Suelo "heredado" del promotor

Cricort

New Member
Hola a todos.

Mi hermana tiene un problema con su hipoteca, y es el siguiente: tiene una surrogación a la hipoteca del promotor, y en su escritura no aparece nada referente a clausula suelo, pero resulta que ahora el banco, al tocar renovación, le ha colado un suelo del 2'75 "que venía" en la escritura de la hipoteca del promotor.

Mi hermana nunca vio la escritura del promotor. Sólo vio la suya. He revisado su escritura, y no dice nada de nada al respecto.

Así pues, pido vuestra ayuda con esto. ¿Es legal?, ¿pueden "inventarse" ese suelo?

Si necesitáis más datos, ya los pediré, pero el tema es lo del suelo que viene "heredado" del promotor sin nuestro conocimiento.

Quedo a la espera de vuestras respuestas, y os doy ya las gracias de antemano a todos.

Un saludo.
 

Nakar81

Super Moderator
Lamento decirte que ciertamente es legal, ya que en la escritura de tu hermana pondrá algo parecido a "se mantienen todas las condiciones, excepto las modificadas expresamente".

Con esto quiero decirte que si en la escritura original ponía que tenía suelo, ahora tu hermana tiene suelo.

Lo único que podría salvarla:

- Tener la oferta vinculante en la que pusiese que no iba a tener suelo.
- Conseguir la hipoteca original y comprobar si tiene esa clausula.

Creo que esas serían las únicas opciones.

Lo lamento mucho, y lamento aun mas que no hayas entrado antes al foro, pues de este tema se ha hablado mucho.
 

Cricort

New Member
Muchas gracias por tu respuesta, Nakar81.

Hoy mi hermana se reune con el notario, para ver si pone o no pone algo en la escritura que le pueda librar del suelo.

Ya os diré si pone algo tipo "se mantienen todas las condiciones, excepto las modificadas expresamente" o no.

Un saludo.
 

Astur

New Member
Yo estoy en la misma situación, pronto me toca revisar y no comparto vuestra opinión.

Os digo, preocupado por esta posibilidad he mirado en el banco de españa y en encontrado lo siguiente:

"En aquellos casos en los que la entidad interviene directamente en la operación de compra-venta con subrogación, e intervino en el otorgamiento de la escritura de compra venta con subrogación, resulta responsable de que el documento que va a regir la vida de la operación contenga la máxima información posible y que no omita aspectos de tal trascendencia que pudieran condicionar el coste de la operación y/o la voluntad del cliente. Hay que entender que si en última instancia, la entidad tiene la potestad de admitir la subrogación del deudor hipotecario, es ella la primera interesada en que sus clientes conozcan las condiciones en las que contratan, a fin de evitar entre otras incidencias, situaciones de asimetría informativa."

Esto está en el siguiente enlace:

Banco de Espaa - Servicios - Particulares y empresas. Servicio de reclamaciones. Criterios. Préstamos hipotecarios. Subrogaciones. Subrogacin deudor

Entiendo de especial utilidad e interés los siguienes articulos:
- Punto 4º del Artículo 6 del Real Decreto 515/1989
- Punto 3 Bis del ANEXO II. Cláusulas financieras de los contratos de préstamo hipotecario sujetos a la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios

Por lo tanto, si a mi me pasa algo asi, no dudaré en recurrir al banco de españa a ver que me cuentan.

Un saludo.
 
Última edición:

Gonzalo

Super Moderator
Completo tu información Astur ;)

Subrogación deudor
La subrogación es el acto por el cual se modifican las condiciones de un contrato para sustituir a una persona por otra en el ejercicio de un derecho o cumplimiento de una obligación. En definitiva se trata de asumir obligaciones ya contraídas por otro.

Subrogaciones en préstamos concedidos a promotor-vendedor de la vivienda.
Al adquirir una vivienda, en numerosas ocasiones parte del importe de la compra se hace efectivo al vendedor mediante la subrogación del comprador (deudor) en un préstamo concedido previamente al promotor-vendedor, siempre que la entidad de crédito lo admita.

Para la entidad de crédito no es obligatorio admitir la subrogación, pues la autorización dependerá de los criterios de política crediticia que tenga, entre los que se suele considerar la solvencia del comprador.

