interesante?

faliqui

Member
Jajajaja!!!! Peras y manzanas!!!
Estoy comparando una hipoteca de 2006 o 2007 a 30 años con otra hipoteca actual a 30 años, es decir, comparo lo mismo ;)

En la vinculación, yo no he hablado de seguro del hogar, que efectivamente es obligatorio, estopy hablando del seguro de vida OBLIGATORIO a dia de hoy para los dos titulares del préstamo, estoy hablando del seguro OBLIGATORIO de desempleo que antes no era obligarorio, hablo de los gasto de 100 euros en tarjeta tipo Visa OBLIGATORIO que aunque no quieras, tienes que hacer...

no comparo cosas distintas, comparo un gasto que los hipotecados actuales tienen, y los de 2006- 2007 no tenian , tu hipoteca de 2008, ya es de las "malillas". Para que te hagas una idea de lo que me refiero, mi hipoteca es E+ 0,37 sin niguna vinculación, ni siquiera la nómina, incluso el seguro del hogar que comentas, lo puedo tener con quien yo quiera. Esa es la comparación que quiero hacer ;)

Saludos
Estas diciendo que a 30 años te ahorras 90.000€, es decir, estás metiendo en el saco gastos de este año y gastos de dentro de 30 años...
 

Don Pimpon

Active Member
Villano, faliqui tiene razón en una cosa: hacer la cuenta de que 3000 al año durante 30 años son 90.000, SÍ que es sumar peras con manzanas.

De todos modos, parece que se os olvidan unos cuantos temas a la hora de hacer la comparación:

1.- De cara a elegir entre haber comprado más caro con mejores condiciones o más barato con peores condiciones, no hay que olvidar que tu situación de cara al estudio de riesgos no es la misma, ya que aportas más entrada (lo que hayas ahorrado en estos años) y pides menos dinero, con lo que no sólo es menor el riesgo de impago, sino que ese impago también sería menor. En el caso que presentaba Faliqui, pongamos que en estos cuatro años consigue ahorrar otros 20.000€ y se plantea la compra del piso de 140.000€ aportando los 52.000 y otros 20.000. Pues resulta que pide un 58% de tasación, y la letra se le queda en 370€ con EUR+1.5, sólo que al ser una letra baja y un porcentaje sobre tasación bajo, seguramente le aflojarán el diferencial y no le coserán a productos supérfluos: es un buen cliente.

2.- ¿Pero dónde pone que se tardan 30 años en pagar una hipoteca a 30 años? Que la hipoteca se acaba cuando ya no se debe más pasta, con lo que por muy malas que sean las condiciones, cuanto menos debas, antes te puedes quitar la cadena y bola

3.- Al ser el capital mucho menor, las amortizaciones tienen un gran efecto sobre la cuota (ya que la reducción de cuota es proporcional a la relación entre el nuevo capital pendiente y el antiguo), con lo que en cuatro o cinco amortizaciones te has dejado la cuota (y los intereses) en la mitad

Llevándolo al extremo, yo preferiría mil veces haber comprado un piso por 650.000 pelas al 18%, que uno por 200.000€ al 3%
 

faliqui

Member
Villano, faliqui tiene razón en una cosa: hacer la cuenta de que 3000 al año durante 30 años son 90.000, SÍ que es sumar peras con manzanas.

De todos modos, parece que se os olvidan unos cuantos temas a la hora de hacer la comparación:

1.- De cara a elegir entre haber comprado más caro con mejores condiciones o más barato con peores condiciones, no hay que olvidar que tu situación de cara al estudio de riesgos no es la misma, ya que aportas más entrada (lo que hayas ahorrado en estos años) y pides menos dinero, con lo que no sólo es menor el riesgo de impago, sino que ese impago también sería menor. En el caso que presentaba Faliqui, pongamos que en estos cuatro años consigue ahorrar otros 20.000€ y se plantea la compra del piso de 140.000€ aportando los 52.000 y otros 20.000. Pues resulta que pide un 58% de tasación, y la letra se le queda en 370€ con EUR+1.5, sólo que al ser una letra baja y un porcentaje sobre tasación bajo, seguramente le aflojarán el diferencial y no le coserán a productos supérfluos: es un buen cliente.

2.- ¿Pero dónde pone que se tardan 30 años en pagar una hipoteca a 30 años? Que la hipoteca se acaba cuando ya no se debe más pasta, con lo que por muy malas que sean las condiciones, cuanto menos debas, antes te puedes quitar la cadena y bola

3.- Al ser el capital mucho menor, las amortizaciones tienen un gran efecto sobre la cuota (ya que la reducción de cuota es proporcional a la relación entre el nuevo capital pendiente y el antiguo), con lo que en cuatro o cinco amortizaciones te has dejado la cuota (y los intereses) en la mitad

Llevándolo al extremo, yo preferiría mil veces haber comprado un piso por 650.000 pelas al 18%, que uno por 200.000€ al 3%
Efectivamente, 20000€ de ahorro solo en conceptos de entrada y gastos que podrían quitarse de la hipoteca.

