Condiciones de enervación

dagaham

New Member
Hola,
después de leer todos los hilos en los que se hace referencia a la enervación de una oferta vinculante de subrogación todavía no tengo claro qué debe igualar el banco actual para retener la hipoteca.
¿Debe igualar o mejorar todas y cada una de las condiciones de la oferta vinculante o basta con igualar parte de ellas?
Si el banco al que se solicita la subrogación incluye en la oferta vinculante que corre con los gastos de tramitación (notario, registro, etc...), para poder enervar la entidad actual ¿debe igualar también esta condición y correr con los gastos correspondientes?
Muchas gracias por la ayuda.
Un saludo!
 

juanka99

Member
La lógica (algo de lo que los bancos por lo visto carecen) dice que debería igualar o mejorar todas y cada una de las condiciones de la oferta vinculante, pero en la práctica parece que con que lo hagan con el interés (diferencial) ya se lo están dando por bueno.

Salu2!
 

ALEXIS

New Member
Buenas tardes a todos,

¿Cuando hablas de igualar el interés, incluyes también las vinculaciones?. Es decir, la entidad que hace la oferta de subrogación te ofrece un diferencial X sin vinculaciones o con unas vinculaciones mínimas y la entidad que tiene el préstamo te iguala el diferencial pero te obliga para ello a contratar una mayor número de productos.

Un saludo.
 

juanka99

Member
Buenas tardes a todos,

¿Cuando hablas de igualar el interés, incluyes también las vinculaciones?. Es decir, la entidad que hace la oferta de subrogación te ofrece un diferencial X sin vinculaciones o con unas vinculaciones mínimas y la entidad que tiene el préstamo te iguala el diferencial pero te obliga para ello a contratar una mayor número de productos.

Un saludo.
De eso no estoy seguro. A ver si alguien puede aclararnoslo.

Salu2!
 

esesanti

New Member
Por lo que tengo entendico con que te igual el diferencial vale, da igual que la oferta del nuevo banco no tenga ninguna vinculacion,y la antigua si, solo el diferencial es lo que importa(es una pena pero es asi)
 

Gonzalo

Super Moderator
Hola,
después de leer todos los hilos en los que se hace referencia a la enervación de una oferta vinculante de subrogación todavía no tengo claro qué debe igualar el banco actual para retener la hipoteca.
¿Debe igualar o mejorar todas y cada una de las condiciones de la oferta vinculante o basta con igualar parte de ellas?
Si el banco al que se solicita la subrogación incluye en la oferta vinculante que corre con los gastos de tramitación (notario, registro, etc...), para poder enervar la entidad actual ¿debe igualar también esta condición y correr con los gastos correspondientes?
Muchas gracias por la ayuda.
Un saludo!
En realidad no te queda claro dado que el legislador tampoco lo ha hecho a la hora de regular el derecho de enervación de la oferta vinculante de subrogación.

la Ley habla de igualar las condiciones de la oferta vinculante pero dejando una laguna a la hora determinar qué es lo que en realidad tiene que igualar.

Con ello las entidades acreedoras originales se agarran a igualar sólo el diferencial y no el resto de condiciones de la oferta de subrogación ,por lo que queda en manos del acreedor con intención de subrogarse el demostrar que la enervación no iguala dichas condiciones y por tanto el no derecho de enervación de la entidad de origen y parece ser que se ha de hacer en el ámbito judicial.

Un follón enorme que deja al arbitrio de la entidad de origen el poderte atar casi para los restos.

Después de la modificación que hace La ley 41/2007 de 7 de diciembre a la ley 2/1994 de 30 de marzo de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios,en vez de ayudar a los hipotecados que quieran mejorar susu condiciones con su entidad actual ,se han dado las condiciones para que la ésta creé una vinculación casi irrompible con ellos y que la única solución en caso de querer cambiarse de entidad sea la cancelación y apertura de una nueva hipoteca con los gastos que ésto conlleva.

Te dejo algunos enlaces en los que se trata este asunto:

NUEVO PROCEDIMIENTO DE SUBROGACION

el estado deL derecho

Saludos.
 

Gonzalo

Super Moderator
Interpretación.

