Dude hipoteca multidivisas

cascamorris

New Member
Hola:

Estoy considerando la posibilidad de la hipoteca multidivisas, mayormente por la imposibilidad de obtener una hipoteca en euros.

Deseo obtener una hipoteca de 260.000€. Pero leo mucho y alguna gente habla con mucho miedo de la hipoteca y me causa muchas dudas.

En esta URL existe un excel para simular las hipotecas multidivisas: http://www.hipotecasypisos.com/Archivos/riesgos-multidivisa.xls

Mis dudas son:

1.- ¿Qué parámetros se deben tener en cuenta para realizar un cambio de divisas? Pasar la hipoteca en yenes a francos suizos, por ejemplo.

2.- Creo que lo que debo hacer es tener un colchón en yenes, por si la cuota en yenes comenzara a subir, porque el yen con respecto al euro baja, pagar las mensualidades de este remanente que se dispondría hasta que se estabilice la cotización.

3.- ¿Hasta que punto sería rentable, mantener una hipoteca en yenes, teniendo en cuenta que en un futuro el euribor puede bajar?

Me gustaría que alguien que sepa de este tipo de hipotecas, así como alguien que tenga en la actualidad una hipoteca de este tipo, comentase sus impresiones.

Muchas gracias de antemano.

Alberto.
 

Adonays

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Muy buena la excell-

Gracias me pongo a jugar con ella.

Un saludo

adny
 

Charman

Active Member
Me uno a tu pregunta de lo del tema del cambio de divisa cascamorris... no lo tengo claro del todo, en particular el tipo de cambio aplicado.

Si es como creo, no es nada ventajoso. Habria que tener unos beneficios sustanciales (mayores a 5000€ para que sea "planteable", al menos desde mi postura)
 

Niñato

Member
Yo, como unico consejo que te puedo dar es que lo hagas tu mismo, está muy bien que te informes no te puedo decir lo contrario por que es lo que he hecho yo, es más, lo sigo haciendo por que todavia no he firmado ninguna hipoteca.
Te lo digo por que aparentemente las opciones que te dan los Comerciales Hipotecarios de estas empresas son aparentemente buenas, pero si después te acercas a cualquier banco con esas condiciones verás como son mejorables en cualquier aspecto, que concretamente será el punto donde esta gente se lleva la comisión.
Espero haberte ayudado, y mi consejo es ese, muevete!!! que esto de las hipotecas es para mucho tiempo!!!
 

Adrian

New Member
A mi me han dicho en bk que no hace falta pasar por el euro para cambiar de divisa (yen a CHF, por ejemplo). "Una única" comisión (0.2% del total) y "un solo" fixing. ¡Qué buenos son los bancos!!

Cascamorris, me he descargado la excel y muy bien para alguien no muy ducho en informática como yo. Gracias compañero multidivisero.
 

soros

Well-Known Member
A mi me han dicho en bk que no hace falta pasar por el euro para cambiar de divisa (yen a CHF, por ejemplo). "Una única" comisión (0.2% del total) y "un solo" fixing. ¡Qué buenos son los bancos!!

Cascamorris, me he descargado la excel y muy bien para alguien no muy ducho en informática como yo. Gracias compañero multidivisero.
Esta bien eso de un solo fixing entre comillado.

ya que te vana coger el tipo comprador de una divisa y el vendedor de la otra , por tanto se puede definir como un solo fixing doble
 

ALBERTO M

Member
aclaración sobre el fixing

Hola a todos, por si puedo aportar alguna idea o aclaración sobre eso que tanto preguntáis del fixing.

1º) En la primera compra de divisa NO se aplica fixing (pero sí la comisión de cambio, en torno al 0,20%). Almenos en la entidad donde pedí mi HMD, concretamente el BARCLAYS. Puedo certificarlo con total certeza, puesto que el director de la sucursal llamó por teléfono al departamento correspondiente y según le decían el cambio en cada momento, me coincidía con el que tenía yo en la pantalla de mi ordenador (con la platafora Difbroker). Sólo había una pequeña diferencia. Ejemplo, en el momento que hicimos la transacción a 154,90, a mí me salía 154,50 (no es ni mucho menos el famoso 1% de fixing...)

