Comprar una vivienda haciendo 2 hipotecas?

Compra_casa

New Member
Hola,

Somos nuevos en esto. Queremos comprar una casa por valor de 282.000€ gastos incluídos, tenemos 40.000€ para dar de entrada pero los bancos no nos dan la hipoteca porque no tenemos avalista pero si tenemos un piso de un familiar que se podría hipotecar. El gestor que nos está gestionando la hipoteca dice que la única solución sería hacer 2 hipotecas: una por valor de 150.000€ y otra de 100.000€ hiptecando dicho piso. Las 2 hipotecas serían a nombre de los 2.

Nuestras dudas son muchas...esto se puede hacer?? Es legal?? Tendríamos muchos más gastos? Y si algún día quisieramos librar el piso de nuestro familiar de la hipoteca se podría juntando las 2 hipotecas o cambiandola de banco? Que gastos conlleva?

Estamos hechos un lio y no sabemos si meternos en esto va a crearnos problemas en el futuro.

Muchas gracias de antemano.
Felices Fiestas!!
 

cuatrocantos

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Aunque es Navidad, y es tiempo de ilusión, creo que alguien debe abriros los ojos: querer comprar una casa por 256.000 euros (más 10% de gastos), teniendo "sólo" 40.000 euros ahorrados y teniendo que hipotecar la casa de "otro" por 100.000 euros, es una locura. Aún no es vuestro momento. Ese momento llegará cuando tengáis ahorrado el 30% del valor del piso (20% que no te da el banco más el 10% de los gastos) y no necesitéis avalista o depender de hipotecar un inmueble de otro. Mientras tanto, el alquiler es una opción muy buena, que te permite vivir sin preocupaciones. Como dice un amigo mío, en la situación económica actual, si vives de alquiler, dormirás a pierna suelta; si compras esa casa, te costará conciliar el sueño. Como te quedes sin trabajo (algo muy fácil en estos tiempos, a menos que seas funcionario) pondrás en peligro tu piso y el del familiar.

No tengáis prisa en comprar. Tendréis muchas oportunidades en el futuro.

Saludos.
 

t_chip

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Aunque es Navidad, y es tiempo de ilusión, creo que alguien debe abriros los ojos: querer comprar una casa por 256.000 euros (más 10% de gastos), teniendo "sólo" 40.000 euros ahorrados y teniendo que hipotecar la casa de "otro" por 100.000 euros, es una locura. Aún no es vuestro momento. Ese momento llegará cuando tengáis ahorrado el 30% del valor del piso (20% que no te da el banco más el 10% de los gastos) y no necesitéis avalista o depender de hipotecar un inmueble de otro. Mientras tanto, el alquiler es una opción muy buena, que te permite vivir sin preocupaciones. Como dice un amigo mío, en la situación económica actual, si vives de alquiler, dormirás a pierna suelta; si compras esa casa, te costará conciliar el sueño. Como te quedes sin trabajo (algo muy fácil en estos tiempos, a menos que seas funcionario) pondrás en peligro tu piso y el del familiar.

No tengáis prisa en comprar. Tendréis muchas oportunidades en el futuro.

Saludos.

Mas claro el agua...y 100% x 100% de acuerdo.
 

Jose2

Member
Esta operación me recuerda a las que hacían las "gestoras" de hipotecas con muchos pobres. En el mismo o en sucesivos dias les hacían firmar varias hipotecas en distintas entidades aprovechando que las deudas no aparecen en el CIRBE hasta el mes siguiente. Con los años ........ :eek:
 

Don Pimpon

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Y una más:
Si el piso "vale" 256000€, ¿Por qué solo una hipoteca de 150000€?¿No será que el piso vale mucho menos?
Y otra: ¿Estáis seguros de que podéis pagar?
Contestando ya a vuestras preguntas (cosa que mis compañeros,en su celo por tratar de evitar el desastre, han olvidado):
Sí, se puede hacer. Tú puedes hipotecar un bien para gastarte el dinero en lo que te rote, simpre que el banco esté de acuerdo. Si, como es el caso, hipotecas tu piso para que tu sobrino/nieto/primo/concuñado/... se compre otro piso, tanto da.
Y legal, es. Por Hacienda, encantados, así reacaudan más.
¿Que si hay más gastos? Pues así, a vuelapluma... dos tasaciones en vez de una, dos escrituras de hipoteca (es decir doble gasto de notario y gestoría) doble papel timbrado (esto es irrisorio, pero...) dobles gastos de cancelación registral... y seguro que algo me dejo.
Si un día de estos quisieras "juntar las dos hipotecas", tendrías que volver a tasar el piso (más pasta), ampliar la hipoteca sobre tu piso (con el consiguiente endurecimiento de las condiciones por parte del banco, que está a la que salta), ir al notario a firmar la ampliación y pagar el IAJD sobre la ampliación que pidieras (con lo que ese IAJD lo pagas dos veces).
Moraleja:Si te empeñas en hacer lo que el banco te está diciendo que no puedes, quizá lo consigas, pero te va a costar un riñón.
 