El BdE parece tenerlo claro pero,como sabéis,sus decisiones no son vinculantes y en este caso lo que hacen es una interpretación de la Ley,véase que dice "entendemos...",por supuesto sin la fuerza de esta figura jurídica.
Es por eso que digo que parece ser que las únicas vías a seguir en caso de enervación en las condiciones que comentamos sea la cancelación o la judicial.
Vamos que al fin y a la postre se salen con la suya:joder al personal.

Por otro lado y si me permitís me gustaría preguntar la interpretación que le dáis al apartado 2 del artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios que a su vez hace referencia al art 1 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario en las que determina las entidades de crédito que pueden conceder préstamos y créditos;todo ésto a colación de lo que se puede cambiar en caso de Subrogación.

Perdonad por la chapa pero mi duda es: el art 4.1 se refiere a subrogaciones y el 4.2 a Novaciones?:confused:
 

embelo

New Member
Hola inicié los trámites de subrogación y quería contar mi caso a ver qué os parece.
Tengo la hipoteca en Caixa Galicia: euribor + 0,5 suelo de 2,5 revisión anual el 1 de marzo con euribor de diciembre. Somos dos funcionarios de la enseñanza y entre los dos sumamos 3500 euros netos mensuales.
Fui a Banesto para informarme sobre una posible subrogación y me ofrecen euribor + 0,38, sin suelo y me pagan TODOS los gastos, aún encima como los trámites llevan su tiempo me cogerían para revisar mínimo el euribor de febrero ( nada que ver con el de diciembre que es el que tengo ahora). Como era una oferta muy tentadora entregué toda la documentación y estoy a la espera de que me digan si me la aceptan o no.
Esto por un lado. Por otro lado decidí ir a hablar con la directora de mi banco para que supiera lo que estaba haciendo. Le dije que estaba mirando subrogaciones a lo que me contestó que en ningún caso iban a enervar la operación porque Caixa Galicia no me podía ofrecer ese diferencial. A los cinco minutos me dice que en caso de que enervaran la oferta tendría que pagar unos gastos ( me hizo rápidamente el cálculo: 1200euros) de notaría y demás por las modificaciones. Yo le contesto que eso da igual porque me acababa de decir que no iban a enervar la oferta así que con todo el morro del mundo me dice que ella nunca me dijo eso y que es más que sí que van a enervar la oferta!!! ( es para flipar) Le comento que en muchos bancos lo que hacen es un contrato privado para no tener que pasar por notaría y no generar gastos y me dice que eso no se puede hacer y que la caixa galicia no se va a hacer cargo de ningún gasto. Decido dar por terminada la charla y le digo que ya inicié los trámites así que ya se verá qué va a pasar. Al ver que iba en serio lo de la subrogación me dice que no me preocupe que cuando tenga la oferta antes de firmar nada que se la lleve a ver qué se puede hacer! (qué geta tienen!)
Perdón por el rollo pero qué opináis de todo esto? yo creo que no me van a dejar ir. Y tengo otra duda : en caso de que mi banco me igualara el diferencial y consiguiera hacer un contrato privado con ellos, me cambiarían la fecha de revisión o simplemente me modificarían el tipo de interés pero siguiendo con el euribor de diciembre?
Gracias y perdón por el tostón
 
.. en caso de que mi banco me igualara el diferencial y consiguiera hacer un contrato privado con ellos, me cambiarían la fecha de revisión o simplemente me modificarían el tipo de interés pero siguiendo con el euribor de diciembre?
Simplemente te modificarían el diferencial, con el euribor de tu última revisión.

Yo personalmente no creo que sea buena idea ir a comentar a tu banco lo que vas a hacer. Si eres un buen cliente les molestará perderte, pero creo que para ellos es mejor tener la posibilidad de seguir manteniendo una relación comercial contigo, aunque vendiendote menos "productos", que tener un cliente forzado y cabreado.

Salu2
 

calicoti

New Member
inicié los trámites de subrogación y quería contar mi caso a ver qué os parece.

