Todos recordareis esta aportación: PERAS O MANZANAS, CUOTA O PLAZOS
Podeis refrescar la memoria en:
http://www.euribor.com.es/2008/09/29/peras-o-manzanas-cuota-o-plazo/comment-page-5/#comment-150982.
He publicado allí lo siguiente:
PERAS O MANZANAS, CUOTA O PLAZO.
Creo que se parte de un error. No soy ningún matemático, pero…
"Ejemplo, pregunta típica del blog:
-Tengo una hipoteca con 150.000€ pendientes y 25 años por pagar y voy a amortizar 6.000€. (Euribor + 0.50). ¿Contra cuota o contra plazo?
Ejemplo de respuesta típica del blog:
-Con un Excel que tengo me sale que pagas una cuota de 867.21€.
Si amortizas a plazo te ahorraras 22 cuotas y media o sea 19.446,54€ (867*22+499)
Si amortizas a cuota pagaras 832.52€ que significa un ahorro de 34.69€ x 300 cuotas =10.407€
Por lo tanto amortiza a plazo que te sale 9.000€ mejor!!! "
El autor justifica que éste cálculo es erróneo, y concluye que da exactamente lo mismo amortizar en plazo o en cuota.
A mi modo de ver, el error consiste en que el autor considera ahorro la totalidad de las cuotas que pagaremos de menos; y no es así. Una parte de las cuotas es devolución del principal, y otra parte es ahorro de intereses.
Con el Excel que tenemos, nos sale una cuota de 867,21 €, que incluye una parte de amortización y otra parte de intereses; de tal modo, que al final de éstos 25 años habremos pagado todo el capital pendiente, 150.000 €, + 110.164 € de intereses.
Ahora amortizamos en tiempo 6.000 €.
Nuestra hipoteca es ahora de 144.000 €, y el nuevo plazo, 23,13 años. Considerando constante el tipo (Euríbor+0,50), continuamos con la cuota de 867,21 €, que también incluye una parte de amortización y otra parte de intereses (pero ahora, la parte de amortización es mayor que antes, mientras que la parte de intereses es menor que antes); de tal modo, que al final de éstos 23,13 años habremos pagado todo el capital pendiente, 144.000 € , + 96.711 € de intereses.
Naturalmente, hemos devuelto el préstamo de 150.000 € (6.000 ahora y 144.000 en los próximos 23,13 años), y nos hemos ahorrado 13.453 €uros de intereses (Al final de los 23,13 años)
Si amortizamos rebajando la cuota, ahorramos 34,69 €/mes, que por los 25 años son 34,69 x 12 x 25 = 10.407 € (Al final de los 25 años)
Claro. Este sería el costo total de una hipoteca de 6.000 € a 23,13 años al 4,89% total.
PERO es que hemos establecido que nosotros , con una amortización parcial de 6.000 € en tiempo, ahorramos 13.453 €.
Y 13.453 – 10.407, de ayer, de hoy o de mañana, son 3.046 €.
Doy por sentado que los bancos no son tontos.
Pero nosotros tampoco. ¿No decíamos que los bancos se “forran” a costa de nuestras hipotecas?
Si nosotros logramos una hipoteca de 6.000 € a 23,13 años de tal modo que el costo total sea de (10.407 – 3.046 = ) 7.361 €, nos damos con un canto en los dientes y nos felicitamos.
Hagamos pues lo inverso. Hagamos una No-Hipoteca de 6.000 € con un costo total de 13.453 €.
Por lo menos lo veo así, con todos los embutidos en la mano
Un abrazo
Xavier.