Hipoteca mixta bbva 2008 ¿que hacer?

[lippe]

Muy buenas, os escribo desde Galicia, y desde ya dar las gracias a todos los participantes por este gran foro...

Antes de plantearos mi duda quería comentar que a pesar de haber firmado una hipoteca en el 2008 (muy mal asesorado creo yo), de este mundillo de las hipos no tengo ni pajolera..., ruego disculpad de antemano mi ignorancia con algunos terminos que manejais aquí.

Como ya he dicho, tengo una hipoteca mixta en el BBVA, diez años a plazo fijo (5,95%) + 5 años variable (no recuerdo ahora % pactado). Finaliza el 2023 y me faltan "solo" 44000€ por amortizar (590€/mes).
El año pasado quise amortizar diez mil. En un simulacro que me hizo la "amable" gestora telefónica, me salía a pagar 1300€ de penalización... , cuando habiamos acordado que las amortizaciones parciales no se penalizarian..., ahhh, pero no me leí bien la hipoteca antes de firmar y había la típica clausula inentendible que bla, bla, bla... , una especie de "lucro cesante" (ojo, me leí la hipoteca pero se me paso..., no así el fallo que tubieron de +0,5% a su favor..., había sido un "despiste" me dijo el gestor delante del notario )

En fín, que me planteo irme a otro banco, pero claro..., no sé si se puede hacer y cuanto me costará...

Ruego vuestro amable consejo (decidme si necesitais algún dato en concreto, seguro que sí...)

Gracia.

 

[insomner]

Pues no se que cuentas hara la gestora pero el 0.5% de 10000 son 50 euros...
Vuelve a llamar e informate bien porque no puede ser tanto

 

[lippe]

Gracias por tu respuesta insomner....Voy a buscar la hipoteca y copio íntegramente la cláusula aquí, a ver que pensáis...

Un saludo

 

[lippe]

Bueno, por fín pude copiar el texto de la hipoteca al que hacía referencia en mi primer post y por el que me "calzan" 1300 euros de penalización por amortizar 10000, y eso que me habian asegurado que los únicos gastos que tendría son los de notario y registro

Lo copio integro a ver que opinais:

2.4 COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERES

En los supuestos de amortización o cancelación subrogatoria o no subrogatoria del prestamo, total o parcial, que se produzcan dentro de un periodo de interés que comprenda una duración superior a 12 meses, el banco tendra el derecho a percibir una compensación por riesgo de tipo de interés equivalente a cinco enteros por ciento (5%), del capital pendiente en el momento de la cancelación, siempre que dicha cancelación genere una pérdida de capital para el banco. En todo caso, la compensación no podrá exceder del importe de la pérdida generada------------------------------------

Se entiende por pérdida de capital por exposición al riesgo de tipo de interés la diferencia negativa entre capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo.-------------------------------------------------------

El valor de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable a plazo restante hasta la siguiente revisión. El índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado es el determinado a tales efectos por el Ministro de Economía y Hacienda, en la actualidad es el tipo vigente de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública con vencimiento residual entre dos y seis años, regulado en la Resolución de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera, de cinco de diciembre de 1989-----------------------------

En caso de cancelación parcial se le aplicará al resultado de la fórmula anterior el porcentaje de capital pendiente que se amortiza.

Gracias por anticipado.

 

[Don Pimpon]

A ver si podemos arrojar algo de luz por aquí.

Lo primero, la compensación por riesgo de interés:

Básicamente, el tema es que al pedir tú un préstamo con tipo fijo durante 10 años que, y esto es lo importante, es muy superior al tipo vigente, cuando tú amortizas le estás haciendo al banco un roto considerable, porque pensaban sacar el 6% de interés a ese dinero y ahora como mucho le van a sacar un 2% o incluso menos.

No así cuando el tipo es variable: como en cada momento pagas el interés de mercado (más o menos), al banco se la pela que amortices, porque el dinero que tú les devuelves, lo vuelven a prestar con aproximadamente las mismas condiciones.

Hay que tener en cuenta que cuando contratas un tipo fijo, tú te arriesgas a que los tipos bajen y te acabe saliendo más caro, pero el banco se arriesga a que suban y no poder hacer nada para recuperar lo que están perdiendo con tu préstamo. Por tanto, es hasta cierto punto lógico que, si resulta que los tipos bajan, tú no puedas escurrir el bulto sin más y tengas que, bien aguantarte sin amortizar, bien compensar al banco por la pérdida que les supone esa amortización.

Y aquí entra la famosa compensación por riesgo de interés, que viene a ser un cálculo actualizado al día de la amortización del dinero que van a dejar de ganar debido a la amortización anticipada que haces.

