcan cambios de tendencia que revaloricen la moneda y conviertan nuestra deuda, al cambio, mucho más cuantiosa. Normalmente el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos.Por ejemplo: Yen japonés, Franco suizo, dólar USA, dólar australiano, dólar neocelandés, libra esterlina, incluso una parte en euros. De esta forma se reparten los riegos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable, de todas maneras, se puede suscribir un seguro sobre el riesgo del tipo de cambio, aunque el coste de este seguro viene a reducir sustancialmente las ventajas asociadas a los diferenciales en los tipos de interés.

Esta hipoteca requiere de un asesoriamento más profundo ya que son muchas las variables que entran en juego.
Sin duda una apuesta arriesgada a la par que interesante.

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Escrito por Carlos Lopez el 7 de febrero de 2006 con comentarios no permitidos.

1.958 comentarios

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# 151, Carlos
30 de enero de 2007, a las 16:29

aki podeis mirar los tipos de interes y como va variando el yen y el franco suizo os la recomiendo akellos k tengas multidivisa k la tengais de pagina de inicio porque es muy clara y va muy bien,
http://spanish.fxstreet.com/

# 152, José Carlos
31 de enero de 2007, a las 0:01

Hola a todos-as!
Después de haberme leído los casi 157 comentarios que habéis dejado, dejadme que os comente lo siguiente:
Yo, pese a lo que dicen algunos en algún post, voy a contratar una hipoteca multidivisa. Tengo aprobado mi préstamo multidivisa en BanKinter con las siguientes condiciones (crédito a 30 años):
líbor a un mes +0.8
euríbor +0.5
apertura 0.25%
cancelación parcial 0/total 0.5
cambio de divisa 0.2% del capital pendiente
cambio mensual de la cuota en euros a la divisa en cuestión: 0.2% de la cuota con un mínimo de 6 euros.
Os diré que me ha surgido la duda sobre si me aplican un tipo de cambio favorable o no, lo preguntaré. Lo que sí puedo comentar es que la simulación que me hicieron para el cálculo de la cuota mensual, me daba exactamente lo mismo que si la hubiese calculado yo en cualquier simulador hipotecario. Con esto deduzco que no deben aplicarme alguna otra comisión de las ya descritas.
Yo he estado inmerso, creo que demasiadas horas, en la red buscando las webs que más información me pudieran suministrar sobre históricos de tipos y divisas. Las mejores que he encontrado son:
Para hacer un seguimiento del libor tenéis este link http://www.bba.org.uk/, donde se puede consultar el libor de las monedas con las que queremos trabajar desde el año 1986.
Para hacer un seguimiento de divisas y gráficos comparativos os aconsejo http://www.spanish.fxstreet.com.
Ahora es el momento de las comparativas y la decisión de qué divisa va a ser la más conveniente.
Aunque mucha gente dice que es una locura el hacerse con una hipoteca de este tipo, y en parte llevan algo de razón, hay otros factores que desde luego la hacen muy atractiva.
Lo primordial, los tipos de interés tanto suizos como japoneses han estado siempre más bajos que el euribor, en algunos casos hasta casi un 4% (yen).
Los tipos de interés de referencia del Euribor no aparecen hasta 1999 (por lo que he podido ver en la página que antes os he comentado), lógico, ya que el Euro es una moneda de reciente creación y aunque cotizó antes de ponerse a funcionar en los países que lo adoptamos tenemos que tener en cuenta lo siguiente:
Los mínimos históricos del euro frente al yen o al franco suizo ocurren prácticamente en el mismo período de tiempo, esto es, los primeros meses desde su puesta en circulación (año 2000-1), donde cotizaba a 92 yenes y 1.47 chf (aprox). A partir de esta fecha y con muy pocos altibajos el euro se ha ido haciendo cada vez más y más fuerte hasta los valores de hoy (157yen/1,62chf).
Yo firmemente creo (más me vale) que esto va a seguir así durante el 2007. Japón está acelerando en buena medida su economía al tener una moneda débil fomentando así la exportación, además el consumo interno es muy bajo, con lo que los tipos deberían mantenerse. En cuanto a los suizos, van siempre de la mano con las monedas fuertes, por lo que habrá que esperar alguna subida de tipos (pequeña) y un pequeño fortalecimiento de su divisa.
Con todo esto ¿qué es lo que voy a hacer yo?. Si firmo inmediatamente lo haré en yenes (ahorro casi 200€/mes frente al chf y casi 400 con respecto a la hipoteca en euros).
Si me equivocase con la predicción haría un cambio de divisa a chf en torno a 140 yenes (100€ menos de cuota mensual que con francos)aunque viendo siempre el cambio directo con el franco y los tipos de interés futuros, por si debo hacerlo antes con el fin de que la deuda en euros se abulte lo menos posible. Y así permanecería hasta que el yen se revalorizase en torno al 95-100 (cercano a su máximo histórico) para volver a comprarlos, con la esperanza de que en otros 4-5 años alcanzase valores próximos a los actuales y quitarme un buen tocho de hipoteca a base de amortizaciones y pasándome (si fuese beneficioso) incluso al euro.
La economía, salvo catástrofe mundial, es oscilante y en el tiempo debe repetirse o acercarse a valores anteriores.
Por todo lo anterior, yo os animo a buscar unas buenas condiciones de partida y contratar este producto. Es cierto que probablemente en un espacio corto de tiempo tanto yenes como chf se fortalezcan frente al euro, haciéndonos a todos más deudores respecto a nuestra cantidad inicial de euros. Pero como ya he dicho, esto oscila (os remito a la curva de valores histórica yen/chf donde cada aproximadamente cada 4 años hay un máximo y un mínimo, es decir, cada 8 años vuelve a ocurrir un máximo y al final nuestra deuda en euros disminuirá porque no hemos dejado de pagar. Quizá no se saque tanto partido a corto plazo, pero con un poco de paciencia y sin ponerse excesivamente nerviosos veremos que nos sale bastante más productiva que una hipoteca normal.
Por último, lo que ya ha comentado bastante gente. Intentad comprar yenes o chf cuando haya una tendencia al alza (se estén fortaleciendo). De esta forma podréis aguantar un cambio desfavorable durante algún tiempo conservando la ventaja del interés.
Esto es todo. Espero que os saque de alguna duda.
Un saludo.

