Reclamación de los gastos de la hipoteca al banco

juanito

Well-Known Member
Pues eso,para no ensuciar otros hilos mejor abrir uno específico para poder debatir,compartir información y opiniones,y demás cuestiones relacionadas con la devolución de los gastos de la hipoteca.Un saludo!!
 

juanito

Well-Known Member
Yo tengo un dilema,alguien en mi situación o parecida que pueda arrojar un poco de luz??

En el 2007 firmé con Banesto la compra de mi vivienda y en el 2008 la pasé a multidivisa al Deutsche Bank.Unos 20.000€ en gastos en 1 añito..

1. Podría reclamar los gastos a ambos bancos? Yo pienso que si,corregirme si me equivoco.
2. A quien tendría que reclamar los gastos de Banesto? Este banco ya desapareció....

Un saludo.
 

dardo

Active Member
La prescripción (o caducidad) de la acción para reclamar termina 4 años después de haber realizado el último pago de la hipoteca.

Si en 2008 cancelaste tu hipoteca con Banesto, esa ya habrá prescrito, te quedará la de Deutsche Bank únicamente para reclamar.
 

juanito

Well-Known Member
Muchas gracias Dardo.Esperemos estos días por si nos arrojan un poco más de luz.Yo dudo de que el banco actúe de motu propio como según dicen,si lo va a tener que hacer para los que tienen cláusula suelo.En fin,tiene buena pinta esta historia,pero es temprano para sacar conclusiones.Esperemos mas sentencias al respecto.
 

espeluis

Well-Known Member
Buenos días
Dardo a mi me han dicho que tb se puede reclamar y que no prescribe, es que no sabemos si hacerlo con abogado o por nuestra cuenta ya que Deutsche llega a un acuerdo y los abogados tb estrujan todo lo que pueden.
No sé cómo enterarnos de lo del primer banco pero ya os digo que dicen q no prescribe, si se algo lo comunico, aunque esto tardará porque ahora están más con lo de las clausulas suelo .
Un abrazo para todos .
Espe
 

abadia

Active Member
Buenos días.
No solamente se pueden reclamar los gastos de la hipoteca que todos tenemos.
También se pueden recuperar los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos que conllevan una ampliación de hipoteca o préstamo con garantía hipotecaria del inmueble, ya que es una operación de cobertura del mercado hipotecario, y también se pueden reclamar los gastos de notaría y gestoría de una Novación de hipoteca, como por ejemplo una escritura de Novación de carencia de capital de 24 meses.
 

abadia

Active Member
Pero parece ser que yo voy a tener problemas con BANKINTER porque su consejera delegada me ha salido guerrera diciendo: y en cuanto a los gastos de constitución de las hipotecas, sostiene que son totalmente transparentes, que la sentencia del Supremo afecta a otra entidad con cláusulas muy diferentes y que no van a compartirlos con el cliente salvo que sean condenados.
 

mse

Member
Increíblemente Bankinter lo hizo mal y se empeña en hacerlo aun peor. Si se les condenara, además de pagar lo que han cobrado de más, a multiplicar esa cantidad por cinco como "multa" seguro q no actuarían así. Lo malo es q pensaran: "bueno primero q nos demanden ( y ahí como no todos estan dispuestos a hacerlo, ya ganan) luego en la demandas, aunque pierdan sólo devuelven lo cobrado de más.
A ver si bankinter aprende (en este sentido) de Bankia q van a devolver todo.
 

pepo

Well-Known Member
Increíblemente Bankinter lo hizo mal y se empeña en hacerlo aun peor. Si se les condenara, además de pagar lo que han cobrado de más, a multiplicar esa cantidad por cinco como "multa" seguro q no actuarían así. Lo malo es q pensaran: "bueno primero q nos demanden ( y ahí como no todos estan dispuestos a hacerlo, ya ganan) luego en la demandas, aunque pierdan sólo devuelven lo cobrado de más.
A ver si bankinter aprende (en este sentido) de Bankia q van a devolver todo.
También perderían las costas judiciales si son condenados, que son un pastizal. Es el principal motivo por el que Bankia ha dedido devolver en el caso de las cláusulas suelo. También por imagen... Me estoy pensando hasta abrir la cuenta con ellos...
 

