¿ que es mejor un diferencial bajo o un precio de compra bajo ?

bricote

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Hola ¿ que pensais que es mejor ? un diferencial de 0,45 como se veian hace 10 años o pagar 80.000 euros menos ahora pero con un diferencial de 1,7 ?

Nos compramos nuestra casa hace 11 años 300.000 euros a 40 años ( una locura vamos !, pero en esa epoca era el precio que tenian todas y cada mes que no te decidias subian 5.000 euros)

El diferencial era de 0,45 ( afortunadamente no nos cogio clausulas suelo ni abusivas )

Ahora , 10 años despues las casas se venden por 220.000 euros , pero no encuentras diferenciales menores de 1,7

ya es por curiosidad ¿ hubiera sido mejor comprar ahora frente a las condiciones de hace 10 años ?

Es increible que hayan concedido hipotecas por ese valor con tanta alegria . en estos años la media de interes+ diferencial ha sido del 2,56 ( con un pico de 5,8 que ha arruinado a muchas familias y esperamos no ver nunca mas )

Corregirme si me equivoco ¿300.000 euros al 2,56 anual son = 7680 euros al año de intereses x 40 años = 307.200 euros ? o sea que al final de los 40 años pagamos 607.200 euros por la casa ?

En cualquier caso estamos contentos con haber elegido comprar frente alquilar , pagamos 800 euros aprox , dentro de 20 años 800 euros deberian suponer muy poco esfuerzo , en cambio no creo que podamos alquilar ni una habitacion por esos 800 euros . ( si esto es asi amortizar frente a plazo seria peor que frente a cuota , porque acortar la vida de nuestra hipoteca es dejar de beneficiarnos de la devaliacion de la cuota a largo plazo ¿no ?)

Por otro lado el que alquile ahorre tendra unos 300.000 euros disponibles , que se supone que valdran menos que ahora , mientras que la casa valdra mas que esos 300.000 aunque solo sea por el ipc .

El unico problema de la casa en propiedad es que si te quedas en paro o con enfermedad puedes tener problemas para pagar la casa , pero si consigues pasar el 50 % de la vida de la hipoteca se supone que al menos podras cancelar la hipoteca malvendiendo la casa . Una hipoteca yo la veo como una apuesta y una inversion , si pasas el 30 % de la vida de la hipoteca sin problemas tiene mucho ganado , pero si tienes problemas en el primer tramo de la hipoteca puede arrastrarte con ella . Si consigues pagarla la casa es el maor activo que puede tener una familia corriente , un bien que pasar a vuestros hijos o que vender si necesitais dinero disponible.
 

Don Pimpon

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Válgame el señor, que ristra de lugares comunes...

...usted necesita Burbuja.info - Foro de economía como el comer.

1.- La vivienda ha bajado, desde 2007, de media casi un 40%. Si usted compró en 2004-2005 por 300.000 (un casoplón, supongo. 3 años después, con eso te comprabas un pisito de dos dormitorios y gracias), a día de hoy por 220.000 seguramente podría usted vender, pero por los pelos y con suerte.

2.- Todavía no ha terminado de bajar, pese a lo que dicen los voceros del ladrillo, así que no descarte futuras bajadas adicionales

3.- Los intereses del préstamo van bajando a medida que se devuelve el principal, por lo que los intereses totales NO son 40 veces los intereses del capital inicial al tipo medio, sino bastante menos.

4.- En cualquier caso, no se pueden sumar cantidades tan distantes en el tiempo como si el valor de la unidad de cuenta (el euro, vaya) fuera el mismo. Lea ¿Cuota o plazo?

5.- No asuma que, porque durante toda su vida la inflación ha sido positiva, eso sucederá siempre. Históricamente, los periodos de inflación y deflación se van compensando. Lo mismo esos 800€ acaban siendo incluso más que ahora...

6.- La vivienda tardará generaciones en volver a las absurdas cotas de sobrevaloración que se vieron en la burbuja. No descarte que pueda alquilar perfectamente una vivienda como la suya con esos 800€ dentro de 20 años, ni descarte que la vivienda, dentro de 20 años, valga menos incluso que ahora

7.- En general, la hipoteca es (léase, suele ser) una MALA inversión. Salvo que se dé con un periodo de alza generalizada de precios inmobiliarios, los costes de financiación, mantenimiento, amortización del activo e impuestos igualan o incluso superan el beneficio obtenido, a la sazón, ahorrarse un alquiler (u obtener uno). Otra cosa es que, en una España con devaluaciones monetarias a cada bache del camino, el ladrillo haya sido con la peseta la única manera de ahorrar. Ahora, desde que entramos en el euro...
 

bricote

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Gracias por la respuesta ! De todas formas hay una cosa en la que no estoy de acuerdo y es que dentro de 20 años 800 euros valgan igual o menos que hoy en dia .

