Oferta vinculante(suelo y techo)

tapahuga

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normalmente al final, ya que así te tienen enganchado con las condiciones más favorables para ellos. Hacerlo antes sería perder dinero.

De todos modos el que te pasaras al día siguiente por allí y no te dijeran nada, en fin, que pueden haberse despistado o no estaban en aquel momento los mismos etc. No quiere decir nada... pero al menos no te han dicho que enervan ya que si de verdad quieres cambiar de entidad lo que menos quieres es seguir con la misma, tener que pelear con ellos de nuevo las condiciones y ver esa cara de sapo que se les queda.

Un saludo y que vaya todo bien.
Hola h3po4. No acabo de entender lo que dices de que suelen enervar al final, porque si lo hacen antes pierden dinero. ¿qué diferencia puede haber entre el día 4 o el día 15? ¿te refieres a que pueden esperar a que salga el último euribor publicado en el boe, para aplicarlo en su enervación?

Un saludo.
 

h3po4

Active Member
me refiero a que si ahora te están cobrando por ejemplo el 5,5% de interés nominal y después de la enervación pasas al 1,9%, pues cuanto más tarde presenten la novación más tiempo estarán cobrando el 3,6% 'extra'.

Por contra lo que apuntas también es cierto, pero con una diferencia previsible del -0,1% entre el euribor de agosto y el de julio no les compensa.

En la práctica por unas razones o por otras ya me han dicho varias personas (alguno de ellos del sector) que el banco suele enervar al final. También por un tema práctico, ya que tienen que presentar la operación a riesgos y todo lleva su tiempo.
 

elabom

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Buenos días h3po4. Solo quería comentarte, que el pasado 18 de agosto, el notario estuvo en mi agencia del BBVA presentando la oferta vinculante. Por tanto, tienen de plazo hasta el día 1 de Septiembre incluido para enervar(según me dijo el director de ibercaja). Lo gracioso, es que estuve el día 19 en la oficina hablando con mi gestor, porque desde hace más de 1 mes les había hablado sobre la posibilidad de rebajar el suelo, y no me comentaron nada de la enervación.
En fin, esperemos que anden despistados, y no den señales de vida.
¿crees que cuando enervan lo hacen en los primeros días, o se esperan al final?
Un saludo
Hola Tapahuga, entro al trapo y te comento algún detalle adicional.
En primer lugar ya os contaré en el hilo de subrogación a ibercaja mi experiencia, que ha sido MALA (mil gracias h3po4 por tus comentarios, hansido de gran ayuda).
A lo que vamos:
1º: sí que el banco se espera, sobre todo si es BBVA, al ÚLTIMO DÍA DEL PLAZO PARA ENERVAR, yo también sigo el foro de nuevosvecinos y hay experiencias REALES recientes.
2º: Según el nuevo procedimiento de subrogación-enervación, además de los 15 días naturales para enervar (dices que hasta el 1 de septiembre están en plazo), tienen que notificarte por escrito su oferta vinculante de enervación dentro de los 10 días hábiles a contar desde la notificación del Acta de subrogación por la entidad A, mirad esta noticia:
NOVEDADES EN EL PROCEDIMIENTO DE SUBROGACIÓN  HIPOTECARIA TRAS EL R.D. 716/2009, DE 24 DE ABRIL.
Por tanto, ¿te han hecho llegar dicha contraoferta vinculante de enervación?, si es que no, puedes alegarlo ante el notario y que no se admita a trámite dicha enervación.
Saludos
 

