Suelo en BBVA. Quitar o subrogar. AYUDA!!!

mizharium

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Pues eso, estos días, antes de vacaciones me debato en una duda, acentuada todavía más si cabe por la lectura de los foros. Vereis, mi situación es la siguiente. Tengo hipoteca con BBVA (también conocido como Banco de los VAmpiros). Son 204000 a 31 años (empecé con 219000 a 40 años) Según mi vinculación, el diferencial no está mal: Eur+0.50. La pega es que tengo suelo (2.75%, según algunos aceptables, para mí una p*tada). Estoy palmando alrededor de 70€ al mes. Tras cambiarme de sucursal, acceden a quitarme el suelo, pero pasando por notaría. Me dicen que los gastos serán entre 1600 - 2000 eur (Notario, Registro, Gestoría, Comisión de Novación, un poco elevados, no?). Yo creo que me lo dicen para desanimarme. La cosa es que les he dado el OK para quitar el suelo.

Por otra parte, Cajamadrid me ofrece unas condiciones de Eur+0.45 SIN SUELO (por tener convenio con mi empresa), y me financia hasta el 85% de tasación, por lo que no habría inconveniente en entrar, aunque tendría que hacer tasación. Según me indican el coste total vendría a ser de unos 1200 a1400 eur, todavía por confirmar. La pega viene ahora.

Por lo que he estado leyendo el Banco de los Vampiros, ENERVA por sistema a todo cliente que pretenda irse, y a mí me van a enervar seguro, dado el escaso margen de mejoría, lo cual no estaría mal si efectivamente consiguiera lo que pretendo: quitar suelo y rebajar un poco mi diferencial, aunque sea un miserable 0,05.

Y puestos a pasar por Notario, que se note algo más, no? En ese sentido soy un mercenario. He estado leyendo varias cosas sobre la enervación por BBVA y no me dejan tranquilo precisamente. Tratan de jorobarte al máximo. Piensa qué es lo peor que pueden hacerte y eso es lo que te van a aplicar.

Mi temor es que Cajamadrid no indique nada acerca del tipo mínimo (suelo), en su oferta por lo que BBVA en su enervación tampo dirá nada y seguirá cobrándomelo y habré hecho el tonto. En este caso podría hablar con Cajamadrid e instarle a que presentaran la oferta vinculante con mención a la inexistencia del suelo?

En caso de verme obligado a permanecer con los BBVAmpiros, porque me hayan "mejorado" la Oferta, qué tendría que pagar para "disfrutar" de las "mejores condiciones", una comisión por novación? alguna comisión sacada de la chistera? .....

Creeis que merece la pena los quebraderos de cabeza que dan las subrogaciones con enervación, aunque sea por mejorar un 0.05% el diferencial, o es mejor no complicarse quitar el suelo y seguir alimentando a los BBVAmpiros?

Espero vuestros consejos.
Se aceptan sugerencias!!!!
 
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mizharium

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:( Nadie opina?? Que haríais vosotros?? Ya sé que es una decisión que me incumbe a mí solo, pero quería compartirlo con vosotros, es más fácil que se equivoque uno solo a que se equivoquen varios... Venga, animaos!
 

Jose2

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Bueno, vamos a animarnos.

Yo empezaria a tratar con caja Madrid.

Razones:

Si BBVA enerva vas a pagar lo mismo (creo yo) que por la novacion para quitar el suelo.

Además si en la oferta vinculante no pone nada sobre suelo o techo, y BBVA tampoco dice nada, no tendrás suelo. Siempre podrás agarrarte el dia que estes firmando la enervación delante del notario a que en la oferta vinculante de Caja Madrid no ponía nada, y si no pone nada, pues eso, nada.
 

Frosklis

Member
Eso es verdad mizharium, como de todas formas tienes que ir a firmar tanto en la subrrogación con Caja Madrid, como en la enervación con los Vampiros. En ese momento les puedes preguntar por el suelo y en uno u otro caso decir que la otra oferta no tenía suelo y lo que estes firmando (asegurate antes) no lo siga teniendo.

Ya nos contarás como queda la cosa...

Un saludo y suerte!!
 

cht

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Si consigues por escrito la oferta vinculante de caja madrid, donde se refleje claramente el tipo y la exención del suelo, y llevarla a tu oficina del BBVA, puedes intentar negociar la retirada del suelo, incluso por contrato privado, sin gastos.

