Comisión por novación

olgosa

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Hola a todos,
soy nueva en el foro y os agradeceria vuestra opinión ya que cada vez tengo más dudas y me da miedo meter la pata.
Tengo una hipoteca de 69000€ a 30 años, he pagado durante 5 años y ahora el capital pendiente es de 63000€. Me aplican el IRPH de cajas + 0'30. Estaba interesada en cambiar el tipo de interés y que me aplicaran el euribor + algún diferencial decente, por lo que estoy mirando las diferentes ofertas de subrogación que hay en el mercado aunque no me hago muchas ilusiones ya que mi piso se tasó en su momento al alza, y como no está muy bien situado temo que una nueva tasación no me fuera favorable.
También estoy en negociaciones con mi banco para hacer una novación. Me ofrecen el euribor + 0'80 y los gastos de novación a mi cargo (me comentan que unos 1000€ aprox. entre comisión, notario y registro).
Mis preguntas son:
-pueden cobrarme comisión por novación si en mi oferta vinculante no consta nada de eso?
-es aceptable un diferencial del 0'80 o es muy elevado?
-teniendo en cuenta que el IRPH también ha bajado y que el mes que viene me toca revisión, me sale a cuenta la novación?
-intentarias negociar con el banco un interés fijo? qué tipo seria aceptable?

muchas gracias
 

Krampo

Member
La oferta vinculante tenía las condiciones de la hipoteca inicial.

La novación sería una operación posterior, distinta y voluntaria para el banco y puede exigirte la comisión que quiera (ni siquiera me suena que haya máximos legales, como sucede con la cancelación, pero no estoy seguro). Los límites podrían venir fijados por la relación de comisiones que el banco ha comunicado al Banco de España.

Yo intentaría una mejora de condiciones en contrato privado (te ahorrarás notario, registrador, notaría, etc.), aunque seguro que el banco sigue sangrándote algo de comisión por mejora de condiciones.

El diferencial del 0,80 será mejor o peor en función de tu perfil y del riesgo que suponga tu hipoteca para los bancos.

Dudo que te compense quedarte con el IRPH o con un tipo fijo, pero sería cuestión de analizar con calma el coste a medio-largo plazo de cada opción.
 

olgosa

New Member
comision por novación

Gracias krampo,

pues mi situación no es como para tirar cohetes, ya que soy mileurista y con contrato de obra, aunque también eran mis condiciones al contratar la hipoteca y hasta el momento siempre he pagado religiosamente.

Lo del tema de hacerlo en contrato privado ya lo planteé pero me insinuaron que mejor ir a notaria por "si acaso se desdicen" de aqui a un tiempo de las condiciones que me ofrecen ahora. ¿Esto seria legal? o me la están intentando colar? Si firmaramos documento privado, tengo derecho a leerlo con algunos dias de antelación?

Respecto a mi otra duda de si es mejor IRPH o Euribor +0'80, me afecta negativamente el hecho de que me revisen semestralmente? Puedo cambiar esa condición en la misma novación que la del tipo de interés?

mil gracias
 

Consternado

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No quiero contradecir a nadie, pero, si en las escrituras de tu hipoteca no se especifica comisión por novación por cambio en el tipo de interés (que ya es raro que eso no se indique), no pueden cobrartelo.

Por aquí he leido que si existe en la tarifa hehca publica ante el Banco de España, si pueden cobrartelo, pero esto no es así. Esas tarifas se hacen públicas para que no se las inventen de la nada en cada ocasión, pero en las escrituras deben estar especificadas todas las comisiones que arrastre esa hipoteca, por tanto ya pueden decir misa las tarifas, que si en tus escrituras no hay comisión, no tiene porque tenerla.

Esto lo he consultado en Atención al cliente del Banco de España, ya que tengo un caso similar en el que me han cobrado 600 € de comisión por una novación.

El hecho de que no ponga nada en la oferta vinculante, no quiere decir nada, lo que importan son las escrituras.
 

