Ayuda con amortizaciones o depósito

prr

New Member
Buenas... sigo el foro todos los días, desde hace algunos años, pero hasta ahora no me he animado a registrarme.
Tengo medianamente claro los siguientes conceptos de amortización de hipoteca:
-Amortizar hasta los 9015 € anuales por año y titular de hipoteca destinada a vivienda habitual.
-Amortizar cuanto antes, mejor.

Peeero, siempre existen otras variables, como pueden ser:
Interesa más amortizar una hipoteca o tener un depósito? (depende del interés que tenga uno u otro)
Si tienes varias hipotecas....cual te interesa amortizar antes? (la que mayor interés tenga....la que más tiempo te quede por el tema de la amortización francesa...?

Os expongo mi caso y me comentarais que opinais.

-Hipoteca Vivienda habitual: 161.000€ de capital pendiente. cuotas de 757€, plazo pendiente 23 años de 30, interés al 1,97% ,desglosada la cuota 266€ mensuales de intereses. Llego al límite de 9015 € con las cuotas mensuales.

-Hipoteca Vivienda 1 destinada al alquiler: 13.300 € de capital pendiente.cuotas de 288€, plazo pendiente 4 años de 15, interés al 3,5 % (suelo de bbva), desglosada la cuota 35 € mensuales de intereses

-Hipoteca Vivienda 2 destinada al alquiler: 94.000€ de capital pendiente. cuotas de 388 €. plazo pendiente 26 años de 30. interés al 1,57 %, 147 € mensuales de intereses.

Me gustaría saber si financieramente, es mejor amortizar alguna hipoteca o meterlo en un depósito al 3,6%? y cual es el motivo que sea mejor? (esto último para seguir aprendiendo)
Un saludo
 

DRGONZO

New Member
Hola:

Todo depende si la/s tiene/s alquilada/s las viviendas.
Lo pagado de hipoteca (capital + intereses) tiene la consideración de gasto y es deducible de lo ingresado por alquiler. Ej: Si el alquiler durante el año 2010 te ha reportado unos ingresos de 7.200 € (600*12), a estos 7.200 € le puedes restar como gastos todo aquello que tu como propietario del piso alquilado hayas pagado para su mantenimiento, es decir, puedes deducirte: EL IMPORTE PAGADO HIPOTECA EN EL AÑO, el IBI, la comunidad (si la pagas tú), seguro de la casa, etc... Si todos estos gastos te han supuesto 6.000 €, tu sólo deberías tributar a Hacienda por un beneficio de 1.200 € (7.200-6.000 de gastos).
Mi consejo es que calcules en cada vivienda alquilada por tí, los gastos que tú mantienes y lo restes a lo que vas a conseguir de alquiler.

Con esto, a lo mejor te interesa amortizar cierta cantidad para igualar los gastos de mantenimiento de la vivienda alquilada con lo ingresado por esa vivienda en concepto de alquiler. El resto lo puedes poner en un deposito.
 
  • Zanx
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prr

New Member
muchas gracias por tu respuesta, drgonzo. Se me olvido poner que estaban alquiladas las 2, pero...hay otra variable. Están alquiladas a menores de 35 años, que cumplen con los requisitos para que tenga el alquiler una deducción del 100%, por lo que me interesa tener los menores gastos posibles, ya que "los pago yo".
 

Novato

Member
Pues entonces es relativamente sencillo coger una hoja excel y hacerte las tablas con los ingresos, lo que deduces y los depósitos.
Ten en cuenta la desgravación por vivienda habitual y punto pelota. Lo que está claro que la alquilada 1, al quedarte tan poco tiempo de hipoteca no te merece la pena amortizar. En la habitual sí por el 15% de desgravación. Y en la última, depende de los tipos de los depósitos y cuándo retornan el capital estos depósitos (mensualmente, al vencimiento).
 
  • Zanx
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BNG

Member
Del depósito al 3,60% te retienen un 19% (en la mayoría de casos), por lo que en neto genera un 2,916%.
La hipo de la vvda1 la pagas al 3,50%. Entonces parece que es rentable amortizar de esta hipoteca.
Otra cosa será si en un futuro los inquilinos de esa vivienda no son menores de 35 años y que entonces tú ya no te deduces del 100%. En ese caso te interesaría amortizar para deducirte más. Sería algo así como amortizar por encima de los 9.015 euros en vivienda habitual. Que lo que te pases ya no te lo deduces.