En los bancos se negocia igual que en los bazares marroquís, pero hay que tener u ofrecer algo a cambio.
 

mizharium

Member
Gracias a a todos por vuestras respuestas. No esperaba menos de los contertulios de tan distinguido foro:D. Varias cosas:

Yo como creo que cualquiera, soy un mercenario, me da igual la entidad (aunque a los BBVAmpiros les he cogido algo de tirria, eso sí). Y puestos a tener unas condiciones me da igual quien me las dé. La cosas es que puestos a pasar por notaría para quitar el suelo, que mejoren las condiciones!!

Entiendo que tengo cierta capacidad para decidir si la enervación iguala o mejora la oferta de subrogación, no? Es decir que con la oferta de subrogación a mano de Cajamadrid, si tiene 3 puntos, p.e. Mejora del diferencial, Tipo mínimo de interés (o suelo) igual a 0, y Comisiones bancarias igual a 0, el BBVAmpiro tiene que igualar o mejorar esas 3 condiciones, no?

Es decir, no valdría mejorar el diferencial con un tipo de salida por 6 meses, y después dejártelo igual que ahora (0,50). Si no iguala/mejora las 3 condiciones y sólo lo hace con 1 por ejemplo, ¿tengo la capacidad de decir que la enervación no iguala, por lo que no vale y se puede seguir adelante con la subrogación?

En el caso de que la enervación surtiera efecto, me ofrecieran las condiciones que busco (mejora del diferencial y suelo igual a 0), ¿qué tendría que pagar a los BBVAmpiros para que constara en mi escritura? Una novación?, Alguna comisión insospechada escondida en las escrituras?

Lo dicho, muchas gracias por vuestros consejos. Seguid así!!:eek:
 

Gonzalo

Super Moderator
Gracias a a todos por vuestras respuestas. No esperaba menos de los contertulios de tan distinguido foro:D. Varias cosas:

Yo como creo que cualquiera, soy un mercenario, me da igual la entidad (aunque a los BBVAmpiros les he cogido algo de tirria, eso sí). Y puestos a tener unas condiciones me da igual quien me las dé. La cosas es que puestos a pasar por notaría para quitar el suelo, que mejoren las condiciones!!

Entiendo que tengo cierta capacidad para decidir si la enervación iguala o mejora la oferta de subrogación, no? Es decir que con la oferta de subrogación a mano de Cajamadrid, si tiene 3 puntos, p.e. Mejora del diferencial, Tipo mínimo de interés (o suelo) igual a 0, y Comisiones bancarias igual a 0, el BBVAmpiro tiene que igualar o mejorar esas 3 condiciones, no?

Es decir, no valdría mejorar el diferencial con un tipo de salida por 6 meses, y después dejártelo igual que ahora (0,50). Si no iguala/mejora las 3 condiciones y sólo lo hace con 1 por ejemplo, ¿tengo la capacidad de decir que la enervación no iguala, por lo que no vale y se puede seguir adelante con la subrogación?

En el caso de que la enervación surtiera efecto, me ofrecieran las condiciones que busco (mejora del diferencial y suelo igual a 0), ¿qué tendría que pagar a los BBVAmpiros para que constara en mi escritura? Una novación?, Alguna comisión insospechada escondida en las escrituras?

Lo dicho, muchas gracias por vuestros consejos. Seguid así!!:eek:
La oferta de enervación de tu actual Banco tiene que igualar las condiciones de la oferta vinculante del banco que pretende subrogar el crédito,pero no eres tú el que dedide si lo hace o no,el que tiene esa potestad,es el Notario el que determina la legalidad de la operación y su adecuación a las normas.

Para el caso de que la enervación fuera válida y el BBVA igualara las condiciones,tendrían que ceñirse a lo que digan las escrituras respecto a la modificación de condiciones contractuales y la comisión por esas modificaciones,además de gastos de gestoría,registro y Notaría.Pero ya sabemos que la modificación de esas condicones puede hacerse mediante contrato privado entre partes,con consentimiento de ambas y surte el mismo efecto que si lo plamases en escrituras ante Notario.Lo que pasa es que los bancos siempre quieren sacarte la pasta,de aquí o de allá y seguramente no quieran hacerlo de esta última forma y sin costes.