Krampo

Member
Un contrato firmado por dos partes es un documento que las vincula a ambas, así que no hay posibilidad de "desdecirse". Otra cosa sería un contrato "verbal", pero si formalizáis un contrato privado por escrito, y tu te quedas con una copia para poder demostrar en cualquier momento lo que se firmó, no hay posibilidad de "desdecirse".

Respecto a lo de leerlo con antelación.... toda la que quieras. Aquí no hay notario ni nadie más que tu y el banco. Tómate todo el tiempo que quieras para leerlo. Diles que quieres llevarte una foto/copia a casa, para estudiarlo con calma. Lo que quieras. Ellos están en la oficina todos los días en el horario de atención al público, así que no hay problema de citas con la notaría y demás.

Las revisiones semestrales te beneficiaran con un euribor a la baja (aprovecharás antes las bajadas) y te perjudicarán con un euribor al alza (sufrirás antes llas subidas), así que no es blanco o negro.

En la "mejora/cambio de condiciones", podéis pactar lo que queráis tu y el banco, sempre que sea legal. Si lo formalizáis como una novación (con escritura, notario, registro, etc.) debes tener cuidado porque, además de los gastos extra evidentes, para no tener que pagar IAJD por las escrituras de novación no se puede cambiar cualquier cosa. Sólo algunas novaciones están exentas de IAJD:

Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogacin y Modificacin de Prstamos Hipotecarios.
 
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olgosa

New Member
Hola de nuevo,
pues he estado revisando tanto la oferta vinculante como la escritura y no dice nada de comisión por novación (de hecho en la escritura no consta nada de comisiones, sólo en la oferta vinculante) así que esperaré unos días a que el banco me haga oficial su oferta.
Os mantendré informados.
Gracias por vuestras respuestas.
 

Krampo

Member
No quiero contradecir a nadie, pero, si en las escrituras de tu hipoteca no se especifica comisión por novación por cambio en el tipo de interés (que ya es raro que eso no se indique), no pueden cobrartelo.

Por aquí he leido que si existe en la tarifa hehca publica ante el Banco de España, si pueden cobrartelo, pero esto no es así. Esas tarifas se hacen públicas para que no se las inventen de la nada en cada ocasión, pero en las escrituras deben estar especificadas todas las comisiones que arrastre esa hipoteca, por tanto ya pueden decir misa las tarifas, que si en tus escrituras no hay comisión, no tiene porque tenerla.

Esto lo he consultado en Atención al cliente del Banco de España, ya que tengo un caso similar en el que me han cobrado 600 € de comisión por una novación.....
Me causó tanta sorpresa este comentario que formulé mi propia consulta por escrito al Banco de España.

Este es el texto de la consulta que les envié:

Quería consultarles si hay alguna limitación en la cantidad que una entidad financiera puede cobrar en concepto de comisión por modificación de condiciones de un préstamo hipotecario en supuestos distintos al regulado en el artículo 10 de la Ley 2/1994.

¿Hay alguna limitación legal?

Suponiendo que la escritura de formalización del préstamo no prevea nada respecto a eventuales novaciones y no especifique, por tanto, comisión alguna por este concepto, ¿podría la entidad exigir una comisión de modificación de condiciones si en algún momento acepta una novación solicitada por el cliente?

Gracias.
Y esta es la respuesta del Banco de España:

En contestación a su escrito recibido el día 24 de julio de 2009, le informamos de que no existe límite legal aparte del ya mencionado por Vd. En todo caso, si el cliente solicite, y la entidad acepte, que se nove alguna de las características del préstamo, la comisión a percibir por la entidad deberá ser informada por ésta a su cliente o venir prevista en el contrato de préstamo, y no podrá exceder del máximo previsto en el folleto de tarifas de comisiones que Vd. puede consultar en nuestra web:
Banco de Espaa - Servicios - Tarifas de comisiones
Por tanto, sigo pensando que pueden cobrar comisión por novación, aunque no conste en la escritura de constitución del préstamo.

Dado que no hay límite legal, el límite vendría fijado por el folleto de tarifas del banco en cuestión.

