Amortización hipoteca progresión geométrica

Pedr_29

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Buenas tardes, tengo un dinero ahorrado y me gustaría amortizar algo de hipoteca. El caso es que es una hipoteca de progresión geométrica y aunque varia en muy poca cantidad no son iguales las cuotas mensuale, sino que aumentan un poquito cada mes (hasta la revisión anual del euribor ).
Solo se que en el contrato pone que se amortizará de las cuotas finales....y que es prog. Geométrica a razon de 1,048333.....aun me quedan muchos años por pagar y en estos 8 años he comprobado que solo he reducido 10000 euros de capital aunque las cuotas que pago actualmente son muy bajas con el euribor a fecha de hoy, tampoco se si es mejor amortizar con el euribor bajo o si sube. ....es una hipoteca de caixa galicia (hoy Abanca), no sé si alguien la conoce porque no logro entenderla y tengo la sensación de que me han timado al ser todo tan raro . Gracias
 

coachbank

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Te recomiendo que te informes bien sobre el hecho de que las hipotecas con progresión geométrica constituyen en general una mala práctica bancaria en criterio del Servicio de Reclamaciones del Banco de España que se ha pronunciado en repetidas ocasiones al respecto. Uno de los motivos principales es precisamente el hecho de la escasa amortización de capital durante los primeros años del préstamo. Analiza la situación de tu préstamo ya que en función de los años de vigencia del mismo te puede interesar forzar a la entidad a una novación que modifique la forma de amortización que te resulte más interesante y puedas asumir.
 

Pedr_29

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gracias por responder, por lo poco que he encontrado en internet si que estoy viendo que debe ser una mala hipoteca, el caso es que figura así en la escritura, por lo que no creo que tenga mucho que hacer , lo único que había pensado quizá subrogarme a otra entidad, pero tampoco sé si compensa o no, ya que ahora los diferenciales que ofrecen están por las nubes , y creo que es lo único con lo que de momento estoy contento, de todas formas, echaré calculos al tema de la subrogación....no sé si hay más gente en esta situación y sabe si amortizando parcialmente compensa o no, porque hay gente en los foros que dice que es peor y estoy echo un lio.....ahora mi cuota es baja pero creo que se puede duplicar o más con el paso de los años....en fin...una faena..........gracias.
 

Don Pimpon

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A ver si puedo arrojar un poco de luz.

Lo primero es tener claros dos conceptos:

1.- La hipoteca se acaba cuando se acaba la deuda

2.- Los intereses son proporcionales al dinero que debes en cada momento


Si asimilas esas dos cosas, ninguna hipoteca tendrá secretos (importantes) para ti.

Básicamente, una hipoteca es un préstamo (con garantías especiales en caso de impago) en el que todos los meses pagas una cuota.

Dicha cuota, en general, se compone de una parte correspondiente a pago de intereses y otra correspondiente a amortización de capital.

La primera parte sólo depende de tres cosas:

- El dinero que debías tras el último pago, o capital pendiente
- El tiempo que ha pasado desde el último pago, normalmente un mes
- El tipo de interés aplicable

No hay más. Si tú debes 100 a un interés del 1% mensual, la parte de intereses de tu cuota será 1.

La segunda parte, la amortización de capital, es la que trae toda la complicación que uno quiera, sobre todo si uno no es consciente de lo que está pasando.

Dependiendo de los "apellidos" de la hipoteca, la parte de amortización de capital varía para que la cuota cumpla una serie de requisitos. Por ejemplo:

- En una hipoteca "francesa", la cuota se calcula de modo que, en cada cuota, lo que bajan los intereses porque debes menos que el mes anterior se compensa con una subida del capital amortizado. De ese modo, la cuota sale constante.

- En una hipoteca "alemana", la amortización es igual todos los meses, por lo que, como cada vez los intereses son menores porque debes menos, la cuota va siendo cada vez menor

- En un hipoteca "americana", sólo se pagan intereses hasta que vence la deuda, y entonces hay que pagarla de golpe. Aquí todas las cuotas son constantes (todo intereses) menos la última, que es de órdago.

- En una hipoteca "geométrica", cada año la cuota crece un porcentaje fijo, de modo que las primeras cuotas son más pequeñas y las últimas más grandes. Como quiera que los intereses, recordemos, sólo dependen del dinero que debes, podría incluso llegar a suceder que las primeras cuotas de una geométrica sean tan pequeñas que no cubran ni los intereses, de modo que al principio cada vez debes más.