Compra_casa

New Member
Gracias por vuestras respuestas!

La casa vale 245.000€ + gastos. La están costruyendo, y el valor aproximado de la tasación son 320.000€.
La dificultad que tenemos en que nos concedan la hipoteca es por ser un préstamos auto-promotor y tenemos que comprar suelo y vievienda (los 2 incluídos en el precio que mencione).
Como no tenemos avalista con nomina que nos pueda avalar, el prestamo máximo que nos dan en uno de los bancos sería de 150.000€.
Preguntamos si un familiar sin nomina pero con 2 pisos alquilados de su propiedad (ingresando en total unos 1800€) podría servir de avalista pero nos dijieron que no, es esto cierto? Es así en todos los bancos?

En relación a vuestra pregunta si podríamos pagar la hipoteca, la respuesta es sí, hipotecaríamos menos de un 30% de nuestros sueldos. Pero claro, no somos funcionarios y perder el trabajo es una realidad de hoy en día aunque los 2 estamos bastante bien colocados.

Don Pimpon gracias por la aclaración!! Tenemos que hechar cuentas e ver si de verdad merece la pena o no.
 

Novato

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De verdad, creo que os deberíais replantear la operación... Si os dan sólo 150.000€ es por algo.
Y ¿tenéis la casa de un familiar a hipotecar por 100.000€? Es decir, que ese familiar hipoteca la casa y os da esos 100.000€ así sin más? Madre mía qué gente dadivosa hay por el mundo...
¿El piso está tasado en 320.000€? Pero si lo están construyendo!!!! No te pueden dar tasación, salvo la que le salga de "ahí mismo" a la promotora, que será casualmente la que cuadre con lo que a ti te parece un superdescuento de 75.000€...
Bueno, que sólo reiterar lo que ya os han advertido.

Saludos
 

Don Pimpon

Active Member
Una cosa que no entiendo:
Si la están construyendo, ¿Cómo puede ser préstamo autopromotor?
Una de dos, o es préstamo autopromotor, y por tanto se pide antes de empezar, o la están construyendo y tú la quieres comprar.
O una tercera que se me ocurre: el autopromotor se ha pillado los dedos y ahora está pensando en vender.
Por otra parte, tampoco entiendo lo de que al no tener avalista con nómina "solo" os presten 150.000€.
Una de dos, o no cobráis lo suficiente para cumplir el ratio de endeudamiento y necesitáis un "avalista con nómina" (más bien un tercer titular de hipoteca) para que os den más dinero, o la propiedad no vale lo suficiente (mientras no esté terminada, y luego ya veremos) para respaldar el préstamo, con lo que necesitaríais un avalista con propiedades o en su defecto hacer una hipoteca con doble garantía.
No parece tener sentido que si en pagar la letra sobre 245000€ se os va menos del 30% de los sueldos y la tasación esperada de la casa es de unos 320000€ el banco no os dé más de 150000€ aunque ofrezcáis garantías adicionales.

...Salvo,claro, que vuestras nóminas sean sensiblemente inferiores a vuestros sueldos, ejem, ejem.
 

Compra_casa

New Member
Gracias por vuestras respuestas.

Novato si se puede tasar el proyecto y el terreno, por lo menos fue lo que hicieron más personas de esta promoción y los banocs tasaron la totalidad de las 2 cosas en 320.000€.

Don Pimpon no me he explicado muy bien, las obras van a empezar ahora en enero y es un proyecto de varios chalets adosados. Nos venden el terreno y el proyecto, y la constructora empezará las obras que le vamos pagando através de certificaciones. Mi duda es esa misma que has planteado porque si en nominas tenemos suficiente para que el endeudamento sea menor del 30% porqué necesitamos avalista con nomina para que nos den 240.000€? No les llega un avalista con propiedades? Tenemos que hacer 2 créditos hipotecando uno de los pisos? La unica razon, y a lo mejor de peso, es que llevo poco tiempo trabajando aunque estoy a indefinido. Puede ser esta la razón por la cual no nos dán el importe del crédito que estamos pidiendo? Si puede servir de algo mi pareja lleva bastante tiempo en la misma empresa y nunca estuvo en el paro.

Muchas gracias por vuestros consejos y ayuda porque la verdad es que estamos un poco verdes en esto!!
 