abadia

Active Member
Increíblemente Bankinter lo hizo mal y se empeña en hacerlo aun peor. Si se les condenara, además de pagar lo que han cobrado de más, a multiplicar esa cantidad por cinco como "multa" seguro q no actuarían así. Lo malo es q pensaran: "bueno primero q nos demanden ( y ahí como no todos estan dispuestos a hacerlo, ya ganan) luego en la demandas, aunque pierdan sólo devuelven lo cobrado de más.
A ver si bankinter aprende (en este sentido) de Bankia q van a devolver todo.
Yo creo ver la mano del Gobierno en BANKIA para devolver lo de las cláusulas suelo ya mismo: el Estado posee un 65% de las acciones en bolsa de este banco.
A ver si también se dan prisa para aprobar el decreto ley sobre los gastos hipotecarios.
 

abadia

Active Member
Santander, BBVA, Caixa y Bankia coordinan un nuevo modelo de escritura hipotecaria.
La gran banca ha decidido que tiene que dar un paso al frente para mejorar su reputación social y asumirá a partir de ahora una parte de los gastos de constitución de hipotecas.
El G-4 de la gran banca, que forman Santander, BBVA, CaixaBank y Bankia, ha asumido el desafío judicial sobre las cláusulas suelo y ha pasado a la acción para lanzar una operación de lavado de imagen que supondrá, entre otros aspectos, la puesta en marcha de un nuevo modelo generalizado de escrituras hipotecarias en España. El objetivo no es otro que anticiparse ante eventuales reclamaciones de los clientes mediante el reconocimiento expreso de algunos de los gastos administrativos que genera la constitución de los créditos destinados a la compra de vivienda, que hasta ahora eran repercutidos de manera automática al prestatario.
El Tribunal Supremo ha puesto en tela de juicio los denominados gastos de ‘cuenta exclusiva’ del cliente, que incluyen los impuestos, comisiones y demás costes ocasionados en la preparación, subsanación y tramitación de las hipotecas. El alto tribunal se ha mostrado especialmente incisivo a la hora de desestimar dos recursos de casación interpuestos respectivamente por el BBVA y el Banco Popular contra una demanda de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU): “Resulta llamativa la cláusula que permite atribuir al consumidor todos los costes derivados del contrato, supliendo y contraviniendo normas legales”, señala la citada resolución judicial.
A partir de esta consideración, la sentencia está echada y las entidades de crédito han entendido claramente el mensaje de los tribunales. El objetivo principal consiste en evitar una nueva oleada de reclamaciones, pero no menos importante es cortar de raíz el efecto demoledor que está afectando a la reputación social de todo el sector. La gran banca es consciente de la necesidad de algún gesto que evidencie su sensibilidad ante las dificultades que atraviesan sus clientes particulares, y ha constituido un grupo de trabajo con la colaboración de la AEB (Asociación Española de Banca) para buscar una solución que pueda ser adoptada de común acuerdo por los principales grupos financieros del país.
El Tribunal Supremo constata que las garantías incorporadas en la escritura se adoptan en beneficio del prestamista, lo que no permite la reciprocidad a la hora de distribuir este tipo de gastos, que suelen recaer siempre en el cliente. Esta crítica ha sido determinante en la actitud proactiva de los bancos para cambiar los modelos de contratos y espantar la carga de la prueba en futuros casos de denuncias ante los tribunales. A tal efecto, que los gastos de Registro de la Propiedad, que aseguran los derechos del acreedor frente a terceros, sean asumidos directamente a partir de ahora por las entidades financieras.
Los gastos de registro serán asumidos a partir de ahora por los bancos, ya que suponen una garantía frente a terceros en favor del propio prestamista
Las otras dos grandes partidas que incrementan de manera decisiva el coste de las hipotecas son los gastos de notario y el impuesto de actos jurídicos documentados; este último de largo el más importante de todos los cargos que tiene que asumir el tenedor de un crédito a la vivienda. De momento, los bancos no parecen tan entregados a la causa de admitir la responsabilidad sobre dichos gastos, pero es muy factible que la presión social termine cuando menos por establecer puntos de encuentro para distribuir a futuro los importes, de manera que el cliente solo tenga que asumir la mitad de la factura que comporta la contratación de un préstamo hipotecario.
Las entidades financieras esperan que las próximas sentencias judiciales reconozcan los esfuerzos de concertación con los prestatarios y contribuyan a determinar la jurisprudencia del Tribunal Supremo en un sentido menos negativo para sus intereses. No en vano, la nueva espada de Damocles que acecha a los bancos alcanza los 18.000 millones de euros, cifra resultante de multiplicar los seis millones de hipotecas registradas por los 3.000 euros que, en números redondos, suponen los gastos de formalización. En definitiva, un agujero que, llevado hasta sus últimas consecuencias, supone cuatro veces más que las célebres cláusulas suelo.
La reformulación de los contratos hipotecarios dentro de un pacto corporativo podría encender el celo fiscalizador de la CNMC en su papel de autoridad de la competencia, pero la sombra del Tribunal Supremo es mucho más alargada en estos momentos que la de cualquier supervisor. A ello se une la presión del Gobierno, ejercida a través de las dos entidades nacionalizadas bajo control del FROB, como son BMN y, sobre todo, Bankia. El paso al frente de José Ignacio Goirigolzarri para devolver de buenas a primeras las cláusulas suelo evidencia que la gran banca ha hecho examen de conciencia y está dispuesta a redimir sus pecados con un acto generalizado de contrición. Que así sea.
EL CONFIDENCIAL
 

