Hilo España: sector inmobiliario y de construcción

Tizo

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La venta de vivienda en España consolida en el primer semestre su desplome desde los máximos del 'boom', allá por 2006, pese a la liquidación masiva de inmuebles que está llevando a cabo la banca en los últimos meses. En concreto, desde que comenzaron los descensos en el segundo trimestre de 2006 se ha producido una reducción acumulada del 72% en el número de transacciones de vivienda en nuestro país. En junio prosiguió esa contracción. La compraventa de viviendas cayó el 11,4% y suma de este modo dieciséis meses consecutivos de caída. En total cambiaron de manos 25.400 viviendas en España, según el Instituto Nacional de Estadística, frente a las cerca de 80.000 transacciones mensuales que se registraban en un mes en los tiempos del 'boom'.

Cifras muy débiles pese a que la banca ha puesto en estos seis meses toda la carne en el asador para lquidar buena parte de los inmuebles que tienen en su balance. Hasta junio, los bancos más lastrados por el ladrillo han vendido unos 18.000 pisos. Para ello han recurrido a grandes descuentos, superiores al 50% en muchos casos, y a dar grandes facilidades de financiación en una época singularmente difícil para encontrar dinero. También los bancos saneados han acelerado la venta de inmuebles adjudicados y se han propuesto vaciar su cartera cuanto antes, tal y como ya ha anunciado el BBVA.

Como dicen muchos expertos, casi no se puede hablar de mercado inmobiliario en España, porque hoy día sólo venden inmuebles los bancos. La venta por parte de promotores es testimonial y la de la particulares está bajo mínimos. Y una de las razones para que ocurra esto es que la poca financiación que dan las entidades financieras la reservan para los compradores de sus propios inmuebles. Es su prioridad para aligerar balance y con este fín llegan a financiar el 100% del precio.

Por ejemplo, las cuatro entidades financieras nacionalizadas, Novagalicia, CatalunyaCaixa, Bankia y Banco de Valencia, han estado especialmente activas a la hora de soltar lastre. CatalunyaCaixa por ejemplo vendió hasta junio 3.777 viviendas por 630 millones de euros. Un mes después ha elevado esta cifra a 6.700 viviendas, por casi 1.000 millones de euros.

Entre enero y junio, últimos datos disponibles, Bankia se ha deshecho de 2.400 inmuebles, por valor de 230 millones de euros. No obstante, si se suman subrogaciones de promotores, y traspasos de suelos y promociones, la cifra que ha desinvertido el grupo es de 6.700 unidades, por valor de 760 millones.

De cara a los próximos meses, las perspectivas tampoco son halagüeñas. Dado el ajuste en las cuentas públicas y la evolución del paro y de la demanda interna, todo apunta hacia un nuevo ajuste en meses sucesivos, lo que seguirá afectando negativamente al mercado de vivienda reduciendo la demanda solvente, según el servicio de estudios de la tasadora Tinsa. Por el lado de la oferta, los bancos agudizarán sus campañas de descuento para seguir eliminando lastre. La supresión de la desgravación fiscal en enero y la subida del IVA del 4% al10% serán acicates para estimular la demanda en los últimos meses del año.

Uno de los activos inmobiliarios con más peso en la evaluación de carteras de las entidades de crédito es el suelo. El descenso en el número de transacciones de este tipo de inmuebles comenzó en el segundo trimestre de 2005, cuando todavía no existía ningún síntoma preocupante de ralentización en el sector. Las caídas fueron muy signicativas desde esa fecha hasta finales de 2008, momento en el que suavizaron su tendencia descendente, que se prolonga hasta el momento actual. Su descenso desde máximos es más intenso que en los inmuebles y llega al 85%, según los datos elaborados por Tinsa.

El precio del suelo urbano por su parte ha sufrido una bajada desde máximos cercana al 38%, y los decrementos interanuales se han mantenido en cifras regularmente similares. Las caídas signicativas comenzaron en el tercer trimestre de 2007, mucho tiempo después

de que hubiesen comenzado a bajar las compraventas. El suelo más barato a día de hoy (Castilla y León) está a menos de la mitad de precio de la media nacional (177,6 euros el metro cuadrado)), mientras que el más caro (Madrid) supone más del doble.

Las caídas de las transacciones y del precio han generado a su vez un descenso en la hipoteca media superior al 30% a mitad de año. El esfuerzo financiero que se realiza por parte de los compradores para hacer frente a los pagos se ha estabilizado en torno al 20% de los ingresos desde hace tres años, proporción más que razonable y comparable a la destinada a otros gastos básicos como la alimentación, a la que los hogares destinan una cantidad cercana al 15% según la última Encuesta de Presupuestos Familiares, o a la suma de alimentación, vestido y calzado que alcanzaría exactamente ese mismo 20%.