Todo ello aderezado por el hecho de que, al ser la hipoteca a tipo variable, en cada revisión hay que rehacer el cálculo (que se hace suponiendo que el tipo permanecerá fijo durante lo que le queda a la hipoteca), lo que se llama "revisión de cuota".

Ahora bien, por detrás de tanto numerajo lo único que hay es esto:

1.- La hipoteca se acaba cuando se acaba la deuda

2.- Los intereses son proporcionales al dinero que debes en cada momento


De modo que, haga lo que haga la cuota, a ti lo que te tiene que importar es lo que todavía debes, ni más, ni menos.

Sobre amortizar: cuanto menos debas, menos intereses (que es lo que se queda el banco) pagarás, así que en general siempre es buena idea. Hacerlo con el euribor alto, o bajo, cambiará tal vez el cálculo de la cuota, pero NUNCA EL DE LA DEUDA PENDIENTE, así que poco importa. Todo esto, por cierto, suponiendo que la comisión por amortización parcial es el 0%, que es lo normal en estos casos.

La única consideración a tener sería: ¿Puedo conseguir más por mi dinero de lo que me cobra el banco por no devolvérselo? ¿Voy a necesitar ese dinero en breve y no lo tendré por haber amortizado? ¿Me desgravo por amortizar?
 

Castellano

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Sublime, de diez de la explicación.

Pero vamos... la hipoteca geométrica... panico oiga

Y con la hipoteca americana... ya puedes ser una "hormiga" y organizarte bien, si no...
 

Don Pimpon

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Sublime, de diez de la explicación.

Pero vamos... la hipoteca geométrica... panico oiga

Y con la hipoteca americana... ya puedes ser una "hormiga" y organizarte bien, si no...
Es cuestión de tener la cabeza fría (y de que las amortizaciones parciales sean gratis, claro).

Al final la cuota es lo mínimo que el banco te exige que pagues, nada te impide pagar tú más.

Todas estas historias vienen porque, para pasar el filtro de riesgos, hace falta que la letra no supere un cierto porcentaje de tus ingresos. De ahí las inventivas infinitas para lograr el objetivo: que las cuentas de endeudamiento cuadren y te den la hipoteca.

Si tú no eres consciente de ésto puedes llegar a pensar que porque la letra es menor, la hipoteca es mejor o más barata: falso. De hecho, lo más probable es que sea al revés.

Pero nada te impide contratar una hipoteca con una letra baja (una geométrica "normal", o incluso una americana, o más baja aún, una geométrica de las que al principio no cubren ni los intereses) y después ir amortizando la deuda tú mismo al ritmo que puedas.
 

Pedr_29

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Muchas gracias, la verdad que me ha quedado algo más claro, la comisión que tengo de amortización parcial es de un 0,25% creo recordar siempre y cuando el importe que se amortiza sea superior al 25% de la deuda, que no sería mi caso.
Se que algo de capital amortizo actualmente (no mucho pues en 8 años se ha reducido el capital solo 10.000 euros), preguntaré en el banco para ver si en caso de amortización parcial también iría a bajar parte de la deuda del capital, (el problema es que me fío mucho de lo que cuentan los bancos) , pues siempre hay alguna letra pequeña o alguna historia rara .....
en las escrituras me pone respecto a amortizaciones parciales que :
se calculará sobre la cantidad que exceda de dicho importe; a efectos de calculo de este porcentaje se computarán las amortizaciones parciales que se hayan efectuado durante cada año natural.

Muchas gracias
 

Don Pimpon

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Muchas gracias, la verdad que me ha quedado algo más claro, la comisión que tengo de amortización parcial es de un 0,25% creo recordar siempre y cuando el importe que se amortiza sea superior al 25% de la deuda, que no sería mi caso.
Se que algo de capital amortizo actualmente (no mucho pues en 8 años se ha reducido el capital solo 10.000 euros), preguntaré en el banco para ver si en caso de amortización parcial también iría a bajar parte de la deuda del capital, (el problema es que me fío mucho de lo que cuentan los bancos) , pues siempre hay alguna letra pequeña o alguna historia rara .....
en las escrituras me pone respecto a amortizaciones parciales que :
se calculará sobre la cantidad que exceda de dicho importe; a efectos de calculo de este porcentaje se computarán las amortizaciones parciales que se hayan efectuado durante cada año natural.

