Pregunta fiscalidad vivienda; difícil, muy difícil

Jcarlos2010

New Member
A ver si lo expreso bien:

Durante 5 años he estado deduciendo en la declaración de la renta por compra de vivienda habitual con financiación ajena; he deducido por importe de unos 45.000 euros (es decir, pagué 45.000 euros de mi hipoteca, principal+intereses, siempre bajo el límite de 9000 euros año)

Ahora compro otra casa y me voy a vivir a ella. Como ya he estado deduciendo por la anterior casa, no puedo empezar ya a deducir por la nueva vivienda, sino que tengo que ir pagando la hipoteca nueva hasta superar los 45.000 euros (5 años a 9000 euros cada uno, pagando lo máximo deducible) por los que ya había deducido, momento en el cual podría volver a "enganchar" y seguir deduciendo con el consabido límite de 9000 euros anuales.

Supongamos, para el ejemplo, toda la hipoteca con pagos constantes anuales de 9000 euros (ppal+intereses).

Pero, ¿por qué tengo que esperar 5 años para empezar a deducir por la nueva vivienda? ¿No puedo deducir desde el primer día, desde el primer euro? En otras palabras, ¿por qué ese umbral de 45.000, por el que ya deduje, se me pone al principio y no al final? ¿Por qué esos cinco años tiene que ser los primeros y no los últimos de vida de la hipoteca?

Bueno, creo que mucha gente está considerando que pueden ser los últimos, y "dicen por ahí" que Hacienda lo permite. ¿Será cierto?

Gracias por adelantado,

J.Carlos
 

Jose2

Member
Tengo entendido que no son los x primeros años, sino la parte proporcional al valor de la nueva vivienda.
 

Gont

Member
Hola, realmente no es como dices, tu sigues deduciendo desde el primer día.
La cuestión es que no podrás volver a duducir por esa parte sobre la que ya lo hiciste.
 

t_chip

Active Member
Hola, realmente no es como dices, tu sigues deduciendo desde el primer día.
La cuestión es que no podrás volver a duducir por esa parte sobre la que ya lo hiciste.

CREO que es como sigue....pero no estoy seguro.
Si te has deducido por 45.000, y la vivienda que compras vale en total, digamos, 450.000, solo te podrás deducir DESDE EL PRIMER DÍA por el 90% de las cantidades que aportes, dado que por el 10% restante (45.000 es el 10% de 450.000) ya te dedujiste en su día.

Si un año aportas 9000, te deduces por 9000-900=8100.

Saludos.
 

madroño

Well-Known Member
Madre mia que lio te estas haciendo.:confused:

Tu vivienda habitual actual , si te has deducido 45.000€ hasta ahora y te cambias a otra vivienda habitual, NO TE PUEDES VOLVER A DEDUCIR OTRA POR LOS MISMOS 45.000€, es de cajón.

No dices si has vendido la antigua y has comprado otra, ó si mantienes las dos, cosa que puede cambiar bastante.

Además si en la nueva vivienda habitual adelantas esos 45.000€ de entrada, TE PUEDES EMPEZAR A DESGRAVAR DESDE EL PRIMER DIA a partir de esos 45.000€ de entrada, no tienes que esperar 5 años.
 
CREO que es como sigue....pero no estoy seguro.
Si te has deducido por 45.000, y la vivienda que compras vale en total, digamos, 450.000, solo te podrás deducir DESDE EL PRIMER DÍA por el 90% de las cantidades que aportes, dado que por el 10% restante (45.000 es el 10% de 450.000) ya te dedujiste en su día.

Si un año aportas 9000, te deduces por 9000-900=8100.

Saludos.
Esta última interpretación es un poco, asi como light,... no es el primer forero que la expone, incluso algún empleado de la AEAT también la hace y se queda tan agustito.
El criterio exclusivo e inepelablede la AEAT, es que esos 45.000 euros tienen que ser abonados de tu propio dinero ahorrado (siempre que no se venda la anterior), no le vale que lo saques de un prestamo. Una vez abonados esos 45.000 euros, podrás empezar a deducirte la segunda vivienda considerada habitual, no le vale que sean los últimos.
El motivo de todo esta interpretación, pues quien sabe, ya que tiene poco sentido, como dice el post de T_chip del 90%, podría ser viable pero cuando te llega una parapela de la AEAT con un poco de mala leche no vale la interpretación del 80%.
Por si no lo sabiais los empleados de la AEAT, hacen diferentes interpretaciones según el caso, son un poco flexibilotes para según que casos, perece mentira que estas alturas nadie tenga claro que cantidad es deducible cuando te compres la segunda vivienda, no le interesara esto a alguien ?......