Uy, qué mal me explico!
 
  • Zanx
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Jose2

Member
Pues entonces es relativamente sencillo coger una hoja excel y hacerte las tablas con los ingresos, lo que deduces y los depósitos.
Ten en cuenta la desgravación por vivienda habitual y punto pelota. Lo que está claro que la alquilada 1, al quedarte tan poco tiempo de hipoteca no te merece la pena amortizar. En la habitual sí por el 15% de desgravación. Y en la última, depende de los tipos de los depósitos y cuándo retornan el capital estos depósitos (mensualmente, al vencimiento).
Ya llega al tope de desgravación ;)

Yo personalmente me quitaría el BBVA (aunque mi amigo Novato no esté de acuerdo) y un problema menos
 
  • Zanx
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Novato

Member
Ya llega al tope de desgravación ;)

Yo personalmente me quitaría el BBVA (aunque mi amigo Novato no esté de acuerdo) y un problema menos
Buen apunte, se me había pasado lo de los 9015.
Y todo lo que sea quitarse de en medio al BBVA siempre es bueno. Si hay dinero para cancelarla, ya que es poco, estarás obteniendo una gran rentabilidad (a futuro, ojo). Pero deberías ver si hay depósitos que te renten más y si la puedes quitar del todo.

Saludos
 
Última edición:

prr

New Member
Muchas gracias tb a bng, Jose2 y novato. Yo pensaba que me interesaría tb quitarme la del bbva, (además de financieramente, por perderlos de vista...) pero como he leido que era mejor amortizar al principio de las hipotecas, (aunque se que es porque al principio paga más intereses...) no tenía claro si por ese motivo me interesaría alguna otra.
 

prr

New Member
Si hay dinero para cancelarla, ya que es poco, estarás obteniendo una gran rentabilidad (a futuro, ojo). Pero deberías ver si hay depósitos que te renten más y si la puedes quitar del todo.

Saludos
Que es eso de que obtengo una gran rentabilidad a futuro? (Quitarme a esos del bbva del medio no cuenta....)
 

madroño

Well-Known Member
La hipoteca del BBVA al 3,5% de suelo, es mejor quitarsela contra antes mejor aunque sea poco dinero solo 13.300€, yo de entrada como te han dicho otros foreros me la quitaría de encima.

Por otro lado creo que por tener alquilados a menores de 35 años, ambas viviendas, estas exento al 100% de tributación de cada una de ellas, pero no lo tengo claro.

Ingresos por alquiler en IRPF

Efectivamente, tienes la obligación de declarar en renta los ingresos por arrendamientos incluso cuando se trata de vivienda. DE hecho, tu inquilino lo hará y consignará la referencia catastral del inmueble, con lo cual Hacienda te tiene pillado.
Además, al realizarse los ingresos por transferencia, de nuevo Hacienda tiene constancia de esos ingresos, por lo que además de la obligación de declarar, todo ello ya lo conoce la Administración, por lo que si no declaras, te lo requerirán y con sanción.
Incentivos y ventajas fiscales para el Arrendador de Inmuebles
En primer lugar, los propietarios están exentos de pagar el IVA. Es decir, no deberán repercutir el IVA en las facturas que remitan al inquilino, aunque si están obligados a declarar los beneficios que obtienen por el arrendamiento del inmueble. Para calcular estos beneficios basta con retar los gastos deducibles a los ingresos obtenidos. Y es que muchos de los costes de alquiler para vivienda habitual se pueden después deducir en la declaración de renta.
¿Cuáles son estos gastos deducibles en la declaración de 2009 y 2010? En principio todos los costes que origine el alquilar la vivienda a un tercero. Esto es:
Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda.
Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (mobiliario, calderas.).
Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda como es el IBI, las tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, por ejemplo, así como los gastos de comunidad.
Gastos por la formalización del arrendamiento.
Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
Gastos de conservación y reparación.
Gastos de servicios y suministros.
La amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo).Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
Las primas de contratos de seguro de la vivienda.
Lo que no se puede deducir son los pagos por siniestros ocurridos dentro de la casa y que devalúen el valor de la misma, así como el importe de las mejoras mejoras efectuadas en los bienes inmuebles. Una vez sumados los gastos deducibles, sólo hay que restarlos a los ingresos netos, que suele ser el dinero que el inquilino paga por el alquiler. Sobre este rendimiento neto se practicará las reducción por arrendamiento de vivienda, que es una minoración de la cantidad a declarar o, dicho de otra forma, un aumento de los beneficios para el arrendador.
La reducción de carácter general es del 50% y se puede aplicar a todos los inmuebles arrendados destinados a vivienda. Sin embargo, se puede alcanzar una reducción del 100% si se alquila a personas entre 18 y 35 años y con unos rendimientos netos del trabajo superiores a 7.236,60 euros, importe del indicador público de renta de efectos múltiples para el ejercicio 2008 (IPREM).
Para poder beneficiarse de la reducción del 100% deben aportarse los siguientes documentos por parte del arrendatario antes del 31 de marzo:
Nombre, apellidos, domicilio fiscal y NIF del arrendatario.
Referencia catastral o, en defecto de la misma, dirección completa del inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su vivienda en el período impositivo ante*rior.
Manifestación de tener una edad comprendida entre los 18 y 35 años durante todo el pe*ríodo impositivo anterior o durante parte del mismo, indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito.
Manifestación de haber obtenido durante el período impositivo anterior unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efec*tos múltiples (IPREM).
Fecha y firma del arrendatario.
Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación.
Hay que recalcar que la deducción por alquiler es incompatible con otras deducciones por vivienda habitual, ya que se entiende que si la vivienda está alquilada no se puede utilizar como vivienda habitual al mismo tiempo.
PD:No sabia que ya habias descartado quitartela de encima.
 