En estos casos, la obligación de informar sobre las condiciones de la operación en la que el comprador se subroga son del vendedor de la vivienda. Art. REAL DECRETO. 515/1989. Por otra parte el Artículo 1 de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los Préstamos Hipotecarios establece que:

"Con independencia de las reglas establecidas en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, en los préstamos otorgados por entidades de crédito a constructores o promotores inmobiliarios, cuando el constructor o promotor prevea una posterior sustitución por los adquirentes de las viviendas en préstamos que cumplan las condiciones establecidas en el núm. 1 de este artículo, resultará de aplicación lo dispuesto sobre índices o tipos de interés de referencia en los núms. 2 y 3 del art. 6 de esta Orden. Asimismo, las escrituras de tales préstamos incluirán cláusulas con contenido similar al de las cláusulas financieras previstas en el anexo II de la presente Orden (con excepción de la 1., 1. bis y 4., apartado 1)".

Asimismo, esta Orden apunta en su Exposición de Motivos que "además de facilitar la selección de la oferta de préstamo más conveniente para el prestatario, pretende asimismo facilitar a éste la perfecta comprensión e implicaciones financieras del contrato de préstamo hipotecario que finalmente vaya a concertar". De ahí la exigencia de que tales contratos, sin perjuicio de la libertad de pactos, contengan un clausulado financiero estandarizado en cuanto a su sistemática y contenido, de forma que sean comprensibles por el prestatario.

En aquellos casos en los que la entidad interviene directamente en la operación de compra-venta con subrogación, e intervino en el otorgamiento de la escritura de compra venta con subrogación, resulta responsable de que el documento que va a regir la vida de la operación contenga la máxima información posible y que no omita aspectos de tal trascendencia que pudieran condicionar el coste de la operación y/o la voluntad del cliente. Hay que entender que si en última instancia, la entidad tiene la potestad de admitir la subrogación del deudor hipotecario, es ella la primera interesada en que sus clientes conozcan las condiciones en las que contratan, a fin de evitar entre otras incidencias, situaciones de asimetría informativa.

Comercializan préstamos con la publicad de la entidad. Aquellos casos en los que la entidad, con posterioridad a la formalización del préstamo al promotor, ha emitido un documento –sin la consideración de Oferta Vinculante— que va a servir al vendedor como vehículo de promoción para la subrogación de los posibles compradores en la financiación que le fue concedida, se entiende que debe contener toda la información necesaria para el cálculo del coste real de la operación, a fin de que el cliente puede elegir libremente subrogarse en la misma o buscar otra alternativa en el mercado. Y esta obligación es tanto más exigible en aquellos casos en los que el apoderado de la entidad que firma el documento de promoción es uno de los que más tarde interviene, en la misma condición, en la formalización de la escritura de compraventa, subrogación, ampliación y modificación de hipoteca, ya que si bien la entidad tiene la potestad de admitir o no la subrogación del deudor hipotecario, éste tiene el derecho de conocer todas las condiciones que contrata sin que la información que previamente se le vaya facilitando por aquel que finalmente le autorice a subrogarse sea incompleta o confusa.
__________________
 

Don Pimpon

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Este fue mi caso, y me dijeron que naranjas de la china.
Una cosa es que sería deseable que te informaran bien, y otra bien distinta es que sea su obligación.
La obligación de informar era del promotor, y la del subrogado informarse (ya que la escritura de hipoteca es pública).
Poco que rascar, pero por intentarlo...
 

Nakar81

Super Moderator
El truco está en las cinco palabras:

"En aquellos casos en los que la entidad interviene directamente en la operación de compra-venta con subrogación, e intervino en el otorgamiento de la escritura de compra venta con subrogación, resulta responsable de que el documento que va a regir la vida de la operación contenga la máxima información posible y que no omita aspectos de tal trascendencia que pudieran condicionar el coste de la operación y/o la voluntad del cliente."

Si en lugar de eso dijese:

"En aquellos casos en los que la entidad interviene directamente en la operación de compra-venta con subrogación, e intervino en el otorgamiento de la escritura de compra venta con subrogación, es obligatorio de que el documento que va a regir la vida de la operación contenga la toda la información y que no omita aspectos de tal trascendencia que pudieran condicionar el coste de la operación y/o la voluntad del cliente."