# 153, veronica fernandez
31 de enero de 2007, a las 13:15

Buenas tardes, he oido hablar de la hipoteca multidivisa y estoy interesada en ella, lo único que no se que bancos son los que ofrecen este tipo de hipoteca, sólo me han hablado de bankinter, pero me gustaria saber cual son los demás, ¿podríais darme esa información?
Muchas gracias.

# 154, aloza
1 de febrero de 2007, a las 9:05

Buenas tardes.
Gracias a todos por los comentarios y aportaciones. Creo que más de uno estamos aprendiendo un montón.
José carlos, un par de preguntas:
Me parece muy acertado el análisis que haces. Sin embargo, ¿has calculado cuánto se incrementaría tu principal pendiente si el YEN se pusiese a 140? Eso podría ocurrir en un plazo relativamente corto de tiempo (por lo que he leido), y por tanto no te habría dado tiempo a amortizar mucho. ¿no sería mejor hacerla en CHF y esperar a que el YEN baje?
Y por último, ¿en qué oficina de BANKINTER te ofrecen esas condiciones?

Un saludo a todos

# 155, pepe
1 de febrero de 2007, a las 14:08

hola, no entiendo mucho de este tema, mi duda es que si tienes tu hipoteca en yenes, y de repente esta se revaloriza, tu deuda aumenta, digo yo, entonces esta la opción de cambiarla a francos,pero cuando la cambias tu deuda seria mayor ¿no?, es que me ha comentado un conocido que tiene este tipo de hipoteca que la deuda solo es mayor si decidiera pasarla a euros, ante lo cual no le encuentro nada logico, o le han timado,o cual es la trampa, alguien me lo puede explicar gracias.

# 156, Juanpe
1 de febrero de 2007, a las 16:51

Hola, mirad la noticia que he leido hoy en “invertia”.

“Prevé que el euro caiga este año a 1,27 dólares
20:06 DEUTSCHE BANK Gráficos | Noticias | Foros
El responsable del departamento de análisis del mercado de divisas para el Grupo Deutsche Bank, Bilal Hafeez, ha explicado que espera una depreciación del euro frente al dólar hasta niveles de 1,25 a 1,20 en los próximos meses, debido a la sobrevaloración del euro respecto a la mayoría de divisas. En una conferencia con la Asociación Española de Financieros y Tesoreros de Empresa (ASSET) celebrada hoy en Barcelona, el responsable de divisas del Deutsche Bank también ha vaticinado una caída en el cambio euro-yen, hasta 150-140 durante el presente ejercicio, ha informado en un comunicado dicha asociación.”

¿ Alguien me podría valorar la opción de firmar la HMD y hacerlo en Euros hasta que se posicionen Yen y Franco?.

Gracias y saludos.

# 157, JR
2 de febrero de 2007, a las 5:17

¿Alguien sabe dónde puedo consultar los valores del Líbor-Yen y del Líbor-Franco Suizo? Gracias.

# 158, José Carlos
5 de febrero de 2007, a las 5:25

Hola a todos-as!
En cuanto a la consulta de “aloza”, tengo que contar unas cosillas:
Yo entiendo que una persona se acoge a este tipo de hipoteca lo hace con el fin de ahorrarse dinero frente a una hipoteca normal. Me explico:

1º El cálculo de tu hipoteca va a ser a un tiempo fijo, por ejemplo 30 años. El último día de esos 30 años habrás terminado con el suplicio de pagar. Si tus cuotas mensuales en todo ese período de tiempo, con una multidivisa, son menores que las cuotas de una hipoteca referenciada al euribor y en euros, siempre habrás pagado menos dinero. ¿Qué quiero decir con esto que parece de Perogrullo?. Pues que lo que hay que hacer es estudiar hasta qué momento el tipo de cambio e interés te es más o menos favorable para pagar menos en relación con tu hipoteca en euros.

2º Está claro que es conveniente intentar mantener tu deuda en euros lo más baja posible ante cualquier cambio de divisa. Ahí cada uno se coge el margen que crea necesario, quiero decir, seguir pagando menos al mes que haciéndolo en euros aunque la cuota se vaya incrementando, o realizar un cambio a otra divisa más favorable.

3º La circunstancia del punto anterior sólo hay que tenerla en cuenta, a mi entender, por dos cuestiones fundamentales:
– Amortizaciones parciales.
– En caso de hundimiento estrepitoso de el euro.
La amortización parcial sólo debe hacerse (salvo necesidad imperiosa como llegar al máximo para desgravar a hacienda) cuando tus euros valgan aproximadamente o más que la divisa que compraste en el precio fijado el día de la firma. De esta forma tu dinero vale más, y por la cantidad que aportes comprarás (saldarás) más deuda. Si por el contrario tu divisa está más fuerte que al principio tus euros comprarán menos divisas.
Por otro lado, si el euro se hunde, apaga y vámonos. Si piensas que esto puede ocurrir, te recomiendo hacer la hipoteca en euros.