Hola inicié los trámites de subrogación y quería contar mi caso a ver qué os parece.
Tengo la hipoteca en Caixa Galicia: euribor + 0,5 suelo de 2,5 revisión anual el 1 de marzo con euribor de diciembre. Somos dos funcionarios de la enseñanza y entre los dos sumamos 3500 euros netos mensuales.
Fui a Banesto para informarme sobre una posible subrogación y me ofrecen euribor + 0,38, sin suelo y me pagan TODOS los gastos, aún encima como los trámites llevan su tiempo me cogerían para revisar mínimo el euribor de febrero ( nada que ver con el de diciembre que es el que tengo ahora). Como era una oferta muy tentadora entregué toda la documentación y estoy a la espera de que me digan si me la aceptan o no.
Esto por un lado. Por otro lado decidí ir a hablar con la directora de mi banco para que supiera lo que estaba haciendo. Le dije que estaba mirando subrogaciones a lo que me contestó que en ningún caso iban a enervar la operación porque Caixa Galicia no me podía ofrecer ese diferencial. A los cinco minutos me dice que en caso de que enervaran la oferta tendría que pagar unos gastos ( me hizo rápidamente el cálculo: 1200euros) de notaría y demás por las modificaciones. Yo le contesto que eso da igual porque me acababa de decir que no iban a enervar la oferta así que con todo el morro del mundo me dice que ella nunca me dijo eso y que es más que sí que van a enervar la oferta!!! ( es para flipar) Le comento que en muchos bancos lo que hacen es un contrato privado para no tener que pasar por notaría y no generar gastos y me dice que eso no se puede hacer y que la caixa galicia no se va a hacer cargo de ningún gasto. Decido dar por terminada la charla y le digo que ya inicié los trámites así que ya se verá qué va a pasar. Al ver que iba en serio lo de la subrogación me dice que no me preocupe que cuando tenga la oferta antes de firmar nada que se la lleve a ver qué se puede hacer! (qué geta tienen!)
Perdón por el rollo pero qué opináis de todo esto? yo creo que no me van a dejar ir. Y tengo otra duda : en caso de que mi banco me igualara el diferencial y consiguiera hacer un contrato privado con ellos, me cambiarían la fecha de revisión o simplemente me modificarían el tipo de interés pero siguiendo con el euribor de diciembre?
Gracias y perdón por el tostón




Hola Embelo!!

Estoy en un caso parecido al tuyo! Tengo mi hipoteca con BBVA y quiero subrogarla a i-banesto. Entregué toda la documentación y la operación parecía viable. Como me gusta ser serio, me acerqué por mi sucursal BBVa a comentarles mi intención de subrogarme, más que nada por si podían revisar mis condiciones, ya que el hecho de subrogarme es simplemente por aprovechar la revisión con el Euribor actual porque no me toca revisar hasta Octubre-noviembre. Me comentaron que en algunos casos, estaban condonando una parte de los intereses hasta que se produzca la revisión. Y me lo solicitaron al departamento financiero. Finalmente me ofrecen solo bajarme 0,2, 0,3 en el diferencial a modo de "detalle" comentándome además que el banco tiene orden de enervar TODAS las operaciones y que la mía parece viable que lo harán (ya me lo hicieron hace 2 años cuando me intenté ir a Barclays).

Según dicen ellos, si enervan yo tendré que correr con los gastos de novación, cosa en la que no estoy de acuerdo y que según mi opinión dependerá de cómo esté redactada la OFERTA VINCULANTE. Ya me ocurrió en la otra ocasión que INCLUSO ME empeoraron alguna de las condiciones que yo tenía en mi préstamo, porque Barclays, redactó de manera demasiado genérica la OFERTA VINCULANTE. No hicieron referencia a la exención del 25% por amortización anticipada (Simplemente aparecía COMISION DE CANCELACION 1%) aunque Barclays siempre la aplicaba, fue un tema de redacción del documento. En conclusión BBVA lo usó en el momento de la firma de la NOVACION para obligarme a quitar esa clausula, es decir, me bajaban el tipo de interés del 0,90 al 0,45 pero me la metían por detrás en esta cláusula, ya que todos los años amortizo 3000 eurillos al final del año, lo que supone 30 euros al año. Me negué a firmar ese dia, luego estuvimos varios meses de negociaciones y al final me la COMI CON PATATAS!!! ya que era cierto que el documento estaba redactado así.

EN CONCLUSION! Lo que es estrictamente igualar las condiciones es algo relativo y que te lo podrán discutir, quedando la única solución de entrar en temas judiciales si no llegais a un acuerdo. En estos momentos el BBVA dice que ellos NO CORRERAN CON LOS GASTOS DE LA NOVACION si enervasen.
IBANESTO dice que lo meten dentro de la OFERTA VINCULANTE, aunque sinceramente, con la gente con la que he tratado por teléfono, me parecen muy poco profesionales y no me han solucionado diversas dudas que les he consultado.

