Subrogación ¿merece la pena?

zhenia

New Member
Hola,

La duda me entra al plantearme una sub-rogación de mi hipoteca. Debido sobre todo a la no compresión de la regla Francesa.
Actualmente llevo 2 años y he pagado 10.000€ de intereses y 5.000 € de capital.
Si ahora cojo una nueva hipoteca, no se si me compensará por los intereses que ya he pagado.

Para intentar explicar mi duda y ver si me compensa se me ha ocurrido poner el siguiente ejemplo que creo que es bastante descriptivo:
- Si cojo una hipoteca de 100.000€ a 30 años con el Banco 1.
- Pasados 10 años me queda de capital 70.000€ .
- Y pienso subrogar la hipoteca en un Banco 2 con las mismas condiciones que la primera (y supongamos que hacer la subrogación no me cuesta nada de nada, ni gastos de administración, ni penalización, ni nueva tasación...). La subrogación sería de 70.000€ a 20 años.
- ¿En este caso me perjudicaría económicamente ? La duda es si lo intereses que he pagado durante los 10 primeros años (y debido a que con la regla Francesa adelantas intereses futuros) hace que ya no me interese porque volvería a pagar en la nueva subrogación por los mismos intereses.

¿Si es así, existe alguna formula para poder calcular el punto de inflexión?


Otra cosa que me parece muy obvio y que no me cuadra por la facilidad de hacerlo es lo siguiente:
Al subrogar la hipoteca te permite aumentar la cuantía de la hipoteca. Actualmente está por debajo del 2% y sin embargo hay depósitos anuales al 3,5%. ¿No es muy obvio aumentar la cuantía al máximo para reinvertir la diferencia y ganar fácilmente y sin riesgo esa diferencia de intereses? ¿Existe alguna regla en los cálculos de la hipoteca (de nuevo la regla Francesa) que hagan no tan rentable esta operación?
 

exfat

Member
No entiendo lo que quieres decir con lo de "regla francesa" Me imagino que te refieres al método francés de cuota constante.

Lo primero que tienes que tener claro es que es rotundamente falso que se adelanten intereses del futuro en el método francés. En cada momento (cada més) pagas los intereses sobre el capital que debes en ese més. Como al principio del préstamo la deuda es muy alta, pues pagas más intereses y al final del préstamo pasa o contrario, pero en todo momento pagas sólo los intereses que debes en el momento del pago.

Dicho esto, cualquier momento es bueno para subrogarse (por un interés menor, por supuesto) ya que lo que has pagado anteriormente es lo que debías en su momento, y no hay ningún euro de interés futuro en eso que has pagado.

Si existe la llamada "regla francesa" y es algo distinto al "método francés de amortización cnstante" entonces pido disculpas y me abochorno:( por no saberlo, y quizás alguien melo pueda explicar.
 

zhenia

New Member
Tienes razón, me refiero al método francés de cuota constante, pero debido a mi total desconocimiento de la materia no sabía que no se pagaban intereses futuros. Me parecía mucho que de 15.000 € solo se haya amortizado 2.000€ de capital.
Me queda claro que interesa subrogar en cualquier momento siempre y cuando no existan gastos de subrogacion asociados y las condiciones sean mejores (mejor diferencial, te dejen aumentar capita...)

Muchas gracias
 

andrew05

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primero hay que tener en cuenta que con el metodo frances, tu pagas intereses sobre lo que debes ni mas ni menos. pero es sobre el importe total de lo que debes. Esto ultimo es vital. y te lo explico a continuacion.

si tu ahora debes 70 mil al banco, porque has pagado algunos añitos y te subrogas y pides al nuevo banco 30 mil euros, esto seria una novacion, ya que solicitas mas capital del necesario para pasar de banco, una subrogacion solo se llama como tal si cambias de acreedor, esto es el banco x subroga el prestamo hipotecario al banco y.

la diferencia entre subrogar y hacer una novacion, es que la primera es casi gratis si el banco nuevo te paga todo (como algunos tipo ibercaja ibanesto etc) en cambio si haces una novacion, hay que pagar el IAJD, por el importe que se amplia, en nuestro ejemplo 30 mil euros.

ahora vamos a explicar los intereses y el porque a veces no sale el cuento de la lechera:

suponte que ahora tienes una hipoteca como tu dices al 2% (euribor + 0.50= +- 2%)
debes 70 mil y pides 30 mil euros.

el problema es que tu empezarias a pagar el 2% sobre el importe total (metodo frances)
2000 euros de intereses al año mas tu capital.

ahora bien si pones un deposito de 30 mil al 3% TAE si es que te lo dan para un año, lo normal son 4 o 6 meses y luego menos. solo te daria 900 euros.

ahora descontemos lo que tu debias con el 2% osea 70000 euros. esto significa pagar 1400 euros a ese interes, la diferencia son 300 euros a tu favor, ahora tu diras, salen las cuentas.

