Ayuda-hipoteca a la vista...

KEOMA

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Hola a todos y gracias por cuanta información he ido recabando en el tiempo que os llevo leyendo y me habéis sacado de muchas dudas.

El tema de la hipoteca es difícil para un profano en ello y me gustaría tener opinión sobre lo que me he encontrado en mi búsqueda de marido para mucho tiempo...

Estoy esperando desde hace más de 15 días la oferta vinculante de la caja rural de navarra, la cual es la que tiene el préstamo de la promotora donde tengo el piso. Lo cierto es que en esta entidad, me han ofrecido ofertas diferentes de hipoteca dependiendo de la oficina a la que acudía. Me quedé al final y despúes de mirar en otros sitios con la siguiente:
E+ 0,5
sin comisión de apertura, ni de amortización parcial.
comisión de cancelación total del 1%
NINGUN TIPO DE VINCULACIÓN
Suelo del 2%

Mis preguntas son varias:
¿Tengo que seguir esperando por la oferta vinculante que no llega con la excusa de que la promotora no había dividido aún la hipoteca entre todos los pisos?No será que están dando tiempo a que llegue la entrega de los pisos y no tenga margen de maniobra después...?
¿Es una buena oferta o puede que tenga trampa, aparte del dichoso suelo que no he conseguido que me lo rebajen más allá del 2%?
¿Qué tengo que mirar al firmar la hipoteca aparte de mi oferta, es que tienen que informarme de lo que la promotora tuviese previamente firmado y eso se me aplicaría también a mí?
¿Para que no me tengan agarrada en caso de querer irme a otro banco más adelante por mejoras de ofertas, en qué debería de fijarme más al firmar ahora?


Iré mostrando mis dudas con más tiempo y os agradezco las respuestas por adelantado a todos.
 

ginlabel

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Si te vas a subrogar a la hipoteca del promotor no tienes que esperar a que te den las condiciones que tiene a no ser que quieras firmar a ciegas, porque en este caso te quedas con su hipoteca y sus condiciones. Si vas a firmar una hipoteca nueva con el banco que tu quieras entonces no hace falta que esperes, pero por si acaso no es mala idea esperar, pues si no es mala hipoteca al subrogar te ahorras bastante dinero.
La oferta no es mala. El suelo del 2 no es malo, mejor si no esta, pero el euribor tampoco estara mucho tiempo por debajo y de hacerlo sera en poca cantidad (como ahora).
La comision de cancelacion, si que estaria mejor quitarla, aunque si algun dia la vas a cancelar amortizas todo menos un euro y luego cancelas. Como no dices nada de comision por subrogacion, entiendo que es la misma y como por ley el maximo es 0,5 pues sera 0,5. Esto implica que si quieres cambiar en su momento de banco tendras que pagar ese 0,5. Hay bancos que no lo tienen.
Respecto a las ultimas preguntas vuelvo al principio. Si es hipoteca nueva, te da igual lo que tenga el promotor. Cuidado con que no te haga pagar los gastos de cancelar su hipoteca aunque lo hayas firmado, va contra la ley. Si te vas a subrogar a la suya, te acoges a lo que haya firmado el, es decir, que te den su hipoteca y la escritura que vayas a firmar antes de hacer nada. Normalmente suelen ser hipotecas muy malas. La ventaja es el ahorro de gastos y que no necesitas tasacion.
 

KEOMA

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Gracias por las respuestas.
Sigo teniendo una duda, ya que como decía, la promotora tiene el crédito con caja rural de navarra, pero a mí me dicen en la caja que las condiciones que a mí se me ofrecen en la hipoteca que yo estoy solicitando son distintas, que no tiene nada que ver con la promotora, pero si me estoy subrogando a la del promotor porque está en la misma caja, no acabo de entenderte, perdona por ser tan corta.
No me han dicho nada de pagar como si lo estuviese haciendo en otro banco distinto, no me estarán vendiendo la moto? Yo hago hipoteca nueva.
 