El hecho principal es que tu vas a acoger como tuya una responsabilidad (hipotecaria) y deberías haberte informado en que condiciones. Es una putada, pero está montado así.
 

Astur

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Miralo de otra manera,

"En aquellos casos en los que la entidad interviene directamente en la operación de compra-venta con subrogación, e intervino en el otorgamiento de la escritura de compra venta con subrogación, resulta responsable de que el documento que va a regir la vida de la operación contenga la máxima información posible y que no omita aspectos de tal trascendencia que pudieran condicionar el coste de la operación y/o la voluntad del cliente."

¿El suelo de una hipoteca es trascendental para el coste de la operacion?
Yo creo que si.
 

Astur

New Member
Ademas de lo dicho con anterioridad, el Artículo 10 del Real Decreto 515/1989 dice:

Artículo. 10. Los documentos contractuales de compra-venta o arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que:

A) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato

B)................

El presente Real Decreto, surge así ante la necesidad de regular de forma sistemática un aspecto de especial trascendencia para el consumidor o usuario, como es la información que ha de serle suministrada en la adquisición o arrendamiento de una vivienda.

Creo que hay base suficiente para reclamar.
 

Nakar81

Super Moderator
Si tenéis razón, pero hasta que alguien no gane en un juicio esa causa, poco se puede reclamar de forma directa.

Algún afectado o grupo estarán demandando, pero hasta dentro de X años no tendrán contestación.
 

Astur

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Señores lo he conseguido!!!

La cláusula de mi escritura referente a los tipos de interés dice textualmente:


“B) TIPO DE INTERES:
El tipo de interés del préstamo subrogado a aplicar hasta el día 31 de Marzo de 2010, fecha prevista para la próxima revisión, será del 3,385 por ciento, y la cláusula de intereses de la escritura de préstamo hipotecario permanecerá válida y subsistente en todos sus términos a excepción del DIFERENCIAL, el cual a partir de esta fecha y hasta el vencimiento del préstamo será de 1,25 puntos.”


En este punto me revisaron la hipoteca con un suelo del 3,75 %, con lo que no estaba de acuerdo y remiti la siguiente carta al defensor del cliente del banco.
Estimados señores,

Ayer día 21 de Abril de 2010, he recibido los avisos de revisión del tipo de interés de las hipotecas que tengo contratadas con ustedes y en ellos me indican que para el próximo periodo me toca un tipo de interés del 3,75% con el que yo no estoy de acuerdo. A continuación les expongo mis motivos.

La cláusula de mi escritura referente a los tipos de interés dice textualmente:

“B) TIPO DE INTERES:
El tipo de interés del préstamo subrogado a aplicar hasta el día 31 de Marzo de 2010, fecha prevista para la próxima revisión, será del 3,385 por ciento, y la cláusula de intereses de la escritura de préstamo hipotecario permanecerá válida y subsistente en todos sus términos a excepción del DIFERENCIAL, el cual a partir de esta fecha y hasta el vencimiento del préstamo será de 1,25 puntos.”

Según esto, el tipo de referencia (EURIBOR) que me corresponde aplicar a la renovación es el último publicado a fecha 31 de Marzo de 2010, que es el publicado en el B.O.E. el día 02 de Marzo de 2010 y se corresponde a un 1,225% (acompaño documento). Si a este porcentaje le aplicamos el diferencial de 1,25%, resulta un tipo de interés a aplicar del 2,475% y no del 3,75% que ustedes indican en su aviso y con el cual estoy en desacuerdo.

Para hacer esta interpretación me baso en un dictamen emitido por el Banco de España como criterios de buenas prácticas bancarias y que dice:

"Con independencia de las reglas establecidas en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, en los préstamos otorgados por entidades de crédito a constructores o promotores inmobiliarios, cuando el constructor o promotor prevea una posterior sustitución por los adquirentes de las viviendas en préstamos que cumplan las condiciones establecidas en el núm. 1 de este artículo, resultará de aplicación lo dispuesto sobre índices o tipos de interés de referencia en los núms. 2 y 3 del art. 6 de esta Orden. Asimismo, las escrituras de tales préstamos incluirán cláusulas con contenido similar al de las cláusulas financieras previstas en el anexo II de la presente Orden (con excepción de la 1., 1.bis y 4., apartado 1)".

