Nuevo en ésto

Almacantara

New Member
Hola a todos!.

Como veréis, soy nuevo en ésto y no sólo me refiero al foro, que también, sino al tema de las hipotecas, ya que no tengo prácticamente ni idea y dentro de muy poco voy a tener que firmar una.

Me llamo Angel, tengo 27 años y vivo en Madrid. Me he metido con mi novia en un piso en Alcalá de Henares, en las nuevas viviendas de Espartales Norte (hola por si hay algún vecino por aquí :D) y el asunto es que me vendría demasiado bien un buen asesoramiento respecto a todos estos asuntos. Como digo, es la primera vez que me meto en un piso y, francamente... estoy acojonado.

Si, por algún casual, hubiese en el foro algún vecino que esté en la misma situación que yo, esperando a su pisito en Espartales Norte, aquí me tiene para tratar lo que sea sobre estas viviendas.

Sin más, espero participar activamente en este foro y poder recibir la ayuda que necesito en este momento. Evidentemente, se que, sólo sabiendo ésto, no he expuesto los datos suficientes como para que nadie pueda asesorarme. Este mensaje es más bien una presentación.

Muchas gracias a todos y perdón por el "tocho". Es la costumbre de presentarme.


PD: No se si el mensaje está bien ubicado en este lugar. De no ser así, siento mi ignorancia y que los moderadores lo muevan al sitio correcto.

Muchos abrazos!!!
 

t_chip

Active Member
Hola a todos!.

Como veréis, soy nuevo en ésto y no sólo me refiero al foro, que también, sino al tema de las hipotecas, ya que no tengo prácticamente ni idea y dentro de muy poco voy a tener que firmar una.

Me llamo Angel, tengo 27 años y vivo en Madrid. Me he metido con mi novia en un piso en Alcalá de Henares, en las nuevas viviendas de Espartales Norte (hola por si hay algún vecino por aquí :D) y el asunto es que me vendría demasiado bien un buen asesoramiento respecto a todos estos asuntos. Como digo, es la primera vez que me meto en un piso y, francamente... estoy acojonado.

Si, por algún casual, hubiese en el foro algún vecino que esté en la misma situación que yo, esperando a su pisito en Espartales Norte, aquí me tiene para tratar lo que sea sobre estas viviendas.

Sin más, espero participar activamente en este foro y poder recibir la ayuda que necesito en este momento. Evidentemente, se que, sólo sabiendo ésto, no he expuesto los datos suficientes como para que nadie pueda asesorarme. Este mensaje es más bien una presentación.

Muchas gracias a todos y perdón por el "tocho". Es la costumbre de presentarme.


PD: No se si el mensaje está bien ubicado en este lugar. De no ser así, siento mi ignorancia y que los moderadores lo muevan al sitio correcto.

Muchos abrazos!!!
Yo vivo a dos Km de ti, en el Ensanche.
Si dudas de algo, pregunta....al principio acojona.
Mi casa es libre, no vpo, pero si algo se, te lo cuento con gusto.
 

Nakar81

Super Moderator
Vamos a comenzar dándote las dos primeras lecciones:

Lección 1:

Nunca te fíes del banco. Todo lo que te digan no sirve para nada si no tienes papeles por escrito con su sello y encabezado.


Lección 2:

En cuanto tengas hipoteca, todo lo referente a ella se rige escrupulosamente por lo indicado en la escritura del prestamo hipotecario. Lo que firmes en esa escritura es por lo que se rige la hipoteca. Todo lo demás sirve de poco o nada.


Una vez que ya tenemos esas dos lecciones aprendidas, vamos a por unos terminos:

Escritura vivienda -> Es el papel que dice que la casa es tuya, pero en el no viene las condiciones a las que el banco te deja el dinero.

Escritura prestamo -> Es el papel que dice que le debes dinero al banco y que si no pagas se quedan con la casa y con todo lo que puedan.

Subrogación -> Es la opción de quedarte con la hipoteca que el constructor realizó en su día con el fin de ahorrarte dinero de constitución de una nueva hipoteca. Tu primera opción tiene que ser no subrogarte.



Y ahora, por último, y para no hablar por hablar, estaría bien que indicases tu situación laboral (y la de tu pareja), así como el valor del piso, el dinero que necesitáis pedir, y cualquier otro dato que pueda ser de interés, para saber si vas a ser un cliente bueno para el banco o un cliente malo.

Espero tu mensaje para poder continuar ayudandote.

Nota: La próxima lección irá sobre "ratio de endeudamiento", "tasaciones", "responsabilidad hipotecaria" y el concepto "responder con tus bienes presentes y futuros".
 

Almacantara

New Member
Hola paisano!.

Bueno, la mía tampoco es VPO, pero tampoco libre. Es VPPL.