Distinguiendo por régimen de protección y a pesar del descenso general, el peso de las transacciones de vivienda protegida frente a las de libre se ha triplicado, pasando de representar un 4,6% de las operaciones a un 12,6% entre 2006 y 2011. Por antigüedad de los inmuebles, después de un periodo inicial en el que se invirtió la tendencia, vuelven a ser dominantes las transacciones de vivienda usada (74,9%) frente a las de nueva (25,1%).
 
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Tizo

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Los precios de la vivienda en España bajaron en julio un 11,2% en términos interanuales, indica la tasadora Tinsa en un informe publicado hoy.

De esta forma, los precios acumulan un descenso del 31% desde los máximos registrados en diciembre de 2007, añade.

Las Islas Baleares y Canarias fueron las regiones donde se localizaron los mayores descensos en el séptimo mes del año, al anotarse bajadas interanuales del 14%, señaló Tinsa en su informe.


Les siguieron las capitales y grandes ciudades que ajustaron su valor un 11,8% en julio frente al mismo mes de 2011, y las áreas metropolitanas que repitieron con caídas del 11,6%. En las tres zonas el recorte fue superior a la media del mercado.

Por debajo de la media se quedaron los municipios de la costa mediterránea, cuyo descenso interanual se situó en el 11%, y el resto de municipios que ocuparon el último lugar con una bajada del 9,1%.

Respecto a los recortes acumulados por zonas desde su valor más alto, la costa mediterránea situó su descenso en julio en el 37,2%. A su vez, las capitales y grandes ciudades se abarataron el 33,5%, las áreas metropolitanas el 32,1%, las islas Baleares y Canarias el 29,2% y el resto de municipios no incluidos en las divisiones anteriores, lo hicieron el 25,9%
 

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Tizo

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Se venden cada vez menos, y quienes las compran no son españoles. Según datos del Colegio de Registradores, las adquisiciones de vivienda por parte de extranjeros representaron de media anual en 2013 el 11,15% de todas las operaciones registradas, frente al 4,45% de 2009, el punto más bajo. Por CCAA, la participación de ciudadanos foráneos es mayor en Baleares (30,73% del total de compraventas son protagonizadas por extranjeros), seguida de la Comunidad Valenciana (24,83%) y Canarias (24,60%). Como contrapunto, en el lado opuesto, con menor presencia de extranjeros en las transacciones, se situarían Extremadura (0,38%), Galicia (0,60%) y Castilla y León (0,92%).

Las compras de viviendas realizadas por personas jurídicas (empresas) se llevaron el pasado año un buen trozo del pastel. Sus adquisiciones representan el 21,93% de todas las operaciones realizadas en 2013, lo que supone un incremento del 429% con respecto al 5,11% que representaban en 2007, es decir antes de la crisis. Por el contrario, las personas físicas pasaron de protagonizar el 94,89% de las compraventas en 2007 al 78,07% en 2013.

El cambio en el perfil del adquirente es una de las variables que se analizan en el Anuario 2013 de la Estadística Registral Inmobiliaria que hoy ha publicado el Colegio de Registradores y viene a completar, con un análisis más detallado, la información suministrada en los balances trimestrales y en el avance del ejercicio presentado en febrero.

Por regiones

La catalogación de los adquirentes y su evolución no es homogénea en todo el país. Así, Canarias, La Rioja y Cataluña son las Comunidades Autónomas en las que las empresas tienen un mayor peso en las compraventas de vivienda, mientras que Extremadura, Cantabria y País Vasco son los territorios donde el protagonismo de los particulares es más elevado.

Tras las recientes reformas legislativas que posibilitan la concesión de permisos de residencia a extranjeros que realicen adquisiciones inmobiliarias por importe igual o superior a 500.000 euros, el Anuario incluye una segmentación en este sentido.

A nivel nacional, estas operaciones han supuesto el 4,72% del total de compraventas realizadas por extranjeros. De ellas, el 57,88% han sido de ciudadanos comunitarios y el 42,12% restante de no comunitarios. Por CC.AA., destaca de nuevo Baleares, con el 14,34% de operaciones por encima de 500.000 euros, mientras que Asturias, Extremadura, Galicia, La Rioja y Navarra no registraron operaciones de este tipo.

No obstante, los cambios normativos entraron en vigor el pasado mes de septiembre, motivo por el cual, sus efectos no tienen apenas reflejo en el Anuario de 2013.