Muchas gracias
A ver, las amortizaciones parciales SIEMPRE son para bajar la deuda: los intereses ya los vas pagando mes a mes. Todo lo más, según el día que amortices, puede que para ajustar las cuentas te cobren intereses por los días que han pasado desde que pagaste la cuota, para "simular" que la amortización extra se hizo ese día.

Lo de que no te "dejen" amortizar más del 25% del capital pendiente es también relativamente normal, y no suele importar mucho porque ¿quién puede pagar un cuarto de su hipoteca de golpe?
 

Pedr_29

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Muchas gracias Don Pimpón, me has aclarado bastante, el tema de no amortizar el 25 % del capital no es problema porque lo que quería amortizar es una pequeña cantidad e intentar ir amortizando cada año pequeñas cantidades (si se puede claro esta) , la duda que tenía era eso si esa amortización bajaba capital, pero por lo que pones entiendo que sí, y supongo que con las condiciones que están dando hoy en día los bancos quizá me interese más esa amortización parcial que subrogarme a otra entidad. Gracias
 
Excelente explicación de Don Pimpón, como siempre.
¿Qué haría yo en tu caso? Pues me quedaría con la geométrica (eso de la novación que te sugerían, no lo haría, sólo son gastos y puñetas varias), amortizando lo que buenamente se pueda. Si para amortizaciones de menos del 25% la comisión es 0 (hablas de más del 25%, pero no comentas nada de la comisión por cantidades menores) entonces incluso podrías simular una francesa con amortizaciones, pero con la salvedad de que, si alguna vez estás más apretado por lo que sea, no tienes porqué amortizar si no quieres.
Esas amortizaciones contra cuota, por la misma razón: al rebajar la cuota podrás amortizar más si quieres y puedes, pero no te obliga nadie, y la vida da muchas vueltas.
¿Cuánto amortizar? Pues como máximo hasta llegar al tope de desgravación, con la salvedad que apunta Don Pimpón: ¿necesitaré la pasta? Amortizar es fácil, pero la operación contraria no, amortizar hipoteca significa usar activo a corto (pasta) para reducir deuda a largo (hipo), lo cual va en contra de tu liquidez (por eso el llevar cuidado y dejarse el famoso "colchón" por si las moscas.
Saludos.
 

Don Pimpon

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Muchas gracias Don Pimpón, me has aclarado bastante, el tema de no amortizar el 25 % del capital no es problema porque lo que quería amortizar es una pequeña cantidad e intentar ir amortizando cada año pequeñas cantidades (si se puede claro esta) , la duda que tenía era eso si esa amortización bajaba capital, pero por lo que pones entiendo que sí, y supongo que con las condiciones que están dando hoy en día los bancos quizá me interese más esa amortización parcial que subrogarme a otra entidad. Gracias
Eso, ni lo dudes.

Las hipotecas de 2008 daban diferenciales entorno al 0,5 (y eso las regulares, DB llegó a dar hasta Euribor+0,17)

Hoy en día, te puedes dar con un canto en los piños si te ofrecen Euribor+1, y lo normal es que el diferencial sea bastante más alto.

Si a eso le añades que desde 2008 no has amortizado casi nada (10.000€, nos cuentas) y el batacazo que se han pegado los pisos en esos 8 años, lo más probable es que si intentaras hacer una subrogación, de hecho, no pudieras: no encontrarías un banco dispuesto a financiarte lo que todavía debes, ya que bien podría ser más de lo que vale el bien hipotecado.

Eso por no hablar de que NO SE PUEDE SUBROGAR EMPEORANDO CONDICIONES. Sencillamente no lo permite la ley. Si tu diferencial es bajo, no te puedes cambiar a no ser que te ofrezcan otro mejor.

Tendrías que cancelar y abrir nueva hipoteca, con lo que los gastos se irían a la luna.

Lo mejor, lo que te propone Capirote47 (que era, básicamente lo que te proponía yo): que vayas amortizando un poco de más, siempre contra cuota para tenerla sujeta (cuenta con que tu cuota siempre sube, por lo de la progresión geométrica), dentro de tus posibilidades.
 

