Reclamación de los gastos de la hipoteca al banco

abadia

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Por cierto, ayer mismo en las noticias de LA SEXTA, en las de las 14:00 h, salió este tema de los gastos hipotecarios. Parece ser que la cosa va por buen camino.
 

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Artículo de hoy en CINCO DÍAS:

El ministro de justicia anuncia que fortalecerá la regulación hipotecaria.

El ministro de Justicia, Rafael Catalá, ha anunciado este lunes que en la próximas semanas fortalecerá la regulación hipotecaria mediante la transposición de una directiva europea sobre inmuebles de uso residencial.

Durante un desayuno informativo organizado por Europa Press, Catalá ha explicado que la nueva normativa servirá para fortalecer las garantías de los particulares “pero también las de las entidades financieras” mediante un incremento de la información y la transparencia en los procedimientos hipotecarios.

Esta medida forma parte del decálogo de reforma de la Justicia desgranado por el ministro que incluye la reforma de la ley procesal para que los fiscales dirijan la instrucción penal, la reforma del Estatuto Fiscal –sin suprimir la dependencia jerárquica– y la introducción de cambios en el modo de elección de los vocales del Consejo General del Poder Judicial, entre otros puntos.
 

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Lo siguiente nos viene muy bien a todos:

CINCO DÍAS:

Justicia refuerza los juzgados ante las cláusulas suelo.

Especializa uno o varios juzgados por provincia.


La advertencia de los jueces de que la solución extrajudicial para negociar la devolución de lo cobrado por la banca en aplicación de cláusulas suelo opaca no sería suficiente para evitar una sobrecarga de los juzgados ha sido escuchada por el Ministerio de Justicia.


El organismo a cargo del ministro Rafael Catalá y el máximo órgano de poder de los jueces, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), que preside Carlos Lesmes, han acordado un sistema para reforzar el sistema judicial ante el previsible aluvión de nuevas demandas por cláusulas suelo.

La solución pasa por aceptar la solicitud de urgencia presentada por el CGPJ e impulsar la especialización de “uno o varios juzgados de primaria instancia” pro cada provincia para que absorban las causas relacionados con suelos hipotecarios.

Para ello, estos juzgados serán dotados de jueces de adscripción territorial o en comisiones de servicio en “el número que se precise en cada momento” a fin de facilitar la actividad ordinaria de la jurisdicción civil.

Además, se reforzarán los juzgados con letrados de la administración de Justicia y funcionarios de los Cuerpos Generales que apoyen en esta materia.

El propio ministro de Justicia advirtió que judicializar los cerca de 1,5 millones de hipotecas con cláusulas suelo supondría duplicar la carga anual de trabajo de los juzgados españoles, que se verían colapsados.
 

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Después tocará un aluvión de nuevas demandas por el cobro de gastos hipotecarios indebidos.
 

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Pues si con 1,5 millones de hipotecas con cláusulas suelo supondría duplicar la carga anual de trabajo de los juzgados españoles, que se verían colapsados, no me imagino cómo estarán estos pobres juzgados con las 8 millones de hipotecas españolas con gastos hipotecarios indebidos.
 

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Artículo en CINCO DÍAS:

Nuevo frente jurídico.

La banca tiene un riesgo de 20.200 millones por gastos de hipoteca.

“Las lecciones aprendidas en otros casos de litigios en Estados Unidos, Reino Unido y España (cláusulas suelo) muestra que este tipo de riesgos deben tenerse en cuenta”, añade Kepler.
Las cláusulas suelo han sido las protagonistas del cierre de ejercicio de la banca española y han pasado una costosa factura en los resultados anuales, después de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea reconociera que las cláusulas abusivas lo son desde el inicio de la hipoteca, dando paso a la devolución al cliente de todo lo cobrado de más. Pero este frente jurídico no es el único que pesa sobre los bancos a cuenta de sus hipotecas, el producto clave para el negocio tradicional de la banca española, el minorista, y punto de partida habitual con el que el cliente establece relación financiera con su entidad.


Los gastos asociados a la firma de la hipoteca también están en el punto de mira de los tribunales y pueden generar un coste para el sector que está siendo excesivamente infravalorado por el mercado y por las propias entidades financieras, según apunta un informe de Kepler Cheuvreux. La firma señala que la potencial devolución de los gastos hipotecarios puede llegar a tener un impacto sobre el sector de 20.193 millones de euros.