Es muy importante tener claro lo que puse en mi anterior post. Que la economía es oscilante durante determinados períodos de tiempo, con lo que esta hipoteca te permite elegir la opción más favorable para pagar menos que con una hipoteca en euros. Ya dije que los tipos tanto en Japón como Suiza en los últimos años (más de 10), y hasta hoy, siempre han sido más bajos que el euribor, con lo que siempre pagarás en los 30 años de hipoteca menos dinero.

Mi ahorro a día de hoy para una hipoteca de 230000€ es el siguiente:
En euros con interés total de 4.4% (euribor 4,06) cuota de 1151.75€
En yenes hipoteca total 35880000, cuota mensual 1.26% (LIBOR 0.46+08) DE 119740 yenes. En euros 767, + 6€ por cambio total 773€
En chf 370300, cuota al 2.86€ (LIBOR 2.06+0.8) total 1532.14chf. En euros 952+6= 958€
Resumiendo, a día de hoy me ahorro en yenes 378.75 €/mes y en chf: 193.75€/mes.
Cada cambio de moneda me cobran el 0.2% del capital pendiente, o sea, a día de hoy unos 460€. Al segundo mes de pago, ya me es rentable el cambiarme a otra moneda (en yen, en chf sería a partir del 3º)
Para que yo pagase la misma cuota en yenes que en euros, el yen tendría que valer aproximadamente 104 (cuota mensual en yenes 119740 dividido por cuota hipoteca en euros 1151.75, esto es 1€=104 yenes).
Hasta ese momento siempre pago menos cuota.
Si bien hay que decir, que la deuda total en euros sería para asustarse. Pon que hasta ese momento hayas pagado 5880000 yenes que son casi 4 años de cuota (119740 x 48 meses), en euros te queda una hipoteca de casi 289000. Después de 4 años debes casi 60000€ más que al principio.
Pero JODEEEEER, esto es poniéndose siempre en el lado peor. Como he dicho, puedes cambiarte a otra divisa donde amortigües la deuda en euros y aprovechar las variaciones de divisa a tu favor.
El yen ya volverá a repetir los valores actuales y en vez de tener 60000€ más de hipoteca, si sabes comprar en el momento justo, los tendrás de menos (como siempre he dicho, sólo si vuelves al euro).
Por último sabed que estas pérdidas o ganancias (si te cambias al euro) tienen su repercusión en la hacienda pública, haciéndote pagar una pasta si es a tu favor, y devolviéndote algo menos si es en tu contra.
Mi Oficina de Bankinter es la del Pto. de Sta. María.

# 159, Buscador
5 de febrero de 2007, a las 7:49

Hola a todos, bueno creo que estamos todos en el mismo barco, yo firmo casi con toda seguridad en divisas y proximamente.

Y estoy en un gran dilema YEN o FRANCO he oído y leído de todo, pero la noticia del G7 es la que me ha tocado la moral.

Por un lado pensaba en Franco por lo de que se prevé que a corto plazo se empiece a apremiar el YEN y si firmo hasta los tres meses no podré cambiar la moneda, además no se si la posible depreciación del YEN en caso en caso de que continue bajando me compensara el importe de comisión por cambio de moneda a tres meses vista.

Otra opción que me han comentado es la de comprar unos pocos mas de YENES ahora que están bien para comprar, y así además de continuar con LIBOR Japonés, aguantar a ver que pasa con YEN ya que puedo ir pagando cuotas de ese remanente en Yenes.

Me podéis dar vuestra opinión, me seria de gran ayuda, me quedan poco tiempo para decidirme. Que opinas Jose Carlos? Por cierto Jose Carlos me podrias pasar condiciones, o darme una direccion para ponerme en contacto contigo.

# 160, Willy
5 de febrero de 2007, a las 8:42

Cuenta en divisa o cuento chino!!!.
Mi consejo es que si hay un director de un banco que os proponga abrir una cuenta en divisa para “favorecerte del cambio actual del YEN”. Cambies automaticamente de banco porque este tipo esta pensando en como rascarte el bolsillo sin que te des cuenta.
La cuentas bancarias en divisa son eso EXACTAMENTE una cuenta en divisa, no en moneda extranjera.
Las monedas extranjeras no son divisas son MONEDAS EXTRANJERAS.
Despues de estas dos premisas seguimos con la explicación:
Si abres una cuenta en divisa sólo puedes hacer operaciones (Traspasos) en divisa, no en moneda extranjera.
Esto quiere decir, que si por ejemplo, tenemos una cuenta en divisa YEN y desde japon nos hacen una transaferenca de 100.000 yenes a esta cuenta, efectivamente tenderemos 100.000 yenes de mas en nuestra cuenta.
Si se ordena una transaferenca de 10.000 yenes desde nuestra cuenta a otra en japon, que evidentemente esta en yenes, nosotros tendermos 10.000 yenes menos y en la cuenta en japon habra 10.000 yenes mas.
Hasta aqui todos estamos conforme. Pero !!!!!
Vamos con un caso practico, el 5/2/2007 el Yen cierra a 155,85 según el BCE.
Nuestro banco tendra un cambio comprador de unos 157,3075 y un cambio vendedor de unos 154,1925.
Ejemplo 1:
Si tu vas al banco con 150.000 yenes que tienes en el bolsillo, y le dices al cajero que te los meta en tu cuenta en divisa (NO EN MONEDA EXTRANJERA) no tendras 150.000 yenes mas sino 147.030 Yenes mas
¿Que como es eso?, pues asi de simple:
1) te conviertes tus 150.000 yenes en 953,55 Euros (cambio comprador)
2) convienten tus 953,55 Euros en 147.030 Yenes (cambio vendedor)