Sobre todo porque hace 20 años 800 euros o sea 1330 pesetas eran un pastizal ( solo hay que ver cuentame)

yo sigo pensando que la vivienda en propiedad es buena inversion ( vives en ella y luego tienes el activo ) no la considero inversion para comprarse una , especular y vender , pero incluso en este caso , para el que disponga d eefectivo si puede ser una buena inversion ( ahora hay chollos , pisos a 40.000 euros que dentro de poco tendran que revalorizarse )
Si compras cuando el precio es alto es mala inversion , pero si el precio es bajo ¿ porque no considerlo buena inversion ?
 

Don Pimpon

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Gracias por la respuesta ! De todas formas hay una cosa en la que no estoy de acuerdo y es que dentro de 20 años 800 euros valgan igual o menos que hoy en dia .

Sobre todo porque hace 20 años 800 euros o sea 1330 pesetas eran un pastizal ( solo hay que ver cuentame)

yo sigo pensando que la vivienda en propiedad es buena inversion ( vives en ella y luego tienes el activo ) no la considero inversion para comprarse una , especular y vender , pero incluso en este caso , para el que disponga d eefectivo si puede ser una buena inversion ( ahora hay chollos , pisos a 40.000 euros que dentro de poco tendran que revalorizarse )
Si compras cuando el precio es alto es mala inversion , pero si el precio es bajo ¿ porque no considerlo buena inversion ?
Tú lo has dicho: 133000 PESETAS. Pero las pesetas no son euros. Las pesetas soportaban una inflación a menudo de dos dígitos. El euro, a la que sube el IPC armonizado del 2% ya te están subiendo los tipos de interés...

Ná que ver.

Los pisos de 40.000 dentro de poco valdrán 30.000, o 20.000, o incluso 0. Hay pisos en los que NADIE querrá vivir.

No va a haber revalorización alguna, porque esto sólo es un RETORNO A LA MEDIA tras la estridente burbuja 1985-2007, y detrás de eso vendrá el invierno demográfico.

Si hoy, con todos los babyboomers necesitados de techo, siguen sobrando 5 MILLONES DE VIVIENDAS (según el INE, 23 millones de viviendas para 18 millones de hogares) ¿Qué pasará cuando los que se independicen sean la legión de hijos únicos (en el mejor de los casos) cuyos padres (nosotros) habrán heredado una o varias viviendas?

En España la vivienda va a volver a ser lo que nunca debió dejar de ser: un bien básico de coste despreciable.
 

bricote

Member
Don pimpon , una pregunta ¿ vives de alquiler o tienes vivienda en propiedad ?

Tu teoria es que lso pisos bajaran hasta que cuesten 30.000 euros o incluso un coste despreciable ...

Si claro ! entonces los alquileres por logica tambien costaran cercanos a 50 euros al mes .
 

Don Pimpon

Active Member
Pues las dos cosas, con un par. Tengo vivienda en propiedad (en la que fácilmente puedo haber palmado ya 50 o 60 mil €) y vivo en otra de alquiler.

No he dicho que los pisos bajarán a 30.000. He dicho que los pisos que HOY llamamos chollos porque están a 40.000, mañana no valdrán nada. Porque no son chollos, son pisos donde nadie (dispuesto a comprar, en vez de, por ejemplo, dar una patada a la puerta) quiere vivir.

Y el resto, seguirá bajando hasta ponerse a niveles de 1985+IPC, que vienen a ser unos 800€-1000€ el m2 de media, más o menos (en unos sitios más, y en otros menos, claro).

Lo de los 50€, no creas que está tan lejos. Ya hoy hay pisos por 200€ al mes y menos, en según qué zonas...
 

willyfog

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Que Dios nos pille confesaos

Bricote… me parece increíble que aún pienses de ese modo con todo lo que ha pasado en este país. Parece que dentro de cada español hay un pequeño palillero. Siempre con el tema de las revalorizaciones, las recalificaciones, los pelotazos, …etc. Recuerdos de un pasado cercano que ha hecho mucho daño y no regresará en décadas. Igual todos los que ahora estamos vivos no lo volvemos a ver.

A tu pregunta sobre cuándo es mejor comprar, pues obviamente al precio menor, independientemente de las condiciones de financiación. Pero es que es algo elemental: “A mismo producto, mejor cuánto más barato”. Luego está cada uno para encontrar la mejor financiación posible, huir de trampas como hipotecas multidivisa y cláusulas de suelo, …etc.; pero el factor más importante es el precio inicial.