“En aquellos casos en los que la entidad interviene directamente en la operación de compra-venta con subrogación, e intervino en el otorgamiento de la escritura de compra-venta con subrogación, resulta responsable de que el documento que va a regir la vida de la operación contenga la máxima información posible y que no omita aspectos de tal trascendencia que pudieran condicionar el coste de la operación y/o la voluntad del cliente. Hay que entender que si en última instancia, la entidad tiene la potestad de admitir la subrogación del deudor hipotecario, es ella la primera interesada en que sus clientes conozcan las condiciones en las que contratan, a fin de evitar entre otras incidencias, situaciones de asimetría informativa.”

Les adjunto copia del documento, y además todo ello lo pueden ver en el siguiente enlace del Banco de España:

Banco de Espa

Si consultamos la Orden de 5 de mayo de 1994. Transparencia de las condiciones financieras de los Préstamos Hipotecarios, y nos fijamos en su ANEXO II de Cláusulas financieras de los contratos de préstamos hipotecarios sujetos a la presente Orden, concretamente en su punto 3 bis números 3 y 4, éstos dicen:

“3. Límites a la variación del tipo de interés aplicable.- Cuando se establezcan límites máximos y mínimos a la variación del tipo de interés aplicable al préstamo, se expresarán dichos límites:
a) En términos absolutos, expresándose en forma de tipo de interés porcentual los citados límites máximo y mínimo.

Esta forma de expresión se utilizará obligatoriamente cuando puedan expresarse dichos límites en términos absolutos al tiempo del otorgamiento del documento de préstamo.

b) De cualquier otro modo, siempre que resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario, y sea conforme a Derecho.


4. Umbral mínimo de fluctuación y redondeos del tipo de interés aplicable.- Si se pactara un umbral mínimo para la variación del tipo de interés (de forma que éste permanezca inalterado cuando la fluctuación del índice de referencia no alcance, en más o en menos, cierto umbral), se expresará dicho umbral en fracciones de punto.”

En mi escritura, en ningún momento veo reflejado tal umbral que ahora se me trata de aplicar y al ser un tipo nominal e independiente a cualquier referencia externa, el 3,75% que me aplican es perfectamente previsible al tiempo de otorgamiento del documento.

Si también nos fijamos en el R.D. 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, el cual también acompaño, y nos fijamos en su artículo 10, éste nos dice:

“Art. 10. Los documentos contractuales de compraventa o arrendamiento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que, entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que:
A) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.”

En mi caso nadie, ni siquiera del banco (responsable de garantizar la trasparencia en este tipo de operaciones) me aportó documento alguno que indique tal incidencia o cláusula que limita la variación del tipo de interés del préstamo. Y si hasta ahora tenía un interés del 3,385 %:
- ¿De donde aparece el suelo del 3,75%?
- ¿Por qué el banco ocultó este detalle ante el notario y me permitió firmar por debajo de 3,75 %?
- ¿Se puede interpretar que hay indicios de cierta mala fé por parte del banco?


Respuesta del Defensor del cliente:

3º- Por ello y hacinedo un ainterpretación favorable a los intereses del reclamante, este servicio de atención al cliente considera oportuno acceder a eliminar la cláusula de limitación de tipos prevista en la escritura original y recalcular las cuotas que se hayan visto afectadas por la misma. Para ello, hemos dado instrucciones a la dirección hipotecaria para que realice el recálculo de las cuotas satisfechas, usando para ello el tipo de interés de referencia y el diferencial acordado.

Desde que presenté la reclamación hasta hoy que me han regularizado la situación han pasado varios meses.

Asi que si esto sirve de ejemplo para cualquiera que esté en la misma situación que yo, me alegraré un montón, estos tios son unos LADRONES. Ah!! antes de recibir esta contestación oficial por parte del defensor del cliente, el agente de la oficina con el que hablo o hablaba estos temas, me llamó ofreciendome un "pacto" revisarlo a cambio de contratar algo mas, no piqueis!!, tenéis razón en la reclamación asi que sin negociaciones a defender los derechos reconocidos por Ley.
 