La estimación resulta de la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 por la que se consideraba abusiva una cláusula que establece que debe ser el cliente quien asuma la totalidad de los gastos hipotecarios. Kepler cita además otra sentencia del Supremo, la 550/2000, contra la inmobiliaria Playasur a la que condenó a reintegrar los gastos de formalización de la hipoteca a un total de 76 clientes. Así, el total de costes hipotecarios repercutidos a la banca desde 2000 ascendería a 34.100 millones de euros, una factura que se reduce a 20.193 millones si se excluye el coste del impuesto de actos jurídicos documentados, el gasto más relevante de todos. Si se excluyen las hipotecas que habrían sido ya pagadas entre 2000 y 2016, y sobre las que sus titulares podrían renunciar a reclamar, ese coste total se reduce a 19.565 millones de euros.

“En este momento, vemos una probabilidad entre media y baja de que este riesgo termine siendo un coste. Sin embargo, el riesgo latente es muy sustancial y tiene un claro impacto en nuestra visión del sector”, reconoce el analista de Kepler Chevreux, Carlos García. De hecho, la firma muestra su preferencia por Santander, que se beneficia del entorno alcista de tipos de interés en sus principales mercados y tiene “una sensibilidad limitada” tanto a las cláusulas suelo como a los gastos hipotecarios abusivos.

Impuestos, el mayor coste.

En su estimación, Kepler asume una tasa de actos jurídicos documentados del 1%, que se mueve entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. Es del 1,5% en Valencia, Andalucía, Cataluña, Cantabria o Murcia, del 0,4% en Madrid para hipotecas inferiores a 120.000 euros y del 0,5% en País Vasco. Los costes de notaría oscilan entre el 0,6% y el 0,8% –Kepler emplea el 0,6% en su ejemplo– a los que se suman los costes de registro, gestión y tasación del inmueble. Para una hipoteca de 117.000 euros, la firma calcula unos gastos totales de 2.878 euros, de los que 1.173 son impuestos.

“Las lecciones aprendidas en otros casos de litigios en Estados Unidos, Reino Unido y España (cláusulas suelo) muestra que este tipo de riesgos deben tenerse en cuenta”, añade Kepler. Su estimación de los riesgos por costes hipotecarios para la banca cotizada es de un total de 25.300 millones de euros en el peor de los casos y de 14.600 millones en un mejor escenario. Caixabank es la entidad que se lleva la peor parte, con un riesgo máximo estimado de 6.400 millones de euros, el equivalente al 23% de su valor tangible.

Para BBVA, Sabadell y Bankia el riesgo máximo estimado por Kepler Cheuverux es de 4.600 para el primero y 4.300 millones de euros para los otros dos bancos. La factura se reduciría a 3.000 euros en Santander, a 1.600 millones en Popular y de 1.000 millones en Bankinter.

En su defensa, los bancos argumentan que los costes aplicados son legales y que la probabilidad de reclamaciones es muy baja para las hipotecas ya pagadas. La sentencia del Supremo de diciembre de 2015 no especifica en todo caso qué gastos correspondería pagar al banco y cuáles al cliente. Estableció que el banco debía asumir al menos una parte, aunque no llegó precisar cuál.

“El cálculo está hecho pero no provisionado”, reconocen en una entidad, donde insisten que la provisión de fondos que se exige al cliente para la firma no es dinero que se queda el banco.
Tras conocerse la sentencia del Supremo, el pasado diciembre, algunas entidades como Sabadell, CaixaBank o Bankia han comenzado a asumir algunos de los gastos de la hipoteca: el gasto de registro y parte de los gastos de gestoría y notaría.
 

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Según dicho artículo, BANKINTER tendría que devolver 1.000 millones de euros.

Pues a mí me corresponden unos 4.500 euros.

Iré a por ellos sí o sí.
 

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Por cierto, ayer por la tarde, en el programa de LA SEXTA, Más Vale Tarde, salió un reportaje sobre los gastos hipotecarios.
 

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Periódico LA RAZÓN:

¿Hasta cuándo puedo solicitar la nulidad de la cláusula sobre los gastos de formalización de hipotecas?

Muchos de los clientes que contactan con El Defensor de tu Vivienda nos preguntan hasta cuándo se puede reclamar la nulidad de la cláusula sobre los gastos de formalización de hipoteca, y si se pueden reclamar después de haber terminado de pagar el préstamo.

En nuestra opinión, y siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo, quien ha declarado nulas en pleno Derecho las cláusulas suelo, así como la cláusula en virtud de la cual se han repercutido al cliente los gastos de formalización de su hipoteca, no existe ningún plazo en el que se impida presentar una reclamación de nulidad de estas cláusulas ante las entidades bancarias.