Ejemplo 2:
Tenemos una cuota mensual de 150.000 yenes y le decimos al director que para el proximo recibo utilice los yenes de nuestra cuenta en divisa, cuando nos cargen el recibo de la letra, no tendremos 150.000 yenes menos en nuestra cuenta en divisa, sino 153.030 yenes menos!!!!
¿Que como es eso?, pues asi de simple.
Como los recibos NO los cargan en la cuenta en divisa, sino en otra que opera en euros lo que hacen es lo siguiente:
Para pagar los 150.000 yenes necesitas 972,81 euros (cambio vendedor)
1) hacen una transferencia de la cuenta en divisa a otra en euros y por tanto, HAY QUE CONVERTIR LOS YENES A EUROS PORQUE ES UNA DIVISA DISTINTA, para lo cual utilizan el cambio vendedor 1 € = 157,3075 yenes, es decir, sacan de la cuenta en divisa el equivalente a 972,81 euros, que son 153.030 yenes.

Ojito con estos directores de banca !!!!!

# 161, Willy
5 de febrero de 2007, a las 8:50

El libor en tiempo real esta en:
https://empresas.bankinter.com/www/es-es/cgi/empresas+exterior+dataforex?page=31

# 162, ricard
5 de febrero de 2007, a las 9:25

Yo estoy buscando la mejor hipoteca multidivisas y no se que hacer. He leido todos los posts y al final ya no se que es mejor. Que entidades son las mejores??? A ver si alguien me puede ayudar. Yo vivo cerca de Barcelona y si alguien tiene algun contacto lo agradeceria. El otro dia hable con un agente de empresas de hipotecas y claro me dijo 2% abertura y LIBOR mas 1%, creo que eso es mucho!!!

Bueno, espero vuestras respuestas!!!

# 163, Anabel
5 de febrero de 2007, a las 9:56

Hola a todos, estoy negociando mi hipoteca multidivisa y no se si hacerlo en yenes o francos suizos. Después de leer mucho sobre este producto e informarme en varios bancos, Bankinter es el que mejor condiciones ofrece.
Solo me queda una duda, si hacerlo en yenes o francos. Por lo que he leido el yen puede subir y, la verdad, os agradecería me echarais una mano. Mi email es anabelmruiz@hotmail.com.
Gracias.

# 164, Gilberto
5 de febrero de 2007, a las 12:02

Anabel, la decisión debe ser tomada por ti. Me preocupa el hecho de que hagas consultas de este tipo porque indica que no tienes muy claro cómo va a ser, supuestamente, la evolución de las diferentes divisas. De todos modos, te advierto que el “experto” se puede equivocar. Por tanto, si estás por arriesgarte deberás ser consciente de que puede que la cosa se ponga muy fea, dado que jugarás con dos variables: modificación de los tipos de interés y del cambio.

Este tipo de hipoteca requiere de un público muy selectivo con amplios conocimientos financieros y con renta media o media-alta. Si cumples este último requisito, ahora sólo tienes que estudiar la evolución de las dos divisas en cuestión y, por lo que hayas leído, tomar una postura personal y firme, sin llorar si sucede el peor de los panoramas (que realmente suba el yen o que el franco suizo no se quede tan estable). Además, tendrás que estar más atenta al estado de tu nueva divisa. Sinceramente, le veo menos quebradero de cabeza, aunque pague más, a la hipoteca en euros. Como si en Europa no hubiera suficiente, piensa lo que podría pasar en países como Japón o Suiza.

http://app2.expansion.com/cuadrostudinero/calculadoras/Divisas

De todos modos, el mundo es de los que se arriesgan… (aunque, particularmente, prefiero arriesgar, lo que no me importa perder).

# 165, gema
5 de febrero de 2007, a las 19:31

En breve voy a contratar mi hipoteca multidivisa. Estoy comparando diferentes bancos-cajas me podéis indicar que bancos las ofrecen ademas del Bankinter pues ya tengo sus condiciones pero quiero comparar con otros. sixsept@hotmail.com
Gracais

# 166, Gilberto
6 de febrero de 2007, a las 6:10

Artículo recomendado para los interesados en las hipotecas multidivisas:
http://www.elconfidencial.com/noticias/noticia.asp?id=21046&edicion=29/01/2007

# 167, JULIO
6 de febrero de 2007, a las 6:25

alquien sabe q diferencial sobre el tipo de cambio oficial publicado por el bce aplica barclays? me explico, a parte de la comision, el tipo de cambio publicado por el banco en cuanto difiere con el publicado por el bce

# 168, juanlu
7 de febrero de 2007, a las 2:43

Hola, un apunte sobre las condiciones que suele ofrece Bankinter, a la hora de aplicar el cambio entre € y divisa (yen, franco suizo). Aplican 2 tipos de cambio. El de disposición, que lo aplican para convertir de € a divisa (para establecer el capital inicial de la hipoteca en la divisa) y el de amortización, que lo aplican para convertir de la divisa al € (para establecer la cuota a pagar cada mes en €, partiendo de la cuota fijada en divisa). Estos dos tipos de cambio son distintos, siendo normalmente el de disposición un 0,2€ superior al de amortización. Estos tipos de cambio no son los del Banco de Espa;a, sino los publicados por el propio banco, que suelen ser muy parecidos, pero a los que aplican una 1% de recargo. Importante que teng’ais esto del 1% en cuenta y lo de los tipos de cambio para que no haya peque;as sorpresas con la cuota mensual.