Básicamente consiste en sumar todos los intereses que vas a dejar de pagar, actualizados al día de la amortización usando el interés actual como tasa de descuento. O, en román paladino (una mentira, pero una bastante cercana a la realidad), hacer la resta entre los intereses que pagarías con el tipo fijo, y los que puede conseguir el banco a día de hoy en el mercado por ese dinero.

Ese será el perjuicio que les causas, y por tanto esa es la compensación que has de darles si amortizas.

Así, a ojo de buen cubero, como te quedan unos 3 años de tipo fijo al 5.95% y el tipo vigente de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública con vencimiento residual entre dos y seis años (http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a1901.pdf, sexta columna) es del 0.579%, pues más o menos la broma te saldrá, ahora, por 1700€, porque el rendimiento de la deuda ha seguido cayendo desde el año pasado...

 

[lippe]

Uff Don Pimpon..., una explicación digna de un sobresaliente..., ahora me queda clarísimo el tema... MUCHAS GRACIAS...!!!

Si me permites abusar de tu ayuda, solo dos preguntitas:

- Tras los 10 años de tipo de interés fijo que establecí al comienzo, podré escojer qué tipo de interés me conviene para los cinco años finales (fijo o variable, lo más seguro es que se este último), es entoncés cuando sí podré amortizar sin la penalización por compensación mencionada ¿estoy en lo cierto?

- Cabría en estos momentos sopesar el cambio de hipoteca a otro banco o es una idea totalmente irrisoria...

Un saludo y gracias de nuevo.

 

[Don Pimpon]

Uff Don Pimpon..., una explicación digna de un sobresaliente..., ahora me queda clarísimo el tema... MUCHAS GRACIAS...!!!

Si me permites abusar de tu ayuda, solo dos preguntitas:

- Tras los 10 años de tipo de interés fijo que establecí al comienzo, podré escojer qué tipo de interés me conviene para los cinco años finales (fijo o variable, lo más seguro es que se este último), es entoncés cuando sí podré amortizar sin la penalización por compensación mencionada ¿estoy en lo cierto?

- Cabría en estos momentos sopesar el cambio de hipoteca a otro banco o es una idea totalmente irrisoria...

Un saludo y gracias de nuevo.

A la primera pregunta: si eliges tipo variable, podrás amortizar sin penalización. La compensación por riesgo de tipos de interés es para intereses con revisión en periodos superiores a un año, mientras que el tipo variable se revisa normalmente cada año.

A la segunda: te va a salir más caro el collar que el perro. Ten en cuenta que lo que te toca pagar de penalización es la diferencia entre tus 5,95 y el tipo que te indiqué, que anda ahora mismo por el 0,6. O sea que para que te compensara, tendrías que sacar una hipoteca con un tipo inferior a ese 0,6% (a día de hoy eso sería EURIBOR+0,45 o menos, cuando lo menos que están dando es EURIBOR+1), y no sólo eso, sino que tendría que estar lo suficientemente por debajo como para cubrir también los gastos del cambio.

Encima, tendrías que pagar de golpe la penalización, en vez de mes a mes, además de encontrar un banco dispuesto a financiar una cantidad tan pequeña con un préstamo hipotecario (sin que el inmueble hipotecado sea un que vende el propio banco, se entiende)

 

[lippe]

Perfecto Don Pimpon....!!!
Blanco y en botella..., me mantendré estos tres años como estoy, tras los cuales los cinco restantes lo paso a variable e intento amortizar poco y poco...

Muchísimas gracias por tomarte las molestias, gente como tu hace grande este foro...


Un abrazo

 

[lippe]

Bueno, no quisiera dejar este tema que inicié sin su actualización.

Esta semana pedí a mi nuevo "gestor particular" en el bbva (soy importante ), que me hiciese un nuevo simulacro de amortización parcial de esos diez mil que tenía previstos la última vez que pregunté.

El resultado fue que "solo" me penalizan (comisión) con 700 euros (la mitad que en la última simulación)..., pero con eso rebajaría mi cuota en 140 euros, durante estos próximos dos años que me quedan con interés fijo (recordad que tenía una hipoteca mixta, y escogí pagar interés fijo durante los primeros diez años)....

Por lo que haciendo los cálculos de la lechera, 140 euros mensuales que me ahorro X dos años que me restan de cuota fija = 3360 euracos que me ahorro...

Y a partir del 2018 paso a variable, con lo cual la cuota bajará más (eso espero, aunque hasta allí todo puede cambiar y mucho)

Gracias de nuevo a Don Pimpon por su asesoramiento...

Un saludo.