La acción de nulidad de la cláusula no prescribe.

Tanto en el caso en que los préstamos ya fueron pagados y cancelados, como en aquellos en los que se haya producido la ejecución del préstamo o se haya firmado una dación en pago con el banco, los consumidores podrán reclamar la nulidad de los gastos de hipoteca a su entidad bancaria.

Por tanto, la acción de nulidad pueden iniciarla todos aquellos consumidores que hayan abonado alguna vez, por obligación del banco, las cantidades correspondientes de notaría, registro, gestoría e impuestos de actos jurídicos documentados, sin que haya ninguna limitación temporal al respecto.

Otras corrientes jurídicas consideran que el plazo para reclamar termina a los cuatro años desde que se canceló la hipoteca, otros, cuatro años desde la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015.

En todo caso desde El Defensor de tu Vivienda, aunque no compartimos la limitación temporal aludida, aconsejamos que se reclame cuanto antes para que los afectados recuperen su dinero, primero mediante una reclamación extrajudicial, las cuales lamentablemente en nuestra experiencia no están siendo atendidas por las Entidades Financieras, y en caso de que el Banco no atienda la devolución, interponiendo la correspondiente demanda ante el Juzgado competente.

Nuestro equipo de expertos puede asesorarle, de manera gratuita, antes de tomar cualquier decisión o firmar ningún acuerdo, buscando la mejor solución para su caso concreto sin ningún tipo de coste ni compromiso, en el teléfono GRATUITO 900 90 70 49 o a través del formulario de nuestra web.
 

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Artículo de hoy en EL MUNDO sobre nuestros gastos hipotecarios:

SU VIVIENDA
•Las respuestas a todas las interrogantes que envuelven a este nuevo enredo judicial.
Entonces, ¿se van a poder reclamar los gastos de la hipoteca?

Ésta es la pregunta del millón que se hacen millones de prestatarios tras una sentencia del Supremo que ha obligado a pagarlos a un banco.

•Este desembolso para pagar el notario, registro, AJD y gestoría en una hipoteca tipo de 150.000 euros puede llegar a superar los 3.000 euros.

•La OCU alerta de que hay más de seis millones de hipotecados afectados.


El 23 de diciembre de 2015 una sentencia del Tribunal Supremo (TS) alteró uno de los aspectos de la relación entre hipotecados y banca. Atendiendo a una demanda de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), anuló la cláusula de gastos en las escrituras de préstamos hipotecarios del BBVA. Este desembolso, por regla general, ha recaído históricamente en el cliente.

La cláusula en cuestión decía: "Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución de este contrato (...) La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca".

Frente a esta imposición, el Alto Tribunal dictó que "no sólo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de gastos, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante". Además, y quizá lo más relevante, remarca que "quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución".

Desde la OCU, su portavoz, Ileana Izverniceanu, alaba la sentencia. "Se reconoce claramente el carácter abusivo de la cláusula, cuando el gran beneficiado por la constitución del préstamo es el banco", declara, al tiempo que calcula que estos gastos (notario, registro y, sobre todo, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados -AJD-) en una hipoteca tipo de 150.000 euros ascienden a más de 3.000 euros.

La posición del TS sobre los gastos de las hipotecas pone en duda ahora esta aceptación. Sin embargo, la sentencia apenas ha tenido efectos, según fuentes jurídicas consultadas y las asociaciones de consumidores, que destacan que la mayoría de hipotecados no acaba de entender qué está ocurriendo y no sabe cómo actuar.

Ante esta difusa situación, SU VIVIENDA aborda el asunto desde todos los puntos de vista para dar respuesta a las preguntas que se hacen millones de hipotecados y ver si, realmente, pueden recuperar el dinero de los gastos de formalización del préstamo: ¿quién y qué puede reclamar?, ¿desde cuándo?, ¿qué pasos deben darse?, etc.

Situación actual.

Rafael de Prada, abogado coordinador del departamento de Derecho Hipotecario del Gabinete Jurídico JM1, expone en qué punto está el tema: "La sentencia del TS sólo se aplica al BBVA y a los consumidores que solicitaron la nulidad de la cláusula abusiva". En su opinión, es ahora, después de un año, cuando los abogados especializados han visto viabilidad en estas demandas y han comenzado a publicitarlas.