Yo recomiendo Bankinter, que son los que mejores condiciones están ofreciendo

Recomiendo también entrar ahora en francos suizos y si conseguis buenas condiciones de cambio de divisa (yo he conseguido 0,15%) os podéis cambiar al yen cuando se aprecio un poco frente al €. Ahora está en mínimos históricos y no prevee que se devalúe más. Las previsiones son que a finales de años está apreciados en un cambio cercano a 1€=145yen (estas previsiones son de Bankinter, que recomiendo entrar en francos)

Saludos.

# 169, ricard
7 de febrero de 2007, a las 5:58

Hoy he ido a Caixa Catalunya y al Banco de Valencia. Aqui segun la hipoteca que se haga puede variar el diferencial que te ofrezcan. Si es hipoteca para financiar compra de primera vivienda es mejor el precio que si es para cambiar de entidad y ampliarla.

En los dos sitios no te dan las comisiones ni el trato al momento, es mas en alguno ni saben como va esto de la HMD.

Me gustaria que alguien me dijera que precios son aceptables y en que entidad y sucursal lo ofrecen, si es de cerca de Barcelona mucho mejor.

Con lo de entrar en el YEN o en FRANCOS SUIZOS mi pregunta es: Al ser mas caro el tipo de interes en los FS no es mejor entrar en YEN y cuando empiece a subir hacer el cambio? Lo digo por que se puede ir amortizando capital a mas bajo precio hasta que suba, no?

Bueno espero vuestros consejos!!!

Gracias

# 170, ricard
7 de febrero de 2007, a las 6:01

Os dejo mi e-mail por si alguien prefiere contestarme en privado. ketal44@ya.com

# 171, pepe
7 de febrero de 2007, a las 16:20

Hola, hoy he oido que en marzo entra en vigor la nueva ley hipotecaria, se que se reducen algunos costes, ¿pero alguien podria decirme cuanto ahorro podria suponer cambiar mi hipoteca en febrero a cambiarla en marzo?, tengo practicamente apalabrada con otra entidad la multidivisa y no se si merece la pena. gracias

# 172, Joma
7 de febrero de 2007, a las 18:04

Hola hipotecados:
He leido muchos de los comentarios de HMD y uno acaba cogiendo lo que más te puede valer, pero al carecer de los conocimientos nescesarios, siempre queda alguna duda, aunque valoro muchas de las aportaciones que se hacen. En cueanto pueda aportar algo lo haré.
Estoy en trámite de una hipoteca para vivienda y aún falta por decidir si será normal o subnormal (divisas), espero que la entidad con la que estoy en trato (La Caixa de Cataluña) me aclare las comisiones y algunos conceptos.
Por cierto alguno de vosotros sabeis si a partir de la contratación del LIBOR+X ese libor seguirá vinculado al prétamo, tanto si baja como si sube, de la misma manera que opera el EURIBOR o solamente sirve de referencia al contratar la hipoteca y las cuotas mensuales y/o trimestrales varían en función de la subida o bajada del valor de la moneda en que operes?
Estaré atento y comentaré mi experiencia en los próximos días.
Gracias

# 173, Gon
8 de febrero de 2007, a las 3:52

Hola, primero este foro es muy bueno para todos los que estamos pensando en la creación de hipoteca en multidivisa o en el cambio de hipoteca (como es mi caso). Yo lo que me voy a hacer es una hoja de cálculo para poder simular realmente lo que gano y lo que pierdo con cada cambio. Al final cuando nos ponemos a hablar de que si es mejor o es peor, es todo subjetivo a no ser que realmente veas lo que te supone cada posible cambio con los números encima de la mesa.

¿Que impacto real tiene que tengas una comisión de cambio de divisa del 0,2% vs 0,15%? ¿Que impacto real tiene en tu hipoteca si se revaloriza la moneda que eligas, francos o yenes un 5%? ¿Y un 10%? Y si lo hace en un año, cuanto habré ganado en ese tiempo por la diferencia de tipo de interés, como para compensar el posible aumento del valor y por lo tanto del endeudamiento? ¿Y si lo hace dentro de 6 meses en lugar de un año….? Creo que estas son realmente las preguntas que tenemos que hacernos para estar seguro de no meter la pata, y ver que sensibilidad real tiene “el sistema”. Tengamos en cuenta que un aumento del 10% por ejemplo del yen no es tan irreal en 6 meses.

Os expongo lo que yo estoy calculando: Yo por ejemplo la primera estimación que me he hecho es que actualmente reduzco aprox. un 0,25% del capital principal de mi hipoteca cada mes con mi actual hipoteca en euros (lo tengo al 4,17%). Si lo paso a yenes, reduzco un 0,47% mi deuda cada mes (suponiendo que convierto lo que pagaría en intereses en amortizaciones de capital principal y por lo tanto mantengo la misma cuota que ahora). Si lo hago en francos, es un 0,34% cada mes. Esto supone una mejora anual con francos de 1% vs euros y de 2,6% con yenes, es decir tendré un capital pendiente de pagar al cabo de un año de mi cambio de divisa un 1% o un 2,6% menor que si hubiese seguido en euros (aunque en mi caso tengo que meterle lo que me supone el cambio por gastos notariales, impuestos, etc… que aún no he metido en mi “modelo”).

