Venta piso con hipoteca

sunthorg

New Member
Hola chicos,
La verdad que se aprende mucho leyendo los posts.
Tengo un piso que quiero vender. Lo compramos en el 2004 y nos queda por pagar 95000€ de hipoteca.
En este caso, el posible comprador se hará cargo de mi hipoteca? Se cancela? El hecho que tenga hipoteca puede hacer que el vendedor se eche atrás? O las condiciones le pueden favorecer?
Por otra parte, qué gastos puedo tener para vender el piso y cancelar la hipoteca?
A modo de reflexión, a partir de enero los precios de los pisos bajarán o se estancarán?

Muchas gracias por adelantado,

Sunthorg
 

pitiusa

Member
hola sunthorg, te relato mi experiencia:
el comprador si quiere se puede subrogar a tu hipo, o se cancela por parte de su banco el dia de la firma porque tu vendes libre de cargas, eso no es motivo para que se echara atras.

los gastos:

1- % de cancelacion total de tu hipo, lo tendras detallado en la escritura
2- plusvalia te puedes orientar en tu ayuntamiento
3- gastos notaria (parte vendedora) es lo normal, en mi caso vendi en 200.000e y pague 450,00e

creo recordar que no pague nada mas

espero haberte ayudado, saludos,
pitiusa.
 

Gonzalo

Super Moderator
Creo que también habrá que pagar la cancelación en el registro de la Propiedad.

Tampoco hay que olvidar que se deberá pagar a Hacienda,mediante declaración en el I.R.P.F, por la posible ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble,si dicha ganancia no se reinvierte en la compra de otro piso destinado a vivienda habitual, en un período de dos años desde la fecha de venta.

Respecto a los precios de los pisos,a partir de Enero se espera una bajada tras la supresión de la desgravación fiscal a las rentas medias-altas,bajada que se estima ha de ser de aproximadamente el 17 % para compensar esta eliminación.

saludos
 
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h3po4

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Tampoco hay que olvidar que se deberá pagar a Hacienda,mediante declaración en el I.R.P.F, por la posible ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble,si dicha ganancia no se reinvierte en la compra de otro piso destinado a vivienda habitual, en un período de dos años desde la fecha de venta.
¿dónde podría obener info específica para este tema? ¿se tiene en cuenta la actualización de precios de la vivienda por efecto de la inflación, las mejoras y alguna otra cuestión que hagan aumentar el precio incial de cara a reducir la ganancia patrimonial?

Respecto a los precios de los pisos,a partir de Enero se espera una bajada tras la supresión de la desgravación fiscal a las rentas medias-altas,bajada que se estima ha de ser de aproximadamente el 17 % para compensar esta eliminación.
supongo que el dato del 17% dependerá también del precio del piso, me imagino que a mayor importe menor porcentaje de posible reducción pero aún así me parece mucho. ¿tienes el estudio o noticia en el que se comente el tema?

Gracias, Gonzalo.
 

Gonzalo

Super Moderator
Hola H,me alegro de leerte de nuevo.

Respecto al tema del pago a Hacienda tras la enajenación del inmueble,lo puedes ver por ejemplo aquí: http://www.fiscal-impuestos.com/1-ganancias-y-perdidas-patrimoniales.html pero ya sabes que por internet hay muchísima info al respecto.

Ésto dice la AEAT al respecto: Agencia Tributaria - Castellano - (Otros servicios)

Lo de la reducción el 17%,parece exagerada,ya se verá.Lo cierto es que he intentado buscar el artículo donde leí esa previsión ahora mismo no lo encuentro;de todas formas son opiniones subjetivas que vierten los medios económicos,a través de sus colaboradores y nadie sabe lo que va a pasar en el futuro,como ha quedado demostrado con toda esta "vaina" de la crisis global.

Te paso un enlace a un artículo sobre este tema,por si te puede interesar.
Cuenta atrás para comprar casa en Cincodias.com

Un saludo
 

madroño

Well-Known Member
El que tenga hipoteca no tiene nada que ver para vender una vivienda, ya que la hipoteca, se puede subrogar el comprador si le interesa, pero si no le interesa que suele pasar en el 99% de los casos, cuando la vivienda se vende, tanto el banco que concede el prestamo al comprador, como tu propio banco proceden a cancelar tu hipoteca y el resto es lo que te quedas, eso lo hacen el dia de la firma y no te tienes que preocupar de nada.