Indicarte por otro lado que si tu Banco enerva y el Notario acepta la enervación como legal adecuada pero tú no estás conforme con ella o te parecen caros los gastos que conlleva,no estás obligado a aceptarla y puedes quedarte con las anteriores condiciones,eludiendo así los gastos de la Novación modificativa.

Saludos.
 

mizharium

Member
La oferta de enervación de tu actual Banco tiene que igualar las condiciones de la oferta vinculante del banco que pretende subrogar el crédito,pero no eres tú el que dedide si lo hace o no,el que tiene esa potestad,es el Notario el que determina la legalidad de la operación y su adecuación a las normas.
OK bastante clarito

Para el caso de que la enervación fuera válida y el BBVA igualara las condiciones,tendrían que ceñirse a lo que digan las escrituras respecto a la modificación de condiciones contractuales y la comisión por esas modificaciones,además de gastos de gestoría,registro y Notaría.Pero ya sabemos que la modificación de esas condicones puede hacerse mediante contrato privado entre partes,con consentimiento de ambas y surte el mismo efecto que si lo plamases en escrituras ante Notario
Queda muy claro, conociendo de quien se trata, supondría una novación en toda regla. Nada de contratos privados. Tampoco me interesan, seguro que buscan la manera de romperlos cuando y como les interesen.



Lo que pasa es que los bancos siempre quieren sacarte la pasta,de aquí o de allá y seguramente no quieran hacerlo de esta última forma y sin costes.
BBVA es especialista en eso, en sacarte pasta por cualquier cosa, por eso les llamo BBVAmpiro.:D


Indicarte por otro lado que si tu Banco enerva y el Notario acepta la enervación como legal adecuada pero tú no estás conforme con ella o te parecen caros los gastos que conlleva,no estás obligado a aceptarla y puedes quedarte con las anteriores condiciones,eludiendo así los gastos de la Novación modificativa.
Saludos.
Aquí me queda la duda, por lo que decís todo se hace a través de Notarios, y el pringado de turno, en este caso yo, me entero del resultado final. Mi pregunta es, puedo ver en detalle el contenido de las ofertas vinculantes, es decir, analizarlas?, o como me parece haber leído por ahí, los bancos dicen "que no tienen la obligación de mostrarlas", y hay ir a buscarlas de estranjis, al notario y pedirselas?

Gracias por aclararme mis dudas.

Salu2 :)
 

Jose2

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Aquí me queda la duda, por lo que decís todo se hace a través de Notarios, y el pringado de turno, en este caso yo, me entero del resultado final. Mi pregunta es, puedo ver en detalle el contenido de las ofertas vinculantes, es decir, analizarlas?, o como me parece haber leído por ahí, los bancos dicen "que no tienen la obligación de mostrarlas", y hay ir a buscarlas de estranjis, al notario y pedirselas?



Salu2 :)
No son "las ofertas vinculantes". es la oferta vinculante del banco que subroga. Por supuesto que puedes verla. No creo que haga falta que te las lleves, porque son muy claritas y las puedes "analizar" (esto parece CSI) en la misma oficina.

A ver si tengo tiempo y cuelgo una que tengo de hace unos años para que veas lo claritas que son.
 

Gonzalo

Super Moderator
Aquí me queda la duda, por lo que decís todo se hace a través de Notarios, y el pringado de turno, en este caso yo, me entero del resultado final. Mi pregunta es, puedo ver en detalle el contenido de las ofertas vinculantes, es decir, analizarlas?, o como me parece haber leído por ahí, los bancos dicen "que no tienen la obligación de mostrarlas", y hay ir a buscarlas de estranjis, al notario y pedirselas?
Al respecto de lo que comentas,copio y pego lo que dice la Disp. Adicional II del R.D 716-2009 de 24 de Abril sobre el derercho de enervación de los Bancos ante ofertas de subrogación notificadas(es preceptivo) por Notario.

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA

1. La entidad financiera dispuesta a subrogarse en los términos previstos por el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios deberá incluir en la notificación de su disposición a subrogarse que ha de realizar a la entidad acreedora, la oferta vinculante aceptada por el deudor, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios

2. La entidad acreedora que ejerza su derecho a enervar la subrogación en los supuestos en que el deudor subrogue a otra entidad financiera, de conformidad con el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos o créditos hipotecarios deberá comparecer por medio de apoderado de la misma ante el notario que haya efectuado la notificación a que se refiere el artículo citado, manifestando, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo o crédito que igualen o mejoren la oferta vinculante. A tal efecto la entidad acreedora deberá trasladar, en el plazo de 10 días hábiles, por escrito al deudor una oferta vinculante, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios, en la que, bien iguale en sus términos las condiciones financieras de la otra entidad, o bien mejore las condiciones de la oferta vinculante de la otra entidad.
 

mizharium

Member
No son "las ofertas vinculantes". es la oferta vinculante del banco que subroga. Por supuesto que puedes verla.
Bueno, bueno, LA oferta vinculante.