Para más inri como ha dicho un forero en otro post, la famosa Ley de economía sostenible NO HA SIDO APROBADA, es decir que el famoso límite de los 24.501 euros de base imponible para el 2011, todavía no esta aprobada.

¿Nos engaña la AEAT? ¿Nos engaña el Gobierno? ¿Serán los bancos buena gente, comparado con lo que hacen estos dos últimos?.
 
Última edición:

madroño

Well-Known Member
Para más inri como ha dicho un forero en otro post, la famosa Ley de economía sostenible NO HA SIDO APROBADA, es decir que el famoso límite de los 24.501 euros de base imponible para el 2011, todavía no esta aprobada.
La desgravación con el límite de los 24501 euros, no se practicara hasta 2012, para los que compren en 2011, osea que les queda tiempo.
 

cuatrocantos

Active Member
Estoy con Madroño. Yo entiendo que podrás empezar a deducirte, cuando hayas pagado los primeros 45.000 euros, haya pasado un día (si los das de entrada) o cinco años.
 

t_chip

Active Member
Esta última interpretación es un poco, asi como light,... no es el primer forero que la expone, incluso algún empleado de la AEAT también la hace y se queda tan agustito.
El criterio exclusivo e inepelablede la AEAT, es que esos 45.000 euros tienen que ser abonados de tu propio dinero ahorrado (siempre que no se venda la anterior), no le vale que lo saques de un prestamo. Una vez abonados esos 45.000 euros, podrás empezar a deducirte la segunda vivienda considerada habitual, no le vale que sean los últimos.
El motivo de todo esta interpretación, pues quien sabe, ya que tiene poco sentido, como dice el post de T_chip del 90%, podría ser viable pero cuando te llega una parapela de la AEAT con un poco de mala leche no vale la interpretación del 80%.
Por si no lo sabiais los empleados de la AEAT, hacen diferentes interpretaciones según el caso, son un poco flexibilotes para según que casos, perece mentira que estas alturas nadie tenga claro que cantidad es deducible cuando te compres la segunda vivienda, no le interesara esto a alguien ?......

Para más inri como ha dicho un forero en otro post, la famosa Ley de economía sostenible NO HA SIDO APROBADA, es decir que el famoso límite de los 24.501 euros de base imponible para el 2011, todavía no esta aprobada.

¿Nos engaña la AEAT? ¿Nos engaña el Gobierno? ¿Serán los bancos buena gente, comparado con lo que hacen estos dos últimos?.

Siempre recalcando que hablo de oidas, me parece muy extraño que hacienda te OBLIGUE a poner esos 45.000 en metálico sin que puedan proceder de un préstamo. Imagínate que, según vendes tu primera casa, tienes un problema urgente que te obliga a gastarte esos 45.000. ?que pasa¿...?que ya no te puedes comprar otra casa 15 días despues¿....no lo creo.

A hacienda, lo lógico es que le de igual de donde saques ese dinero, en tanto en cuanto lo tengas al día de obligaciones fiscales y no intentes desgravártelo dos veces.

Se, de oidas, que, si tu te cambias la hipo de banco sin vender la casa y pides un 10% mas de lo que debías, a partir de ese momento te desgravas por un 10% menos de lo que aportes cada año, por eso pensé que, en el caso que consulta el forero, sería igual...aunque quizá no sea así.
 

Jcarlos2010

New Member
Sí que es difícil... incluso de entender

A ver, ya sé que si me deduje por 45.000 euros, en la nueva vivienda solo me podré deducir por PRECIO-45.000 euros. Es decir, que en la financiación ajena que yo reciba, sólo podré considerar hasta un máximo de PRECIO-45000 para las deducciones anuales de la renta.