Además es muy importante el tema que has comentado del capital de la hipoteca, en caso de amortizar tiene mucho mas efecto en una hipoteca casi un 30% inferior...

Saludos
 

Villano

Member
Ok, os entiendo a los dos, pero... pongámonos en el un mismo caso, es decir, una pareja de 30 años en 2006 y otra pareja de 30 años en 2012. Y quieren comprarse la casa de faliqui, es decir la primera pagará 168.000 + iva y la segunda 140.000 más iva.

En este caso, creeis que los que compren en la actualidad, mantienen esos 28000 euros de ahorro en el precio, o lo pierden con las vinculaciones y el tipo de interes del préstamo actual??

PD: lo que quiero es constatar que con un mismo capital ahorrado y un mismo sueldo, al final, con los intereses, un piso cuesta lo mismo ahora que hace 5 ó 6 años

PD2: En los calculos que indicas, Don Pimpom, habria que restar también, los 2700 euros de desgravación fiscal a la hipoteca de 2006, no?? 2700 euros x 4 años = 10800 euros de ahorro

Saludos
 
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Novato

Member
Ok, os entiendo a los dos, pero... pongámonos en el un mismo caso, es decir, una pareja de 30 años en 2006 y otra pareja de 30 años en 2012. Y quieren comprarse la casa de faliqui, es decir la primera pagará 168.000 + iva y la segunda 140.000 más iva.

En este caso, creeis que los que compren en la actualidad, mantienen esos 28000 euros de ahorro en el precio, o lo pierden con las vinculaciones y el tipo de interes del préstamo actual??

PD: lo que quiero es constatar que con un mismo capital ahorrado y un mismo sueldo, al final, con los intereses, un piso cuesta lo mismo ahora que hace 5 ó 6 años

PD2: En los calculos que indicas, Don Pimpom, habria que restar también, los 2700 euros de desgravación fiscal a la hipoteca de 2006, no?? 2700 euros x 4 años = 10800 euros de ahorro

Saludos
En cuanto a la desgravación fiscal, ya está de vuelta, así que son equivalentes en ese sentido.
Como bien dice Don Pimpón, es mejor comprar barato al 18% que caro al 2%. Esto se hacía hasta la década de los 90 (créeme que he visto escrituras con esos tipos) y la gente las pagaba. Y no estoy hablando de millonarios.
En el caso del que hablas, aparte del ahorro de impuestos y demás, hasta una diferencia de 1,5 puntos de flexibilidad existe entre un caso y otro. Es decir, si antes era Euribor+0,5 y ahora Euribor+2, sale la misma letra aproximadamente (no he puesto a calcular seguros y demás).
Además, el tener menor capital que devolver te da más flexibilidad a la hora de poder devolver el préstamo mediante amortizaciones parciales, lo que abarata el préstamo.
El caso es que no sólo sería la rebaja en el precio + el ahorro, sino que además, al tener menor porcentaje de hipoteca a pedir, eres un cliente con menos riesgos, con lo que serás más apetecible para el banco y te dejará mejores condiciones.
 

madroño

Well-Known Member
Ok, os entiendo a los dos, pero... pongámonos en el un mismo caso, es decir, una pareja de 30 años en 2006 y otra pareja de 30 años en 2012. Y quieren comprarse la casa de faliqui, es decir la primera pagará 168.000 + iva y la segunda 140.000 más iva.

En este caso, creeis que los que compren en la actualidad, mantienen esos 28000 euros de ahorro en el precio, o lo pierden con las vinculaciones y el tipo de interes del préstamo actual??

PD: lo que quiero es constatar que con un mismo capital ahorrado y un mismo sueldo, al final, con los intereses, un piso cuesta lo mismo ahora que hace 5 ó 6 años

PD2: En los calculos que indicas, Don Pimpom, habria que restar también, los 2700 euros de desgravación fiscal a la hipoteca de 2006, no?? 2700 euros x 4 años = 10800 euros de ahorro

Saludos
A parte de lo que ya han dicho de la capacidad de amortización es mayor en una hipoteca de 140.000€ que en una de 168.000€ y los impuestos que ahorras, esta otro efecto que no has contado, durante 30,40 ó 50 años, la de 168.000€ va a sufrir más las subidas y bajadas del euribor, IRPH, etc, que la de 140.000€.

Luego mezclas dos cosas diferentes, las condiciones de financiación con el precio de la hipoteca, cosa que dichas condicciones !NO SON INAMOVIBLES¡, a lo largo de la vida del prestamo ,en cambio el precio de la hipoteca si.

La desgravación como has visto, también la quitan y la vuelven a poner.

Hay una cosa que siempre digo en estos casos, las hipotecas en los años 80/90 del anterior siglo estaban en España al 17%, pero el plazo a lo sumo era de 15/20 años, cuando aumento el precio, las hipotecas con tipos más bajos de la historia pasaron a pagarse en plazos de 30,40 y hasta 50 años, osea los intereses finales que pagas se acercan mucho, puesto que también pagas durante más tiempo, con ó sin periodos de carencia de capital.

Las condicciones de financiación pueden mejorar, puedes amortizar más en la hipoteca más pequeña que en la grande, pero es que además, los precios de la vivienda van a seguir bajando.
 