A ver si tengo tiempo y cuelgo una que tengo de hace unos años para que veas lo claritas que son.
Eso, eso, a ver de que se trata. LA oferta vinculante debe incluir, o no, el tipo mínimo -suelo-?? De no incluirlo, qué debe sobreentenderse:
a) que se estará a lo que dispuesto en la escritura del préstamo y como el mío lo tiene, debo seguir con él.
b) Que como no se dice nada, no lo incluye?
c) ¿otra cosa?

A tal efecto la entidad acreedora deberá trasladar, en el plazo de 10 días hábiles, por escrito al deudor una oferta vinculante, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios, en la que, bien iguale en sus términos las condiciones financieras de la otra entidad, o bien mejore las condiciones de la oferta vinculante de la otra entidad.
Eso es así realmente ??? Por lo que he leído en los foros, los Bancos suelen jugar sucio, y he leído algún caso en el que el interesado tuvo que ir al Notario al ser enervado y comprobar la jugarreta del banco, en el que mejoraba la Oferta vinculante, dando un tipo de salida inicial por 6 meses mejor que el propuesto para luego tomar un diferencial peor que el propuesto en la Oferta Vinculante. También he leído que ante una Oferta Vinculante, al enervar el banco, sólo es necesario igualar / mejorar el diferencial, y las claúsulas no se ven afectadas, pero en este foro se dice que o igualan / mejoran todos los puntos de la Oferta Vinculante y enervan por tanto, o no hay enervación. ¿Esto es así, no?

Salu2
 

Don Pimpon

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Igualar es igualar.
Aunque en última instancia la decisión es del notario, con la nueva disposición el BBVA está obligado a presentarte una oferta vinculante que iguale o mejore la de Cajamadrid, o se desbloquea el proceso de subrogación.
Si recibes la oferta vinculante del BBVA y a tu entender no te iguala o mejora, lo propio sería ir al notario en que se tramitó el acta de subrogación y explicarle tu punto de vista. Lo suyo sería que el notario diera la oferta como no válida y siguiera corriendo el plazo de 10 días.
En otro orden de cosas, en la subrogación que acabo de firmar (¡¡bien por mí!!) aparece una cláusula indicando que "en ningún caso el tipo a aplicar será menor del..." y a continuación pone 0%. Luego, puede aparecer esto en la oferta vinculante de Caja Madrid sin problemas, basta con que lo pidas expresamente. En ese caso, esta sería también una de las condiciones a igualar en caso de intentar enervar.
 

Jose2

Member
Ahí va la oferta.
Como podrás ver, si que viene el "puto suelo" y todas las condiciones especificadas. Creo que es mucho más claro que una escritura de prestamo.

Como dice Don Pimpon lo ideal es que ponga suelo "0" y así tendrian que quitartelo.
 
Última edición:

Krampo

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Intuyo que los bancos se agarran a la redacción del artículo 4.1 de la Ley 2/1994 para no igualar (o mejorar) más que unas pocas condiciones de la oferta vinculante:

Artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.

1. En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas.
 

mizharium

Member
Gracias Jose2 por tu contrato. Tienes razón es muy claro, pero no veo que aparezca por ningún lado el tipo mínimo, como bien sabes, ahora es la "moda" poner suelos. En tus escrituras tienes esa clausula? Creo que Cajamar sí la pone.