Usos de la vivienda

El Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria analiza asimismo la utilización de la vivienda como bien de inversión o bien de uso, a través del tiempo medio de posesión que tenían sus propietarios cuando la vendieron. Así, entre 2007 y 2013 desciende intensamente el porcentaje de viviendas vendidas en menos de cinco años desde su adquisición (es decir, con un componente inversor elevado), pasando del 56,2% que representaban en 2007 al 26,87% en 2013. En paralelo se observa un aumento de las que permanecieron en manos de sus dueños más de 10 años (componente mayoritario de uso residencial) desde el 19,90% en 2007 al 33,22% en 2013.

El ciclo bajista de las transacciones, con las consiguientes dificultades para vender las viviendas se observa en el siguiente gráfico, que muestra la evolución del período medio de posesión de las viviendas que se transmitieron entre 2007, antes de la crisis, y 2013. Con pequeños altibajos, el tiempo medio de posesión ha aumentado de 7 años y 4 meses en 2007 a 9 años y 10 meses de 2013, es decir, un 34,09% más.
 

Tizo

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Alrededor de dos meses después de su debut en bolsa, las nuevas sociedades inmobiliarias Hispania y Lar está pasando sus momentos más difíciles en el parqué. El valor de la primera, liderada por el grupo Azora, que en su folleto aseguraba perseguir ”una rentabilidad objetivo para la sociedad equivalente a una tasa interna de retorno apalancada del 15% bruto anual sobre el importe suscrito por los inversores”, ha bajado desde el máximo de 10,95 euros fijado el 24 de marzo hasta los 10,29 euros. La caída supone que el valor cotiza apenas 29 céntimos por encima del precio de colocación de las acciones, después de una operación en la que Hispania captó 500 millones de euros que ya ha empezado a invertir en activos. A mediados de abril, la sociedad liderada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio adquirió por 21,5 millones de euros el Hotel Guadalmina, en Marbella. El grupo seguirá apostando por esta localidad y por la Costa del Sol en general.
Una operación que no ha impedido que la cotización, que se ha movido en un rango muy corto desde el día del debut, haya ido languideciendo poco a poco. “Se trata de un tipo de empresa que podríamos denominar como diesel, ya que depende de los ingresos por rentas. Necesita tiempo de maduración, aunque ha quedado claro que las expectativas alcistas que se habían generado inicialmente han podido ser exageradas”, aseguran en fuentes del mercado.
La expectación que levantó la operación fue extraordinaria. La entrada en el capital de pesos pesados como George Soros o John Paulson, que suscribieron 92 millones de euros cada uno en la ampliación de capital previa al salto a la bolsa, puso a Hispania bajo los focos. El renovado interés de los fondos extranjeros por los activos inmobiliarios españoles y las expectativas de recuperación de la economía española provocaron una gran sobredemanda de acciones del grupo, cercana a las 10 veces respecto a los títulos que salían al mercado.
La ofensiva compradora fue de tal calado que la salida a bolsa fue adelantada cinco días. Sin embargo, la inmobiliaria especializada en activos en alquiler que invierte en propiedades residenciales, oficinas y hoteles está decepcionando por el momento a los nombres de primera fila que tomaron al asalto el valor. La lista es muy larga: además de Soros y Paulson, en su accionariado están gestoras de primera fila como Fidelity, Credit Suisse, Cohen&Steers, Canepa o UBS.
Esta última acaba de volver a superar el 3% de participación en el capital, pero esta apuesta -ni tampoco la de Alicia Kolplowitz, que a través de su sicav Morinvest ha invertido 3,6 millones de euros en la sociedad- no ha conseguido reanimar la cotización de la sociedad, que ha rebotado ligeramente después de que el pasado martes rozara sus mínimos en los 10,11 euros por acción. La inmobiliaria ha dejado la puerta abierta a convertirse en una socimi -con grandes ventajas fiscales- si las circunstancias lo aconsejan.
Algo que sí ha hecho Lar, que con una filosofía de inversión muy similar ha elegido uno de los formatos de moda. La socimi de la familia Pereda está corriendo la misma suerte que su competidor en sus primeras semanas en el parqué. Debutó al mismo precio, 10 euros por acción, y cotiza a 10,30 euros, también muy lejos de los 11,17 que llegó a marcar en sus primeros días de cotización. Como en el caso de Hispania, la euforia -subió un 10% en sus primeros minutos como empresa cotizada- ha ido apagándose.
Lar ha nacido con un objetivo de rentabilidad anual del 12% mediante la inversión en oficinas en Madrid, Barcelona, centros comerciales e inmuebles residenciales y comerciales. La socimi también tiene entre sus accionistas a nombres ilustres como Bestinver, Cohen&Steers, Franklin Templeton o Pimco, la mayor gestora de renta fija del mundo. De momento, su apuesta por el mercado inmobiliario español -como en el caso de Hispania- está por debajo de las expectativas. El ‘ladrillazo’ en forma de grandes plusvalías en bolsa tendrá que esperar.
 