Novato

Member
La clave está en que cuanto menos te endeudes, mejor.
 

Villano

Member
En cuanto a la desgravación fiscal, ya está de vuelta, así que son equivalentes en ese sentido.
Eso no lo discuto, sólo era un aporte al inciso de Dompimpom, ya que él explicaba el ejemplo para una misma persona que compraba el piso ahora en vez de en 2006, por tanto, sin o hay casa no hay desgravación ;).

Volviendo al tema, partimos de la misma pareja con los mismos ahorros y que tiene que comprar ahora (madroño ya sabemos que en el futuro bajara el precio de los pisos más aún, pero si voy a tener un hijo en 2 meses y se me acaba la cuenta vivienda, por ejemplo, tengo que comprar ya, es decir, el ejemplo es para gente que tenga que comprar ahora)

Sigo con el ejemplo de faliqui. Casa en 2006 160000 + iva, ahora 140.000 +iva.

Aplico un tipo de interes de e + 0,40 sin vinculaciones a la de 2006 (lo que se ofrecia entonces) y para este año aplico la mejor oferta que tenemos en esta misma página e + 0,75:

CajaMurcia comercializa la Hipoteca Extra a un tipo de interés variable Euribor 1 año + 0,75%.

Los plazos de la hipoteca son: máximo 30 años y mínimo 3 años.

El importe máximo a financiar es el 80% sobre valor de tasación.

La edad mínima requerida al contratar esta hipoteca es de 18 años y la máxima al finalizar de 75 años.

Las comisiones que tiene la hipoteca son:

Comisión de estudio: No
Comisión de apertura: 0,25%
Amortización anticipada: 0,50%
Cancelación anticipada: 0,50%
La compensación por desistimiento es del 0,5% los primeros 5 años y del 0,25% los siguientes.

Para poder contratar la hipoteca es necesario contratar con la Entidad:

Seguro del hogar.
Seguro de vida.
Plan de pensiones
Productos adicionales que se determinarán en la sucursal.



Los numeros:

Ahora:
140000 + iva= 149800 80% hipoteca =119840
aplico e+0,75= 1,837 (euribor enero) + 0,75= 2.5877 cuota 30 años= 478.95

En 2006

160000 + iva= 171200 80% hipoteca= 136960
aplico e+0,40 = 1.837 + 0,40= 2.237 cuota 30 años= 522.62

diferencia, 522.62-478.95 = 43,67 euros de diferencia a favor del que compra ahora. Teniendo que pagar el compra ahora:
Seguro de vida con el banco
Plan de pensiones con el banco
Productos adicionales que se determinarán en la sucursal.
y como colofón
Comisión de apertura: 0,25%
Amortización anticipada: 0,50%
Cancelación anticipada: 0,50%
La compensación por desistimiento es del 0,5% los primeros 5 años y del 0,25% los siguientes.

Estas condiciones son para la mejor hipoteca ofertada a dia de hoy en esta web.

Realmente todas estas vinculaciones suponen menos de 43 euros mensuales?

Creo que al final el piso sale igual de caro/barato en 2006 que ahora (basado en el caso real de faliqui)

¿Que opinais?

Saludos
 
Última edición:

faliqui

Member
pisos más aún, pero si voy a tener un hijo en 2 meses y se me acaba la cuenta vivienda, por ejemplo, tengo que comprar ya, es decir, el ejemplo es para gente que tenga que comprar ahora)

Sigo con el ejemplo de faliqui. Casa en 2006 160000 + iva, ahora 140.000 +iva.

Aplico un tipo de interes de e + 0,40 sin vinculaciones a la de 2006 (lo que se ofrecia entonces) y para este año aplico la mejor oferta que tenemos en esta misma página e + 0,75:

CajaMurcia comercializa la Hipoteca Extra a un tipo de interés variable Euribor 1 año + 0,75%.

Los plazos de la hipoteca son: máximo 30 años y mínimo 3 años.

El importe máximo a financiar es el 80% sobre valor de tasación.

La edad mínima requerida al contratar esta hipoteca es de 18 años y la máxima al finalizar de 75 años.

Las comisiones que tiene la hipoteca son:

Comisión de estudio: No
Comisión de apertura: 0,25%
Amortización anticipada: 0,50%
Cancelación anticipada: 0,50%
La compensación por desistimiento es del 0,5% los primeros 5 años y del 0,25% los siguientes.

Para poder contratar la hipoteca es necesario contratar con la Entidad:

Seguro del hogar.
Seguro de vida.
Plan de pensiones
Productos adicionales que se determinarán en la sucursal.



Los numeros:

Ahora:
140000 + iva= 149800 80% hipoteca =119840
aplico e+0,75= 1,837 (euribor enero) + 0,75= 2.5877 cuota 30 años= 478.95

En 2006

160000 + iva= 171200 80% hipoteca= 136960
aplico e+0,40 = 1.837 + 0,40= 2.237 cuota 30 años= 522.62

diferencia, 522.62-478.95 = 43,67 euros de diferencia a favor del que compra ahora. Teniendo que pagar el compra ahora:
Seguro de vida con el banco
Plan de pensiones con el banco
Productos adicionales que se determinarán en la sucursal.
y como colofón
Comisión de apertura: 0,25%
Amortización anticipada: 0,50%
Cancelación anticipada: 0,50%
La compensación por desistimiento es del 0,5% los primeros 5 años y del 0,25% los siguientes.