El único límite legal de esta comisión parece que es el regulado en el artículo 10 de la Ley 2/1994 (Comisión por ampliación del plazo del préstamo):

Artículo 10 de la Ley 2/1994

Saludos.
 
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Elfirico

New Member
Reanimo este post porque estoy en la misma tesitura que Olgosa. Me encuentro con que en la escritura de mi préstamo hipotecario, formalizado en abril de 2007, no aparece ninguna comisión por modificación de las condiciones del préstamo (o novación) y mi banco BBVA pretende cobrarmela (un 2% nada más y nada menos).

A la vista de lo que le contestaron a Krampo tras su consulta al BdE:
En contestación a su escrito recibido el día 24 de julio de 2009, le informamos de que no existe límite legal aparte del ya mencionado por Vd. En todo caso, si el cliente solicite, y la entidad acepte, que se nove alguna de las características del préstamo, la comisión a percibir por la entidad deberá ser informada por ésta a su cliente o venir prevista en el contrato de préstamo, y no podrá exceder del máximo previsto en el folleto de tarifas de comisiones que Vd. puede consultar en nuestra web:
Banco de Espaa - Servicios - Tarifas de comisiones
Se cita textualmente, que la comisión por novación debe "venir prevista en el contrato de préstamo", por lo que si no viene, entiendo que no tiene porque cobrarse. Estoy en lo cierto?

Por otro lado en el archivo Tarifas y comisiones no he encontrado esa comisión máxima, en caso de que pretendan cobrarmela, que parece que va a ser así.

Saludos
 

Gonzalo

Super Moderator
Traslado a lo que comentas,elfirico,una coletilla que tengo en la cabeza día tras día,por mor de la afición desmesurada de mis hijos a los dibujos animados.

El que tenga nenes pequeños me entenderá.

La misma pertenece a los dibus "Dora la exploradora" y simplemente hay que cambiar el nombre del zorro por el del BBVA.Y dice así:

"Swifer no robes,Swifer no robes·".

Nota: poner vocecilla infantil.Juass.

Saludos y perdón por la chalaura. :eek:
 
Como son asi de chorizos por naturaleza, pues lo tienen todo atado, es como las tasaciones,"que si que si, que usted tiene una tasacion de menos de 3 meses, pero entonces no le subrogamos", pues es lo mismo, "que o me pagas la comision que yo diga o no firmo la novacion"
 

Elfirico

New Member
Como son asi de chorizos por naturaleza, pues lo tienen todo atado, es como las tasaciones,"que si que si, que usted tiene una tasacion de menos de 3 meses, pero entonces no le subrogamos", pues es lo mismo, "que o me pagas la comision que yo diga o no firmo la novacion"
Pero eso no les vale conmigo, ya que tengo pre-aceptada una subrogación a otra entidad que, aunque me supone más gastos iniciales en el acto de subrogación, con las mejoras que obtengo en el tipo de interés los amortizo en poco tiempo.

No obstante, me interesaría mucho mas hacer la novación con BBVA si accedieran a, cuando menos, acercarse a un tipo de interés aceptable para los tiempos que corren, y por supuesto , no me cobraran la susodicha comisión por novación.
 

Krampo

Member
A la vista de lo que le contestaron a Krampo tras su consulta al BdE:


Se cita textualmente, que la comisión por novación debe "venir prevista en el contrato de préstamo", por lo que si no viene, entiendo que no tiene porque cobrarse. Estoy en lo cierto?
Hola,

Me temo que no estás en lo cierto, porque sólo has copiado un fragmento de la respuesta del BdE. Lo completo aquí:

....la comisión a percibir por la entidad deberá ser informada por ésta a su cliente o venir prevista en el contrato de préstamo, y no podrá exceder del máximo previsto en el folleto de tarifas de comisiones que Vd. puede consultar en nuestra web:...
Vamos, que es suficiente con que te informen de que te la van a cobrar. Lo que no podrían hacer es no informarte de ella y, una vez formalizada la novación, cobrarte la comisión.
 
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