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  • Zanx
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prr

New Member
PD:No sabia que ya habias descartado quitartela de encima.
No habia descartado quitarmela.... sólo que si la ventaja a futuro que me comentó Novato era quitarme a esos del bbva del medio (para no darles un euro a ganar nunca más...) no era "tal" ventaja, ya que pienso mejor con el bolsillo que con el corazón en esto de los bancos. Si me interesa cualquier otra opción financieramente, con todo el dolor de mi corazón, seguiré con la hipoteca del bbva. Y si quitarme la hipoteca del bbva es lo que más me interesa, me doy un paseito hasta la oficina más cercana, y les digo que hasta la próxima con una sonrisa de oreja a oreja.

Y lo de la deduccion es así. X lo menos, en las últimas declaraciones. Si cobra más de lo que ponias y tiene menos de 35 años...no meten la mano en la saca.
 

madroño

Well-Known Member
Pues si no lo has descartado todavía, quitate esa hipoteca que es la peor de todas, es un 3,50%, aunque sean 13.300€ y así te quitas una de las tres, ten encuenta que a los intereses de cuentas remuneradas ó de los depósitos hay que quitarle un 19% y son depósitos a largo plazo del tipo creciente, los hay de algunas cajas al 4,50%ponderado al cabo de los años, incluso más, pero las que más dan son cajas con problemas de deuda del ladrillo y poco capital, si no quieres vinculaciones ó depósitos mixtos.

Como mucho un depósito al 4,50% ponderado a 3 años de 13.300€, menos el 19%, con respecto a la hipoteca de 13.300€ al 3,50%, te va salir similar ó peor.

Para mi claramente me quitaría la hipoteca del BBVA y una menos, pero es decisión tuya finalmente.


Saludos.
 

prr

New Member
gracias x tu respuesta, madroño.
Veré si tiene algún gasto de amortización, que no me acuerdo ya...
Y... si sale lo comido por lo servido...No es mejor tener tu el dinero, y no el banco?
saludos
 

Novato

Member
Que es eso de que obtengo una gran rentabilidad a futuro? (Quitarme a esos del bbva del medio no cuenta....)
Quizá está mal expresado, que últimamente estoy un poco espeso. Me refiero que si amortizas todo el BBVA, vas a ir recogiendo tus beneficios lentamente, con el ahorro de los 200 y pico eureles mensuales, aunque pierdes el cash ahora.
 

Novato

Member
gracias x tu respuesta, madroño.
Veré si tiene algún gasto de amortización, que no me acuerdo ya...
Y... si sale lo comido por lo servido...No es mejor tener tu el dinero, y no el banco?
saludos
Probablemente tendrá gastos a partir del 25% anual, como todas. Pero ten en cuenta que si te cobran, pongamos un 0,5% de interés de cancelación, de 13.300 es poco dinero (aunque es tuyo). Para minorarlo, haz una cosa. Primero, reduces el 25% del capital pendiente, al 0%, y luego el restante. Así la comisión es sólo sobre el 75% de lo que te queda.
 