Estas condiciones son para la mejor hipoteca ofertada a dia de hoy en esta web.

Realmente todas estas vinculaciones suponen menos de 43 euros mensuales?

Creo que al final el piso sale igual de caro/barato en 2006 que ahora (basado en el caso real de faliqui)

¿Que opinais?

Saludos
Pues creo que se te olvida una parte importante en tus cuentas...

El 20% de entrada + el iva correspondiente, la diferencia entre uno y otro son mas de 20.000€.
 

Villano

Member
A parte de lo que ya han dicho de la capacidad de amortización es mayor en una hipoteca de 140.000€ que en una de 168.000€ y los impuestos que ahorras, esta otro efecto que no has contado, durante 30,40 ó 50 años, la de 168.000€ va a sufrir más las subidas y bajadas del euribor, IRPH, etc, que la de 140.000€.

Luego mezclas dos cosas diferentes, las condiciones de financiación con el precio de la hipoteca, cosa que dichas condicciones !NO SON INAMOVIBLES¡, a lo largo de la vida del prestamo ,en cambio el precio de la hipoteca si.

La desgravación como has visto, también la quitan y la vuelven a poner.

Hay una cosa que siempre digo en estos casos, las hipotecas en los años 80/90 del anterior siglo estaban en España al 17%, pero el plazo a lo sumo era de 15/20 años, cuando aumento el precio, las hipotecas con tipos más bajos de la historia pasaron a pagarse en plazos de 30,40 y hasta 50 años, osea los intereses finales que pagas se acercan mucho, puesto que también pagas durante más tiempo, con ó sin periodos de carencia de capital.

Las condicciones de financiación pueden mejorar, puedes amortizar más en la hipoteca más pequeña que en la grande, pero es que además, los precios de la vivienda van a seguir bajando.
Hola Madroño,

las variaciones que comentas de la hipoteca, también las tiene el de 2006, cierto que este tiene menos margen para mejorar, pero también puede negociar.

Lo de la desgravación va a afectar a las dos hipotecas, asi que eso no cuenta (la referencia que yo le hice a Dompimpon era en comparación que el me ponia.... la pareja que ahorraba 20000 euros por haber esperado a comprar hoy en vez de 2006, si esta pareja puede ahorrar ese dinero, el hipotecado de 2006 puede desgravarse cada año 2700 euros no? ;))

Lo que quiero mostrar con esa comparación que intento hacer, es que no nos quieran vender la burra con el precio de los pisos, que cierto es que la inmobiliaria/banco baja el precio del piso, pero se lo esta llevando por otra lado con las vinculaciones y el tipo de interés. Creo que con los números que puse antes, se ve que algo de razón tengo no?:)

También quiero romper una lanza por aquellos que compraron en 2005-2008 y los que comprarán ahora en vez de esperar un año o dos, ya que no todo en esta vida se puede planificar y hay circunstancias que obligan a dar un paso hacia adelante aunque no sea el mejor momento, nacimiento de hijo/s, fin de la cuenta vivienda, cambio de lugar de residencia...

ojala todos pudieran esperar al año que viene a comprar un piso, pero eso no va a poder ser, asi que alguien tendrá que conformarse con lo que hay ahora, igual que pasó antes de que estallara la burbuja....

Saludos

PD: un placer tratar con todos vosotros este tema ;)
 

Villano

Member
Pues creo que se te olvida una parte importante en tus cuentas...

El 20% de entrada + el iva correspondiente, la diferencia entre uno y otro son mas de 20.000€.
El 20% esta incluido en las 2 hipotecas, ya que he calculado el 80% del valor que indicabas, cierto es lo del iva, entonces se pagaba el 7 y ahora el 4, hacemos el 3% de más de 168000 euros y te dan 5040 euros menos para el que compre este año ....

pero sabes que ocurre??? que esas viviendas tan baratas no van a ser vivienda nueva, ya que si son de bancos, ya estan escrituradas a nombre del banco asi que tributan al 8% de impuesto de trasmisiones en vez del 4% del iva....asi que tenemos que calcular el 1% de 140000 euros, asi que hay que restar a esos 28000 euros de diferencia los 1400 euros del 1%, más a mi favor...
 
Última edición:

faliqui

Member
El 20% esta incluido en las 2 hipotecas, ya que he calculado el 80% del valor que indicabas, cierto es lo del iva, entonces se pagaba el 7 y ahora el 4, hacemos el 3% de 28000 y tenemos una cantidad de 840 euros. Con ese importe puedes paga la comision de apertura (250), y algunas de las vinculaciones del primer año ;), creo que para las comisiones de las amorizaciones parciales no te llega....
A ver, en la hipoteca está el 80%, pero el resto que das de entrada no está en ningún sitio, en casod e haberla comprado en el 2006 la entrada es 20.000€ + IVA superior.

