A ver si puedo arrojar un poco de luz.
Lo primero es tener claros dos conceptos:
1.- La hipoteca se acaba cuando se acaba la deuda
2.- Los intereses son proporcionales al dinero que debes en cada momento
Si asimilas esas dos cosas, ninguna hipoteca tendrá secretos (importantes) para ti.
Básicamente, una hipoteca es un préstamo (con garantías especiales en caso de impago) en el que todos los meses pagas una cuota.
Dicha cuota, en general, se compone de una parte correspondiente a pago de intereses y otra correspondiente a amortización de capital.
La primera parte sólo depende de tres cosas:
- El dinero que debías tras el último pago, o capital pendiente
- El tiempo que ha pasado desde el último pago, normalmente un mes
- El tipo de interés aplicable
No hay más. Si tú debes 100 a un interés del 1% mensual, la parte de intereses de tu cuota será 1.
La segunda parte, la amortización de capital, es la que trae toda la complicación que uno quiera, sobre todo si uno no es consciente de lo que está pasando.
Dependiendo de los "apellidos" de la hipoteca, la parte de amortización de capital varía para que la cuota cumpla una serie de requisitos. Por ejemplo:
- En una hipoteca "francesa", la cuota se calcula de modo que, en cada cuota, lo que bajan los intereses porque debes menos que el mes anterior se compensa con una subida del capital amortizado. De ese modo, la cuota sale constante.
- En una hipoteca "alemana", la amortización es igual todos los meses, por lo que, como cada vez los intereses son menores porque debes menos, la cuota va siendo cada vez menor
- En un hipoteca "americana", sólo se pagan intereses hasta que vence la deuda, y entonces hay que pagarla de golpe. Aquí todas las cuotas son constantes (todo intereses) menos la última, que es de órdago.
- En una hipoteca "geométrica", cada año la cuota crece un porcentaje fijo, de modo que las primeras cuotas son más pequeñas y las últimas más grandes. Como quiera que los intereses, recordemos, sólo dependen del dinero que debes, podría incluso llegar a suceder que las primeras cuotas de una geométrica sean tan pequeñas que no cubran ni los intereses, de modo que al principio cada vez debes más.
Todo ello aderezado por el hecho de que, al ser la hipoteca a tipo variable, en cada revisión hay que rehacer el cálculo (que se hace suponiendo que el tipo permanecerá fijo durante lo que le queda a la hipoteca), lo que se llama "revisión de cuota".
Ahora bien, por detrás de tanto numerajo lo único que hay es esto:
1.- La hipoteca se acaba cuando se acaba la deuda
2.- Los intereses son proporcionales al dinero que debes en cada momento
De modo que, haga lo que haga la cuota, a ti lo que te tiene que importar es lo que todavía debes, ni más, ni menos.
Sobre amortizar: cuanto menos debas, menos intereses (que es lo que se queda el banco) pagarás, así que en general siempre es buena idea. Hacerlo con el euribor alto, o bajo, cambiará tal vez el cálculo de la cuota, pero NUNCA EL DE LA DEUDA PENDIENTE, así que poco importa. Todo esto, por cierto, suponiendo que la comisión por amortización parcial es el 0%, que es lo normal en estos casos.
La única consideración a tener sería: ¿Puedo conseguir más por mi dinero de lo que me cobra el banco por no devolvérselo? ¿Voy a necesitar ese dinero en breve y no lo tendré por haber amortizado? ¿Me desgravo por amortizar?
