interesante?

antoniojose

New Member
bueno,tngo un gran dilema, tngo en mente comprarme un piso del banco que ahora mismo piden 141.000 euros , mis dudas son:

1º- ofrecen una diferencial de 1.75, esta bien? o es caro?
2º- dentro de un par de años cuando los bancos ofrezcan un diferencial mas bajo...podre solicitar una bajada de mi diferencial y que me lo concedan?
3º- cuanto ofrecerias por el piso para empezar a negociar?

os resumo un poco mi situacion: Soy funcionario fijo con un sueldo al mes de 1300-1400 euros y aportaria de entrada de unos 6.500-7.000 euros
y quiero comprarme el piso solo y a poder ser sin avales
 

Novato

Member
1º Es carísimo...
2º No te lo concederán...
3º No me compraría un valor que se está depreciando...

El problema ahora mismo lo tiene el banco, no tú. Si les compras el piso, les quitas un problema, y con tus condiciones te van a pedir vinculación de por vida. Con esa poca cantidad de dinero ahorrada no tienes capacidad de negociación, por lo que te pedirán avales (pasas del 80%) seguro, no ganas una cantidad muy grande y estás solo.
Yo esperaría y ahorraría. El piso bajará de precio, seguro. Y hay muchos.
 

antoniojose

New Member
la hipoteca me la conceden si o si, porque ya me lo confirmaron, el piso esta pero que muy bien, se puede considerar que es nuevo, tiene 85 m2 y con patio de 10 m2 y esta por el centro de palma en una buena zona y el banco lo unico que me piden por hipotecar solamente es el diferencial ninguna vinculacion mas,,,
 

wanabacoa

Member
Si el piso está bien, y en buena zona, debes saber más o menos su precio (puedes buscar pisos en la misma zona en idealista para hacerte una idea).
Suponiendo que ese sea su precio (que siempre podrás negociar), yo creo que E+1,75 está bien si es que es cierto que no te pide absolutamente nada más.
Eso sí, asegúrate de que no tenga suelo, porque entonces ya no es lo mismo.
Al ser del banco, a lo mejor que dan hasta el 100%, pero también debes saber qué porcentaje te dan, porque si es el 80% del precio, está claro que no tienes ahorrado el 20% restante. Y aunque te den el 100%, yo diría que no tienes ahorrado tampoco para los gastos (aprox. un 10% del precio de compraventa a escriturar).
 

Novato

Member
Veo que no hemos aprendido nada de la situación....
¿Te dicen que te dan la hipoteca? Faltaría más, si no, no venden el piso, y es un activo inmobiliario que tienen que provisionar los bancos. ¿No habéis oído que el viernes el consejo de ministros aprueba una reforma financiera? Pues de esas cosas se tratan, de provisiones de activos y demás.
Es decir, si venden el piso, se quitan esa deuda incobrable del balance, con lo que mejoran sus resultados sólo por eso. Además, hacen la doble jugada de colocarte un préstamo caro, y sangrarte la vida. Porque esas condiciones no serán para el 100% más gastos, claro está, serán las del 80%. Te van a pedir avales y vinculaciones, tenlo por seguro, al tiempo, cuando hayas firmado la compra, irán poco a poco cambiando las cosas. No son tontos, primero te trincan y luego te sangran...
En cuanto a si el piso está bien o mal, tú mismo. Creo que no merece la pena meterse en una letra que puede ser de 750 € a 30 años si el interés es del 5% (cosa que te pasaría si el Euribor está a 3,25%, y eso pasará), cobrando 1300 o 1400€ y con las previsiones de aumentos de sueldo del funcionariado...
Si lo que pides es apoyo y no consejo, otro te lo dará, no seré yo. Mi consejo es: No es tu momento.