Nos metimos en una cooperativa. Hemos estado pagando durante dos años unas cuotas mensuales hasta haber pagado el 20% del precio total.
Ahora, con la entrega de llaves, que está prevista en un par de meses, es cuando tendremos que firmar la hipoteca y ahí es donde estoy bastante perdido, pues no tengo mucha idea de todo ésto y me gustaría estar bien asesorado antes de arriesgarme a dar pasos en falso.

No se qué tipo de hipoteca es más conveniente, si interés fijo o variable, en qué banco es preferible... no se todas las cosas que debería saber... en fin, que me gustaría enterarme de todo bastante bien antes de nada y hacer siempre lo más conveniente para nosotros, que las cosas no están como para equivocarse en algo tan serio.

Un saludo!.
 

Almacantara

New Member
Muchas gracias por tu respuesta, Nakar81!!!, me he sentido bien asesorado ya desde un principio, creo que ha sido una muy buena idea registrarme en este foro.

Vale, te cuento:

Mi situación laboral es un trabajo con contrato indefinido. El salario es de unos 1.500 al mes en 14 o 15 pagas, dependiendo de los beneficios (generalmente son 15) y el de mi novia es algo más bajo, aunque muchas veces se acerca bastante, pues se lleva comisiones.
Aproximadamente yo diría que cobra una media de unos 1.300 al mes, aunque tampoco me lo deja muy claro ella. Ya os iré dando datos más precisos, que ahora me ha pillado un poco "en frío"... También es trabajadora indefinida.

Lo bueno es que en este momento ambos tenemos coche ya pagado, por lo que, a priori, no tendríamos más letras que la de la hipoteca.

El valor de la hipoteca que debemos pedir es de unos 140.000 euros, pues es más o menos lo que nos queda por pagar del piso (con las cuotas mensuales de la cooperativa ya habíamos pagado alrededor del 20% del total). Y también me interesaría saber si podemos pedir más de la cuenta para poder amueblar, comprar electrodomésticos, etc y cubrirnos un poco las espaldas con los gastos que llegarán al principio, ya que serán muchas cosas.
También he de decir que dinero ahorrado tenemos muy poco, por no decir que prácticamente nada, aunque se que está mal por nuestra parte...

No se qué más datos podría facilitaros, puesto que no se qué más cosas necesitaríais saber, pero lo que necesitéis, sea lo que sea, preguntádmelo sin problemas.

Nuevamente os doy infinitas gracias porque se que todo ésto me va a ayudar mucho a ver las cosas mucho más claras y a librarme un poco del acojone (perdón por el vocabulario) que tengo.
 

Novato

Member
Bienvenido al foro, da gusto cuando la gente se presenta y trata de exponer sus necesidades en más de dos frases (y ya de paso, sin 15 faltas de ortografía por palabra).

Al grano, en primer lugar, no trates de aumentar demasiado las cantidades de la hipoteca metiendo muebles, electrodomésticos y demás. Los bancos son muy reacios a dar hipotecas al 100% del valor (aunque tú ya has pagado el 80%), y pueden denegarte la hipoteca por ello. Además, pagar la nevera a 30 o 35 años no es muy buena opción, en mi opinión. Yo llevo 7 años viviendo en mi casa y acabo de comprar muebles, y no me siento peor por ello.
Ten en cuenta que deberíais ahorra para los gastos de escritura y demás, que suelen ser en torno al 10% del valor de compra (normalmente es menos). El incluirlos en la hipoteca os puede llevar a tener peores condiciones con el banco.
En cuanto a los ratios de endeudamiento (básicamente el % sobre vuestros ingresos mensuales que supone la letra de la hipoteca) calculándolo para una hipoteca a 30 años (o más) y al 5,5% de interés, sobre 150.000€, os sale 851,68€, que es menos del 27%, cosa que juega bastante a vuestro favor, ya que tenéis el riesgo bastante controlado (el banco quiere siempre mantenerlo por debajo del 33%).
En cuanto a duración de la hipoteca, nunca menos de 30 años (con vuestra edad podréis más, incluso).
Vigilad comisiones y productos vinculados a la hipoteca (seguros, nunca de prima única financiada), y ponedlos por aquí para que os digamos.

Pero vamos, que tenéis trabajo para preguntar y poner aquí las cositas que os digan. Y sobre todo: "EL BANCO NUNCA ES TU AMIGO" y "LO QUE TE OFRECE EL BANCO NO TE INTERESA A TI, LE INTERESA AL BANCO"

Saludos
 

t_chip

Active Member
Hola paisano!.

Bueno, la mía tampoco es VPO, pero tampoco libre. Es VPPL.