Tizo

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Existe la sensación e incluso los primeros datos de que el mercado se reactiva desde lo más hondo del pozo, pero la demanda va por barrios, mejor dicho por el valor de la vivienda. Los datos sin filtrar arrojan por fin cierto optimismo ya que el número de compraventas de casas en febrero creció hasta un 39,8%, hasta las 26.602 transacciones, respecto al mismo mes de 2013. Los precios, además, se incrementan un 0,6%, según datos de la estadística del Consejo General del Notariado, ceñida al terreno y basada en operaciones reales, Datos que tras los cambios fiscales de calado aplicados desde enero de 2013 (eliminación de la deducción por vivienda y subida del IVA) partir del 1 de enero de 2013 empiezan a ser homogéneos.

El repunte en la compraventa de vivienda de los últimos meses (en enero se disparó un 59,2%) vendría explicado, en parte, por la normalización de las cifras tras la finalización de la deducción fiscal en el IRPF a cierre de 2012, pero también reflejaría una estabilización de las ventas mensuales, según los notarios.

Pero ese interés por los inmuebles no es uniforme. Las viviendas que valen más de 500.000 euros presentan mucho mejores perspectivas de ser vendidas y lo mismo ocurre si valen menos de 150.000 euros.

A lo largo de los últimos meses distintos agentes inmobiliarios habían detectado una recuperación titubeante de la demanda de inmuebles y constatan esa bipolaridad del mercado. De hecho, las viviendas de lujo o de alto standing habían sufrido en menor medida los embates de la crisis. Ahora, tras consolidarse el futuro del euro y con los primeros síntomas de recuperación de la economía, los compradores pudientes vuelven a invertir en propiedades de gran valor. Son compradores que o bien tienen liquidez o bien tienen capacidad de financiación.

La vivienda que encuentra mayor dificultad para colocarse es aquella que oscila entre los 250.000 y los 500.000 euros. Este tipo de propiedades, con una superficie media de 100 a 200 metros cuadrados, ubicadas en zonas medianamente residenciales o en grandes promociones urbanísticas, lo tienen bastante más complicado para cambiar de manos

Los problemas a los que se enfrentan sus propietarios son varios. El primero de ellos es la gran oferta existente. El segundo, la dificultad -o la imposibilidad- que sufre el comprador a la hora de obtener financiación. Y, por último, la propia resistencia del comprador particular a asumir que, si desean vender su piso en este momento, debe ser adecuándolo al mercado, aunque con ello tengan que perder dinero, según los expertos de Alfa Inmobiliaria. La banca y las promotoras acumulan importantes cantidades de stock inmobiliario de estas características.

En cuanto a la vivienda barata, alguna con precios de saldo, los compradores son pequeños inversores desencantados con las bajas rentabilidades que ofrecen los depósitos o personas con trabajo y ahorro que quieren acceder a una sencilla vivienda en propiedad. En muchos casos, las operaciones se realizan en efectivo, sin necesidad de solicitar una hipoteca que complique la operación e incremente los gastos. Los bancos son los vendedores de buena parte de estas viviendas.

En definitiva, el mercado inmobiliario refleja con toda crudeza el impacto social y económico de la crisis en España, que está destrozando a la clase media.

Las cifras de renta y sueldos y las duras exigencias de la banca a la hora de financiar explican con claridad esa bipolaridad rampante del mercado de la vivienda. Teniendo en cuenta las actuales condiciones de financiación y la capacidad de endeudamiento máxima recomendada, por el Banco de España el 44% de los asalariados españoles no puede asumir la compra o el alquiler de un inmueble en solitario, según un estudio de Pisos.com.

Finalmente, la configuración de la demanda está muy influenciada por el origen de la misma. Existe una creciente entrada de dinero extranjero en el mercado inmobiliario español. La compraventa de viviendas por parte de ciudadanos foráneos copó el 11,1% del total de transacciones realizadas en 2013, lo que supone alcanzar la cota máxima en la serie histórica, según el anuario inmobiliario del Colegio de Registradores. Generalmente, compran vivienda de medio y alto standing y en buena medida en efectivo.
 

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