Sobre los pisos que hoy valen 40K y se revalorizarán, pues tengo mis dudas. Lo que hay son un pequeño porcentaje de obra nueva muy cara, y otro pequeño porcentaje de segunda mano de calidad, a precios caros aunque no tanto como estos años de atrás. La inmensa mayoría, para demoler o en lugares deslocalizados donde nadie quiere vivir.
 

bricote

Member
Entiendo vuestras reticencias a hipotecarse , pero yo veo a muchos abueletes que con 800 euros de pension tienen que gastarse 500 en un alquiler y no les da para vivir .
Por eso digo que la vivienda la veo como una inversion ( pero no como una inversion para vender a corto o a medio plazo y sacar beneficios ) la veo como una inversion , un seguro para que en la vejez si las pensiones se desploman al menos tengamos un techo donde vivir , poder alquilar una habitacion sacar un dinero o venderla y disponer de efectivo ( aqui me daria igual que se vendiera por mucho menos valor de lo que me costo ) indudablemente seria un dinero disponible cosa que los que alquilan no tendran.

A corto plazo los pisos van a seguir bajando sobre todo mientras dure esta crisis , pero a medio- largo plazo se recuperaran los precios de la vivienda.

Por otro lado los precios de los alquileres se han mantenido durante la crisis , han bajado muy poco , mucho menos que lo ha hecho la vivienda en propiedad , esto da una idea de que no creo que los alquileres bajen a los limites que decia don pimpom, Un propietario no va a alquilar por dos duros , para eso vende o la tiene cerrada
 
Me encanta leer a Don Pimpón. Os recomiendo el hilo aquel explicando las diferencias entre euribor del BCE a un día y el de las hipos, la influencia de los programas de los bancos centrales en esa diferencia..... muy instructivo.

Una cosa sobre tu mensaje. ¿Puedes entrar más a fondo en este punto? ¿Hay ejemplos, aparte del japonés, que puedan sostener esto?

5.- No asuma que, porque durante toda su vida la inflación ha sido positiva, eso sucederá siempre. Históricamente, los periodos de inflación y deflación se van compensando. Lo mismo esos 800€ acaban siendo incluso más que ahora...
No digo el que a lo mejor los 800€ acaben valiendo más que ahora y que no haya momentos de deflación como ahora mismo, sino que históricamente la deflación y la inflación se compensan.
El ejemplo de España está claro, crisis->devaluación, por lo que no somos buen ejemplo, ni es comparable con la moneda única. Pero un dólar estadounidense de hace 50 años vale lo mismo que un dólar de hoy?

Saludos.
 
huir de trampas como hipotecas multidivisa y cláusulas de suelo
Discrepo en parte. Son trampas si no se conocen y/o no se comprenden, aparte de que no sea abusivo, claro. Un suelo del 3% y un techo del 18% es abusivo a todas luces. Pero por ejemplo, ofrecer una reducción del diferencial a cambio de un suelo, explicando las consecuencias positivas y negativas del tema, puede ser interesante, o también es interesante una hipo con suelo y techo razonables (es como una a tipo fijo, hay gente que las prefiere, y no son una estafa).

Sobre el otro tema, si el cliente conoce bien cómo es una HMD, qué significa cada cosa, los riesgos que hay, pasa un test de idoneidad para ver que efectivamente lo conoce, etc..... de trampa nada, es un producto de mucho riesgo que igual hoy por hoy es buen producto, habría que analizarlo.

Saludos.
 

Don Pimpon

Active Member
Me encanta leer a Don Pimpón. Os recomiendo el hilo aquel explicando las diferencias entre euribor del BCE a un día y el de las hipos, la influencia de los programas de los bancos centrales en esa diferencia..... muy instructivo.

Una cosa sobre tu mensaje. ¿Puedes entrar más a fondo en este punto? ¿Hay ejemplos, aparte del japonés, que puedan sostener esto?



No digo el que a lo mejor los 800€ acaben valiendo más que ahora y que no haya momentos de deflación como ahora mismo, sino que históricamente la deflación y la inflación se compensan.
El ejemplo de España está claro, crisis->devaluación, por lo que no somos buen ejemplo, ni es comparable con la moneda única. Pero un dólar estadounidense de hace 50 años vale lo mismo que un dólar de hoy?

Saludos.
Eso es porque la moneda fiat es intrínsecamente inflacionaria, en tanto que el emisor tiene por objetivo que haya una "suave inflación" (ejemplo: el BCE tiene por objetivo el 2%), con la excusa de estimular la economía y la espuria razón de diluir las deudas de los estados.