Nos metimos en una cooperativa. Hemos estado pagando durante dos años unas cuotas mensuales hasta haber pagado el 20% del precio total.
Ahora, con la entrega de llaves, que está prevista en un par de meses, es cuando tendremos que firmar la hipoteca y ahí es donde estoy bastante perdido, pues no tengo mucha idea de todo ésto y me gustaría estar bien asesorado antes de arriesgarme a dar pasos en falso.

No se qué tipo de hipoteca es más conveniente, si interés fijo o variable, en qué banco es preferible... no se todas las cosas que debería saber... en fin, que me gustaría enterarme de todo bastante bien antes de nada y hacer siempre lo más conveniente para nosotros, que las cosas no están como para equivocarse en algo tan serio.

Un saludo!.
Como ya te han dicho, del banco solo vale lo que está escrito....las palabras, humo son.

EL BANCO NO ES TU AMIGO.....tatuateló en el brazo.

La hipoteca, siempre variable....por dos razones.
1/ Las fijas son a plazos cortos...10-12 años, porque el banco no se arriesga a anticipar la evolución del euribor a mas tiempo, con lo cual os quedaría una letra excesiva y peligrosa en caso de que uno se quede en paro.
2/El tipo a que os la ofrecerían sería mucho peor que un variable, porque si el banco calcula que en los próximos 10 años los tipos medios van a estar a, digamos, un 3,5%, os ofrecerá, digamos, un 6%, para no arriesgar. No olvides que el tipo fijo os lo ponen ellos, y no están ahí para perder dinero.




Los tipos van a subir, así que calculad la cuota para que, en caso de quedarse uno en paro y teniendo un índice de referencia (euribor mas diferencial) de, digamos un 4,5%, os deje liquidez para vivir con lo que quede del sueldo del otro tras pagar cada mes, y elegid el plazo para que os salga esa cuota.
No os quedeis cortos en el plazo, mas bien alargaros, que si luego os sobra dinero a fin de año, siempre podeis amortizar anticipadamente. Así nunca os pillareis los dedos.

Ten en cuenta que si eliges un plazo corto y luego no puedes pagar vas a tener que ir a negociar una ampliación con el banco...y eso no te va a salir gratis.

Habeis pagado el 20%, pero os quedan los gastos, que son sobre un 10%, o sea que le vais a pedir al banco mas del 80%, con lo cual os van a dar peores condiciones que si no fuera así.

Intentad no tener que pedir tanto (préstamo de un familiar...)


A la hora de elegir una hipo, no os cegueis con un diferencial bajo, si tiene muchas vinculaciones os puede salir mas caro que otra con un diferencial mayor.

Ojo con los seguros que os obliguen a hacer.

Postead aquí lo que os ofrezcan y se os aconsejará.


Saludos.
 

Nakar81

Super Moderator
Ya te han dicho muchas cosas y muy interesantes, pero vamos a seguir con el "curso".

Para hoy teníamos "ratio de endeudamiento", "tasaciones", "responsabilidad hipotecaria" y el concepto "responder con tus bienes presentes y futuros".

Conceptos:

Ratio de endeudamiento -> Es el resultado de dividir la cuota del supuesto prestamo entre la media de lo que se ingresa al mes. Los bancos no dan hipotecas a quien la cuota le supone mas del 30%, y si las dan son con unas malas condiciones.

Tasaciones -> Es un papel, que una empresa emite tras ver tu casa y en el cual estiman el valor de la casa. Actualmente las tasaciones salen muy bajas, llegando incluso a menos que el valor real de compra.



Ahora vamos a ver los datos que indicas:


Sueldo 1: 1.500€ por 14 pagas.
Sueldo 2: 1.300€ por 14 pagas.

Total: 39.200€ en 14 meses = 3.267€ al mes.

(He supuesto que los datos que has dado son netos).

Valor de compra: 140.000€
Gastos e IVA (10%): 14.000€

Ya pagado: 20% de 140.000€ = 28.000€

Prestamo a pedir: 126.000€ (90% del valor de compra).
Nota: A los bancos les gusta que el valor sea del 80% o inferior.

Tendrían que hacer la tasación y dar 157.500€ para que el banco diese ese dinero sin poner muchas pegas, pero dudo mucho que vaya a dar tan alta.

Sigamos con los cálculos:

Valor de la cuota a 30 años, e interes medio 3.5%: 565,80€
Ratio de endeudamiento: 565,80 / 3267 = 17,32%

Si realmente los ingresos son netos, al tener tan buen ratio, seguramente no pondrían problemas para darte el dinero, aun cuando la tasación no diese todo lo alta que debiera.


Los otros dos conceptos que nos quedaban:

Responsabilidad hipotecaria -> Es el valor máximo que el banco puede reclamarte en caso de impago de la hipoteca. Este valor suele ser el valor del prestamo incrementado en unos hipotéticos intereses de demora por impago mas otros costes.