tapahuga

Member
Hola Tapahuga, entro al trapo y te comento algún detalle adicional.
En primer lugar ya os contaré en el hilo de subrogación a ibercaja mi experiencia, que ha sido MALA (mil gracias h3po4 por tus comentarios, hansido de gran ayuda).
A lo que vamos:
1º: sí que el banco se espera, sobre todo si es BBVA, al ÚLTIMO DÍA DEL PLAZO PARA ENERVAR, yo también sigo el foro de nuevosvecinos y hay experiencias REALES recientes.
2º: Según el nuevo procedimiento de subrogación-enervación, además de los 15 días naturales para enervar (dices que hasta el 1 de septiembre están en plazo), tienen que notificarte por escrito su oferta vinculante de enervación dentro de los 10 días hábiles a contar desde la notificación del Acta de subrogación por la entidad A, mirad esta noticia:
NOVEDADES EN EL PROCEDIMIENTO DE SUBROGACIÓN* HIPOTECARIA TRAS EL R.D. 716/2009, DE 24 DE ABRIL.
Por tanto, ¿te han hecho llegar dicha contraoferta vinculante de enervación?, si es que no, puedes alegarlo ante el notario y que no se admita a trámite dicha enervación.
Saludos
Buenas tardes Elabom.
Muchas gracias por tu aportación.
Sin embargo, creo que estás equivocado en el punto 2. Lo que yo creo, y que alguien me corrija si estoy equivocado, es que una vez que el BBVA manifiesta ante notario si intención de enervar,(supongamos que lo hace el día 15) tiene 10 días hábiles para presentar su oferta vinculante.

Por cierto, ¿podrías contar tu experiencia de subrrogación a ibercaja?
Un saludo y gracias
 

h3po4

Active Member
En primer lugar ya os contaré en el hilo de subrogación a ibercaja mi experiencia, que ha sido MALA (mil gracias h3po4 por tus comentarios, hansido de gran ayuda).
muchas gracias por tus palabras elabom y me alegro que te hayan servido, aunque por lo que comentas no ha sido suficiente para que tuvieras una experiencia positiva.

Lo seguiré en el hilo de Ibercaja.

Respecto a los 10 y los 15 días no le sé en detalle, pero alguien por aquí nos sacará de dudas. Hace 3 semanas estaba con la misma duda ya que andábamos pillados de tiempo y ni el Director de la sucursal de Ibercaja lo sabía... ni siquiera el notario.

De todos modos efectivamente hay un plazo para que el banco indique ante notario su voluntad de enervar y otro, a partir de él, para que te dé su oferta vinculante. Si se pasa este último plazo... vía libre para la subrogación.
 

daviz

Member
Hola Tapahuga:

Soy David de ACUFI, veo que al final has podido solucionar con Ibercaja, y que no tienes una mala oferta. Yo tengo la hipoteca con Ibercaja y la verdad es que siempre me ha ido muy bien y creo que finalmente aunque me salga la Multidivisa no me voy a cambiar porque me va a bajar la cuota un montón y lo de la multidivisa esta casi imposible. Tengo una hipoteca con cuota creciente y diferencial del 0,45. Generalmente Ibercaja asocia el diferencial a seguros de vida , hogar, recibos, tarjetas, nóminas...
Ya puestos a mirar en la oferta vinculante revisa de paso la comisión de cancelación que suele ser muy alta, por si acaso...

Un saludo y buena suerte:
Daviz
 

elabom

Member
es que una vez que el BBVA manifiesta ante notario si intención de enervar,(supongamos que lo hace el día 15) tiene 10 días hábiles para presentar su oferta vinculante.

Por cierto, ¿podrías contar tu experiencia de subrrogación a ibercaja?
Un saludo y gracias
Hola de nuevo, tapahuga.
Tras tu contestación he vuelto a releer la interpretación que hacían en la web de registradores y creo que tienes razón, deben hacerte llegar la contraoferta en 10 días hábiles tras su intención de enervar ante notario, pero al menos este no cierra el acta de subrogación y podrías alegar que no te lo han notificado en tiempo y forma, pero no está la verdad muy claro, dependerá del notario en cuestión y sus ganas de apostar por proteger al deudor, que es el espíritu de este R.D.
Respecto a ibercaja, me voy al hilo ya y lo explico.
Saludos.
 

tapahuga

Member
Bueno señores, hoy era el último día para la enervación.
No he recibido noticias ni del BBVA ni de Ibercaja.
Como dicen en las películas de los indios: "demasiado silencio, no me gusta".