abadia

Active Member
Nueve claves para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios.
El Tribunal Supremo consideró nulas las cláusulas que imponen al consumidor los gastos de la hipoteca. Ahora es posible reclamar al banco el reembolso de estos gastos, si el banco se niega habría que acudir a la vía judicial.

Preferentes, cláusula suelo y ahora los gastos de la hipoteca. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha abierto la puerta a los consumidores para que puedan reclamar los gastos de formalización del préstamo para la compra de su vivienda que un día los bancos les repercutieron.
La sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015 consideró nulas las cláusulas que imponen al consumidor los gastos derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos. Esta sentencia se refería al Banco Popular y a BBVA, pero el mismo criterio se puede aplicar a todas las hipotecas que contengan este tipo de cláusulas.
Las Asociaciones de Consumidores comenzaron hace unos meses una ofensiva para exigir a los bancos que devuelvan a sus clientes las cantidades que un día pagaron y que hoy tienen la obligación de devolver. “Pusimos la demanda y asumimos el riesgo, sabíamos que teníamos razón y que tarde o temprano nos darían la razón” afirmó Enrique Sánchez, portavoz de la OCU a Público. En este momento estas asociaciones cuentan con plataformas que ayudan al consumidor a saber cómo actuar y preparan las peticiones de los mismos, quienes ya han recibido miles de solicitudes.
Estas son las claves para conocer si tu hipoteca está afectada por esta cláusula y para conocer cómo actuar en ese caso.
¿Cuáles son estos gastos hipotecarios?
Los bancos están obligados a devolver los gastos de registro, notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
El gasto de registro hace referencia al valor de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, la ley obliga que todos los inmuebles estén censados. Los honorarios registrales son fijados por normativa que aprueba el Gobierno y su cuantía depende del importe de la responsabilidad hipotecaria. Los gastos de notaría son aquellos que derivan de la inscripción de la hipoteca en un notario. Por último, las entidades deben devolver el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados,que se debe pagar siempre que se suscriba un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y que tiene una cuantía económica
Los bancos están obligados a devolver los gastos de registro, notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
También es posible reclamar al banco los gastos de tasación de la vivienda pero desde Facua nos recuerdan que esto solo es posible “en caso de que el banco hubiese impuesto la tasación en su momento, si la tasación se ha realizado por su cuenta no se puede reclamar este impuesto a la entidad”
Asimismo, es posible reclamar los intereses de demora de pago que se cargan cuando hay un atraso en el pago del préstamo, dado que según según explica Rubén Sánchez, portavoz de Facua “una vez que se interpone la demanda la resolución depende del partido judicial, el consumidor tiene derecho a cobrar esos intereses que se van sumando en los años de demora”
Preferentes, cláusula suelo y ahora los gastos de la hipoteca. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha abierto la puerta a los consumidores para que puedan reclamar los gastos de formalización del préstamo para la compra de su vivienda que un día los bancos les repercutieron.
La sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015 consideró nulas las cláusulas que imponen al consumidor los gastos derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos. Esta sentencia se refería al Banco Popular y a BBVA, pero el mismo criterio se puede aplicar a todas las hipotecas que contengan este tipo de cláusulas.
Las Asociaciones de Consumidores comenzaron hace unos meses una ofensiva para exigir a los bancos que devuelvan a sus clientes las cantidades que un día pagaron y que hoy tienen la obligación de devolver. “Pusimos la demanda y asumimos el riesgo, sabíamos que teníamos razón y que tarde o temprano nos darían la razón” afirmó Enrique Sánchez, portavoz de la OCU a Público. En este momento estas asociaciones cuentan con plataformas que ayudan al consumidor a saber cómo actuar y preparan las peticiones de los mismos, quienes ya han recibido miles de solicitudes.
Estas son las claves para conocer si tu hipoteca está afectada por esta cláusula y para conocer cómo actuar en ese caso.