De Prada admite que este conflicto, aún muy soterrado, entre los hipotecados y la banca ha estado eclipsado por la cláusula suelo. "Mucha gente cuando escucha hablar de recuperar los gastos del préstamo cree que se habla del suelo", afirma. "No obstante", añade, "ya hay bastantes consumidores que están reclamando y en un futuro próximo será algo cotidiano". Casi 100.000 afectados han contactado ya con la OCU, que iniciará en breve las primeras demandas individuales.

¿Cuáles son los gastos?

Este abogado enumera, por otro lado, los gastos a solicitar: la tasación del inmueble, notario, registro, gestoría e impuesto AJD. Y lanza un aviso importante: "Creemos que, cuanto menos, el impacto financiero de la cláusula de gastos sería igual al de las cláusulas suelo, o mayor, al existir prácticamente en todas las hipotecas".

Efectos financieros.

De este modo, estarían en juego miles de millones de euros. Algunas fuentes consultadas hablan de que la banca tendría que devolver más de 20.000 millones -cuatro veces más que por el suelo-. Desde la OCU, se recuerda que la compañía de servicios financieros Kepler Cheuvreux ha cifrado en 20.200 millones el riesgo para la banca.

Sobre si los gastos deben ser compartidos, De Prada insiste en que la cláusula es abusiva y nula, como si nunca hubiera existido. Por ello, señala que todos los costes serán por cuenta del banco. Y no sólo afectará al señalado por el TS. "Todos con cláusulas en las mismas condiciones que la declarada abusiva estarán sometidos a iguales consecuencias", asegura este letrado, que reconoce que aún no hay jurisprudencia y lamenta que la banca interprete la ley a su conveniencia ante el desconocimiento del consumidor y sus necesidades de obtener crédito.

¿Qué están haciendo los bancos?

En cuanto al comportamiento de los bancos, De Prada apunta que están actuando como siempre. "No proceden a devolver nada salvo que se les obligue, bien judicial o legalmente, como ha sucedido con el Real Decreto Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusula suelo", afirma. Este abogado recuerda que la sentencia del TS no influye en la obligatoriedad de someterse a la misma mientras no se condene a los bancos en procedimientos concretos. "Hasta que no suceda como con el suelo y se legisle, la banca seguirá sin devolver el dinero (de modo generalizado)", vaticina.

Izverniceanu también equipara la cláusula de gastos con las cláusulas suelo. "Pese a la claridad de las sentencia, los bancos aprovechan su posición de dominio ante los consumidores", denuncia. "En este caso", explica, "el problema es que la sentencia no se extiende a cláusulas similares en contratos de otras entidades". La portavoz de la OCU confía en la Justicia, "lenta, pero inexorable", y cree que la banca deberá reintegrar los gastos más intereses "al igual que con el suelo".

Alegato de la banca.

La opinión de Izverniceanu y De Prada choca con la visión de la Asociación Española de Banca (AEB), que recuerda que hay otra sentencia del TS, en este caso mercantil, que dice lo contrario a la del 23 de diciembre de 2015. "En definitiva, tenemos una aparente contradicción del Alto Tribunal en la cláusula de gastos que debería ser resuelta lo antes posible", sostiene José Luis Martínez, portavoz de la AEB. "Dicho esto", prosigue, "no debe olvidarse que el Reglamento de Impuestos de AJD dice claramente que el prestatario es el sujeto pasivo y los impuestos suponen el 80% de los gastos".

Respecto a que el banco es el gran beneficiario de la inscripción del préstamo, Martínez también disiente. "De hecho, es decisión del prestatario solicitar la hipoteca cuya formalización requiere los gastos. Insisto, la propia regulación en la mayoría de los gastos sitúa al prestatario como sujeto pasivo. Además, hay que recordar que los gastos no se pagan al banco: son de registro, notaría e impuestos", matiza. Poniéndose en el lado de los clientes, el portavoz de la AEB les recomienda "que hablen con su entidad".

Vías de reclamación.

Para reclamar, los expertos trazan una doble vía. La primera, la extrajudicial, pasa por acudir al departamento de atención al cliente de la entidad, que tendrá dos meses para contestar. Si transcurrido ese tiempo no se ha obtenido respuesta favorable, la segunda vía es la judicial, siendo necesaria la intervención de un abogado y procurador. Es recomendable que los consumidores confíen la reclamación a especialistas jurídicos en ambos casos.

¿Quiénes pueden reclamar?

En cuanto a quiénes pueden reclamar, y más allá de la condición de consumidor según la ley, De Prada e Izverniceanu abren la puerta a todos los hipotecados, presentes y pasados. "En principio, al ser una cláusula nula, no hay plazo para pedir la devolución, aunque el préstamo esté amortizado", dice De Prada. "No obstante, habría que analizar cada caso", puntualiza.