En fin, esperemos que la ausencia de noticias signifique que no me han enervado. Mañana llamaré al director de Ibercaja a ver que me cuenta.

Os mantendré informados.

Un saludo
 

tapahuga

Member
Hola a todos.
Finalmente, puesto al habla con el director de ibercaja, me ha comunicado que por un error en la fecha (me equivoqué en la interpretación), el plazo límite para la enervación concluye mañana a las 3 (hora a la que cierra la notaría).

Me ha comentado, que ha hablado con el notario, y este le ha dicho, que normalmente, se suelen poner en contacto con él unos días antes de enervar para que tenga preparada la escritura y no se que cosas más. Por lo visto, BBVA no ha dado señales de vida.

Veo al director muy convencido de que no erevarán, pero no se, no me fio. Hasta tal punto lo ve seguro, que ya me ha dado fecha para la firma de la subrogación.

En fin, ya veremos.

Un saludo
 

mizharium

Member
Ya te va quedando menos..... Ayer estuve en mi oficina de BBVA y estuve hablando con el Director de la reclamación que les puse vía web para quitar el suelo y me dijo que se podía pedir, como todo en esta vida, pero que ya verían si quitarlo o no, que iría en función de la rentabilidad que le supusiera al banco. Como está claro que van a perder dinero (más van a dejar de ganar cuando me vaya), pues que estaba muy dificil. Le dije que si no lo quitaban, nada más salir por la puerta me iba a buscar otro banco, y me dijo que podía hacer lo que quisiera, porque "en estos momentos no se está igualando ninguna oferta, y menos, si es por debajo del 0.50, aunque el banco puede hacerlo en cualquier momento", me amenazó, así que tapahuga "disfruta tus últimos días en BBVA".

Salu2
 

tapahuga

Member
Bueno señores, me acaba de llamar el director de Ibercaja, para informarme de que BBVA no ha dado señales de vida, y por tanto, firmaré mi subrogación con Ibercaja. Como estoy de vacaciones, tengo la fecha de firma el día 28 de Septiembre. Le he pedido al director que me enviara una copia del préstamo hipotecario que vamos a firmar, para echarle un ojo.

h3po4, ¿que me recomiendas que revise en las escrituras antes de firmar, según tu experiencia?

Muchas gracias a todos por vuestros comentarios, y animar a mizharium a que se subrogue a otra entidad, al final merece la pena.

Un saludo
 

oscarlin

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Te recomiendo encarecidamente que te leas las escrituras que vas a firmar con mucha tranquilidad. Yo me subrogue el 23 de Junio, tenia cita en el notario a las 12:00 y me fuí a la notaría a las 9:30, me leí lo que iba a firmar y detecte 3 errores graves, como eran el plazo en años de la hipoteca y los titulares de la misma (habian colocado a mis padres como titulares y avalistas).
Antes de que llegara el notario lo tenia todo corregido y claro.
 

mizharium

Member
Enhorabuena por escapar de las garras del BBanco VAmpiro. Ya tienes el divorcio del BBVA. Suerte con este nuevo "matrimonio" :D

Actualmente estoy en el "juzgado". No soporto a mi actual pareja :D. El martes presentaré la demanda de separación, a ver si el Juez me la concede, y no dictamina que tengo que seguir conviviendo a disgusto con esta pareja, cuya relación no tiene sentido :D

Bueno símiles aparte, tapahuga, estoy en trámites. Voy a por Oficina Directa. El lunes terminé las vacaciones y con esto del sindrome postvacacional y la cantidad de información que piden, se tarda en recopilarla. Ya sólo me queda la nota simple que me la darán el martes, y ese mismo día remitiré la documentación. Me da un poco de yuyu la tasación, porque creo que voy justito, no por ingresos, sino porque con la bajada de la vivienda de los últimos años, mi piso como el de todos ha perdido valor, y a ver si Oficina Directa se anima y tira de mí. El director de BBVA me dijo que me podía ir (creerá que no voy a ser capaz de presentar ninguna oferta vinculante), que BBVA actualmente no iguala, "aunque podía hacerlo" en cualquier momento, está en su derecho, me decía el pavo.