¿Cuáles son estos gastos hipotecarios?
Los bancos están obligados a devolver los gastos de registro, notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
El gasto de registro hace referencia al valor de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, la ley obliga que todos los inmuebles estén censados. Los honorarios registrales son fijados por normativa que aprueba el Gobierno y su cuantía depende del importe de la responsabilidad hipotecaria. Los gastos de notaría son aquellos que derivan de la inscripción de la hipoteca en un notario. Por último, las entidades deben devolver el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados,que se debe pagar siempre que se suscriba un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y que tiene una cuantía económica
Los bancos están obligados a devolver los gastos de registro, notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
También es posible reclamar al banco los gastos de tasación de la vivienda pero desde Facua nos recuerdan que esto solo es posible “en caso de que el banco hubiese impuesto la tasación en su momento, si la tasación se ha realizado por su cuenta no se puede reclamar este impuesto a la entidad”
Asimismo, es posible reclamar los intereses de demora de pago que se cargan cuando hay un atraso en el pago del préstamo, dado que según según explica Rubén Sánchez, portavoz de Facua “una vez que se interpone la demanda la resolución depende del partido judicial, el consumidor tiene derecho a cobrar esos intereses que se van sumando en los años de demora”
¿Cuánto supone?
La OCU calcula que para una hipoteca tipo de 150.000 euros los gastos ascenderían aproximadamente a unos 3.100 euros.El coste del registro supone unos 122 euros; la notaría, 425 euros; y el IAJ, unos 2550 euros.Aún así, el importe es variable y nos recuerdan que cuanto más alta sea la hipoteca mayor serán los gastos a cobrar, además también depende de la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda.
¿Cómo saber si estoy afectado?
Para saber si su hipoteca está afectada es importante acudir a los documentos hipotecarios y comprobar si el contrato contiene esta cláusula que incluye los gastos hipotecarios de formalización. “Esta cláusula prácticamente está en la mayoría de contratos” afirma el portavoz de la OCU.
Todos los consumidores que en la actualidad tengan una hipoteca que incluya esta cláusula y aquellos que hayan tenido un préstamo hipotecario a pesar de que lo hayan acabado de pagar tienen el derecho de reclamar a su banco estas cantidades.
¿Qué documentos necesito para la reclamación y dónde los encuentro?
A la hora de realizar un escrito al banco es importante tener en poder todos los papeles que confirmen los gastos que en su momento el consumidor tuvo que asumir. Para encontrar estos documentos es necesario consultar la escritura de la hipoteca.
Para iniciar la reclamación es necesario tener la factura de notaría, Registro de la Propiedad y el IAJ
Una vez confirmado que nuestra hipoteca cuenta con esa cláusula se debe acudir a la provisión de fondos y liquidación que acompaña la hipoteca y ahí el consumidor podrá encontrar las facturas con el importe de los gastos que el banco le repercutió en su momento.
Los despachos de abogados consultados por Público informan que para iniciar la reclamación es necesario tener la factura de notaría, factura del registro de la propiedad y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (modelo 600)
¿Puedo reclamar al banco?
La primera vía de reclamación es dirigirse directamente al banco. El consumidor puede realizar un escrito a su entidad haciendo referencia a la sentencia del Supremo y pedirle la devolución de los gastos.
El banco tiene un plazo de tres meses para dar una respuesta y hacer un cálculo de los gastos.La entidad tiene derecho a negarse y por eso el consumidor tiene la posibilidad de acudir a la vía judicial. También, cabe la posibilidad de que el hipotecado no esté de acuerdo con lo que ofrece el banco y decida acudir a los jueces.
La primera vía es dirigirse al banco, que tiene tres meses para dar una respuesta
“Somos conscientes de que los bancos se van a negar, aunque recomendamos que acudan al servicio de atención al cliente, ya que es determinante, el consumidor debe poder demostrar que ha iniciado un proceso de reclamación por las costas del procedimiento, de esta forma las pagará pague quien haya forzado la vía, que en este caso sería el banco”, afirma Enrique Sánchez, portavoz de la OCU.