Pedr_29

New Member
Muchas gracias por vuestras respuestas, la verdad que ayudan bastante, y estáis en lo cierto, pues cuando adquirí el piso estaba el precio por las nubes y el Euribor también, lo único bueno que tengo de la hipoteca es el diferencial que es de 0.50......así que supongo que amortizaré poco a poco dentro de mis posibilidades, gracias
 

Artemi

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si NO te penalizan por hacer amortizaciones parciales ,lo veo una buena opción,deber ....aún menos que lo que aportas mensualmente.
Y lo haría,lo que nose sabe .....ni puede predecir es las situaciones en las que la vida te ponga.
 

Medieval

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Este tema es de hace algún tiempo, pero buscando información sobre mi hipoteca he llegado hasta aquí y he visto similitudes con el creador del tema, me explico:
en el 2008 pedí una hipoteca en Caixa Galicia, ahora Abanca y en el momento de contratarla me dijeron que lo mejor era la hipoteca de interés variable y que subiría o bajaría dependiendo del tipo de interés que hubiese en el momento de la revisión anual, la cuestión es que ahora me he fijado que tengo el sistema de amortización progresivo geométrico y algo no me cuadra, he estado buscando información sobre lo que era y resulta que con este sistema debería haber empezado a pagar poco e ir subiendo cada año y no ha sido así, empece pagando mas de lo que pago ahora, el primer año pagué unos 160 euros mas que el segundo año y el segundo año me subía +-1 euro al mes y se ha mantenido así desde entonces hasta ahora, con algo de subida cada mes.
La cuestión es que por lo que tengo entendido con el sistema geométrico debería haber empezado a pagar menos e ir subiendo cada año, he visto el cuadro de amortización de los 5 años que me faltan y me va a seguir subiendo a razón de unos 3 ó 4 euros mensuales.
¿ es esto normal o hay algo que falla aquí?
Pregunto por que veo que Don Pimpon entiende sobre estos temas y me gustaría que me pudiesen aclarar este tema.
Un saludo.
 
La geométrica va subiendo efectivamente, siempre y cuando el tipo de interés fuera constante. El problema es que la revisión que hayas tenido habrá sido bajando el tipo de interés, por eso ahora pagas menos. Es decir, por un lado ha subido y por otro ha bajado. Entiendo que, según condiciones que aparecerán en la escritura, en los meses entre revisiones, irá subiendo levemente, para dar un bandazo arriba o abajo el mes de la revisión.
Si no te interesa el sistema geométrico y no tienes problema en amortizar parcialmente sin comisión cantidades bajas, podrías llegar a simular una de sistema francés mientras te interese hacerlo, aunque estar amortizando unos poquitos euros cada mes es un rollo, miras con un similador lo que has dejado de pagar ese año y lo haces de golpe, siempre contra cuota, por aquello de la liquidez.
Saludos.
 
Don Pimpón lo explicó perfectamente en sus posts anteriores. De hecho, es el p*** amo, pero no sé si sigue por aquí (yo también entro muy poco ya). Si sigue por aquí, quizá conozca esa hipoteca en concreto y te pueda orientar más.
 

Medieval

New Member
Gracias por la respuesta, ya leí la explicación de Don Pimpón y esa parte la tengo muy clara. El problema es que me ha pillado por sorpresa el tema de que tengo la amortización geométrica cuando pensaba que solo tenia un interés variable.
No se si me he explicado bien, mi duda es si son compatibles la hipoteca en interés variable y la hipoteca geométrica, pensaba que o tenias una o tenias la otra, mas que nada por que el sistema de amortización se supone que no son iguales, con la geométrica empiezas pagando de menos a mas y con la de interés variable pagas dependiendo de como esté el euribor en el momento de la revisión.
Supongo que tendré que pasarme por mi banco para informarme bien de lo que tengo.

Gracias otra vez por la respuesta.
 

joudog

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Hola

Tengo una hipoteca de este mismo tipo desde 2007 con Bankia, he leido vuestras explicaciones y coinciden con lo que me han dicho en el sucursal.

El tema de intentar amortizar es lo mejor que puedo hacer pues cambiar de hipoteca es un lio aparte de que perderia ventajas como desgravar , etc.

El problema que tengo es que nadie es capaz de explicar como se calcula el según ellos aumento del 2% anual, cada mes se incrementa la cuota en lo que podría ser este al variar solo de centimos.

