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Subrogación deudor
La subrogación es el acto por el cual se modifican las condiciones de un contrato para sustituir a una persona por otra en el ejercicio de un derecho o cumplimiento de una obligación. En definitiva se trata de asumir obligaciones ya contraídas por otro.
Subrogaciones en préstamos concedidos a promotor-vendedor de la vivienda.
Al adquirir una vivienda, en numerosas ocasiones parte del importe de la compra se hace efectivo al vendedor mediante la subrogación del comprador (deudor) en un préstamo concedido previamente al promotor-vendedor, siempre que la entidad de crédito lo admita.
Para la entidad de crédito no es obligatorio admitir la subrogación, pues la autorización dependerá de los criterios de política crediticia que tenga, entre los que se suele considerar la solvencia del comprador.
En estos casos, la obligación de informar sobre las condiciones de la operación en la que el comprador se subroga son del vendedor de la vivienda. Art. REAL DECRETO. 515/1989. Por otra parte el Artículo 1 de la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los Préstamos Hipotecarios establece que:
"Con independencia de las reglas establecidas en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, en los préstamos otorgados por entidades de crédito a constructores o promotores inmobiliarios, cuando el constructor o promotor prevea una posterior sustitución por los adquirentes de las viviendas en préstamos que cumplan las condiciones establecidas en el núm. 1 de este artículo, resultará de aplicación lo dispuesto sobre índices o tipos de interés de referencia en los núms. 2 y 3 del art. 6 de esta Orden. Asimismo, las escrituras de tales préstamos incluirán cláusulas con contenido similar al de las cláusulas financieras previstas en el anexo II de la presente Orden (con excepción de la 1., 1. bis y 4., apartado 1)".
Asimismo, esta Orden apunta en su Exposición de Motivos que "además de facilitar la selección de la oferta de préstamo más conveniente para el prestatario, pretende asimismo facilitar a éste la perfecta comprensión e implicaciones financieras del contrato de préstamo hipotecario que finalmente vaya a concertar". De ahí la exigencia de que tales contratos, sin perjuicio de la libertad de pactos, contengan un clausulado financiero estandarizado en cuanto a su sistemática y contenido, de forma que sean comprensibles por el prestatario.
En aquellos casos en los que la entidad interviene directamente en la operación de compra-venta con subrogación, e intervino en el otorgamiento de la escritura de compra venta con subrogación, resulta responsable de que el documento que va a regir la vida de la operación contenga la máxima información posible y que no omita aspectos de tal trascendencia que pudieran condicionar el coste de la operación y/o la voluntad del cliente. Hay que entender que si en última instancia, la entidad tiene la potestad de admitir la subrogación del deudor hipotecario, es ella la primera interesada en que sus clientes conozcan las condiciones en las que contratan, a fin de evitar entre otras incidencias, situaciones de asimetría informativa.
Comercializan préstamos con la publicad de la entidad. Aquellos casos en los que la entidad, con posterioridad a la formalización del préstamo al promotor, ha emitido un documento –sin la consideración de Oferta Vinculante— que va a servir al vendedor como vehículo de promoción para la subrogación de los posibles compradores en la financiación que le fue concedida, se entiende que debe contener toda la información necesaria para el cálculo del coste real de la operación, a fin de que el cliente puede elegir libremente subrogarse en la misma o buscar otra alternativa en el mercado. Y esta obligación es tanto más exigible en aquellos casos en los que el apoderado de la entidad que firma el documento de promoción es uno de los que más tarde interviene, en la misma condición, en la formalización de la escritura de compraventa, subrogación, ampliación y modificación de hipoteca, ya que si bien la entidad tiene la potestad de admitir o no la subrogación del deudor hipotecario, éste tiene el derecho de conocer todas las condiciones que contrata sin que la información que previamente se le vaya facilitando por aquel que finalmente le autorice a subrogarse sea incompleta o confusa.
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