2º) El director de la sucursal me aseguró que si cambiaba de divisa, o incluso si amortizaba cantidades grandes (40, 50.000 €...) no se aplicaba fixing. Ahora bien, en las amortizaciones mensuales, por supuesto que sí. Esto ya no puedo certificarlo, porque aún no se me ha dado el caso...

Espero haber aclarado las dudas, aunque si bien es cierto no tiene porque ser igual en todos los bancos.

Por cierto, ya estamos en 150,40... a ver si sigue la tendencia..

Un saludo.
 

trapaga

Well-Known Member
una cosa es lo que te dicen y otra lo que escriben, cuando se firma la escritura, mirar como os lo ponen.
si os pone: "la sustitución de la divisa por otra de las cotizadas en España, incluido el euro, valorándose a estos efectos la divisa que se sustituya al cambio vendedor, y la que se introduce al cambio comprador. La sustitución deberá afectar al saldo pendiente del préstamo, de forma que en todo momento deberá estar utilizado y reflejado en una sola divisa.El tipo de cambio comprador y vendedor aplicado a cada uno de los cambios de divisa deberán ser los publicados por el Banco el día en que se solicite el cambio de la divisa, salvo que las partes acordaran la aplicación de un cambio distinto, todo ello de conformidad con lo establecido en la presente Cláusula".

si el paso es al euro no hay discusion, se aplica cambio vendedor y eso es lo que debes, pero si es a otra divisa distinta del euro, queda abierta la posibilidad de cobrarte 2 veces, vendedor la que tienes y comprador la que quieres ( vamos, pasando por el euro ) o negociar con ellos el cambio "directo".

leido en 2 minutas diferentes ( 2 bancos diferentes, uno de ellos el barclays) que los 2 me dijeron cambio directo, sin pasar por euro.

saludos
 

Cp-tokyo

Banned
Un follon de informacion

Como siempre, me temo que las entidades juegan un poquito a la desinformación aunque sea sin saberlo... Hoy mismo en Bk me han dicho por teléfono quese pasa por el euro, veo que a otros lo contrario ¡alucinante! En mi escritura que es loq ue va a misa, pone que se pasa, así que me temo lo peor y me temo que a veces dan información sin saberlo, lo cual genera una incertidumbre total. Por ejemplo, un día pregunté si se podía comprar divisa por internet, sabiendo que existía contado divisa ya activo yme dijeron que no ¡toma ya! Otra vez me llamo la experta de la sucursal, le pregunte como funcionaba el contado divisa y cuando le pregunte que que fixing aplicaban, me dijo que tenía una reunión y ante la insistencia, que en realidad ella no lo sabía y que teníaque preguntarlo. Le informé a,ablemente que el normal de la entidad era del 1%....
vamos, que un desastre......
También me temo que cada entidad funciona de modo distinto, por tanto pongamos entre algodones loq ue nos pasa a cada uno. Apunto este dato de Barclays para otras veces....
un saludo
 

cascamorris

New Member
datos futuros que pueden influir en la HMD

Hola:

Según he podido informarme hablando con economistas me comentan los diguiente:

1.- Ahora es una época mala para contratar una HMD en yenes, porque según las previsiones se prevee que siga bajando. http://www.fxware.com/forex-currency/fx_chart.asp?f=EUR&t=JPY&d=c&l=es (para ver la cotización)

2.- El yen es una moneda debil, por lo que intenta equipararse a otras monedas, en concreto al dolar. El dolar está subiendo, por lo cual el yen sube y la cotización euro-yen baja. Las previsiones es que el dolar siga subiendo, teniendo en cuenta que la época Bush finalizada en breve y EEUU cambiará su política. Si el dolar sigue subiendo, también el yen y se prevee que el dolar se situe en los mismos valores que cuando salio el euro, es decir se equipararán euro-dolar.