Ante esta situación, si el yen se aprecia por ejemplo un 2,6% durante este tiempo, o el franco un 1% (cosas ambas mas que probables en este momento), habré perdido todo lo que he ganado con el cambio, y por lo tanto seguiré en el mismo punto. Esto lo que me demuestra es que al menos a corto plazo es mucho mas importante y sensible la subida o bajada de cambio entre divisas que el tipo de interés.

De todas formas, como sigo dandole al coco y al modelo, cuando tenga mas conclusiones, os las haré llegar.

Un saludo

# 174, MARIA
8 de febrero de 2007, a las 16:06

Me gustaria recibir informacion de personas que hayan contratado la hipoteca multidivisas, y que me comenten como les ha ido.

Gracias

# 175, Marta
9 de febrero de 2007, a las 9:06

Hola a todos,
quiero daros las gracias en 1er lugar por lo mucho que aprendo gracias al foro y a vuestras aportaciones. Voy a cambiar mi actual hipoteca en € a multidivisa (francos de momento, a yen cuando suba y se estabilice), por cierto comentaros que en este “movimiento” hay que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es un 1% de la “responsabilidad total hipotecaria” (el valor de la hipoteca más no se qué coeficiente…), y a lo que iba: NECESITO URGENTEMENTE que ALGÚN ALMA CARITATIVA con MENTE AGIL Y PENSANTE me envíe una excel caserita para hacer las simulaciones. Lo he intentado ya pero soy negada. Mi mail: madrid21@wanadoo.es
Mil gracias – invito a caña y pincho de tortilla al/la generos@ ;)

# 176, Agustí
10 de febrero de 2007, a las 17:14

Hola a todos
Es la primera vez que entro en este foro y realmente es muy interesante. Yo tengo la hipoteca multidivisa en CHF desde hace casi dos años y me va muy bien ya que desde que hice el cambio he amortizado mucho más que la “normal” además de que me “sacudí” 10 años deenciame.
Actualmente estoy pagando por diez años menos menos cuota que si me hubiera quedadado con la “normal”.
Si alguien quiere que le ayude en algo (algún forero de por aquí ya lo sabe) puede conatr conmigo para lo que haga falta.
Un saludo
Mi email: mefagus@hotmail.com

# 177, jordi
11 de febrero de 2007, a las 4:39

hola, saludo a todos los foreros, estoy como la mayoria del foro pensando en hacer mi hipoteca en multidivisa, la duda es la siguiente, por que nadie piensa hacerla en corona danesa? los bancos no permiten hacerla? o el motivo es que la moneda es muy inestable y es muy arriegado? lo digo por que haciendo la simulacion en brokerhipotecario esta moneda es aun mas ventajosa que el yen y me estraña que nadie haya pensado en hacerla, venga a ver si entre todos conseguimos una hipoteca mas llevadera(cosa cada vez mas dificil).

# 178, Agustí
11 de febrero de 2007, a las 9:53

Hola Jordi
Mira aqui y verás el libor de la corona danesa (el mensual, por ejemplo cerró en enero al 3.854).
http://www.bba.org.uk/bba/jsp/polopoly.jsp?d=141&a=627

Como podrás es un unterés muy alto y en nada comparable al yen 0.425 ó al CHF que está sobre el 2.08

Un saludo
Agustí

# 179, yen
11 de febrero de 2007, a las 12:15

Quisiera dejar mi experiencia reciente con un multidivisa en Bankinter.
Las condiciones que me comentaron son las siguientes:
LIBOR+0.90
EURIBOR+0.60
COSIONES DE CANCELACION TOTAL Y PARCIAL: 0
COMISION DE CAMBIO:15.03€
COMISION DE APERTURA: 400€ FIJOS
COMISION DE CAMBIO: 0.2 POR CIENTO
MAXIMO 70 POR CIENTO VALOR DE TASACION
PLAZO: 20 AÑOS

Estuve en la sucursal de principe de vergara -por metro de colombia si no me equivoco- hace cosa de 2 meses y lo cierto es que el trato fue muy bueno.
Me pedian domiciliar nomina-con todas sus ventajas-, seguro de hogar y de vida. Lo que creo que hay q tener presente es que a la hora de darte las condiciones, sean claros, que las vinculaciones sean tb claras y que luego no te vengan con rollos de firmeme un fondo o un plan de pensiones…q lo q hoy son ventajas mañana puede ser un pozo sin fondo.
Esta hipoteca no puede ser un sustitutivo de una en euros porque el que paga 1000 euros y se pasa a un multidivisa porque asi respira, que no lo intente ya que imaginaros que en un año se le pone a 1200 y no puede ni pagar. No es un sustitutivo del euro. Es otra alternativa, ventajosa, atractiva, pero para personas con cierto nivel financiero, que sepan donde se meten y asumiendo riesgos.
De todas formas con una buena informacion y pidiendo que te hagan una simulacion te lo dejan muy claro.
No me compro la casa hasta dentro de 6 meses, pero lo tengo bastante claro.
El horario de Bankinter no es el mejor -no abre los sabados-, pero por lo menos estan abiertos de 8.30 a 4.30 de forma continua -ese dia me quede sin comer pero lo menos pude acercarme-
Si teneis cualquier duda comentadmelo, pero aconsejo que os acerqueis a esta oficina, no en todas dan lo mismo -a mi por lo menos me ha ido muy bien- que no hay nada mejor que te expliquen las cosas de primera mano…esperao haber sido de ayuda.

# 180, jordi
11 de febrero de 2007, a las 13:59

muchas gracias agustí,entonces el error estaba en la simulacion segun la cual el libor era mucho menos,sabeis si hay hipotecas multidivisa a mas de 30 años? es que segun estoy viendo en el foro no es muy normal que las den a mas de 30.