El comentario de Krampo, arroja mucha incertidumbre, ya que posibilitaría situaciones como las descritas en un comentario mío anterior, es decir un banco X presenta una oferta vinculante de mejora del diferencial, y no hace referencia expresa al tipo mínimo, el banco Y puede enervar la oferta vinculante igualando el diferencial, o mejorándolo durante un año por ejemplo, para volver al cabo de ese periodo a un diferencial similar al que tenías, y como no consta nada de tipo mínimo, pues a la hora de plasmar la oferta vinculante en las escrituras, esa maldita clausula podría seguir apareciendo reflejada. Es más, al no constar por ningún lado, estrictamente hablando podrías descubrirla el día de firmar las escrituras. Por lo que deduzco que habrá que hacer especial hincapié con el banco al que pretendo subrogarme de que esa clausula conste expresamente, y si no nada. Por lo que veo es el Notario quien tiene la última palabra (a modo de árbitro) para decidir si la oferta efectuada por el banco enervado iguala/mejora la vinculante.

Gracias por vuestros comentarios.
 

Jose2

Member
Gracias Jose2 por tu contrato. Tienes razón es muy claro, pero no veo que aparezca por ningún lado el tipo mínimo, como bien sabes, ahora es la "moda" poner suelos. En tus escrituras tienes esa clausula? Creo que Cajamar sí la pone.
Fijate en el último parrafo del apartado "INTERESES". suelo del 3,25%.

Un saludo
 

Don Pimpon

Active Member
Aunque se intenten aferrar a eso de que las subrogaciones sólo pueden mejorar condiciones de interés y plazo, lo cierto es que el suelo ES una condición de interés. Otra cosa es que no pueda incluirse como tal en la oferta vinculante cosas como tarjetas gratis, cuentas bonificadas, etc.
 

Krampo

Member
Aunque se intenten aferrar a eso de que las subrogaciones sólo pueden mejorar condiciones de interés y plazo, lo cierto es que el suelo ES una condición de interés. Otra cosa es que no pueda incluirse como tal en la oferta vinculante cosas como tarjetas gratis, cuentas bonificadas, etc.
Totalmente de acuerdo, pero me temo que en muchas ocasiones en el foro se habla de este tema y se recalca que hay que igualar TODAS las condiciones y posiblemente no se tenga en cuenta la restricción recogida en ese artículo de la Ley.

Ejemplo: quitar la comisión por cancelación anticipada no sería una mejora que, a la vista de ese artículo, se tenga que igualar, dado que eso no sería una mejora de las que pueden formalizarse en una escritura de SUBROGACIÓN. Te lo pueden ofrecer, por supuesto, pero estaríamos ante una doble operación: SUBROGACIÓN (interés y plazo) y posterior NOVACIÓN (otras mejoras).
 

mizharium

Member
Totalmente de acuerdo, pero me temo que en muchas ocasiones en el foro se habla de este tema y se recalca que hay que igualar TODAS las condiciones y posiblemente no se tenga en cuenta la restricción recogida en ese artículo de la Ley.

Ejemplo: quitar la comisión por cancelación anticipada no sería una mejora que, a la vista de ese artículo, se tenga que igualar, dado que eso no sería una mejora de las que pueden formalizarse en una escritura de SUBROGACIÓN. Te lo pueden ofrecer, por supuesto, pero estaríamos ante una doble operación: SUBROGACIÓN (interés y plazo) y posterior NOVACIÓN (otras mejoras).
Krampo, no trabajarás en un banco verdad? Piensas como ellos :D Yo estoy con Don Pimpon, el suelo es una condición de interés, y más en estos momentos con el euribor por los suelos. Qué suelo van a poner, un 1,5. Es prácticamente insignificate. Un suelo del 3% por ejemplo, cantaría como pulpo en un garaje, de que no mejoraría para nada las condiciones de interés, y el notario debería desestimar la posible enervación que lo contemplara, sino no estaría haciendo honestamente su trabajo. Otra opción es que ofrezcan un periodo a un interés mejor (6 meses o 1 año) en espera de mejores momentos, y que a partir de ahí te puedan meter un suelo más elevado. Hay que andarse con mucho ojo. Yo no lo hice,y ahora estoy pagando las consecuencias, mejor dicho, las voy a tener que pagar en breve.
 

Krampo

Member
Krampo, no trabajarás en un banco verdad? Piensas como ellos :D Yo estoy con Don Pimpon, el suelo es una condición de interés, y más en estos momentos con el euribor por los suelos.
Je, je, no para nada, pero intento aplicar con los bancos lo que en las pelís de asesinos en serie hace el Poli que termina por pillarles: intentar pensar como ellos para ganarles la mano ;)

Yo también pienso que el suelo entra en el conjunto de condiciones que se deben de mejorar, pero otras no, ... lamentablemente.....
 
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