Saludos
 

Tere

New Member
Buenos dias,
Voy a intertar responderte, dentro de mis posibilidades
1º El diferencial me parece una burrada ( aunque por lo que tengo entendido, esta asi en todos los sitios)
2º Si firmas el 1.75 , y en el futuro los bancos bajan el diferencial, no te lo van a bajar por que si, tendras que pedir una subrogacion, y por supuesto mi ra a ver lo que firmas en escrituras, que comision te meten por subrogacion , seguro de la casa (obligatorio para constituir la hipoteca, aunque no sea del mismo banco que te la concede) y resto de las clausulas que te pondran, por que vas a pedir el 100% , y casi ningun banco acepta eso, asi que deduzco que por algun sitio te querran agarrar.
3º Empieza a negociar por donde tu creas, mira a ver como andan los precios por esa zona y haz la oferta que tu creas.

Y dicho esto, solo te voy a decir una cosa.
Te has planteado la posibilidad, como decia un compañero de que el euribor suba?
el te hablaba de un tres y pico.
Yo he pagado en el 2008 un 5.38 de euribor mas diferencial. En tu caso, se te pondria en algo mas de un 7 con tu diferencial.
¿podrias vivir pagando 950 euros de letra? piensa en todos los gastos que tiene una casa (comunidad, ibi, luz, gas, seguro, agua...)
¿podrias hacer frente a esto?
Si la respuesta es si... adelante.
y si la respuesta es no y aun asi lo haces, suerte.
 

Nakar81

Super Moderator
Siento ser directo, pues quien me conocen saben que me gusta exponer mis razonamientos, pero NO ES UNA BUENA COMPRA.

Y ahora a por los razonamientos.

Piso: 141.000€
Impuesto de transmisiones (8%): 11.280€
Gastos (1%): 1.410€
Ahorrado 7.000€

Total a pedir: 146.690€

Cobrando 1.400€ y estando solo no te la van a conceder, y si te la conceden van a pedirte avalista.
Da igual que te digan ahora que la operación es viable, ya que cuando estés "empantanado" te diran que o les das avalista o no les acepta la operación riesgos.

Y ahora vamos a ver la cuota a con un euribor de 1.837 (Enero-2012), mas diferencial de 1.75 y a 30 años.

CUOTA: 665.85€

Con lo que te queda para vivir que es aproximadamente 700€, tendrás que pensar en amueblar, pagar impuestos de la vivienda, seguro del hogar, comer todos los días, el agua, la luz, ..... , vivir.

Y eso pensando que el euribor se quede en 1.837, pero subirá y ha llegado a estar 5.384, con lo que la cuota si la calculamos sobre el total que vas a pedir y con ese tipo de interés, sale la módica cantidad de 989.17€.

No veo la necesidad de que te metas en este momento es ese piso, máxime cuando van a obligar a los bancos a bajar los precios y mejorar las condiciones, pues como te han dicho, se va aprobar que los bancos tenga que aprovisionar mas dinero por los inmuebles que tengan.
 

antoniojose

New Member
EL piso esta muy bien de precio, se lo he comentado a un economista amigo mio residente en mallorca y ma dicho que las condiciones y precio estan que muy bien. Pero mi duda es el tipo de interes, aunque actualmente esta pero que muy bien dentro de unos años cuando el euribor suba...alli esta mi miedo ...pero podre buscar en el futuro un cambio de banco a un tipo mejor cuando las condiciones sean más favorables?
 