# 181, Agustí
12 de febrero de 2007, a las 3:16

Hola Jordi
No sé si las hacen a más de 30 años aunque no me extrañaría. De todas maneras lo mejor es preguntarlo en la oficina correspondiente puesto que me imagino que ya sabes que dependiendo de la que sea te ofreceran unas condiciones u otras.
Un saludo
Agustí

# 182, juanlu
12 de febrero de 2007, a las 3:57

Hola a todos.

Parece que nos vamos enterando mejor de cómo funcionan estas hipotecas, los riesgos que se asumen y demás. Y creo que todos o casi todos los que estamos a punto de constituir la hipoteca nos hacemos la misma pregunta ¿en YEN o en FRANCO SUIZO?. Yo al menos tengo una gran duda, ya que en la entidad donde voy a firmarla (Bankinter) me aconsejan no entrar en yenes porque se van a comenzar a apreciar en breves (eso opinan los analistas de Bankinter) … pero conforme van saliendo noticias y sobre todo después de la reunión del G7 este fin de semana pasado, no parece claro este análisis. Se habla incluso de que a Japón le interesa que el yen se deprecie aún más … y JP Morgan ha dicho que espera que en 2007 el cambio llegue a 1€=170 yenes. Esto hace pensar que aún es buen momento de entrar en yenes … ¿Qué opináis? los que vais a entrar en breve … ¿lo haréis en yenes o en francos suizos? Gracias

# 183, Agustí
12 de febrero de 2007, a las 4:23

Buena pregunta Juanlu
Yo creo que es cuestión de hacer números. Ver lo que amortizas con yenes y CHF, si tienes recursos para abrir cuenta en divisas, la diferencia de la cuota entre una y otra moneda… .
Es sin duda “la pregunta del millón” pero pensar también que el CHF también está muy devaluado y que sus tipos son bastantes más altos. Que esa es otra.
Un saludo

*Ah! condiciones del Popular Libor + 0.75%.

# 184, juanlu
12 de febrero de 2007, a las 4:32

Agustí,

cuando dices lo de tener recursos para abrir cuenta en divisas, ¿a qué te refieres, a una cuenta al margen de la hipoteca multidivisa? ¿Cuál sería el objetivo de esta cuenta … pagar desde ella las cuotas en la divisa que tengas la hipoteca para ahorrarte las comisiones de cambio que te aplica el banco cada mes para convertir la cuota en divisas a €, que es en lo que pagaríamos? No entiendo bien el trasfondo de una cuenta en divisas.

Gracias

# 185, Agustí
12 de febrero de 2007, a las 4:49

Hoal Juanlu
Imagina que ahora que está el yen muy devaluado (por un euro te dan más yenes) vas y compras yenes y los “guardas” en una cuenta en yenes. Si el yen se apreciara podrías pagar tus mensualidades de esa cuenta de esta manera el cambio no te afectaría en tus mensualidades.
Así tienes dos opciones:
1. Que te cobren de cuenta en euros mientras que a ti te interese
2. Que te cobren de la cuenta en yenes que tu previamente has comprado con lo cual el tipo de cambio ya lo has marcado tú con el precio al que lo compraste.

Te he ayudado?
Mi email: mefagus@hotmail.com

# 186, juanlu
12 de febrero de 2007, a las 5:05

Muchas gracias agustí. Si que me has ayudado. Voy a estudiarlo más detenidamente para saber si merece la pena invertir una cantidad en yenes y tener esa cuenta de respaldo …

Saludos

# 187, Agustí
12 de febrero de 2007, a las 5:18

No hay por qué agradecer nada.
Cualquier cosa no tines más que decírmelo.
Un saludo

# 188, Imanol
12 de febrero de 2007, a las 6:17

Hola a todos:
tengo una hipoteca con Bancaja en Multidivisa y estoy contento, la contrate hace 3 años en Yenes y he dormido tranquilo. Ahoro quiero hacer otra pero veo mucha inquietud en el Mercado y en el Foro, lógicamente, despues de presumir de que he ahorrado dinero, no me quiero pillar los dedos ahora.
Si alguien me puede aconsejar .
gracias

# 189, cax
12 de febrero de 2007, a las 12:15

Hola, estoy estudiando la contratación de una hipoteca multidivisa por importe de 240000 euros aprox, para una casa valorada en 450000 euros y que se escriturará en 420000 euros.
profesión: funcionario
ingresos unidad familiar: 60000 euros anuales

Las mejores condiciones obtenidas hasta el momento son:
plazo 30 años
apertura 0.6%
Libor mensual+0.75
Euribor+0.5
Cancelacion parcial 0%
cancelación total 1%
comisión de cambio de moneda 0%
comisión por de cambio de divisa 0%

Si alguien puede mejorar estas condiciones, que contacte conmigo, por favor, en cax@ono.com

Muchas gracias!

# 190, Imanol
12 de febrero de 2007, a las 15:19

ahhh.
se me ha olvidado el mail:
jjiigg@terra.es

gracias

# 191, ricard
12 de febrero de 2007, a las 20:35

Hola,

Yo he encontrado en el banco de valencia estas condiciones de momento:

apertura 0,5
libor trimestral + 0,6
euribor trimestral + 0,6 negociable al + 0,5
comision cambio divisas 0,2 por mil
cambio de divisa 0

Cax, estas son las condiciones en una cosa similar a la tuya!!!

Que opinasi?

# 192, Antonio
13 de febrero de 2007, a las 6:27

Hola a todos y gracias por todas las aportaciones,

Tengo actualmente una hipoteca de 464.000 euros a Euribor + 0.45.
Quiero contratar la hipoteca multidivisa. Como en yenes es arriesgado, parece una solucion comprar yenes.