Pensando en los nuevos préstamos, la mayoría de bancos obvian la sentencia del TS. Un ejemplo de esta realidad es Alberto, que selló una hipoteca de 76.000 euros en enero y tuvo que asumir todos los gastos: 990 euros de notaría, 883 para Hacienda, 407 de registro y 378 de gestión. "Sabía que estaba pagando todo y que había una sentencia contraria a esta práctica, pero todo el mundo que conozco los ha pagado, así que lo consideré normal", afirma.

Alberto admite que no consultó ni negoció nada, pero sí lo comentó en la notaría. "Me dijeron que era lo habitual y que el banco no iba a cambiar las condiciones por mí. Deduje que la entidad no tenía la obligación de aplicar la sentencia", recuerda. "Accedí", prosigue, "porque no quería tener problemas con el banco que iba a prestarme el dinero". "Vamos, que son lentejas", manifiesta resignado.

La función de los notarios.

En este punto, De Prada cree que los notarios deberían actuar, aunque prestamista y prestatario lleguen a un pacto, si se contradice al TS. Esto no es fácil, según José Corral, decano miembro de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado. "El notario pregunta al cliente si es consciente de que pagará los gastos y si está de acuerdo. Si acepta, y hay negociación, todo es legal", explica Corral, quien dice que ya hay bancos que reparten los gastos. "Actualmente, en las nuevas hipotecas asumimos los gastos de registro y escrituras y el cliente paga la gestoría y el AJD", aclaran en el BBVA.

"Además", critica Corral, "el TS habla de una distribución equitativa de los gastos". "Lo ideal sería que la ley especificara qué tiene que pagar el consumidor y qué la entidad", reclama. "Sin esa concreción, nos movemos en un terreno confuso. La función de control del notario pasa por informar de lo que dice la cláusula al prestatario, cómo le afecta, preguntar si la ha entendido y advertirle de que hay una sentencia del TS. Pero si él acepta...", comenta Corral.

A nivel legal y como ha adelantado el Gobierno, la reforma de la Ley Hipotecaria contemplará la regulación de las cláusulas problemáticas, entre las que están los gastos. Desde el Notariado se recuerda que han pedido extender su función a una etapa precontractual, "cuando se negocia el préstamo y el consumidor aún tiene alta capacidad de decisión para buscar otra entidad".

A la vista de las posiciones encontradas de la banca y de los consumidores, todo apunta a que el proceso y el desenlace, sea cual sea, será largo. La polémica de la cláusula de gastos recuerda a las cláusulas suelo, que se prolongó de 2009 a 2017.
 

abadia

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Tiembla la banca: Avalancha de reclamaciones por los gastos hipotecarios.

La reclamación de los gastos derivados de la constitución de hipoteca siguen dando de qué hablar tanto por el número de afectados como por las dudas legales que surgen. Los hipotecados tienen derecho a reclamar los gastos hipotecarios devengados del préstamo hipotecario como resolvió el Pleno del Tribunal Supremo en Sentencia de 23 de diciembre de 2015.

En la actualidad y al respecto de los conceptos reclamables por los gastos hipotecarios sí que está pendiente de la evolución jurisprudencial en relación a los gastos de tasación del inmueble, porque son gastos que impone el banco al prestatario para la concesión del préstamo hipotecario.

"Esta es una cuestión que puede generar controversia en uno u otro sentido por la cantidad de dinero en juego y por lo fina que es la línea legal que separa un escenario de otro. A nuestro criterio es una situación que deberán aclarar los Tribunales mediante la jurisprudencia que recaiga en la materia, que aún es muy escasa", afirma Fernando Sanahuja, socio fundador de Sanahuja Miranda Abogados.

¿Qué se puede reclamar?

Se pueden reclamar los gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario.

Estos son:

1. Los honorarios del Notario derivados de la formalización del préstamo hipotecario.

2. Los aranceles del Registro de la Propiedad para la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario.

3. La liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados respecto al préstamo hipotecario.

4. Honorarios de la Gestoría.

¿Cuáles son los fundamentos para hacerlo?
El fundamento legal para reclamar los citados gastos se encuentra en el artículo 89 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Concretamente, en los apartados 3.a y 3.c, que establecen que serán abusivas las siguientes cláusulas:

a. La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).

b. La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

En efecto, en aplicación de este precepto, y en la ya referida Sentencia, el Tribunal Supremo manifiesta que:

"(...) en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación.
 
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