No obstante creo que tienes tus propias conclusiones sacadas y vas a seguir en ellas pase lo que pase...
 

Villano

Member
Para nada faliqui, a mi me gusta debatir y aprender, cosa que por cierto he hecho en este foro, si yo pensara que tengo la razón, no pediria opinión a nadie ;)

Lo que pasa es que soy de ciencias, y para creer algo necesito verlo, por eso he intentado simular mi duda con números, que la teoria de la burbuja ya nos la sabemos todos ;)

De todas formas, lo del iva es un añadido al tema de debate, ya que dentro de 9 meses variará su valor y desvirtuara lo tratado aqui, lo que yo busco es comparar el precio de la vivienda,independientemente del iva (ya que el iva sólo afecta a vivienda nueva y no a usada que es donde más rebaja de precios hay ahora.)

PD: Para los que busqueis pisos de bancos, tened en cuenta que aunque sean de obra nueva, están escriturados a su nombre (Bankia trabaja asi) asi que os aplicarán un 8% por impuesto de trasmisiones, en vez del 4% de iva.

Saludos
 
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madroño

Well-Known Member
Hola Madroño,

las variaciones que comentas de la hipoteca, también las tiene el de 2006, cierto que este tiene menos margen para mejorar, pero también puede negociar.
Hola Villano.

Se negocia mejor con 140.000€ que con 170.000€ obviamente.

Pero es que al igual que paso en los 80/ 90 del anterior siglo, que se bajo del 17% al 3,5% al final de dicha decadas si dentro de 4 años mejora la financiación , podras hacer una novación de hipoteca, bajando diferencial y quitando vinculaciones, osea que dichas condicciones de financiación no són inamovibles, pero el capital inicial si, solo lo rebajas con amortizaciones parciales.

Lo de la desgravación va a afectar a las dos hipotecas, asi que eso no cuenta (la referencia que yo le hice a Dompimpon era en comparación que el me ponia.... la pareja que ahorraba 20000 euros por haber esperado a comprar hoy en vez de 2006, si esta pareja puede ahorrar ese dinero, el hipotecado de 2006 puede desgravarse cada año 2700 euros no? ;))
Como ha dicho Novato ya la tienes de vuelta, la pareja del 2012 también se podra desgravar los 2700€, pero con un precio de hipoteca menor, además la deducción fiscal en la epoca de la burbuja la repercutio el vendedor al comprador, osea fue una subvención más para el vendedor.

Lo que quiero mostrar con esa comparación que intento hacer, es que no nos quieran vender la burra con el precio de los pisos, que cierto es que la inmobiliaria/banco baja el precio del piso, pero se lo esta llevando por otra lado con las vinculaciones y el tipo de interés. Creo que con los números que puse antes, se ve que algo de razón tengo no?:)
Solo en parte, ya que esa diferencia como te he dicho puede mejorar con el tiempo , puedes novar el prestamo en otro banco cuando las condicciones de financiación mejoren y además tienes la ventaja de que con las amortizaciones parciales de capital, rebajas más el interes en una hipoteca pequeña , que en una más grande.

También quiero romper una lanza por aquellos que compraron en 2005-2008 y los que comprarán ahora en vez de esperar un año o dos, ya que no todo en esta vida se puede planificar y hay circunstancias que obligan a dar un paso hacia adelante aunque no sea el mejor momento, nacimiento de hijo/s, fin de la cuenta vivienda, cambio de lugar de residencia...

ojala todos pudieran esperar al año que viene a comprar un piso, pero eso no va a poder ser, asi que alguien tendrá que conformarse con lo que hay ahora, igual que pasó antes de que estallara la burbuja....

Saludos

PD: un placer tratar con todos vosotros este tema ;)
A nadie el ponen una pistola en el pecho para comprar, a nadie le obligan, ni siquiera la cuenta vivienda es una excusa, al cabo de 4 años solo perderias 5350€ a los sumo por persona y si la vivienda ha bajado 40.000€ , 70.000€ ó 100.000€ merece la pena obviamente y te puedo decir un caso concreto con cifras de vivienda que ha bajado más del 66% desde máximos, en caso de cifras desde el 2005 hasta ahora unos 130.000€ de bajada que se dice pronto, te puedo contar si quieres mi caso.

Hice contrato compraventa en noviembre, del año 2005, vivienda en construcción que iva a comprar , 94m2 garaje y trastero por 198.000€, contrato de compraventa que rescindi en febrero/marzo 2006, perdias el 70% de lo entregado, en total perdi 3600€, esa perdida de dinero fue la mejor inversión que pude hacer, porque de haber seguido adelante la ruina hubiera sido enorme.

Precio de hoy de esas viviendas, eso si algo más pequeñas 82 m2 ,65.000€, ¿gane ó perdi perdiendo esos 3600€ euros del contrato compraventa?, la respuesta es obvia.