Eso es lo que me comentaron ami esta mañana y esa es la excusa por la qu eme han dicho que aunque el promotor tenga un crédito hipotecario, si me subrogo cambiando las condiciones que el tiene, me subrogo como préstamo hipotecario (aunque hasta que no lo vea escrito no me lo creo).
 

ginlabel

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A ver, aunque lo hagas en el mismo banco que el promotor hay dos opciones. Subrogarte a la hipoteca del promotor es "quedarte" con su hipoteca con todo lo que implica: las condiciones que el firmo, la tasacion que al le hicieron en su momento,... Simplemente es un cambiio de nombre. Es mucho mas barato y en estos momentos tiene la ventaja que se concede mas facil, puesto que va con la tasacion que el tenia y que sera mayor que si hicieran una actual. Pero suelen ser con peores condiciones (a veces horribles).
La otra opcion es hipoteca nueva. Negocias tu todas las condiciones, la tasacion es nueva y hay que pagar todos los costes de hipoteca nueva (notario, IAJD,...).
Si es una subrogacion, puede ser que te cambien alguna condicion de las del promotor, como en teoria le dicen a trompeteandos. Si es hipoteca nueva, puedes hacerla en cualquier banco y en este caso mas que nunva es conveniente mirar en mas sitios.
Lo mas importante es que te dejen perfectamente claro ya, si es una subrogacion o una hipoteca nueva para poder seguir orientandote. No olvides que una hipoteca implica mucho dinero y toda una vida, y que la garantia que pones es tu casa, asi que nunca seras corta por preguntar de mas, ni aqui ni en el banco, si no por hacerlo de menos.
 

hiroim

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siento que no sea asi gin, el banco tiene todos los ases en la manga, y hace lo que quiere, es bastante frecuente que a un promotor le den un credito hipotecario y a un comprador se lo cambien a prestamo hipotecario, las condiciones si les interesa tambien te las cambian pero solo las que ellos quieren, etc.. etc...
 

ginlabel

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Si, pueden cambiar alguna condicion. Pero no tienen todos los ases en la manga, pues nadie te obliga a subrogarte. Pero creo que no esta claro si es subrogacion o hipoteca nueva. Eso si, normalmente en un caso de estos, a no ser que te la cuelen, normalmente si cambian alguna condicion es a mejor, no por regalar nada, sino porque si no lo hicieran saldria mas rentable ir a otro banco y perderian la hipoteca.
 

hiroim

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ellos generalmente juegan conque al hacer la hipo con ellos te ahorras el 1 de constituc de hipo y te lo dicen y te lo redicen ya que saben que tienes pocos ahorrillos /(fue mi caso) y te tocan todo lo que puedan hasta que piensan va a explotar y nos va a llamar de todo y hay paran de apretarte
 
Ahí esta el tema gin, los muy "Amigos" han cogido y como la del promotor no me interesa (E+0.85 en 25 años) pues ellos me dan E+1.30 (sin vinculaciones) en 30 años.
Porque claro, a 25 ahora voy bien, pero cuando este el € más alto pues no.

A ver, siendo Bancaja (que las hipotecas nueva las dan al E+2) pues me siento "Feliz" a parte, de que la mejora que me han hecho es que la hipoteca del promotor tenía 1% de cancelación parcial/total y yo tengo 0%. Es la única ventaja.

Cuando conteste el dpto de riesgo, espero ir con un par de ofertas (si saco tiempo que no tengo para ir al banco) porque estoy convencido que cuando me vean llegar con alguna oferta, algo me rebajan....pero es que los tiempos que corren...uf!!
 

ginlabel

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La clave la has dado en la ultima frase. Si hay mas ofertas es cuando se pueden bajar del burro si quieren. Pero si no las hay... Claro que juegan con que para ti es mas barata. Como hacemos todos. Si tu te ahorras 3000 euros en comprar algo con cualquier empresa, solo con ellos frente al resto de la competencia, es logico que suban el precio entre 1000 y 2000. Si con la tasacion actual no nos dan en ninguno otro banco es logico que esa no sea una buena hipoteca, bastante que nos la dan cuando el resto no quiere. Y si nos la dan habra que hacer numeros. Yo compro en un año y todos mis calculos estan hechos teniendo en cuenta que me voy a otro banco y cojo una nueva. Si llegado el momento la del promotor me convence eso que me ahorro.
Dicho todo esto, por supuesto que cuanto mas podais presionar y mas consigais mejor.
 