Finalmente, también decirte de que después de todo este proceso en el que IBANESTO NUNKA ME HA LLAMADO PARA INFORMARME DEL ESTADO ( Entregué la documentación hace 2 meses, y ellos inicialmente me dijeron que todo era VIABLE -es una subrogación de una casa de la que debo menos del 30% del valor de tasación, pago 500 euros y llevo 5 años en el mismo curro con un sueldo de 1500 aprox- Después de mil llamadas preguntando como va todo ME CONTESTAN QUE NO ES VIABLE Y QUE NO TIENEN PORQUE DARME EXPLICACIONES SOBRE DENEGAR LA SUBROGACIÓN. Después de liarme durante 3 meses con papeles y tal ME LA DENIEGAN SIN DARME UNA EXPLICACION.
He conocido 3 personas más que con operaciones aparentemente viables SE LAS HAN DENEGADO FINALMENTE EN IBANESTO. Creo que no pueden absorber la demanda de subrogaciones en la que incluyen todos los gastos. NO LES ES RENTABLE y SIMPLEMENTE NO LAS DAN

PUBLICIDAD ENGAÑOSA, porque fueron ellos los que me llamaron para ofertarme el cambio de HIPOTECA, he leido ya varios POST en estos foros con gente a la que finalmente no se la han concedido y como te he dicho 3 conocidos míos han pasado por este maremagnun de trámites y tal para luego finalmente decirte NO y no dar mas explicaciones.

Respecto a lo de modificar las condiciones mediante un contrato privado, todo depende de lo que le intereses a tu oficina y si tienes alguna OFERTA VINCULANTE REAL de Ibanesto u otro banco con la que te puedas sentar a negociar, porque si no tienes algo de esto tu banco te va a decir que muy bien, que esperes sentado a tu momento de revisar, que es lo que pone tu contrato.

Espero no haberte liado más con mi rollo.

UN SALUDO y SUERTE
 

embelo

New Member
Lo que está claro es que nuestros bancos no están por la labor de dejarnos ir. Aún encima que te dejas un pastón todos los meses, ni siquiera tienes tú la última palabra en poder mejorar tu hipoteca que vas a estar pagando toda la vida. Es injusto!

Los de Banesto me dijeron que si mi banco enervaba la oferta vinculante ellos iban a contraofertar alegando que ellos cubrían todos los gastos. Esto es realmente así? O como ya leí por ahí basta con que mi banco iguale el diferencial? Ya sé que el tema no está muy claro, pero no hay nadie que ya pasar por todo esto y me lo pueda aclarar?
 
CALIGOTI.me puedes decir que es eso del 25 por ciento por amortizacion anticipada,segun relacion OFERTA VINCULANTE,explicamelo
 

calicoti

New Member
Lo de la exención de comisión de AMORTIZACION-CANCELACION PARCIAL si amortizas menos de un 25 % de lo que te queda de hipoteca es una cláusula que tienen la inmesa mayoría de las hipotecas. Es decir que si vas haciendo pequeñas amortizaciones parciales de menos del 25% de lo que te queda NO TE COBRAN COMISION.

Yo la tenía en mi préstamo inicial, Barclays redactó la Oferta Vinculante de manera excesivamente genérica, haciendo hincapié únicamente en el diferencial y el resto de las cláusulas que yo tenía habladas pues no estaban excesivamente desarrolladas.
Aparecía Comisión por amortización Anticipada 1% (sin expecificar lo del 25% de exención, aunque ellos siempre la aplican). Los del BBVA que son unos capullos, se acogieron a como estaba redactada la Oferta Vinculante exactamente, e IGUALARON exactamente esta CLAUSULA pasando yo a pagar el 1% cada vez que hiciera una amortización anticipada, fuera del importe que fuera.
Lo discutí durante mes y pico, no firmé en 2 ocasiones en Notaría y al final accedí porque veia que cuanto más tiempo pasaba (el Euribor estaba subiendo en esa época) más me iba a costar el tema.

Bueno en conclusión, simplemente que tengais acceso a la OFERTA VINCULANTE antes de que el BANCO la envie al otro BANCO, porque se centran en el tema del diferencial y el resto lo dejan poco atado, dando lugar a situaciones como la que a mi me paso...

UN SALUDO :cool:
 
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