Bueno, como tienes tiempo yo de tí me leería tranquilamente las escrituras,en especial lo referente a:

- Capital.
- Titulares.
- Datos de la vivienda (registrales).
- Plazo.
- Tipos de interés. Diferencial aplicado y periodos.
- Tipo de interés mínimo / máximo. Picar una vez, pase, pero 2 en este caso ya te vale. :D
- Comisiones
- Amortizaciones parciales.
- Subrogación (nunca se sabe como puede resultar la cosa)
- Etc.

Si se me olvida algo, quien venga a continuación que lo comente.

Aprovecha para pedir cosas gratis: tarjetas, poder sacar gratis en todos los cajeros de la red, transferencias, comisiones de mantenimiento, etc.

Mi visita a Ibercaja resultó un poco decepcionante porque lo único que me ofrecían era EUR+0.50 sin suelo (que es lo que tengo ahora). Bueno los 3 primeros meses serían EUR+0.30, pero luego vendría el 0.50, y no me compensa.

Deutsche Bank y Barclays ofrecen diferenciales interesantes pero a cambio de tremendas vinculaciones, que hacen que lo que ganes en el ahorro del diferencial lo estés pagando al banco por las vinculaciones.

Lo dicho, tapa

SUERTE con esta nueva andadura.
 
Tapahuga he pensado que puede que BBVA no haya enervado porque el director de la oficina o el que lleva estos temas estaba de vacaciones....a lo mejor hay que hacer estas operaciones en Agosto que es cuando falta gente o hay sustitutos que no se enteran demasiado,jeje. Creo que lo debemos tener en cuenta :D
 

daviz

Member
Hola Tapahuga:
Soy Daviz del foro de las multidivisas.
Yo también en su momento hice una subrogación con Ibercaja y como finalmente la multidivisa no sale, me he quedado con mi hipoteca en Ibercaja.
A mí personalmente me ha ido bastante bien y ahora que me acaban de revisar me baja la hipteca de 1550 a 900, por lo que creo que ya me quedo como estoy.
No sé si se ah comentado ya el tema de las vinculacione se que en principio Ibercaja condiciona el diferencial a nóminas , seguros etc..revisa que no esté nada de eso en la escritura y que esté claro el sistema de amortización, que aprezca el tipo de interés y el diferencial, y la responsabilidad hipotecaria...
Pideles por lo menos un día para leerla con tranquilidd y no te olvides de llevar al copia para firmar, el día de la firma tomate tu tiempo con tu copia para comprobar que todo esté correcto.
UN saludo y enhorabuena Tapahuga:
Daviz
 

h3po4

Active Member
Bueno señores, me acaba de llamar el director de Ibercaja, para informarme de que BBVA no ha dado señales de vida, y por tanto, firmaré mi subrogación con Ibercaja. Como estoy de vacaciones, tengo la fecha de firma el día 28 de Septiembre. Le he pedido al director que me enviara una copia del préstamo hipotecario que vamos a firmar, para echarle un ojo.

h3po4, ¿que me recomiendas que revise en las escrituras antes de firmar, según tu experiencia?

Muchas gracias a todos por vuestros comentarios, y animar a mizharium a que se subrogue a otra entidad, al final merece la pena.

Un saludo
(perdona, no había visto este hilo)

a parte de los que han comentado los compañeros, que creo que es lo más importante, fíjate en un detalle que nos dio algún problemilla con los números el día de la firma (básicamente porque, a mi petición, se preparó todo de un día para otro y también porque no tenían clara la operativa en este caso ya que no estaban acostumbrados a pagar todos todos los gastos):

- tiene que quedar muy claro el importe que se te incluye en el préstamo hipotecario así como el importe de la transferencia OMF a BBVA, que son valores diferentes.