Sinceramente, en un contexto de crisis enorme, el tremendo paro que hay, la enorme destrucción de pymes, con una reforma laboral que aumentara aún más la incertidumbre laboral y que provocara más paro en las grandes empresas, hacer planes de futuro como la vivienda a 30/40 años, encima con escasos ó nulos ahorros, malas condicciones de financiación, amen de que te puden trasladar de un sitio a otro ó encima si tienes suerte, tienes que irte a otra empresa en otro provincia, me parece un autentico suicidio financiero comprar vivienda y mucha gente va a dejar de tener el apoyo de sus padres y/ó familiares directos.

Muchos de los que compraron en el momento álgido de la burbuja són los que ahora estan embargados, sin casa y debiedo dinero al banco, pero entiendo que cada uno se consuela como puede.

Yo mismo cometi la equivocación de comprar en el 2009, porque me pudo el corazon de tener vivienda que me gustara osea fui pepito y eso que llevaba 3 años en el foro de burbuja.info,:p a pesar de todo tengo algo a mi favor, mi bajisimo nivel de deuda, frente a mis ingresos/ahorros, ahora comprar fue mala decisión ,lo reconozco y asumo.

Si te fijas en este foro la gente que entra pidiendo opinión de compra suele tener decidido ya la compra principal, creo que convencemos a pocos en este foro cuando les decimos que es mejor esperar, ahorrar y no comprar, pero bueno se intenta.

Saludos.
 
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Villano

Member
Hola Madroño

Hola Villano.

Se negocia mejor con 140.000€ que con 170.000€ obviamente.

Pero es que al igual que paso en los 80/ 90 del anterior siglo, que se bajo del 17% al 3,5% al final de dicha decadas si dentro de 4 años mejora la financiación , podras hacer una novación de hipoteca, bajando diferencial y quitando vinculaciones, osea que dichas condicciones de financiación no són inamovibles, pero el capital inicial si, solo lo rebajas con amortizaciones parciales.
No hay duda que la negociación es mayor cuanto menos capital tengas, pero como tu bien dices, según esta ahora el tema, ¿cuántos años tendré que esperar para novar la hipoteca? en esos años de vinculaciones antes de, supuestamente, eliminarlas, ¿cuáto se ahorra el que no las tiene?

Como ha dicho Novato ya la tienes de vuelta, la pareja del 2012 también se podra desgravar los 2700€, pero con un precio de hipoteca menor, además la deducción fiscal en la epoca de la burbuja la repercutio el vendedor al comprador, osea fue una subvención más para el vendedor.
estamos de acuerdo, pero si desde 2006 a 2012 no tienen piso por que están ahorrando, no pueden desgravarse, sólo me referia a ese periodo de tiempo ;)

Solo en parte, ya que esa diferencia como te he dicho puede mejorar con el tiempo , puedes novar el prestamo en otro banco cuando las condicciones de financiación mejoren y además tienes la ventaja de que con las amortizaciones parciales de capital, rebajas más el interes en una hipoteca pequeña , que en una más grande.
Cierto, pero con la hipoteca de 2006 también puedo cancelar sin que me cobren comisión como ocurre ahora


A nadie el ponen una pistola en el pecho para comprar, a nadie le obligan, ni siquiera la cuenta vivienda es una excusa, al cabo de 4 años solo perderias 5350€ a los sumo por persona y si la vivienda ha bajado 40.000€ , 70.000€ ó 100.000€ merece la pena obviamente y te puedo decir un caso concreto con cifras de vivienda que ha bajado más del 66% desde máximos, en caso de cifras desde el 2005 hasta ahora unos 130.000€ de bajada que se dice pronto, te puedo contar si quieres mi caso.
Cierto y razón llevas, pero sabes que en España eso no es lo normal, tu actuaste correctamente, pero dime ¿cuanta gente haria eso? por desgracia muy poca. De un tiempo a esta parte, me voy dando cuenta que quizas el alquiler durante un tiempo, no es tan mala opción :rolleyes:, lástima no lo pensara antes y hubiera luchado un poco más con la familia, ya sabes el dicho español, no alquiles que eso es tirar el dinero... que se les podria decir ahora a esta gente?? pues nada, porque siguen con las mismas...

Muchos de los que compraron en el momento álgido de la burbuja són los que ahora estan embargados, sin casa y debiedo dinero al banco, pero entiendo que cada uno se consuela como puede.
También hay mucha gente que se deja aconsejar/influenciar por gente que no debiera aconsejar tales como amigos, familia y por fiarse, ahora están como están....

Si te fijas en este foro la gente que entra pidiendo opinión de compra suele tener decidido ya la compra principal, creo que convencemos a pocos en este foro cuando les decimos que es mejor esperar, ahorrar y no comprar, pero bueno se intenta.