¿Y si el banco no acepta mi reclamación?
El banco tiene la posibilidad de no aceptar la petición. El consumidor tiene la segunda instancia de acudir al Departamento de Conducta y Mercado del Banco de España.
“Tal y como está la normativa lo que hace es pedir las alegaciones a las partes y emite un informe motivado a unos u otros. Estos informes no son vinculantes, aunque las entidades suelen rectificar, es un apoyo que dictamina el Banco de España” afirman desde la oficina del Defensor del Cliente de Banco de España”.
El consumidor no puede emplear este recurso hasta que la entidad no le haya dado una respuesta negativa o bien se haya pasado agotado el plazo de tres meses y no haya ofrecido ninguna resolución.
Dado que la decisión de esta segunda instancia no es vinculante lo siguiente sería apelar a la Justicia.
Último recurso: la vía judicial
El siguiente paso es acudir a la vía judicial, desde Facua recuerdan “Cualquier persona que tenga interpuesta una demanda por cláusula suelo puede pedir al juez que incluya los gastos hipotecarios. El juez tiene la obligación de revisar y les recordamos que lo revisen”. Rubén Sánchez, portavoz de FACUA, aconseja que se reclamen todas las cláusulas suelo “como mínimo reclamemos esto, pero si hubiese otras cláusulas abusivas también”
Cualquier persona que tenga interpuesta una demanda por cláusula suelo puede pedir al juez que incluya los gastos hipotecarios
Los despachos de abogados consultados por Público recuerdan que el consumidor tiene que interponer una demanda judicial en la que es obligatoria la presencia de un abogado y procurador. “Están surgiendo muchos despachos al filón de los tóxicos bancarios que su nivel de competencia es el gratis, el cliente cuando elige un abogado tiene que comprobar la experiencia y profesionalidad en el servicio que está contratando” afirma la abogada titular de G&G Abogados.
El consumidor tiene varias formas de actuar, o bien a través de un servicio jurídico contratado de manera privada o bien acogerse a las plataformas que ofrecen las Asociaciones de Consumidores, tanto Facua como la OCU ofrecen servicios de ayuda.
En el caso de la OCU este servicio solo está disponible para sus socios a los que les dirigen a despachos de abogados con unas condiciones cerradas y en el caso de Facua a partir de la cuota de socio suma una cuota a razón de los gastos que tiene la vía judicial y ponen en marcha el servicio.
Las asociaciones recalcan la importancia de que el consumidor que tenga intención de reclamar “lo haga bien asesorado” desde Facua advierten la importancia de reclamar “con absoluta transparencia, y valorando el riesgo que supone de cesión de un tanto por ciento”.
¿Cuál es el plazo de esta reclamación?
Los consumidores tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015, por lo que el plazo límite sería el 24 de diciembre de 2019.
Según los despachos de abogados consultados por Público,la duración del proceso judicial podría ser entre 12 y 15 meses en Primera Instancia y en caso de pasar a manos de la Audiencia Provincial el proceso se alargaría hasta un año y medio.
¿Quién tiene las de ganar?
Desde G&G Abogados afirman que “con el razonamiento de la Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015 los gastos que se están pagando se calculan no sobre el importe del préstamo, que es lo que le interesa al consumidor, sino que se calcula sobre el importe la responsabilidad hipotecaria de la que únicamente es interesado el banco, aun así esta reclamación es jurídicamente viable” pero prefieren actuar con cautela ya que consideran “deshonesto que se les diga a los clientes que el caso está ganado al 100%”
Los despachos de abogados consideran abusiva la actuación de los bancos y jurídicamente viable la reclamación
“Un préstamo hipotecario, es una garantía para el banco, si se cobra al consumidor estos gastos, no le supone al banco ningún coste, ya que el cliente-consumidor hace frente absolutamente a todos los gastos del negocio del banco. Por ello, es abusivo que un profesional, en este caso un banco, se desentienda por completo de todos los costes de su negocio, trasladándolos al cliente” afirma Diego Gallardo, portavoz de ADS Abogados.
Todas las fuentes consultadas afirman que teniendo en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo es el consumidor quien debe ganar esta batalla, pero será la Justicia quien tenga la última palabra.