  1. Si tu vivienda era habitual y vas a comprar otra en un plazo de dos años, no tienes que tributar nada a hacienda, solo pagar la cancelación registral de la hipoteca y si tu hipoteca tiene ó no comisión de cancelación, también tienes que pagar las plusvalías municipales.
  2. Si tu vivienda era habitual y no piensas comprarte otra en dos años, tendras que pagar lo dicho en el punto 1 y el incremento patrimonial correspondiente entre el 2004 y el 2010, restando los gastos de impuestos , notaría, registro y el valor actualizado del inmueble entre el 2004 y el 2010, creo que hacienda aplica el 19% a ese incremento patrimonial actualizado, si te desgravastes por vivienda habitual, tendras que devolver lo desgrabado con un recargo del 6% anual hasta la fecha, por cada uno de los años.
  3. Si tu vivienda no era habitual lo mismo que el punto 2º, pero quitando el tema desgravación por vivienda habitual.
  4. Clarísimamente a partir de Enero 2011 ,los pisos seguiran bajando, más sín desgravación para rentas de más de 15.000€, reduciendose hasta extinguirse a los 24.000€ y más con el enorme stock que seguira existiendo y un euribor en ascenso, la vivienda solo puede.....seguir bajando, si es mucho ó poco, no se, pero bajar, bajara rapida ó lentamente.
 
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madroño

Well-Known Member
¿dónde podría obener info específica para este tema? ¿se tiene en cuenta la actualización de precios de la vivienda por efecto de la inflación, las mejoras y alguna otra cuestión que hagan aumentar el precio incial de cara a reducir la ganancia patrimonial?
Pues si, cuando haces la declaración te aplican unas tablas de actualización del precio del inmueble desde que lo adquiristes hasta la fecha de venta, para calcular el incremento patrimonial ó plusvalía.

Por ejemplo tienes una tabla por aquí, pero esta hasta 2008.

Ganancias y perdidas patrimoniales.

Este es de la propia AEAT y la tabla esta actualizada al 2010.

Ganancias derivadas de la venta de inmuebles

Los gastos de minoración deducibles, son los impuestos que pagastes IVA ó ITP, IAJD de compraventa IAJD de hipoteca, obras de mejora, etc, etc.

OJO, los intereses NO cuentan como gastos de minoración de la plusvalía obtenida ó incremento patrimonial.

Si te desgravaste por vivienda habitual, se supone que debes devolver las cantidades deducidas más el recargo del 6% anual.

El tipo que se aplica en 2010 a ese incremento patrimonial es el 19%, creo, el año 2007,2008 y 2009 era el 18%.

Si lo vas a vender que tengas suerte.;)
 
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sunthorg

New Member
hola,
A ver doy más información:
el piso lo compró mi novia en el 2004 vivienda habitual hasta el 2006 cuando nos compramos otro piso entre los 2 que pasó a ser nuestra vivienda habitual.
El piso de ella, lo alquilamos y ahora el inquilino se va y hemos pensado venderlo.
El precio de compra fue de 180000€ y pensamos venderlo en unos 158000€. Perdemos dinero pero preferimos perder 10 a perder 20.
Otra opción es seguir alquilándolo pero lo descartamos pues no sabemos cuando volverán a subir los pisos hasta superar el valor de compra que tuvimos.
- En el caso de venderlo a ese precio (precio de venta inferior al de compra) no pagaríamos nada por incremento patrimonial?
- El excedente, nos queda por pagar 95000€ de hipoteca, lo reinvertiriamos en nuestra vivienda actual. Tendría ella que devolver lo que desgravó de vivienda habitual en el 2004 y 2005?
Gracias por adelantado,

Sunthorg
 

madroño

Well-Known Member
Como vas a pagar algo por incremento patrimonial si estais vendiendo el piso por un precio inferior al de compra + impuestos, en realidad en vuestro caso no hay incremento patrimonial, sino minusvalía patrimonial.

En realidad son 180.000€ + 10% 198.000€ y lo vendeis por 158.000€ , asi a bote pronto es una disminución del patrimonio ó minusvalía de - 40.000€, con lo cual en la declaración de la renta podreis, meterlo hasta el tope de perdidas que admite hacienda (ese tope no son 40.000€, es bastante menos), y os disminuirian el tipo de IRPF, no es que os vayais a ahorrar mucho, pero algo ahorrareis, ya que vendeís con 40.000€ de minusvalia patrimonial.