Pues no, porque para conseguir esa novacion, tu has tenido que pagar impuestos, que en algunas comunidades es el 1.5% y ahi se jodio el invento, por no decir que algunos bancos cuando hay novacion hay algunas costas que no la cubre como el notario etc.

Se que los calculos de intereses no son exactamente como los expuse pero es mas o menos en lengua facil para que comprendas que sacar dinero prestado para volverselo a prestar a la banca no es buen negocio, salvo casos puntuales.
 

mizharium

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Una pregunta, entonces en caso de una amortización parcial, ¿te pueden cobrar algo en concepto de intereses? Me explico: Hace unos meses amorticé 3000€, y cuando fui a hacerlo, el oficinista vamp, digo el oficinista bancario, je, je, me dijo que qué quería hacer si todo al capital, o capital+intereses. Yo me quedé :confused: ein, eso qué es? No recuerdo muy bien la explicación, pero lo que sí que recuerdo es que:

De los 3000 € los aportaba a:

Capital 100%: Había que pagar 14 € de interés.
Capital + intereses, se pagaban 2986 de capital y 14 de interés?

Alguien me puede explicar qué es esto exactamente.

Si tengo comisión de amortización 0, en caso de amortizaciones <25% del capital pendiente, porqué tengo que pagar esto?

La amortización la hice a finales de mes. Influye esto?
 

HEST

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Sí, tienes que pagar intereses por los días que han transcurrido desde la última fecha del último recibo.
Ejemplo. Al pagar el recibo con fecha 30/6/09, tienes un capital pendiente de 100.000 €. Suponiendo un interés nominal anual del 5%, si amortizas el 30 de julio 09, los interes que pagarás serán:

intereses = 3000 x 5 X 30 / 36000 = 12'5 €.

Habrá alguién que dirá, pues entonces es mejor amortizar a principios de mes. Es indiferente. Aunque hayas amortizado un día antes del recibo, al día siguiente pagarás menos intereses porque lo que debes no serán 100.000, serán 97000 €.
Por eso, aunque tengas comisión de amortiz. parcial 0% si pagas intereses.

P.D. En este ejemplo, se habría pagado lo siguiente: 12'5 € de intereses + 2987'5 € de amortización de cuota.
 
Última edición:

andrew05

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la verdad que en el tema de amortizaciones me pillas un poco.
a ver si es lo que tengo entendido yo, que alguien me corrija si me equivoco.

cuando amortizas 3000 euros en años de la hipoteca. te quitan tantas cuotas tengas con el interes actual.

ejemplo si tu pagas de cuota 300 euros, los cuales son 150 interes y 150 capital. pues te quitaran 10 meses. de ahi que cuando haya un euribor bajo, sea mejor quitarse años que cuota.

en cambio si lo que quieres es bajar cuota. amortizas al capital pero el tiempo sigue intacto, por tanto los intereses sobre el mismo varian al no tener el mismo capital en deuda.

esto es que si pagas 300 euros de hipoteca sobre un importe total de 130mil euros, al hacer una amortizacion, pagaras la cuota sobre 127 mil euros, dividido en años mas el interes actual. es como si comenzara un nuevo periodo de interes hasta tu nueva revision de euribor.

de ahi que apenas baje nada sobre todo si estas al inicio de la hipoteca.

por cierto tienen que aplicarte los 3 mil integros del capital, si te cobran 14 euros, es porque tienes una comision por amortizacion.

las amortizaciones al principio de la hipoteca en mi opinion personal, y si la economia lo permite, lo mejor es en años, si os queda la mitad de la hipoteca lo mejor es en cuota.

otros piensan que vida solo hay una y es mejor vivir comodamente ahora y no de viejo. en fin.

he hecho una simulacion y amortizar 3000 euros para una hipoteca a 30 años y 130 mil de capital con un interes del 2% solo reduce 11 miseros euros, pasas de pagar 480 a 469 euros, en cambio si amortizas en plazo, reduces el plazo en 11 meses. como puedes observar al inicio es mejor plazo ya luego cuota.
 

exfat

Member
No se exactamente es en tu caso, pero te cuento lo que yo lo interpreto (basado también en experiencia personal con mi anteriro entidad)

Si la amortización no la haces inmediatamente en el mismo momento del pago de la cuota, ya se habrá generado algún interés (se acumulan diariamente). Supongamos que quieres amortizar 3000€ siete (7) días depués de que te hayan cobrado el recibo. Puedes tener acumulado unos 100€ de interés (aproximadamente. Es un ejemplo)

Si amortizas capital e intereses, con los 3000€ que amortizas se pagan los 100€ de interés que debes en ese momento, y los restantes 2900€ (hasta completar los 3000€) se amortizan del capital. A partir de ese momento, se empezaban a calcular de nuevo los intereses contando desde ese día, y con el nuevo capital pendiente. Esto quiere decir que al pasarte el próximo recibo a fin de mes, sólo pagarás la parte de intereses de 23 días (los siete restantes ya los pagaste al amortizar) y como la cuota es constante, en esa cuota amortizarás algo más capital (aproximadmente, los 100€)

Me imagino que si sólo amortizas capital, te rebajan la deuda en 3000€, pero sigues debiendo los 100€ intereses que tenías acumulados y que te cobrarán en el próximo recibo.