PÚBLICO
 

federicowahnich

Abogado Euribor.com.es
Buenas tardes,

Adjunto modelo de carta para reclamar los gastos de constitución del préstamo hipotecario. Hay que rellenar con vuestros datos personales y presentarla por duplicado para que os sellen una copia como justificante de su presentación:

Servicio Atención al Cliente
Entidad bancaria

FECHA



D. XXXXXXXX
Calle XXXXXX (incluir la ciudad y CP),


Me dirijo a Vds. como prestatario del préstamo con garantía hipotecaria suscrito con esta entidad en fecha XXXXX, bajo el número de protocolo XXXX del notario D. XXXXXXX por importe de XXXXX, que grava mi vivienda sita en calle XXXX.

En dicha escritura de préstamo hipotecario su entidad financiera incluyo una cláusula que me obligaba a asumir todos los gastos de constitución de la escritura de préstamo hipotecario. Dicha cláusula ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo en Sentencia nº 705/2015 de 23 de diciembre tal y como se recoge en el Fundamento Jurídico Quinto Recurso de Casación BBVA S.A. en el apartado g) séptimo motivo cláusula de gastos de del préstamo y que reproducimos a continuación:

“Decisión de la Sala :
_
1.- En primer lugar, resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones (como veremos) contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.
_
El art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto "La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables" (numero 2º), como "La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario" (numero 3º). El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que la utilización por la Audiencia de este precepto es acertada), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c). Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).
_
2.- Sobre tales bases legales, no cabe considerar que la sentencia recurrida haya vulnerado ninguna de las normas legales citadas como infringidas, al declarar la abusividad de la cláusula. Baste recordar, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo ( artículo 517 LEC), constituye la garantía real ( arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).
_
En la sentencia 550/2000, de 1 de junio, esta Sala estableció que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula. Y si bien en este caso la condición general discutida no está destinada a su inclusión en contratos seriados de compraventa, sino de préstamo con garantía hipotecaria, la doctrina expuesta es perfectamente trasladable al caso.
_
3.- En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario ( letra d). Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
_
De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.
_
Ya dijimos en la sentencia 842/2011, de 25 de noviembre, si bien con referencia a un contrato de compraventa de vivienda, que la imputación en exclusiva al comprador/consumidor de los tributos derivados de la transmisión, era una cláusula abusiva, por limitar los derechos que sobre distribución de la carga tributaria estaban previstos en la legislación fiscal, por lo que la condición general que contuviese dicha previsión debía ser reputada nula.”
_
Estimo que la referida cláusula contenida en mi escritura de préstamo hipotecario incurre en todos los puntos anteriormente mencionados, por lo que por medio del presente escrito, solicito que procedan a ingresar en mi cuenta las cantidades satisfechas por mí para la constitución de mi préstamo hipotecario, al haber sido declarada abusiva por el Tribunal Supremo dicha cláusula.
Por ultimo en el caso de que no me devuelvan dichos importes, les informo que procederé a interponer una demanda judicial pudiendo ser condenada esta entidad al pago de las costas.