KEOMA

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Me vais a disculpar, pero en las idas y venidas de vuestras respuestas me he perdido del todo.
Recopilando y si no he entendido mal, al haberme ofrecido otras condiciones diferentes a las del préstamo hipotecario que tenía el promotor, estoy haciendo una hipoteca nueva y por lo tanto es como si me fuese a hacerla a cualquier banco ¿no?, me cobrarán entonces los gastos...pero me han dicho que los IAJD sólo pagaría por el importe a mayores de lo que se supone que me quedaba por pagar y que he solicitado en base a una nueva tasación con módulos del 2009, es una VPT. En mi caso unos 16000€, ya que por la otra cantidad ya ha pagado la promotora en su día.
Mañana me entregan la oferta vinculante después de esperarla más de 20 días y ya os diré lo que está por escrito de cuanto me dijeron al interesarme por ella.
Por cierto, yo tendría derecho a saber las condiciones del promotor antes de decidirme por las mías?
 
A mi me dijeron que si quería saber las condiciones del promotor, que se las pidiera a él que ellos no me las facilitaban.

A mi, según me han comentado he cambiado las condiciones del promotor, pero no me van a hacer una apertura de hipoteca nueva, simplemente una especie de "novación" donde van a cambiar las condiciones por mi perfil.

Lo que me tiene mosca es lo que sigo diciendo, que la tia se creerá que soy tonto, pero le he remarcado que si el promotor tiene un crédito hipotecario, yo no quiero un crédito hipotecario. Después de mucho insistir (aunque de vez en cuando la tia soltaba que era lo mismo) me dijo que sería un préstamo hipotecario, que no me preocupase y no mareara más. Mi contestación, espero verlo cuando lo lea el notario. Y me dijo que sí, que no me preocupase.
 

h3po4

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.....
Lo que me tiene mosca es lo que sigo diciendo, que la tia se creerá que soy tonto, pero le he remarcado que si el promotor tiene un crédito hipotecario, yo no quiero un crédito hipotecario. Después de mucho insistir (aunque de vez en cuando la tia soltaba que era lo mismo) me dijo que sería un préstamo hipotecario, que no me preocupase y no mareara más. Mi contestación, espero verlo cuando lo lea el notario. Y me dijo que sí, que no me preocupase.
típica respuesta de salir del paso, o decir sí para que no sigas insistiendo. Si no ves el documento de la hipoteca del promotor no hay nada que rascar, y tendrás que jugártela a levantarte de la silla el día de la firma ante notario. Y ese día, o tienes muy claro que si no está todo según lo previsto te levantas de la silla, o probablemente no te levantes.
 
A principios de la semana que viene, me tiene que llamar para que nos veamos de nuevo para ver que le dicen los de riesgo y me diga cuales son las condiciones finales.

Obviamente la primera pregunta ya sé la que le voy a hacer:
Señora, en el contrato de la hipoteca quiero que aparezca bien claro que es un préstamo hipotecario y no un crédito hipotecario.

Eso lo tengo superclaro y a la novia se lo he dicho, que jugarán con nuestra ilusión de la casa y eso, pero que el día de la firma no se enfade si cojo y me levanto. Lo tengo muy claro vamos....

Somos un cliente para el banco, ya está bien de tener que rogar cuando son ellos los que nos tienen que rogar a nosotros. Al menos, eso ocurre con todas las empresas, los comerciales buscan al cliente....
 

ginlabel

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Trompeteandos, no esperes al dia de la firma. Pide una copia unos dias antes para leerla tranquilamente en tu casa, y si te dan largas aplaza la firma hasta que la hayas leido.
keoma, perdona por liarte. Si las condiciones no son las mismas que el promotor puede ser el caso de trompeteandos, te subrogas a la de el y a la vez hacen una novacion (cambiar alguna condicion). Por eso digo que lo primero es tener claro en que caso estas. Con la oferta vinculante efectivamente algo se aclara. Eso si, sabiendo que es VPT ahi ya me pierdo.
 