Novato

Member
EL piso esta muy bien de precio, se lo he comentado a un economista amigo mio residente en mallorca y ma dicho que las condiciones y precio estan que muy bien. Pero mi duda es el tipo de interes, aunque actualmente esta pero que muy bien dentro de unos años cuando el euribor suba...alli esta mi miedo ...pero podre buscar en el futuro un cambio de banco a un tipo mejor cuando las condiciones sean más favorables?
Sin ánimo de ofender: ¿ese economista amigo tuyo va a pagar la letra?
Y como te hemos dicho, cuando las condiciones empeoran, el banco está ahí con la soga, no con la ayuda que necesitas. ¿A qué tipo mejor te vas a poder cambiar? Si estará todo referenciado contra el Euribor, por mucho que bajes el diferencial, no notarás apenas cambio.
Como te he dicho antes, buscas apoyo, no consejo, así que tú mismo.
 

faliqui

Member
EL piso esta muy bien de precio, se lo he comentado a un economista amigo mio residente en mallorca y ma dicho que las condiciones y precio estan que muy bien. Pero mi duda es el tipo de interes, aunque actualmente esta pero que muy bien dentro de unos años cuando el euribor suba...alli esta mi miedo ...pero podre buscar en el futuro un cambio de banco a un tipo mejor cuando las condiciones sean más favorables?
Bueno, la cuestión es echar cuentas y mas cuentas.

No dudo que tu amigo economista lo considere una buena inversión (aunque cientos de economistas se han arruinado con el boom del labrillo), pero otra cosa es si puedes pagarla o no...

146000€ a 30 años

Actualmente se quedaría:

Euribor 1.8 + 1.75 diferencial (30 años) --> 730€ /mes

Pongamonos en un caso "malo" dentro de, digamos 5 años:

Capital pendiente: 123000€ (25 años de hipoteca todavía)
Euribor sube al 5%
Cuota mensual: 1066€ /mes

Intentas renegociar tu hipoteca consiguiendo un impresionante 0,3% de diferencial (cosa casi imposible pero bueno)

La cuota se te quedaría en : 890€ /mes

Esos 890€ al mes serían casi un 65% de tus ingresos, marrón que no querrá coger ningún banco.

Así que no te agarres al renegociar tu hipoteca pq con mas de un 60% de endeudamiento el problema será tuyo y no del banco...

Estos son datos objetivos y mi opinión personal es que ahorres y esperes otra buena oportunidad.

Un saludo y espero haberte servido de ayuda
 
Última edición:

euribor+1

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Perdona que me meta,antoniojose.
Mi consejo................,rotundamente no.

saludos.
 

antoniojose

New Member
y que me aconsejais ? tngo otra vivienda del banco que me cuesta 120.000 y puedo apurar al maximo y dar de entrada 10.000.
No busco apoyo solo saber si las opciones que tengo son buenas o no, solo tengo 24 años y quiero que me ayuden la gente que sabe de este tema y no hacer las cosas mal
 

faliqui

Member
y que me aconsejais ? tngo otra vivienda del banco que me cuesta 120.000 y puedo apurar al maximo y dar de entrada 10.000.
No busco apoyo solo saber si las opciones que tengo son buenas o no, solo tengo 24 años y quiero que me ayuden la gente que sabe de este tema y no hacer las cosas mal
Pues el consejo ya te lo hemos dado: "echar cuentas y mas cuentas"

Calcula la cuota con el euribor mínimo (el actual) y el máximo:

Cuota con euribor 1,5% --> XXX € al mes
Cuota con euribor 5% --> XXX € al mes

Piensa si puedes vivir con lo que te queda y piensa que ningún banco va a querer renegociar tu hipoteca con un endeudamiento muy alto.
Otro tema sería considerar el alquilar, en un entorno como el actual no se puede considerar que alquilar sea tirar el dinero, los que compraron esas casas antes de quedárselas el banco seguro que pagaron como mínimo un 30% más y seguro que piensan que no están tirando el dinero pq han comprado en lugar de alquilar.

Nadie sabe lo que puede pasar en unos años pero nadie puede descartar al 100% que la vivienda siga cayendo.

Saludos
 

Novato

Member
Ya te hemos aconsejado. Pero ese no es el consejo que quieres oir, con lo que sigues dándole vueltas. Tienes sólo 24 años... ¿merece la pena condenarte a mal vivir? El año que viene esa casa de 120.000 valdrá 100.000 y tú tendrás 20.000 ahorrados (si eres capaz de ahorrar). ¿Será mejor momento para ti entonces? Creo que está claro que sí...
 