Quedando a la espera de sus noticias,

Atentamente,


XXXXX
 

espeluis

Well-Known Member
Buenas noches
Como ya os puse anteriormente no he querido escribir nada hasta no tener noticias del abogado referente a los gastos de escrituración.
Juanito ayer llamé al abogado en vista que no llamaba el, quedó en escribirnos a todos un correo la semana pasada, luego esta y hasta la fecha, están todos saturados.
Me dijo que efectivamente había que reclamar a los dos bancos pero que nos pagaría la mitad cada uno, eso no nos lo creímos.
Nos dijo le mandáramos documentación de Caixacatalunya que fue con quien empezamos y que esto no prescribía aunque estuviera la hipoteca pagada y cancelada en este banco ya, que lo leería todo bien porque seguramente como digo lo paga la mitad cada uno, que no creo que sea así, pero bueno prescribir no prescribe.
Lo que si puedo deciros que hay mucha gente ya que han reclamado a través de la OCU o su abogado.
Mucha suerte y ya contareis, yo según vaya teniendo noticias también os iré informando.
Bss. Espe
 

espeluis

Well-Known Member
Buenos días,

La demanda se realiza contra tu banco actual.

Saludos

Federico Wahnich
Gracias

Pero es que yo la hipoteca multidivisas la tuve en dos, y aparte otra pequeña que por motivos personales tuve que pedir, también tengo que reclamar los gastos de escrituración y aparte esa tiene clausulas suelo.

Buen finde
 

mse

Member
Hola! Queremos iniciar la demanda de los gastos de la hipoteca al banco. Hay que especificar el importe? Si es así, que datos hay q tener en cuenta? Registro, notaria, actos jurídicos documentados...? Muchas gracias.
 

abadia

Active Member
Hoy lunes ha salido algo sobre los gastos hipotecarios en EXPANSIÓN, que no puedo ponerlo aquí porque no se qué pasa que mi ordenador no me deja.
 

abadia

Active Member
Ya me dejó.

Guía para reclamar gastos hipotecarios.

¿Hay base legal para reclamar los gastos de formalización de las hipotecas: registro, gestoría y notario?
Según una sentencia de diciembre de 2015 del Supremo, sí. Según el Alto Tribunal debe existir "una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos". El problema es que no establece qué porcentaje debe correr a cargo de quién. Según los abogados consultados, hay base para reclamar, pero no habrá una doctrina tan clara como la de los suelos hasta dentro de un año o dos. Si el demandante se acoge a la vulneración del artículo 10 de la Ley General de Consumidores no ha lugar a la prescripción.
¿Qué pasa con el impuesto de actos jurídicos?
Éste representa entre el 80% y el 90% de los gastos. Según el Supremo pueden ser repartidos con el banco, pero el reglamento de la ley del impuesto dice claramente que corren a cargo del cliente. Por tanto subsisten las dudas y hay sentencias variadas.
¿Qué documentación es necesario aportar?
Todas las facturas, junto con los comprobantes de pago. Si el afectado no las conserva puede solicitar una copia, normalmente a cambio de pagar un cánon.
¿Qué sucede si la hipoteca ya se amortizó?
Según Sanahuja Miranda Abogados, no hay posibilidad de reclamar gastos. Especialmente si hace ya más de cuatro años de la cancelación.
 

abadia

Active Member
Yo antes de hacer algo voy a esperar a que el Gobierno y el PSOE saquen adelante el decreto ley sobre los gastos hipotecarios, en consonancia a lo de las cláusulas suelo. Al menos eso prometieron.
 
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