Última edición:

Jose2

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Mi mas sincera enhorabuena. Me alegra un montón. Creo que esto puede servir de acicate para que muchos a los que le han colado el suelo de rondón utilizen tu misma carta y reclamen tambien.

Un saludo
 

ngemini

Member
Enhorabuena Astur!!! Efectivamente, son unos ladrones. Si te la pueden armar te la arman.
 

ginlabel

Active Member
Lo primero enhorabuena, por supuesto. Eso si, no comparto la recomendacion de no aceptar pactos ("picar" como tu dices). De entrada hay que diferenciar los numerosos casos de suelo colado a traves de la hipoteca del promotor (como es tu caso) y los que se lo han colado directamente. Lo segundo, aunque la tengas, pueden no darte la razon y forzarte a ir a juicio y a lo mejor te sale mas rentable aceptar su propuesta o negociarla y mejorarla un poco mas. Y finalmente, seguramente, el aceptar el pacto del director no te exima de seguir reclamando por otras vias, asi que en ese caso lo recomendable seria aceptarla y continuar con "la guerra" y asi minimo te aseguras esa mejora.
 

HerueS

Member
Una gestión Excelente Astur, enhorabuena. Y yo sigo con lo mío de siempre, además de darte lo que te han cobrado de más que te den intereses por ese dinero cobrado de más por "error" (yo me inclino más bien por cara dura pero son puntos de vista) de la misma manera que tu tendrías que pagar por retrasarte en algún pago.
Lo que vale para unos ha de valer para otros.
Anímate...y si te animas...ya nos contarás.
Suerte y, otra vez, enhorabuena.
 

ginlabel

Active Member
Efectivamente, buen apunte el de Herues. Lo suyo seria que aplicaran el mismo interes que tienes tu por atrasarte en un cuota. Creo entender que ya te han pagado todo lo debido, asi que es un buen momento para exigirlo.
 

m3-gtr

New Member
Buenas;

Comentaros que mi caso, es primo hermano del expuesto por Astur.

Yo en Febero, consegui resolverlo favorablemente, con los mismos argumentos que ha comentado Astur, mi cartas de reclamación fueron muy similares en contenido y estilo....

Comentar que fueron varios meses de tira y afloja desde septiembre del año pasado hasta finales de febrero, cuando por fin me revisaron las cuotas y devolvieron la pasta de varios años aplicandonos un suelo del 4% más varios años de redondeo al alza...

Especialmente increible alguna de las maniobras de la Dirección de la oficina previas a la resolución del Defensor del Cliente, con presiones y amenazas de empeorarme las condiciones del prestamo, me decia que "La Central" podría aplicarnos un suelo del 5%, si no firmaba un documento por el que aceptaba un suelo del 4%,...

...incluso se a nego a cumplir la resolución emitida por el Defensor una vez recibida por lo que me vi obligado a informar del hecho al Defensor del Cliente.

Finalmente quisiera animar a todos aquellos, que no teniendo clausula de suelo en sus escrituras, más si en esta se detallan las codiciones financieras del prestamo, lo reclamen, ya que los argumentos aqui expuestos son perfectamete válidos y justos, en especial el parrafo:

"En aquellos casos en los que la entidad interviene directamente en la operación de compra-venta con subrogación, e intervino en el otorgamiento de la escritura de compra venta con subrogación, resulta responsable de que el documento que va a regir la vida de la operación contenga la máxima información posible y que no omita aspectos de tal trascendencia que pudieran condicionar el coste de la operación y/o la voluntad del cliente."

...eso si, la dirección de la oficina, seguro que deja de ser uno de vuestros "mejores amigos", a mi ahora a parte del careto vinagre que se le pone cada vez que me ve, como represalia, me cobra comisión de mantemiento en la cuenta que solo tengo para el pago de la hipoteca...

...ya le he avisado que no debe cobrarla, que le voy a tener abrir otra reclamación, pero dice que le da igual, lo que yo le diga y lo que diga el Banco España al respecto...

Sldos.
 
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