EL problema viene cuando hago se cada vez que se cumple un año de la firma ( mes de mayo ) donde este incremente es mucho mayor, por lo tanto al 2 por ciento anual que se aplica mes a mes tambien esta este .

Os dejo las cuotas pagadas en los ultimos meses

Noviembre 2016 0.70 446.89
Diciembre 2016 0.70 447.90
Enero 2017 0.70 448.92
Febrero 2017 0.70 449.93
Marzo 2017 0.70 450.95
Abril 2017 0.70 451.98
Mayo 2017 ( SE CUMPLE UN AÑO ) interes 0.64 465.32
Junio 2017 0.64 466.44

Siguiendo el cuadro de amortizacion en 2037 acabare pagando 1600 tan solo de amortizacion por lo que no entiendo como se calcula ese supuesto 2% teniendo en cuenta que aparte de esa amortizacion hay que añadir intereses


SAludos
 

amadeus

New Member
A ver si puedo arrojar un poco de luz.

Lo primero es tener claros dos conceptos:

1.- La hipoteca se acaba cuando se acaba la deuda

2.- Los intereses son proporcionales al dinero que debes en cada momento


Si asimilas esas dos cosas, ninguna hipoteca tendrá secretos (importantes) para ti.

Básicamente, una hipoteca es un préstamo (con garantías especiales en caso de impago) en el que todos los meses pagas una cuota.

Dicha cuota, en general, se compone de una parte correspondiente a pago de intereses y otra correspondiente a amortización de capital.

La primera parte sólo depende de tres cosas:

- El dinero que debías tras el último pago, o capital pendiente
- El tiempo que ha pasado desde el último pago, normalmente un mes
- El tipo de interés aplicable

No hay más. Si tú debes 100 a un interés del 1% mensual, la parte de intereses de tu cuota será 1.

La segunda parte, la amortización de capital, es la que trae toda la complicación que uno quiera, sobre todo si uno no es consciente de lo que está pasando.

Dependiendo de los "apellidos" de la hipoteca, la parte de amortización de capital varía para que la cuota cumpla una serie de requisitos. Por ejemplo:

- En una hipoteca "francesa", la cuota se calcula de modo que, en cada cuota, lo que bajan los intereses porque debes menos que el mes anterior se compensa con una subida del capital amortizado. De ese modo, la cuota sale constante.

- En una hipoteca "alemana", la amortización es igual todos los meses, por lo que, como cada vez los intereses son menores porque debes menos, la cuota va siendo cada vez menor

- En un hipoteca "americana", sólo se pagan intereses hasta que vence la deuda, y entonces hay que pagarla de golpe. Aquí todas las cuotas son constantes (todo intereses) menos la última, que es de órdago.

- En una hipoteca "geométrica", cada año la cuota crece un porcentaje fijo, de modo que las primeras cuotas son más pequeñas y las últimas más grandes. Como quiera que los intereses, recordemos, sólo dependen del dinero que debes, podría incluso llegar a suceder que las primeras cuotas de una geométrica sean tan pequeñas que no cubran ni los intereses, de modo que al principio cada vez debes más.

Todo ello aderezado por el hecho de que, al ser la hipoteca a tipo variable, en cada revisión hay que rehacer el cálculo (que se hace suponiendo que el tipo permanecerá fijo durante lo que le queda a la hipoteca), lo que se llama "revisión de cuota".

Ahora bien, por detrás de tanto numerajo lo único que hay es esto:

1.- La hipoteca se acaba cuando se acaba la deuda

2.- Los intereses son proporcionales al dinero que debes en cada momento


De modo que, haga lo que haga la cuota, a ti lo que te tiene que importar es lo que todavía debes, ni más, ni menos.

Sobre amortizar: cuanto menos debas, menos intereses (que es lo que se queda el banco) pagarás, así que en general siempre es buena idea. Hacerlo con el euribor alto, o bajo, cambiará tal vez el cálculo de la cuota, pero NUNCA EL DE LA DEUDA PENDIENTE, así que poco importa. Todo esto, por cierto, suponiendo que la comisión por amortización parcial es el 0%, que es lo normal en estos casos.

La única consideración a tener sería: ¿Puedo conseguir más por mi dinero de lo que me cobra el banco por no devolvérselo? ¿Voy a necesitar ese dinero en breve y no lo tendré por haber amortizado? ¿Me desgravo por amortizar?
¡Vaya! Una explicación magistral
 
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