Don Pimpon

Active Member
Ahora ya lo empiezo a ver.
El problema es el riesgo. Al ser la garantía un inmueble que aún está por construir, el banco no está dispuesto a asumir más del, digamos, 50% del valor de tasación previsible actual (que haya bajado 20000€ desde la última tasación, supuesto razonable).
¿Por qué? pues porque se acumulan las siguientes circunstancias:

1.-Riesgo de quiebra de la constructora, en cuyo caso el valor de la garantía se reduce de forma drástica, a saber, el valor del terreno menos el de demolición de las obras a la mitad.

2.-Riesgo de impago por su parte antes del fin de las obras, con lo que el banco embarga una casa que ni siquiera va a estar terminada y va a ir directa a su montón de casas invendibles hasta que lo esté (pagando ellos las certificaciones que resten) o al montón del caso anterior (terreno con casa a medias a demoler).

3.-Riesgo (o certeza) de devaluación importante de la garantía incluso antes de que esté terminada. Porque el mercado está estancado, cuando no bajista directamente.

Con esa previsión se aseguran de dejar el riesgo de la operación dentro de márgenes asequibles, de ahí que pidan, bien un avalista con nómina (embargable) que garantice que no se da el supuesto 2, bien una segunda garantía a través de una segunda hipoteca (¿Ha explorado la posibilidad de una doble garantía hipotecaria? es decir, un solo préstamo pero dos viviendas como garantía, en lugar de dos préstamos) por los 100.000€ de riesgo que no están dispuestos a asumir.

Nueva moraleja a la luz de los datos: sientate a la orilla del río y verás pasar flotando el cadáver de tu enemigo. La cosa está muy fea, el sector no se va a recuperar en años, burbuja inmobiliaria blablabla... yo que tú me esperaba a ver los chalets construídos y compraba entonces, verás si de aquí a que los terminen (si los terminan) tienen eggs a subir el precio que te han dado. Dentro de un año o dos, si y sólo si están terminados y han quedado tan cucos como los de la presentación 3D del arquitecto, vuelves a pasarte por el banco con lo que hayas ahorrado desde entonces y ya si eso te pides la hipoteca, verás como te tratan con más cariño
 

Novato

Member
Ahora ya lo empiezo a ver.
El problema es el riesgo. Al ser la garantía un inmueble que aún está por construir, el banco no está dispuesto a asumir más del, digamos, 50% del valor de tasación previsible actual (que haya bajado 20000€ desde la última tasación, supuesto razonable).
¿Por qué? pues porque se acumulan las siguientes circunstancias:

1.-Riesgo de quiebra de la constructora, en cuyo caso el valor de la garantía se reduce de forma drástica, a saber, el valor del terreno menos el de demolición de las obras a la mitad.

2.-Riesgo de impago por su parte antes del fin de las obras, con lo que el banco embarga una casa que ni siquiera va a estar terminada y va a ir directa a su montón de casas invendibles hasta que lo esté (pagando ellos las certificaciones que resten) o al montón del caso anterior (terreno con casa a medias a demoler).

3.-Riesgo (o certeza) de devaluación importante de la garantía incluso antes de que esté terminada. Porque el mercado está estancado, cuando no bajista directamente.

Con esa previsión se aseguran de dejar el riesgo de la operación dentro de márgenes asequibles, de ahí que pidan, bien un avalista con nómina (embargable) que garantice que no se da el supuesto 2, bien una segunda garantía a través de una segunda hipoteca (¿Ha explorado la posibilidad de una doble garantía hipotecaria? es decir, un solo préstamo pero dos viviendas como garantía, en lugar de dos préstamos) por los 100.000€ de riesgo que no están dispuestos a asumir.

Nueva moraleja a la luz de los datos: sientate a la orilla del río y verás pasar flotando el cadáver de tu enemigo. La cosa está muy fea, el sector no se va a recuperar en años, burbuja inmobiliaria blablabla... yo que tú me esperaba a ver los chalets construídos y compraba entonces, verás si de aquí a que los terminen (si los terminan) tienen eggs a subir el precio que te han dado. Dentro de un año o dos, si y sólo si están terminados y han quedado tan cucos como los de la presentación 3D del arquitecto, vuelves a pasarte por el banco con lo que hayas ahorrado desde entonces y ya si eso te pides la hipoteca, verás como te tratan con más cariño
Como de costumbre, 100% de acuerdo con Don Pimpón.
¿Para qué les vas a financiar las obras? Si quieren, que dentro de 1,2 o los que sean años, vengan a vendértelas, una vez acabadas. Y entonces sí que sabrás lo que vale la casa, no lo que te dicen que vale.
 
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