A este tema han dedicado Agusti y Juanlu sus mensajes #192 y #193 y no ven ningun problema en el asunto, pero Willy en su mensaje #167 explica que eso es un cuento chino, debido a los tipos de cambio comprador y vendedor.

Puede alguien dar alguna opinion mas.
Muchas gracias.

# 193, Agustí
13 de febrero de 2007, a las 6:48

Hola Antonio
Está claro que para hacer la hipoteca multidivisa primero hay que informarse, luego hacer números y después tomar la decisión de cambiar o no pero en base a nuestro propio criterio.

Fíjate en el comentario de Miguel datado el 19 de Noviembre de 2006, a las 14:02. (si miras más arriba lo encontrarás):

“Yo tengo una hipoteca multidivisas con Bankinter desde hace 8 años (la hice a 20 años). Como alguien ha dicho por ahi el riesgo de este tipo de hipoteca es la fluctuación de moneda que puede ser buena o mala. Por ejemplo, cuando yo la hice no era buen momento relativo porque el yen estaba relativamente bajo (a 137 yen/euro) y llego a estar a 90 yen/euro. Durante ese tiempo obviamente yo debía bastante más y pague mas cuota aunque teniendo en cuenta que el interes que yo tenia era libor + 0,75 pues tampoco fue un desastre. Dando datos os cuento que el primer mes yo pague 82.000 pesetas y hubo meses que llegue a pagar casi ciento quince mil.

Ahora sin embargo con el cambio en 151 es al reves. Podriamos decir que debo un 10% menos. Ahora mi cuota es de unos 450 euros. Más 15 euros mensuales por cambio de moneda.

Aunque ahora no es el mejor momento para hacerla en yenes (está historicamente bajo) yo si la recomiendo y hay una cuestión que no he visto en los demás comentarios y para mi es importante: Al disponer de un interes más bajo (a mi el TAE medio se me situa en el 0,89%) la amortización de capital es mucho más rápida con lo que si deseas amortizar anticipadamente el resultado es que has pagado menos intereses.

Eso si, olvidaros de hacerlo en divisas “locas”. Aparte de que en muchas divisas ni te dejan. Yo quise aprovechar la inminente devaluación del peso argentino y me dijeron que no me dejaba pasarlo a divisa no convertible.”

Si quieres hacer números te explico como se hacen y así ya tienes “más conocimiento de causa”.

Un saludo

Agustí
mefagus@hotmail.com

# 194, juanlu
13 de febrero de 2007, a las 17:14

Hola,

cuidado! que yo no he dicho que no vea ningún problema en comprar yenes. En realidad lo que dije es que iba a estudiarlo más detenidamente … y una vez estudiado aunque no en profundidad no lo veo tan claro, porque para que sea una cuenta de respaldo real, tiene que tener una cantidad bastante importante de yenes, para cubrir posibles “largos periodos” en los que el yen se aprecie por encima del valor en el compras los yenes para establecer esa cuenta en divisa. Es decir, si compras al mismo tiempo de establecer la HMD, por ejemplo con cambio 1€=157yenes, debes tener en cuenta que si el yen se aprecia y se sitúa de forma permanente a 1€

# 195, juanlu
13 de febrero de 2007, a las 18:13

evidentemente el anterior mensaje ha llegado cortado … cosas del HTML … seguiría así:

… permanente a 1€ menos de 157 yenes comenzarían a subir tus cuotas, con lo que podrías plantearte pagarlas con los yenes que compras al cambio de 157 … pero necesitarías haber comprado muchos yenes … pero muchos, muchos, con lo que no veo donde está la ventaja y hasta qué punto hace de cobertura a malos tiempos con el yen.

Si alguien ha hecho un análisis más profundo de esto y nos puede dar algo de luz a esto, sería de agradecer. Yo no lo veo.

Saludos

# 196, Imanol
14 de febrero de 2007, a las 11:05

Felicidades a todos por los comentarios, son muy interesantes.
Nadie comenta lo del seguro de cambio. Sabeis como funciona y si interesa???.
Saludos.
jjiigg@terra.es

# 197, Antonio
14 de febrero de 2007, a las 12:34

Agustí y Juanlu, muchas gracias por vuestros comentarios.

Celia, al igual que Juanpe, necesitaría saber con quién hablaste en Banca Telefónica de Barclays, porque a mí me han dicho que ellos dan la hipoteca multidivisa sólo a los pertenecientes al SEPLA (El sindicato de Pilotos de Líneas Aéreas)

A ver si juanpe sabe algo. Le escribo a su email acuajuanpe@yahoo.es

Saludos

# 198, Marcos
14 de febrero de 2007, a las 18:27

Hola, alguien podria facilitarme una hoja excel donde hacer las simulaciones de las cuotas tanto en yenes como en francos suizos para el método frances???

Mi mail : MarcApres@hotmail.com

Gracias de antemano

# 199, dani
15 de febrero de 2007, a las 11:32

¿que es el método francés?

# 200, Gilberto
15 de febrero de 2007, a las 13:12

El método francés es un tipo de préstamo, según el cual al principio se pagan más intereses y menos amortización para ir cambiando las tornas según pasen los años, o sea, los últimos años se pagará menos intereses y más amortización. Este método hace que los bancos “pierdan” menos, si el hipotecado le da por amortizar todo el capital pendiente antes de cumplir todos los años. .-)

http://www.todoprestamos.com/hipotecas/amortizacion-prestamos.htm