Responder con tus bienes presentes y futuros -> En España, al comprar una vivienda con hipoteca, te comprometes a pagar la hipoteca con tus bienes presentes y futuros, lo cual quiere decir que en caso de impago se te puede embargar la casa, subastarla y si no se cubre el total de la responsabilidad hipotecaria, se te continua reclamando para que pagues con tus bienes futuros (parte del sueldo, por ejemplo).


Notas importantes:

Al firmar las escrituras es MUY importante que el valor de escrituración sea el que tu has pagado en total (incluido lo que has pagado mes a mes).

Te ofrecerán escriturar por menor valor, pero aparte de ser ilegal, es contraproducente, pues el principal beneficiario es el vendedor pues aparece como que ha ganado menos dinero.

Así que si te dicen de escriturar por menor valor por ahorrarte el 8% del IVA, lo mejor y correcto es decirles que quieres que aparezca el valor real (140.000€ mas el IVA).
 

Novato

Member
Ya te han dicho muchas cosas y muy interesantes, pero vamos a seguir con el "curso".

Para hoy teníamos "ratio de endeudamiento", "tasaciones", "responsabilidad hipotecaria" y el concepto "responder con tus bienes presentes y futuros".

Conceptos:

Ratio de endeudamiento -> Es el resultado de dividir la cuota del supuesto prestamo entre la media de lo que se ingresa al mes. Los bancos no dan hipotecas a quien la cuota le supone mas del 30%, y si las dan son con unas malas condiciones.

Tasaciones -> Es un papel, que una empresa emite tras ver tu casa y en el cual estiman el valor de la casa. Actualmente las tasaciones salen muy bajas, llegando incluso a menos que el valor real de compra.



Ahora vamos a ver los datos que indicas:


Sueldo 1: 1.500€ por 14 pagas.
Sueldo 2: 1.300€ por 14 pagas.

Total: 39.200€ en 14 meses = 3.267€ al mes.

(He supuesto que los datos que has dado son netos).

Valor de compra: 140.000€
Gastos e IVA (10%): 14.000€

Ya pagado: 20% de 140.000€ = 28.000€

Prestamo a pedir: 126.000€ (90% del valor de compra).
Nota: A los bancos les gusta que el valor sea del 80% o inferior.

Tendrían que hacer la tasación y dar 157.500€ para que el banco diese ese dinero sin poner muchas pegas, pero dudo mucho que vaya a dar tan alta.

Sigamos con los cálculos:

Valor de la cuota a 30 años, e interes medio 3.5%: 565,80€
Ratio de endeudamiento: 565,80 / 3267 = 17,32%

Si realmente los ingresos son netos, al tener tan buen ratio, seguramente no pondrían problemas para darte el dinero, aun cuando la tasación no diese todo lo alta que debiera.


Los otros dos conceptos que nos quedaban:

Responsabilidad hipotecaria -> Es el valor máximo que el banco puede reclamarte en caso de impago de la hipoteca. Este valor suele ser el valor del prestamo incrementado en unos hipotéticos intereses de demora por impago mas otros costes.

Responder con tus bienes presentes y futuros -> En España, al comprar una vivienda con hipoteca, te comprometes a pagar la hipoteca con tus bienes presentes y futuros, lo cual quiere decir que en caso de impago se te puede embargar la casa, subastarla y si no se cubre el total de la responsabilidad hipotecaria, se te continua reclamando para que pagues con tus bienes futuros (parte del sueldo, por ejemplo).


Notas importantes:

Al firmar las escrituras es MUY importante que el valor de escrituración sea el que tu has pagado en total (incluido lo que has pagado mes a mes).

Te ofrecerán escriturar por menor valor, pero aparte de ser ilegal, es contraproducente, pues el principal beneficiario es el vendedor pues aparece como que ha ganado menos dinero.

Así que si te dicen de escriturar por menor valor por ahorrarte el 8% del IVA, lo mejor y correcto es decirles que quieres que aparezca el valor real (140.000€ mas el IVA).
Sólo un apunte (a todo lo demás, suscribo). Lo que le queda por pagar es el 80%, que son 140.000€, no el 80% de 140.000€, con lo que la hipoteca será sensiblemente mayor.
 

Nakar81

Super Moderator
Corrijo los cálculos:

Valor de compra: 175.000€
Gastos e IVA (10%): 17.500€

Ya pagado: 20% de 175.000€ = 35.000€

Prestamo a pedir: 157.500€ (90% del valor de compra).

Tendrían que hacer la tasación y dar 196.875€ para que el banco diese ese dinero sin poner muchas pegas, pero dudo mucho que vaya a dar tan alta.

Valor de la cuota a 30 años, e interes medio 3.5%: 707,25€
Ratio de endeudamiento: 707,25 / 3267 = 21,64%
 
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