El del préstamo es el capital pendiente + los intereses devengados hasta la fecha. El de la transferencia OMF es eso mismo + la comisión de subrogación/cancelación (si se hace cargo Ibercaja, claro).

Estos cálculos llévatelos hechos desde casa para que no haya posibilidad de equívoco. También el cálculo de la cuota: ojo porque para calcularla tendrás que tener en cuenta el número de cuotas como si empezara el 31/09/2009 y terminara el último día del mes que termina actualmente*.

*OJO porque si has hecho amortizaciones parciales reduciendo plazo es posible que te coloquen la fecha final que firmaste en un principio. Eso te puede producir un bajón importante en la cuota. Como no tendrás comisión de cancelación parcial te da un poco igual porque todos los meses podrás completar con la cantidad que quieras y moldearte a tu gusto las amortizaciones / plazos. Yo no puso problema ya que soy un converso que ha pasado de defender a capa y espada la amortización reduciendo plazo a decantarme claramente por la reducción de cuota.

Ambos conceptos deben de aparecer muy claros en las escrituras. Aunque para ti es más o menos lo mismo, ya que no pagas gastos, no aceptes que te incluyan la comisión de cancelación en el importe de la hipoteca (aunque te la descuenten luego en la CC) ya que conceptualmente no es lo correcto.

En todo caso posteriormente deberás verificar que esa comisión te la descuentan de tu CC. Y también que quede claro que ellos pagan la comisión de la transferencia OMF (entre otras razones porque así lo indica el BdE): probablemente te aparecerá un apunte por valor de 90€ y después otro en el que se anula (-90€).

Por lo demás no tuve ningún problema e incluso me he llevado la 'sorpresa' de que no calculan los intereses como entendí que lo hacían tanto en la OV como en las escrituras... afortunadamente.

Un saludo & que vaya todo bien.
 

tapahuga

Member
Firmo el lunes

Hola a todos.
Finalmente, el día 28 firmo la subrogación con Ibercaja. Hoy he estado en el bbva para pedir el certificado de deuda pendiente, y me lo dan el mismo día 28. Tengo en mi poder copia de escritura de subrogación y tengo un par de dudas, a ver si me podeis ayudar:

Clausula 4. Comisiones:
No son objeto de modificación las comisiones pactadas en la escritura de constitución de la hipoteca, objeto de la presente subrogación
¿Significa esto, que me quedo con las mismas comisones que tuviera de cancelación parcial, total y comisión por subrogación? Yo tengo en mi actual hipoteca un 1% de comsión por subrogación, porque la firmé antes de que se fijara el tope máximo del 0,5. Si yo firmo ahora, ¿no deberían aplicarme el 0,5%?

Clausula 5: GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA

Serán a cargo de la parte prestataria todos los gastos especificados en la escritura de constitución de hipoteca obejeto de subrogación, que se mantienen y no se modifican

¿qué gastos son estos y a cuanto ascienden?

Por cierto, ni rastro del famoso suelo ni techo.
Tampoco pone nada del seguro de la casa de ibercaja, que en un principio me dijeron que tenía que contratar.

Bueno, espero que me ayudeis con estas dos claúsulas, porque creo que lo demás está correcto.
Muchas gracias y un saludo
 

jgmes

New Member
subrrogación hipoteca oficinadirecta.com (Banco Pastor)

Hola a todos,
es la primera vez que me conecto. Me gustaría preguntar sobre la posibilidad de subrrogación en oficinadirecta.com del Banco Pastor. Actualmente las condiciones que tengo es un suelo del 3.25%, me queda por pagar 228000 € en 27 años, con 1% penalización por subrrogación. La pregunta es la siguiente si me subrrogo a oficinadirecta.com, con las condiciones, suelo 1%, interes 6 primeros meses 1.75 y luego euribor + 0.39, sería ventajoso. He estado haciendo algún cálculo y me supondría el cambio unos gastos de 3400€. Me podrías ayudar y decirme si apesar de este gasto me compensa.

Muchas gracias.