Don Pimpon

Active Member
Una pregunta, ¿Necesitas imperiosamente comprar una vivienda?

Lo digo porque si no necesitas comprar, es mala idea "coger un cuchillo que cae"
Y si necesitas comprar, lo de que sea idea buena o mala es irrelevante.

En cualquier caso, todo apunta a que este año el precio de la vivienda caera más de lo que te costaría alquilarla, por lo que comprar es en cualquier caso una idea pésima salvo que la compra sea obligada (por una condición en una herencia, o algo así. Para tener techo, mejor alquila).

Una cosa más: no te líes. No se los quitan de las manos. Sólo parecen buenos precios al lado de los precios surrealistas de la burbuja. Si pusieran al lado el precio al que llegarán en unos años, te echarías las manos a la cabeza.
 

wanabacoa

Member
Es posible que no deba comprarse el piso por diversos temas económicos.
Pero todos los que le habláis de la caída del precio de la vivienda y tal y tal, estáis obviando algo: el valor real del piso.
Me explico: él ha dicho que el piso está muy bien, y en una zona céntrica de la ciudad. Los pisos que están muy bien y en muy buenas zonas, nunca van a bajar lo mismo que los que estén a las afueras, en barrios periféricos, o en zonas no tan buenas.
Una persona que tenga un pedazo de piso en una pedazo de zona, nunca lo va a vender regalado, a no ser que esté de deudas hasta las cejas. Y rara vez eso le pasa a alguien que tiene un pedazo de piso en un pedazo de zona (por eso me extraña que diga que el piso es del banco, pero bueno, eso es otro tema).
 

faliqui

Member
Una persona que tenga un pedazo de piso en una pedazo de zona, nunca lo va a vender regalado, a no ser que esté de deudas hasta las cejas. Y rara vez eso le pasa a alguien que tiene un pedazo de piso en un pedazo de zona (por eso me extraña que diga que el piso es del banco, pero bueno, eso es otro tema).
Con ese mismo razonamiento el tuyo tampoco está regalado, porque nadie regala pisos en zonas buenas ;)

El valor real de un piso es el precio que la gente está dispuesto a pagar por el, si ese piso ha bajado a 144000€ es pq nadie lo quiere comprar por mas dinero... así que ahora mismo valdrá lo que pague el que se lo quede.

Saludos
 

wanabacoa

Member
Con ese mismo razonamiento el tuyo tampoco está regalado, porque nadie regala pisos en zonas buenas ;)

El valor real de un piso es el precio que la gente está dispuesto a pagar por el, si ese piso ha bajado a 144000€ es pq nadie lo quiere comprar por mas dinero... así que ahora mismo valdrá lo que pague el que se lo quede.

Saludos
Yo no digo que el piso esté regalado; es la persona que ha abierto el hilo, que es el que lo quiere comprar, quien dice que está bien, y se supone que él sabe cómo y dónde está, y por tanto sabrá los precios de la zona.

Hay gente que compra o vende pisos a un precio inferior al de mercado, simplemente porque el vendedor tiene deudas y tiene que venderlo rápido y más barato porque necesita el dinero a la de ya.

Por otro lado, muchos repiten una y otra vez que los pisos van a bajar o han bajado un 20% o más, y no se dan cuenta de que esos porcentajes son una media. Hay pisos que bajan un 40% y otros que bajan sólo un 5%. Por eso es importante saber de qué piso estamos hablando, porque no todos son iguales, ni están en la misma zona, ni se van a depreciar igual.

Lo que quiero decir es que tu razonamiento de que actualmente es más barato alquilar que comprar, depende de la zona. En una determinada zona buena, alquilar un piso te puede costar 900€, mientras que al comprarlo puede ser que pagues 700€ de cuota. Es decir, que todo es relativo y ya se sabe lo que pasa cuando generalizamos.
 
