Novación o continuar la subrogación?

celeste

Member
Hola a todos
Llevo varios meses leyendo el foro y aprendiendo un montón. Gracias por vuestras aportaciones.:)

Quería haceros una consulta.Tengo una hipoteca desde hace 3 años con malas condiciones (según el mercado actual): tiene suelo, tipo fijo (muy por encima del euribor actual) los primeros 5 años, etc. Lo "bueno" de mi hipoteca es que tengo un diferencial del 0,60% sin vinculaciones.

En varias entidades tengo preaceptada la subrogación. Están pendientes de realizar la tasación.
En iBanesto me han realizado la tasación y estoy esperando su respuesta.

Paralelamente estoy negociando con mi entidad una novación bajo la "amenaza" de una subrogación.
Hoy en mi entidad me han ofrecido hacer una novación jurídica con las siguientes condiciones:
-Sin suelo
-Sin tipo fijo
-Tipo variable partiendo de euribor + 0,90% que bajaría a 0,60% con nómina, seguro hogar y cuenta "soluciones" (coste 60 euros/año, que incluye tarifa de 1 tarjeta débito y otra de crédito). Hay más vinculaciones pero las considero abusivas y/o no me interesan actualmente (plan pensiones mín 1800 euros/año, gasto tarjeta crédito 3.000 euros/año, seguro de vida prima única mín 100% cobertura, seguro pagos protegidos, etc.).
¿Qué os parecen las condiciones que me ofrecen para la novación? Me quitaría el suelo y el tipo fijo pero el diferencial 0,60% sería bonificado sujeto a 3 condiciones durante toda la vida del préstamo. ¿Créeis que me compensa? ¿Podría negociar que partieran de E + 0,70%, en vez de 0,90%?

Una de las entidades dispuestas a subrogarse me ofrece E + 0,45% con nómina y seguro de hogar. Si inicio la subrogación con ella y mi entidad enervara, ¿podría igualar el diferencial pero obligándome a más vinculaciones?

Decir a nuestro favor que somos 2 funcionarios fijos con ingresos medios y en la hipoteca nos queda un capital pendiente del 65% del valor de tasación.

Gracias
Salu2
 

Nakar81

Super Moderator
Si la novación se va a hacer con escritura ante notario (pagandola ellos) puede ser interesante quedarte, pero si es por contrato privado yo me cambiaría.

Si enervan, "en principio" tienen que igualar todas las condiciones.
 

celeste

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Gracias por tu respuesta.
La novación sería ante notario pero tendríamos que correr nosotros con los gastos. Estamos mirando a ver si afinamos las condiciones del diferencial con nuestra entidad.
Un saludo
 

Encanto

New Member
Pues yo me esperaría a la entidad del E + 0,45. Si tu entidad ya con la oferta inicial te dicen E + 0,9 más vinculaciones, no creo que digan que sí a esa nueva oferta. También sería con vinculaciones, y seguro que más fuertes.
 

celeste

Member
Gracias por vuestras respuestas.

La entidad del E + 0,45 tiene un seguro de hogar bastante más caro que el actual con similiares coberturas. Creo que ahí está el "truco" de dar 0,45 "sólo" con 1 nómina y seguro de hogar. Con lo cual, lo que me ahorro de diferencial me lo gasto en el seguro.

Mi entidad nos ha propuesto bajar el diferencial. Partiríamos de E + 0,80% y bajaría a 0,50% con 1 nómina, seguro hogar y la cuenta "soluciones". No me cobraría la comisión por novación (0,50%) pero sí que tendríamos que pagar los gastos de notaría, registro y gestoría (según sus cálculos, unos 800 euros). Esto último un poco caro, ¿no?
Ya os iré contando.
Saludos
 

celeste

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Hola a todos!

Después de muchas negociaciones y mucha paciencia (los bancos no mueven un dedo sin consultar antes 20 veces con sus asesorías jurídicas, departamento de riesgos, etc.), tengo dos ofertas vinculantes con TAEs calculadas según último euribor publicado en BOE 1,42%. Ambas son sin suelo. La de mi entidad tendría un techo del 12%, la de iBanesto sin techo.