Saludos.
Cierto es que mucha gente busca que le confirmen en el foro que su operación es la buena y no se dejan aconsejar, pero seguro que hay gente que aprende y os hace caso ;)


Saludos

PD: No puedo poner los textos a los que haces referencia por que nome salen en la respuesta, espero que sea entendible
 

antoniojose

New Member
hola, soy yo de nuevo, un conocido(que trabaja en bbva) de un amigo mio ha "podido" rebajar un piso del que pedian 156.000 a 133.000, el piso es del bbva, he conseguido gracias a familiares llegar a conseguir ahorrar 10.000 euros y dentro de un par de años mis padres me daran 20.000 euros de herencia(cantidad segura) de mis abuelos que tienen mucho dinero ahorrado, pero que no me los dan porque creen que seria una injusticia para mi hermano y el hermano de mi hermano. Es buena opcion? pido consejos y no apoyo...
 

faliqui

Member
hola, soy yo de nuevo, un conocido(que trabaja en bbva) de un amigo mio ha "podido" rebajar un piso del que pedian 156.000 a 133.000, el piso es del bbva, he conseguido gracias a familiares llegar a conseguir ahorrar 10.000 euros y dentro de un par de años mis padres me daran 20.000 euros de herencia(cantidad segura) de mis abuelos que tienen mucho dinero ahorrado, pero que no me los dan porque creen que seria una injusticia para mi hermano y el hermano de mi hermano. Es buena opcion? pido consejos y no apoyo...
Entonces resulta que el otro no era una tan buena oportunidad, o que realmente tal y como están las cosas oportunidades así vas a tener muchas...

Los consejos, vuelvo a repetirlo: "echar cuentas y mas cuentas"

¿Cuota actual? --> ¿Porcentaje de endeudamiento?
¿Cuota con Euribor al 5%? --> ¿Porcentaje de endeudamiento?

Quitando esos 20.000€ dentro de 2 años:

¿Cuota con un Euribor del 2%? --> ¿Porcentaje de endeudamiento?
¿Cuota con un Euribor del 5%? --> ¿Porcentaje de endeudamiento?

Si el endeudamiento está por encima del 35% puedes pasarlo bastante mal, sobretodo si lo sumas a algún otro préstamo como el coche (que digo yo que tendrás que comprarte alguno en los 30-35 años q dure la hipoteca).
Además con un endeudamiento alto olvidate de llevarte la hipoteca a otro sitio con mejores condiciones...

Vuelvo a darte mi opinión personal:
Ahorra otros 10.000€ en estos dos años, tendrías 40.000€ dentro de 2 años que es un buen colchón para afrontar la compra de tu primera vivienda.

Saludos y suerte
 

Villano

Member
Hola a todos,

pasado un tiempo desde nuestro mini-debate (faliqui, madroño y quién suscribe ;)) vuelvo otra vez con lo mismo.

¿Seguis pensando que la espera a la hora de comprar piso es rentable? ¿Hasta cuándo hay que esperar?

Los bancos están ofreciendo diferenciales del 2% más un número insospechado de vinculaciones, ¿creeis que compensa haber esperado hasta aqui para pagar más al banco por algo que vale menos que hace unos años?

¿La espera ha de seguir a 2013 cuándo el iva sea del 10% y ya no exista la desgravación fiscal?

¿Cuándo van a regalar los pisos :D?

PD: Eso por no hablar de la falta de financiación actual y el suelo del 2,5 o 3%... y claro, vete a novar la hipoteca con la que esta cayendo....

Os dejo un articulo que va en la línea de mis ideas.... a ver que os parece

Saludos


Según los últimos datos oficiales, 2012 no será el año en que se produzca una estabilización del precio de la vivienda. Según el INE, en el primer trimestre del año, la vivienda cayó un 12,6%, el mayor descenso desde que estalló la burbuja inmobiliaria, hace cuatro años. Hasta marzo de este año, según el organismo oficial, los precios han caído un 28,6%. Y algunos expertos vaticinan un desplome de otro 20% adicional debido al saneamiento de las carteras inmobiliarias de la banca.

Sin embargo, a pesar de esta rebaja que a priori podría facilitar el acceso a la vivienda de las familias, el encarecimiento de la financiación se ha "comido" parte de la rebaja.

Desde HelpMyCash señalan que el diferencial de los préstamos sobre el euríbor se ha cuadruplicado como mínimo. "Desde principios de 2011, los préstamos han pasado de un euríbor más 0,5% de media, al actual de euríbor más el 2% o incluso el 3%".

Pero este encarecimiento no solo viene vía márgenes, sino también comisiones, ya que éstas han aumentado e incluso el Banco de España ni siquiera pone ningún tope ni pide informes a los bancos, con lo cuál estos intentan compensar la caída de márgenes con préstamos más caros.

Por otro lado, el crédito no fluye debido a la delicada situación por la que atraviesan los bancos y cuando éste lo hace viene acompañado de múltiples requisitos: además del seguro de hogar y de vida para la contratación de la hipoteca es necesario también contratar un seguro de empleo e, incluso, tener avalistas.

Sin olvidar, que debido a que el indicador al que se referencian la mayoría de las hipotecas está en niveles históricamente bajos, en el 1,2% de media en junio, los bancos han recuperado el suelo. Es decir, un interés mínimo que suele estar por encima del 3% y que hace imposible que los nuevos hipotecados se beneficien de los niveles actuales del euríbor.

Así la Hipoteca Activobank es una de las más competitivas del mercado, al tener un diferencial del 1,49% sobre el euríbor, pero el suelo del 3% hace imposible beneficiarse de los niveles actuales. Otra de las ventajas es que para su concesión no es necesaria una gran vinculación: solo domiciliación de nómina, seguro de hogar y de vida.