Última edición:

Novato

Member
Yo no digo que el piso esté regalado; es la persona que ha abierto el hilo, que es el que lo quiere comprar, quien dice que está bien, y se supone que él sabe cómo y dónde está, y por tanto sabrá los precios de la zona.

Hay gente que compra o vende pisos a un precio inferior al de mercado, simplemente porque el vendedor tiene deudas y tiene que venderlo rápido y más barato porque necesita el dinero a la de ya.

Por otro lado, muchos repiten una y otra vez que los pisos van a bajar o han bajado un 20% o más, y no se dan cuenta de que esos porcentajes son una media. Hay pisos que bajan un 40% y otros que bajan sólo un 5%. Por eso es importante saber de qué piso estamos hablando, porque no todos son iguales, ni están en la misma zona, ni se van a depreciar igual.

Lo que quiero decir es que tu razonamiento de que actualmente es más barato alquilar que comprar, depende de la zona. En una determinada zona buena, alquilar un piso te puede costar 900€, mientras que al comprarlo puede ser que pagues 700€ de cuota. Es decir, que todo es relativo y ya se sabe lo que pasa cuando generalizamos.
Es un gran concepto ese que has introducido de "valor real del piso". Según tus explicaciones, sería algo así como el valor "objetivo" del piso (sin consideraciones subjetivas, entiendo).
Ese concepto que tú explicas es FALSO. No existe un valor real, sino que el precio lo determina un acuerdo entre partes, lo que lo hace completamente subjetivo. No existe un valor real de un bien (y mucho menos un inmueble) sino que siempre es un acuerdo entre partes, ya que para cualquier bien que se precie, cuando adquieres algo, lo adquieres a un precio que acuerdas (ellos te lo venden a un precio, y si no estás de acuerdo con el mismo, no lo compras).
Conclusión: El valor "real" de un piso es completamente subjetivo. Porque lo que para ti puede valer millones, para mi puede ser basura y no valerlo. Es un acuerdo entre partes.
 

Don Pimpon

Active Member
Eso que expones, wanabacoa, se viene llamando en tono de guasa "pocobajismo", y se compone de dos ternas de artículos de fé:

1.1 Bajar, bajan, pero poco
1.2 La banca tiene la culpa
1.3 Hay sitios y sitios

2.1 Bendita inflación
2.2 Falsa austeridad fiscal
2.3 Productividad-látigo

Si quiere saber lo que de verdad está pasando, búsquese el evangelio según PPCC

Aparte de lo cual, afirmo:
Al final, bajarán todos. Unos más y otros menos, pero las cosas volverán a su ser. Y un pisazo en una zona buenísima puede ser, por ejemplo uno de 200 m2 en una paralela a la Castellana ¿no? pues en 1984, un piso así salía por 55000 pesetillas el m2.
La inflación acumulada desde 1984 es del 421%, es decir, lo lógico es que el mismo piso se vendiera por 1722€ el m2, menos la deprecición por envejecimiento más la apreciación por las mejoras en los servicios, pongamos 2000€ el m2. Un piso en zona obrera no debería costar más de 800, 900€ el m2 según esos mismos parámetros.


Así que si los pisazos en zonas buenas tendrían que bajar como un 60% desde máximos, los pisitos en zona normal un 75% y los zulos infumables en medio de la nada (Seseña-style) hasta un 90% para volver a la senda de la normalidad abandonada cuando al señor Boyer se le ocurrió la feliz idea de "liberalizar" (léase: cepillarse) el alquiler y a su jefe la de "enfocar el modelo económico hacia la construcción".

Sobre lo de que sea más barato alquilar que comprar: es que mientras los pisos sigan bajando, sólo con lo que dejas de perder al no comprar ya pagas el alquiler, el análisis letra versus alquiler es superficial y cortoplacista.
 
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