KEOMA

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Os envío una respuesta rápida, ya que me sigo liando con la hipoteca. Al final tengo la oferta vinculante y ha quedado así:

apertura:0%
Amortización parcial:0%
cancelación total o subrogación:0,5%
sin vinculaciones

Euribor + 0,50%

Suelo del 2% , techo del 18%

Fijo el primer año del 2,5%


Preguntas, no tengo muy claro que sea normal que me quieran colar ahora el fijo del primer año, y eso que tenemos el euribor bajo, me empeora en mucho la oferta de hipoteca que tengo?
En cuanto a lo que os he leído, tengo mis dudas entre lo que llamaís un crédito hipotecario y un préstamo hipotecario, me lo aclarariais?
gracias.
 

h3po4

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Keoma, salvo que el suelo incluya el diferencial (esto lo deberías aclarar) el tipo inicial no puede ser otro que 2,5% (suelo+0,5%).

Si el suelo incluye el diferencial es un suelo casi 'virtual' ya que el ECB ya ha demostrado que no va a llegar a tipos CERO, por lo que el euribor va a ser muy complicado que baje de 1,5... 1,3 a lo sumo.

exceptuando la novedad del techo 18% (es la primera vez que veo un valor superior al 15%), que por el bien de todos esperemos que no tenga importancia, yo veo unas condiciones muy buenas, sin vinculaciones, un diferencial interesante... no se le puede pedir mucho más.

un saludo!
 

KEOMA

New Member
Gracias por tu respuesta, lo cierto es que el suelo no parece que incluya el diferencial, sino que es del 2% y punto, sin sumar el 0,50%. Pero ¿por qué no deberían de aplicarme el euribor+0,50%, acaso todas las cuentas qué yo haga con este suelo, son suelo+0,50%?, porque yo lo que creo es que es el 2% máximo, no en sustitución del valor del euribor.

Por cierto, y otra duda que me ha surgido, si escriturase antes del 1 de julio, y no tuviese el fijo que me han dicho, el euribor que se aplicaría ¿cual sería, el de abril, o el de mayo? Y ¿qué es más aconsejable, hacer la hipoteca a primeros de mes o a finales? ...en cuanto a lo de la diferencia entre préstamo o crédito hipotecario, ¿cual es?

¿qué condiciones está poniendo ibercaja para un préstamo hipotecario nuevo, no por cambio de banco?, ya sé que cada uno es un mundo, pero en rasgos generales, cual sería?
 
Credito hipotecario te va a implicar que si luego quieres "subrogarte" a otro banco porque te ofrece mejores ocndiciones, no podrás hacerlo, ya que al ser un credito hipotecario tienes que cancelar el crédito y abrir una apertura d ehipoteca nueva. Conclusión, que sale mas caro subrogarnos al promotor...

Yo toy mirando otros bancos por eso mismo y por las condiciones....
 

h3po4

Active Member
tienes un hilo con las condiciones que aplica Ibercaja tanto para subrogación como para hipos nuevas.

http://www.euribor.com.es/foro/hipotecas/1203-hipoteca-ibercaja-opinion.html

por otro lado te da igual que la hagas a principios o a finales de mes. Añado, unos bancos pasan todas las cuotas a final de mes (y si firmas antes la primera cuota sería solo con intereses) y otras entidades te pasarán las cuotas el mismo día que la has firmado como es mi caso, y no tedrás ninguna cuota cero.

Respecto a los créditos hipotecarios parece ser que últimamente están empezando a subrogar algunos, pero siempre que no hayas hecho uso de los importes previamente amortizados. En todos caso es un sufrimiento adicional para esta gente conseguir una subrogación.

¿qué euribor te tienen que aplicar? Cada hipo es un caso, depende de lo que se indique en las escrituras que vayas a firmar. Pregunta mejor a tu banco. En todo caso si firmas el 1 de julio lo más probable es que te aplique el último euribor publicado, que no es otro que el del mes de mayo. Si firmaras a partir del 3 o6 de julio es posible que en ese caso te aplicaran el de junio, aunque tal y como va la cosa te da lo mismo uno que otro.
 
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