Otra cosa del 2004 al 2006, son 2 años, cuando el mínimo para considerarse vivienda habitual son 3 años, a no ser que estuviera todo 2004,2005 y todo 2006, si de la nueva vivienda que os fuisteis a vivir, no os desgravasteis desde el principio, sino que disteís una cantidad de entrada superior a lo desgravado en 2004,2005, no deberiais de tener que devolver nada, pero la realidad es que si estas residiendo durante solo dos años en vez de tres, no se considera vivienda habitual.

De todas formas, mejor por si acaso que no digais nada a hacienda,no creo que se pongan a revisar esa minucia.
 

h3po4

Active Member
Gracias por vuestras respuestas y links, Gonzalo y Madroño.

Respecto al incremento de precios (ahora decremento) que implicaba la desgravación IRPF por vivienda he hecho unos cálculos y de media anda por el 10-12%. Otro amiguete que le va el tema los ha hecho igualmente y le sale en torno al 12% igualmente. Por supuesto depende del caso personal (1 o 2 a pagar), del precio del inmueble y de algún que otro factor. Supongo que es opinable.

Me han quedado unas dudas sobre lo que comentas, Madroño:
- ¿para el cálculo de plusvalías/minusvalías se incluyen elementos como aire acondicionado, persianas eléctricas etc...?
- pensaba que las minusvalías te las podías compensar con plusvalías, aunque también es posible que ésto solo suceda en el mobiliario y no en el inmobiliario. Lo digo por lo que comentas de que por las minusvalías (con un límite) te devuelven en la próxima declaración.
- y la más importante: si has superado los 3 años en la vivienda habitual, ¿también tienes que devolver las subvenciones por vivienda habitual cuando la vendes? Esto me ha sorprendido sobremanera.

Otra más, esta la debería de saber yo, pero mi memoria es frágil :eek:, en caso de que el nuevo comprador se subrogue a mi hipoteca, ¿quién paga la comisión de subrogación? Es el nuevo propietario, ¿no?

Saludos y gracias.
 

Gonzalo

Super Moderator
Lo siento H,pero yo sólo te puedo contestar a la última cuestión :).

La comisión de subrogación de deudor,salvo pacto en contrario,la deberá de pagar el adquirente,que pasa a ser titular de la deuda original.

Un saludo
 

madroño

Well-Known Member
- ¿para el cálculo de plusvalías/minusvalías se incluyen elementos como aire acondicionado, persianas eléctricas etc...?
Se incluyen el importe de todas las obras de mejora y acondicionamiento de la vivienda habitual, no especifica el tipo de obra de mejora.
- pensaba que las minusvalías te las podías compensar con plusvalías, aunque también es posible que ésto solo suceda en el mobiliario y no en el inmobiliario. Lo digo por lo que comentas de que por las minusvalías (con un límite) te devuelven en la próxima declaración.
En el caso de la vivienda lo dije mal, en realidad te lo puedes compensar con las plusvalias ó incrementos del patrimonio en el ejercicio de los 4 años siguientes, es decir, si en los cuatro años siguientes, vendes acciones, fondos, depositos, cuentas remuneraradas u otra vivienda y tienes ganancias patrimoniales por esas ventas, las minusvalias por la venta de vivienda las puedes restar de las ganancias de esos cuatro años siguientes.

- y la más importante: si has superado los 3 años en la vivienda habitual, ¿también tienes que devolver las subvenciones por vivienda habitual cuando la vendes? Esto me ha sorprendido sobremanera.
Si vas a comprar otra vivienda habitual, no tienes que devolverlas, pero si vendes la tuya y no vas a comprar otra vivienda habitual , en teoría si tendrias que devolver lo desgrabado, así pues mejor no decir nada a hacienda, en teoria tienen 5 años para reclamartelas, pasados esos cinco años prescribe ó por lo menos lo hacia antes.
 

sunthorg

New Member
Hola,
Pero igual no me he explicado bien:
El piso que vendemos fue (en pasado) vivienda habitual de mi mujer desde agosto de 2004 hasta abril de 2006, fecha en que empezamos a alquilarlo y compramos nuestro otro piso. Después fue vivienda habitual (de los 2) este último nuevo piso.

Nosotros ahora lo que vendemos (por precio inferior al comprado) el piso que fue vivienda habitual de mi esposa que ya no lo es (de vivienda habitual, de esposa sigue siéndolo).