Pero si nos retrotraemos a antes del new deal (el principio del fin del patrón oro), por ejemplo al siglo XIX, podemos ver que las épocas de inflación y deflación se sucedían, llegando a durar unas u otras hasta décadas.

Especialmente positiva es la deflación tecnológica, el abaratamiento de precios causado por un abaratamiento de costes, como sucede en el sector de la electrónica.
 

agilis

New Member
Yo discrepo y mucho, no soy experto en la materia, pero con sentido común y algo de inteligencia se llega a muchos sitios, decir que dentro de 20 años 800 euros valdrán menos que ahora es un disparate, a mi modo de ver, que una casa valdrá 0 es oto disparate, que un alquiler llegará a los 50 euros es otro disparate, por que pienso que para que eso se produjera, tendría que acabarse el mundo tal y como hoy lo conocemos, de hecho las casas ya empiezan a subir, o al menos a no bajar, para todo eso que dices tendría que pasar que el que hoy cobra 1800 como el referente de este post, tendría que ganar dentro de 20 años 500 euros.... no se, no sigo, por que me parece todo un absurdo. Es mas EEUU ya va a subir los tipos, que pasa que Europa no le va a seguir dentro de 5 o 6 años??
 

madroño

Well-Known Member
Hola ¿ que pensais que es mejor ? un diferencial de 0,45 como se veian hace 10 años o pagar 80.000 euros menos ahora pero con un diferencial de 1,7 ?

Nos compramos nuestra casa hace 11 años 300.000 euros a 40 años ( una locura vamos !, pero en esa epoca era el precio que tenian todas y cada mes que no te decidias subian 5.000 euros)

El diferencial era de 0,45 ( afortunadamente no nos cogio clausulas suelo ni abusivas )

Ahora , 10 años despues las casas se venden por 220.000 euros , pero no encuentras diferenciales menores de 1,7

ya es por curiosidad ¿ hubiera sido mejor comprar ahora frente a las condiciones de hace 10 años ?

Es increible que hayan concedido hipotecas por ese valor con tanta alegria . en estos años la media de interes+ diferencial ha sido del 2,56 ( con un pico de 5,8 que ha arruinado a muchas familias y esperamos no ver nunca mas )

Corregirme si me equivoco ¿300.000 euros al 2,56 anual son = 7680 euros al año de intereses x 40 años = 307.200 euros ? o sea que al final de los 40 años pagamos 607.200 euros por la casa ?

En cualquier caso estamos contentos con haber elegido comprar frente alquilar , pagamos 800 euros aprox , dentro de 20 años 800 euros deberian suponer muy poco esfuerzo , en cambio no creo que podamos alquilar ni una habitacion por esos 800 euros . ( si esto es asi amortizar frente a plazo seria peor que frente a cuota , porque acortar la vida de nuestra hipoteca es dejar de beneficiarnos de la devaliacion de la cuota a largo plazo ¿no ?)

Por otro lado el que alquile ahorre tendra unos 300.000 euros disponibles , que se supone que valdran menos que ahora , mientras que la casa valdra mas que esos 300.000 aunque solo sea por el ipc .

El unico problema de la casa en propiedad es que si te quedas en paro o con enfermedad puedes tener problemas para pagar la casa , pero si consigues pasar el 50 % de la vida de la hipoteca se supone que al menos podras cancelar la hipoteca malvendiendo la casa . Una hipoteca yo la veo como una apuesta y una inversion , si pasas el 30 % de la vida de la hipoteca sin problemas tiene mucho ganado , pero si tienes problemas en el primer tramo de la hipoteca puede arrastrarte con ella . Si consigues pagarla la casa es el maor activo que puede tener una familia corriente , un bien que pasar a vuestros hijos o que vender si necesitais dinero disponible.

Clarisimamente pagar 80.000€ menos, con un diferencial del 1,7%, siempre puedes amortizar más y bajar la cuota a pagar.

Además como han dicho más arriba, quien dice que a la larga los pisos vayan a no seguir bajando?, no hay razones para que suba en general, salvo milagro.

Yo compre en Abril 2009 con una hipoteca de 106.000€, con un diferencial de 0,39% a 30 años, que al final se quedo en menos de 4 años, en Enero 2013 estaba totalmente pagado y ESTOY TREMENDAMENTE ARREPENTIDO DE HABER COMPRADO, obviamente mi piso vale mínimo unos 60.000€ menos de lo que pague, pero ya es lo de menos.

Claramente en todos estos años ha sido mejor alquilar que comprar salvo supergangas en buenos barrios de grandes capitales, una de las peores decisiones de mi vida a nivel inmobiliario.
 
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