Don Pimpon

Active Member
Vamos a ver, que está la cosa revuelta.

1.- No es mejor (ni peor) amortizar de las hipotecas a las que les queda más plazo. Lo que pagas de intereses es lo que cuenta, y eso depende del capital y el tipo de interés. Como quiera que la relación capital - intereses es lineal, se cumple que:

intereses de A + intereses de B = intereses de A+B

Con lo que, a la hora de amortizar, lo importante es la comisión por amortización y el tipo de interés de cada hipoteca. Ergo, lo más conveniente, suponiendo comisiones iguales en las tres, es amortizar la de interés mayor (en este caso, BBVA)

2.-el 19% de lo que te renta un depósito se lo jama Hacienda (somos tontos, digo todos), luego el interés real de un depósito es el que pone en el escaparate multiplicado por 0,81. Te interesa esperar en vez de amortizar siempre que el interés que recibas por tu dinero sea 1.234567 (no es coña, esto es 1/0.81) veces el que pagas por tu hipoteca. Ahora bien, en un escenario de euribor creciente, asegúrate de que podrás sacar la pasta antes de que empiece a no ser rentable para ti (por ejemplo, depósitos a 3 años, seguramente mala idea).

Moraleja: lo que pagas al banco son los INTERESES, eso es lo que te cobra el banco por prestarte dinero, y eso es lo que hay que comparar. No me espistéis a los nuevos con argumentos falaces XD
 
  • Zanx
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prr

New Member
Muchas gracias x tu explicacion, don pimpon. Muy clarificadora.
Vamos a ver si este planteamienti es correcto:

Intereses generados "limpios" de 13300 al 4%= 430€ (Bancaja a 1 año)
Intereses cobrados por 13300 al 3,5% bbva (euribor+,75 pero suelo del 3,5% ), en el primer año (como amortizas capital, es la suma del cuadro de amortizaciones de intereses) = 415,94€
No se como equiparar la amortizacion del capital en la parte de los intereses generados en un deposito, pero con ese error para equiparar las 2 opciones, en un principio me sale que "gano el capitalazo" de 15 €. Aunque la cuenta fuera un poco distinta... Y palmara 50€.... Creo que cualquiera preferiria tener ese dinero en su mano.
Muchas gracias a todos por vuestra ayuda y aunque supongo q a todo el mundo le ilusiona quitarse una hipoteca, por esa ridiculez es mejor no quitarla.
 

Jose2

Member
Vamos por partes:

Novato: ¿Hoy espeso? :p


Don Pimpon: No acabo de entender el apartado 1. Hay varias cosas que me chocan. Por ejemplo:"""Lo que pagas de intereses es lo que cuenta, y eso depende del capital y el tipo de interés."""
¿no depende tambien de los años que te quedan?
Suponiendo (no recuerdo el dato) que le quedase un año de la hipoteca de BBVA, y 20 de la otra hipoteca, ¿no sería mas rentable amortizar la otra hipoteca con menos suelo?







prr: ¿te estás dando cuenta del embolao que te estás metiendo por 15 cochinos euros?
 

Don Pimpon

Active Member
No. el carrete, no hay más.

En un año, pago de intereses capital*rédito*tiempo/100, y eso es lo que me ahorro si amortizo anticipadamente un cierto capital
 

prr

New Member
jajajajajaja y tan cochinos! Jose2, no es tanto por los 15 €, como puedes entender....tenía algunos conceptos un poco "difusos" o "contradictorios", y por eso, mejor varios comentarios de todos vosotros, para clarificarme y comprender un poco mejor estos temas.
Yo creía, como tu, que era mejor amortizar de las hipotecas que te quedaba más dinero,pero tampoco sabía xq ni "cuanto más te interesaba". Ahora creo que te interesa relativamente xq amortizas muy poco capital con la cuota, y por eso, casi todo es intereses. Así que... o "pagas capital x tu cuenta" (amortizas) o siempre te cobran ese % de "casi todo el capital". Al final del préstamo es al reves.
Y como pagas el % del dinero que debes, un 3,5% de 10000 € de la primera hipoteca es 350€, igual, que si es de la segunda hipoteca.
Espero estar en lo cierto y saberlo explicar.
Saludos
:)
 
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