3.- Pensando en realizar una HMD puente, y dentro de 1 año, irte a otro banco, con una hipoteca normal (puesto que en la HMD que he visto el diferencial en euros es euribor +0,75); pensemos lo siguiente. En este tiempo, si la cotización euro-yen baja, cuando queramos cancelar la HMD no tendremos una hipoteca de 200.000€ sino una hipoteca de 240.000€.

4.- Según reflexiones mias, pienso que una HMD es una inversión, más que la realización de una hipoteca. Si contratasemos una HMD, estando la cotización euro-yen baja, estable estable durante bastante tiempo y teniendo previsiones de que la tendencia será alcista, luego cuando la cotización suba, podríamos cancelar esa HDM y llevarla una hipoteca normal y corriente a otro banco, con lo que la reduciríamos considerablemente.

Saludo,

Alberto
 

Pepekan

New Member
Duda sobre compra de divisa

Hola,

Quería preguntar, por si alguien con experiencia lo sabe, si es posible por ejemplo comprar divisa cuando esté suficientemente devaluada (por ejemplo 10.000€ en yenes cuando el yen esté a 170) y pagar con esa divisa comprada las mensualidades de la hipoteca.

Estoy estudiando entrar en yenes con el Barclays o BK, y no se si estas entidades permiten ingresar dinero en la cuenta asociada en yenes para pagar la hipoteca, o bien te obligan a ingresarlo en euros y cambiar a yenes mes a mes con lo que te cobran el mínimo de cambio (15€ en BK y 9€ en Barclays).

Muchas gracias.
 

Lynxai

Super Moderator
Pepekan si tienes alguna consulta abre un hilo nuevo para plantearla, intentemos no llenar los hilos de los demás con nuestras propias dudas. De todas formas te contesto que sí que es posible lo que planteas y que la mayoría de entidades dan la posibilidad de abrir una cuenta en divisas para que cojan la cuota mensual de donde tú les digas cada mes.
También me temo que cada entidad funciona de modo distinto, por tanto pongamos entre algodones loq ue nos pasa a cada uno.
Creo que ahí le has dado Cp-tokyo, aunque parezca un dato de importancia menor a la hora de decidirnos por una entidad u otra, si tenemos pensado ir jugando con el cambio es importante buscar una que no te haga pasar por el euro cada vez.
 

viconpol

New Member
Alguien puede explicarme como se aplica el fixing? y exactamente que es?. Soy novato y quiero cambiar mi actual hipoteca en euros a HMD. gRACIAS
 

Blumefh

New Member
Hola:

Tengo una duda sobre una cosa que me ha parecido una barbaridad y me dijeron ayer en el BK:

Ahora mismo estoy en CHF a la espera a dar el salto mortal :D al yen. Resulta que he preguntado en BK dónde puedo consultar el tipo de cambio suyo CHF/JPY en la web y me responden lo siguiente: "no, es que para cambiarte a yenes, lo que haríamos sería calcularlo sobre el euro. Es decir, aunque sólo se te cobre una vez el cambio (0,2%), calcularíamos lo que debes en euros y lo pasaríamos a yenes según esté el tipo de cambio."

Me quedé flipada y les contesté que nanai de la China, o del Japón!! Que entonces no sólo me la juego esperando una vez al mes a ver cómo está el yen sino también el franco. Yo mi hipoteca la abrí en CHF y tengo una deuda en CHF que no ha variado, mientras que si lo calculas en euros, sí que lo ha hecho. En fin... que o están mal informados (me van a contactar para aclararlo) o me toman un poco el pelo :mad:. ¿Alguien ha tenido esta situación? ¿Cómo se resolvió?

Gracias!!
 

Guasiuko

New Member
Comisión de apertura

Hola a tod@s!!