Mis dudas son:
-Yo entendía que si el precio de venta es inferior al de compra no había que pagar impuesto de la plusvalía pero hoy en la web del ayuntamiento de bcn haciendo una simulación me salía a pagar 1500€ (se valora el terreno no el inmueble creo yo).
- Existe el hecho que si reinviertes en un plazo inferior a 2 años la totalidad de tu vivienda habitual vendida, en otra adquisición de vivienda habitual, no tienes que pagar nada por éllo. En nuestro caso, estamos vendiendo vivienda no habitual y algo que sobrará de dinero de la venta lo queremos reinvertir en nuestra vivienda habitual actual para rebajar hipoteca. Lo que pasa es que en abril la idea es alquilar este piso actual comprado en el 2006 e irnos de alquiler a otro tercer piso que será nuestra nueva vivienda habitual.
Tendremos que tributar por lo que hemos vendido el piso comprado en 2004 si lo hemos metido todo en amortizar capital pendiente de nuestra actual (hasta mayo de 2011) vivienda habitual?

Saludos,


Sunthorg
 

madroño

Well-Known Member
Hola,
Pero igual no me he explicado bien:

El piso que vendemos fue (en pasado) vivienda habitual de mi mujer desde agosto de 2004 hasta abril de 2006, fecha en que empezamos a alquilarlo y compramos nuestro otro piso. Después fue vivienda habitual (de los 2) este último nuevo piso.

Nosotros ahora lo que vendemos (por precio inferior al comprado) el piso que fue vivienda habitual de mi esposa que ya no lo es (de vivienda habitual, de esposa sigue siéndolo).

Mis dudas son:
-Yo entendía que si el precio de venta es inferior al de compra no había que pagar impuesto de la plusvalía pero hoy en la web del ayuntamiento de bcn haciendo una simulación me salía a pagar 1500€ (se valora el terreno no el inmueble creo yo).


- Existe el hecho que si reinviertes en un plazo inferior a 2 años la totalidad de tu vivienda habitual vendida, en otra adquisición de vivienda habitual, no tienes que pagar nada por éllo. En nuestro caso, estamos vendiendo vivienda no habitual y algo que sobrará de dinero de la venta lo queremos reinvertir en nuestra vivienda habitual actual para rebajar hipoteca. Lo que pasa es que en abril la idea es alquilar este piso actual comprado en el 2006 e irnos de alquiler a otro tercer piso que será nuestra nueva vivienda habitual.
Tendremos que tributar por lo que hemos vendido el piso comprado en 2004 si lo hemos metido todo en amortizar capital pendiente de nuestra actual (hasta mayo de 2011) vivienda habitual?

Saludos,


Sunthorg
No te lo tomes a mal, pero yo creo que no nos has entendido a nosotros al explicarnos, ya que en principio hablastes de plusvalías sin especificar, confundes las plusvalias municipales, con incremento patrimonial ó decremento patrimonial ó lo que llama la gente plusvalías ó minusvalias por venta de vivienda, que se produce cuando vendes una vivienda por precio superior al de compra, en tu caso ya te he dicho que es DECREMENTO PATRIMONIAL, al vender el piso por precio inferior al de compra + más impuestos, que puedes intentar compensar con ganancias que tengas en los proximos 4 años.

Las leyes de los tres años de residencia en vivienda habitual para no declarar las ganancias, hacen referencia A LA GANANCIA Ó PERDIDA CUANDO SE VENDE UNA VIVIENDA, no a las plusvalías municipales.

Las plusvalías municipales SON OTRA COSA,y no tiene nada que ver con que el piso lo vendas por un precio inferior ó superior al de compra, ni que hayan pasado 1 año ó 20 años desde que se compro hasta que se vendio, ni que sea vivienda habitual ó segunda residencia.


Las plusvalías municipales es un impuesto que cobra el ayuntamiento directamente ó a traves de la comunidad autonoma, cuando se vende una vivienda ó terreno, sea vivienda habitual ó no, ganes ó pierdas dinero al venderla, es un incremento del terreno donde esta ubicado el inmueble ó terreno, aunque en realidad valga menos en el mercado, les da igual te lo van a cobrar si ó también, pues ellos se hacen sus propias tablas con sus incrementos que són irreales, pero como son la ley, abusan porque pueden.
 
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