La de mi banco actual, sería una novación ante notario con las siguientes condiciones: primeros 6 meses al 2% fijo, resto euribor + 0,80 que baja a 0,50% con 1 nómina, seguro de hogar y cuenta soluciones (coste 60 euros/año, aunque incluye 1 tarjeta crédito y otra de débito "gratis"). TAE 2,23%. Con vinculación máxima (PUF, plan pensiones, gasto crédito 3000 euros/año, etc) el diferencial bajaría como máximo a 0,30% y la TAE sería 1,74%. Disminuyo plazo a 25 años y mantengo comisión amortización parcial 0%. Costes aproximados novación 800 euros de notario, gestoría y registro (no me cobrarían la comisión del 0,50% de modificación contractual).

Otra con iBanesto, sería un subrogación con las siguientes condiciones: euribor + 0,45% sin vinculaciones (en la OV no aparecen por ningún lado). Sí que me han comentado que el primer año tendría que llevarme con ellos nómina, seguro hogar (me respetan el vencimiento del actual) y 2 recibos. TAE 1,87%. Mantendría plazo 30 años y la comisión amortización parcial sería 1% (ya que se rigen por mis escrituras en las cuales no especifica claramente que la comisión de amortización parcial es 0%). Costes subrogación 0 euros. Otra posibilidad es que mi entidad enervara y sí que tendría costes.

Estoy indecisa entre las dos opciones, ¿cuál pensais que es la mejor?

Por otro lado, tengo una idea que no se me va de la cabeza. Las condiciones de iBanesto en cuanto al tipo de interés no bonificado de E + 0,45% me parecen mejores. Si inicio la subrogación con iBanesto y mi entidad enerva, ¿podría sólo igualarme la TAE obligándome a vinculaciones que no me interesan?

Otra cosita, actualmente tengo un seguro de vida con mi entidad que está vinculado a la hipoteca, es decir, aparece como beneficiaria mi entidad "con carácter irrevocable" para el pago de la hipoteca. ¿Qué pasaría si mi hipoteca cambia de banco? ¿Seguiría estando como beneficiaria mi entidad?

Perdón por el tostón. Espero que la explicación no haya sido muy liosa.

Muchas gracias.

Un saludo

Una hipotecada con la cabeza hecha un lío :confused:
 

HerueS

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Si tienes un OV y tu entidad enerva ha de mantenerte todas las condiciones, esto es Euribor +0.45%. No pueden obligarte a otras vinculaciones y aque las vinculaciones las "venden" como algo con lo que tu sacas un provecho normalmente en la hipoteca (bajar diferencial vamos) pero como tu ya partes de una OV del 0.45%, si enervan se lo comen con patatitas. Otra cosa es que luego te ofrezcan vinculaciones a cambio de rebajar el diferencial, cuando enervan han de como mínimo igualar, pero pueden mejorar si lo consideran oportuno.
Yo le presentaria la OV a tu banco y que el mueva ficha. Haga lo que haga, saldrás ganando.
 

celeste

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Gracias, Herues, por tu respuesta.
Haré como dices, a ver qué responde mi banco. Ya os iré contando.
Cruzo los dedos...;)
Un saludo
 

celeste

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Hola a todos

Al final presenté la subrogación de iBanesto. Mi entidad ha enervado y hoy me ha entregado su oferta vinculante. Si no he leído mal, me ofrecen lo mismo que iBanesto, es decir, euribor + 0,45% sin vinculaciones :eek: Todavía estoy alucinando...

Lo que no han igualado es el pago de los gastos de la modificación, que correrían por mi cuenta (iBanesto se hacía cargo de todos los gastos). Según mi entidad eso no entra dentro de las condiciones financieras que tienen que igualar :confused:

Mi entidad me ha pedido que, previo a la formalización ante notario de la modificación, les entregue las notas simples del registro y el último IBI. ¿Esto es normal?

Por cierto, ¿mi entidad podría cobrarme la comisión de modificación contractual del 0,50% que tengo al ser una enervación? He leído por ahí que si es una enervación no me la podrían cobrar porque es distinto de una novación.

Espero vuestras opiniones.

Saludos y gracias:)
 
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