El próximo Jueves firmare mi HMD en Yenes con una comisión de apertura de 0,5% y me gustaria que alguno de vosotros los entendidos me orientarán con respecto a esta comisión, ya que según la circular de BE que adjunto, ¿podemos entender al fixing en el cambio inicial como una comisión?? En caso afirmativo que según yo interpreto parece que si, se pasán claramente de 0,5%. ¿Que podemos hacer?.

Saludo y suerte.


"Referencia a hipoteca multidivisa en el banco de España:
Fuente: http://www.bde.es/normativa/circu/c199008.pdf
Capítulo 1, norma tercera , 1bis, apartado b)
“En los préstamos hipotecarios sobre viviendas a que se refiere el artículo 1 de la Orden de la Presidencia del Gobierno de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (en lo sucesivo, Orden sobre préstamos hipotecarios), la comisión de apertura, que se devengará una sola vez, englobará cualesquiera gastos de estudio, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.
Las restantes comisiones y gastos repercutibles a cargo del prestatario, que la entidad aplique sobre estos préstamos, deberán responder a la prestación de un servicio específico distinto de la concesión o de la administración ordinaria del préstamo.”
 

Lynxai

Super Moderator
Guasiuko, Blumefh y Viconpol, os digo lo mismo que a Pepekan, intentemos no llenar el hilo de la consulta de alguien con nuestras propias dudas, es mejor que abráis un hilo cada uno para vosotros. De esta forma vuestra pregunta se verá en el foro general y tendréis ayuda más personalizada (y sobre todo agrupada en un mismo sitio).
 

Guasiuko

New Member
Guasiuko, Blumefh y Viconpol, os digo lo mismo que a Pepekan, intentemos no llenar el hilo de la consulta de alguien con nuestras propias dudas, es mejor que abráis un hilo cada uno para vosotros. De esta forma vuestra pregunta se verá en el foro general y tendréis ayuda más personalizada (y sobre todo agrupada en un mismo sitio).
Perdona, si no he puesto la consulta en el lugar adecuado, prero creia entender que este hilo era de dudas en general...:):)
 

Blumefh

New Member
Gracias Linxai, yo tb pense que este hilo era para dudas en general. Saludos.
 

Lynxai

Super Moderator
No importa, es un foro nuevo y todos nos estamos acostumbrando poco a poco, es cierto que por el nombre parece que el hilo es de dudas generales :)
 

cuatrocantos

Active Member
Hola a tod@s!!

El próximo Jueves firmare mi HMD en Yenes con una comisión de apertura de 0,5% y me gustaria que alguno de vosotros los entendidos me orientarán con respecto a esta comisión, ya que según la circular de BE que adjunto, ¿podemos entender al fixing en el cambio inicial como una comisión?? En caso afirmativo que según yo interpreto parece que si, se pasán claramente de 0,5%. ¿Que podemos hacer?.

Saludo y suerte.


"Referencia a hipoteca multidivisa en el banco de España:
Fuente: http://www.bde.es/normativa/circu/c199008.pdf
Capítulo 1, norma tercera , 1bis, apartado b)
“En los préstamos hipotecarios sobre viviendas a que se refiere el artículo 1 de la Orden de la Presidencia del Gobierno de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (en lo sucesivo, Orden sobre préstamos hipotecarios), la comisión de apertura, que se devengará una sola vez, englobará cualesquiera gastos de estudio, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.
Las restantes comisiones y gastos repercutibles a cargo del prestatario, que la entidad aplique sobre estos préstamos, deberán responder a la prestación de un servicio específico distinto de la concesión o de la administración ordinaria del préstamo.”
Guasiuko, no sé si esta limitación afecta al fixing, pero si esta circular sigue vigente, entiendo que si el banco cobra comisión de apertura , no puede cobrarnos comisión de cambio en el momento de la constitutción del préstamo. ¿Eso es así? En las condiciones que yo tengo me han dado comisión de apertura y comisión de cambio inicial.
 
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