Creo que no hay casi ninguna diferencia desde el punto de vista financiero entre las dos maneras.
 

zhenia

New Member
Muchas gracias. Me estais siendo de gran ayuda,
Me ha quedado claro, aunque no he conseguido averiguar el iajd de cantabria, he visto referencias que como tu bien indicas está entre 1-1,5%.

El banquero de Barcle.. no me había comentado nada del iajd, ¿puede ser que de los 3000€ que subvencionan incluyan el iajd? Si no menudo jeta el vamp.. digo el banquero ;)
 

ajavier

New Member
Hola,

La duda me entra al plantearme una sub-rogación de mi hipoteca. Debido sobre todo a la no compresión de la regla Francesa.
Actualmente llevo 2 años y he pagado 10.000€ de intereses y 5.000 € de capital.
Si ahora cojo una nueva hipoteca, no se si me compensará por los intereses que ya he pagado.

Para intentar explicar mi duda y ver si me compensa se me ha ocurrido poner el siguiente ejemplo que creo que es bastante descriptivo:
- Si cojo una hipoteca de 100.000€ a 30 años con el Banco 1.
- Pasados 10 años me queda de capital 70.000€ .
- Y pienso subrogar la hipoteca en un Banco 2 con las mismas condiciones que la primera (y supongamos que hacer la subrogación no me cuesta nada de nada, ni gastos de administración, ni penalización, ni nueva tasación...). La subrogación sería de 70.000€ a 20 años.
- ¿En este caso me perjudicaría económicamente ? La duda es si lo intereses que he pagado durante los 10 primeros años (y debido a que con la regla Francesa adelantas intereses futuros) hace que ya no me interese porque volvería a pagar en la nueva subrogación por los mismos intereses.

¿Si es así, existe alguna formula para poder calcular el punto de inflexión?


Otra cosa que me parece muy obvio y que no me cuadra por la facilidad de hacerlo es lo siguiente:
Al subrogar la hipoteca te permite aumentar la cuantía de la hipoteca. Actualmente está por debajo del 2% y sin embargo hay depósitos anuales al 3,5%. ¿No es muy obvio aumentar la cuantía al máximo para reinvertir la diferencia y ganar fácilmente y sin riesgo esa diferencia de intereses? ¿Existe alguna regla en los cálculos de la hipoteca (de nuevo la regla Francesa) que hagan no tan rentable esta operación?
A mi tampoco me queda claro este punto en la subrogación porque el sistema frances:

En la fórmula matemática para el cálculo de la cuota intervienen estos factores:

Co = Cantidad nominal del préstamo, principal
n = duración de la operación en meses, trimestres, semestres o años
i = tipo de interés efectivo correspondiente al período considerado, si la duración se ha establecido en meses el tipo de interés tendrá que venir dado en meses

Mi duda es si en la subrogacion cambian los valores n y Co (al ser una operacion nueva con otra entidad)
 

exfat

Member
A mi tampoco me queda claro este punto en la subrogación porque el sistema frances:

En la fórmula matemática para el cálculo de la cuota intervienen estos factores:

Co = Cantidad nominal del préstamo, principal
n = duración de la operación en meses, trimestres, semestres o años
i = tipo de interés efectivo correspondiente al período considerado, si la duración se ha establecido en meses el tipo de interés tendrá que venir dado en meses

Mi duda es si en la subrogacion cambian los valores n y Co (al ser una operacion nueva con otra entidad)
Si se trata de una subrogación "pura" sin aumento de capital ni de plazo, tanto n como Co se mantienen. Sólo se modifica el tipo de interés "i" en la fórmula.

Mucha gente quiere aprovechar las subrogaciones para pedir algo más de capital, o para modificar el plazo. En estos casos, evidentemente, se modifican los valores de n y Co, pero para mí, eso no son subrogaciones, sino combinaciones de subrogación y novación.
 

andrew05

Member
es que es como te lo han comentado. una subrogacion pura es aquella que varia el interes porque otro banco te de mejor diferencial, o dicho de otro modo, te cobra menos dinero por prestarte el dinero de tu inmueble.

si tu pides mas dinero, o pides mas tiempo para pagar, a eso se llama novacion.
 
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