Jgmes
 

HEST

Member
Más dudas sobre la SUBROGACIÓN

Aprovechando este hilo voy a proponer algunas dudas acerca de la subrogación a ver si alguna persona la puede resolver (estoy seguro jeje).

Actualmente estoy en la CAM (€bor + 0,95). Con vinculaciones hasta 0,45%. El diferencial es relativamente alto ya que es dificil cumplir con algunas de las vinculaciones (seguros vida - hogar, plan de ahorro, saldo medio elevado, etc). Aparte de lo anterior, el cobro de intereses es 5 días superior al que debería ser (360), por lo que el interés real que me aplican es un 1'4% superior.
intereses= C*r*t/36000 (t= 28, 30 ó 31)

Estoy en proceso de subrogación con otra entidad que me ofrece €bor+0,35 pero me dicen que es una condición indispensable que contrate con ellos seguro de vida y hogar. He hecho números y realmente merece la pena a corto plazo pagar el 0,5% de gastos de cancelación a la CAM e incluso los gastos derivados de la subrogación

Mi duda es:

1. Le he indicado al gestor de la entidad a la que me quiero subrogar que en la oferta vinculante se tiene que reflejar que el cobro de intereses mensuales deberá ser suponiendo que todos los meses son 30 días. Esto se puede hacer en una subrogación, ¿verdad?
2. ¿Si al final me obligan a hacer los seguros de vida y hogar para que me concedan la subrogación y en la OV no aparece nada del seguro de vida y hogar significa que una vez que empiece con ellos me podría dar de baja de los mismos?
 

calamar

Member
Hola a todos.
Finalmente, el día 28 firmo la subrogación con Ibercaja. Hoy he estado en el bbva para pedir el certificado de deuda pendiente, y me lo dan el mismo día 28. Tengo en mi poder copia de escritura de subrogación y tengo un par de dudas, a ver si me podeis ayudar:

Clausula 4. Comisiones:
No son objeto de modificación las comisiones pactadas en la escritura de constitución de la hipoteca, objeto de la presente subrogación
¿Significa esto, que me quedo con las mismas comisones que tuviera de cancelación parcial, total y comisión por subrogación? Yo tengo en mi actual hipoteca un 1% de comsión por subrogación, porque la firmé antes de que se fijara el tope máximo del 0,5. Si yo firmo ahora, ¿no deberían aplicarme el 0,5%?

Clausula 5: GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA

Serán a cargo de la parte prestataria todos los gastos especificados en la escritura de constitución de hipoteca obejeto de subrogación, que se mantienen y no se modifican

¿qué gastos son estos y a cuanto ascienden?

Por cierto, ni rastro del famoso suelo ni techo.
Tampoco pone nada del seguro de la casa de ibercaja, que en un principio me dijeron que tenía que contratar.

Bueno, espero que me ayudeis con estas dos claúsulas, porque creo que lo demás está correcto.
Muchas gracias y un saludo
Creo que viene a decir que te mantienen las demás condiciones que tenías en la hipoteca original en cuanto a comisiones y gastos. Esto es porque al ser una subrogación, únicamente se puede modificar de la escritura original lo referente al tipo de interés a aplicar y al plazo. Si hubieses querido cambiar mas cosas entonces deberías haber cancelado la hipoteca y abrir una nueva, no así subrogarte.

Si he dicho algo incorrecto que alguien me corrija.

Por cierto Tapahuga, eso de que no aparezca ninguna mención el techo y suelo, ¿quiere decir que se ha quitado lo referente al suelo y que aparecía en la escritura del préstamo original con el BBVA?. Eso me interesa saberlo ya que estoy en tu misma situación: me quiero ir del BBVA a Ibercaja.

2. ¿Si al final me obligan a hacer los seguros de vida y hogar para que me concedan la subrogación y en la OV no aparece nada del seguro de vida y hogar significa que una vez que empiece con ellos me podría dar de baja de los mismos?
efectivamente podrás darlos de baja pero, en lo que se refiere al seguro de vida, con toda seguridad te obligarán a contratar uno de prima única.
 
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