Sin suelo y con intereses atractivos son la Hipoteca Azul, de iBanesto, la Naranja, de ING y la Hipoteca Unoe, todas ellas con un diferencial que no llega al 2%.

En cuanto al ejemplo de gran vinculación con el banco destaca la HipotecaCasa Personal de Deutsche Bank, que tiene un TAE del 3,5% para los 12 primeros meses y un diferencial del 1,70% después. Además, es necesario contratar un seguro de vida, de hogar, de desempleo, además de la domiciliación de la nómina y de recibos.

"Da la sensación de que el panorama se ha invertido: ahora es el precio de los pisos el que es más accesible, mientras que es el coste de las hipotecas es más elevado. Las condiciones para obtener un crédito se han endurecido, pero es que la flexibilidad que reinó durante los años de bonanza no era tampoco demasiado lógica", comenta Miguel Ángel Alemany, director del portal inmobiliario pisos.com.

Desde pisos.com señalan que mientras que la rigidez hipotecaria es un fenómeno generalizado, la bajada de los precios no ha sido homogénea. El mercado residencial español ha interiorizado con diferente intensidad el descenso en función de la localización. Los descuentos han sido especialmente agresivos en la costa y en áreas periféricas, mientras que ha sido más moderado en las zonas céntricas de las ciudades, que aún mantienen la demanda. El ajuste todavía tiene recorrido, sobre todo, teniendo en cuenta que las entidades que acudirán al fondo de rescate tendrán que poner sus activos a precios de mercado.

Los pisos de la banca: precios bajo y acceso a la financiación

Los pisos que comercializan los bancos pueden ser una buena opción, señalan desde pisos.com.

Gran cantidad de las viviendas en manos de las entidades se ofrecen en precios y condiciones de financiación realmente buenas, por lo que el resto de la oferta ha tenido que ajustar el precio, poniendo en manos de la demanda excelentes oportunidades de compra. Desde pisos.com siempre aconsejan que, si se encuentra la casa con todas las características deseadas (situación, prestaciones, servicios...) y se lleva a cabo una firme negociación respecto al precio y condiciones del préstamo con el banco, hay que aprovechar y comprar.

Además, la bajada del precio y la subida de la financiación no deben ser los únicos condicionantes. "Al margen del encarecimiento de la financiación, hay que tener en cuenta otras ventajas: el precio de las viviendas es muy atractivo en según qué zonas y los tipos de interés están en mínimos históricos", sentencia Alemany.


¿Qué futuro espera a las hipotecas con los nuevos requisitos?

Por un lado, los bancos tendrán que aportar más provisiones por sus pisos en cartera, por lo que los podrán poner en el mercado a un precio más acorde con su valor real para venderlos sin tener que realizar otra provisión.

Y con los préstamos y a pesar de que la ayuda europea tenía que "reactivar el crédito para familias y empresas" los expertos de HelpMyCash no creen que llegue a hacerlo. "Los bancos usarán el dinero para tapar agujeros. Y el hecho de que tengan que aportar nuevas provisiones no hará sino endurecer su política de mucha captación y préstamo muy restringido. No hay que olvidar que la tasa de morosidad está más alta que nunca (8,72% en abril, su máximo en dieciocho años) por lo que los bancos no pueden correr riesgos".

Según Alemany, "con la crisis, la falta de liquidez creciente de las entidades tuvo como consecuencia la retención de capital necesario para provisionar por esos activos que se iban acumulando en sus carteras, así que la exigencia de garantías a los posibles hipotecados fue en aumento. La situación actual de la banca es ciertamente complicada"


http://www.*************/noticias/vivienda/20120622/nuevas-hipotecas-suelo-caras-1426257.html
 
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faliqui

Member
Evidentemente el acceso al crédito cada vez es mas complicado, por eso mismo mantengo que lo mejor es ahorrar mientras que sigan bajando los precios... una hipoteca siempre es renegociable pero el capital pendiente no.

Vuelvo a insistir en los cálculos para ver a lo que nos referimos:

Una persona dispone de 100.000€ de ahorros para un piso, está pensando en un buen piso en una buena zona.

Lo compra en 2008 con unas excelentes condiciones de financiación

Valor del piso 340.000€ (en 2007 llegó a estar a 380.000€ y lo considera una buena "inversión).

Hipoteca pendiente: 274.000€ (considerando un 10% en gastos)

Condiciones hipoteca: Euribor + 0,4 (nomina, seguro de hogar y vida)

Cuota actual al mes: 995 €

Lo compra en 2012 con unas condiciones de financiación horribles

Valor del piso 280.000€ (dato real basado en un caso conocido).

Hipoteca pendiente: 208.000€ (considerando un 10% en gastos)

Condiciones hipoteca: Euribor + 2,5 (nomina, seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas)
Suelo: 3%

Cuota actual al mes: 995 €

Los dos pagan lo mismo pero uno debe 64.000€ más que el otro... ¿en que caso prefieres estar?

Un saludo
 
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