En otras palabras, si financio la vivienda por 200.000 euros, como ya he deducido por 45.000, solo podré deduri en el futuro por 155.000. En eso estamos todos de acuerdo.

La duda es: ¿tengo que esperar a superar esos 45.000 en la devolución de la
financiación ajena - unos cinco años- , o puedo decirle a Hacienda que no, que no espero, empiezo a deducir ya y cuando cumpla PRECIO-45000, paro de deducir?

Gracias a todos/as por el interés mostrado (aunque sigo igual que antes).:D
 

madroño

Well-Known Member
A ver JCarlos2010, es sencillo, te hago dos preguntas.

  1. Primera pregunta: ¿vendistes ó no la anterior vivienda habitual?, si es así hubo ó no incremento patrimonial?.
  2. Segunda pregunta ¿cuanto has dado de entrada en la nueva vivienda habitual?, porque dudo, que te esten financiando el 100%, si adelantastes por ejemplo 45.000€ de los 200.000€ + 10% de gastos, te podras desgravar perfectamente por lo que pagues ese año de hipoteca y no tendras que esperar ningún año.

De verdad que es mucho más sencillo de calcular, que la comida de tarro que estan haciendo de los 5 años en hacienda.
 
consulta vinculante aeat

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consulta V2209-10


”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción por las cantidades satisfechas mediante esta se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Del anterior precepto se desprende que la práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual requiere la concurrencia en el contribuyente, sin perjuicio de los supuestos en que exista discapacidad, de dos requisitos: adquisición de su pleno dominio, aunque sea compartido, y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual. Con independencia de cómo se instrumente su financiación, del estado civil del contribuyente y, en su caso, del régimen económico matrimonial.
Siguiendo con la configuración legal de la deducción, el mismo artículo 68.1 en su número 3º establece el concepto de vivienda habitual, desarrollándose en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, en su apartado 1, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
La vivienda habitual se configura, por tanto, desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada durante al menos tres años. Esta residencia continuada supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales.
....
Al haber practicado la deducción por la adquisición de una anterior vivienda habitual, la deducción por la nueva habitual podrá iniciarse una vez se cumpla con lo requerido en el primer párrafo del artículo 68.1.2º de la Ley del Impuesto, que dispone:
“2.º Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.”
Igualmente, para poder practicar la deducción, en cualquier ejercicio, el contribuyente habrá de tener en consideración su situación patrimonial conforme lo dispuesto en el artículo 70 de la LIRPF, que establece:
“1. La aplicación de la deducción por inversión en vivienda requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación el comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación.
2. A estos efectos, no se computarán los incrementos o disminuciones de valor experimentados durante el período impositivo por los elementos patrimoniales que al final del mismo sigan formando parte del patrimonio del contribuyente.”
Por último, dado que del texto de consulta parece deducirse que mantiene la propiedad de la vivienda adquirida en 2003 y que desde 2007, como consecuencia de la adquisición de la nueva vivienda ha refinanciado la deuda que procede del préstamo otorgado en 2003, cabe indicar que de cada pago que el deudor realice, éste viene a cubrir una parte alícuota de cada bien financiado con el préstamo sobre la totalidad del mismo, sin que quepa atribuir a efectos tributarios, el pago de una determinada anualidad a la reducción de la deuda concreta de uno de los bienes financiados con el préstamo.
Siendo así, de cada anualidad, o amortización anticipada, que satisfaga únicamente podrá considerar como cuantía integrante de la base de deducción por inversión en vivienda una parte proporcional, la misma que la del total importe del préstamo vivo, una vez ampliado, se corresponde con el importe destinado a financiar la actual vivienda habitual.
 
consulta vinculante

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consulta V2582-10


El inicio de la inversión, según el criterio mantenido por este Centro Directivo, procede computarlo a partir de la fecha en la que se satisface la primera cantidad por la que se practica la deducción por inversión en vivienda habitual o, en su caso, por cualquier importe que el contribuyente entregue procedente del saldo de la cuenta vivienda abierta por él mismo. Así se viene manifestando reiteradamente en consultas tales como DGT V2415-09, DGT V0568-08 o DGT V0518-08. El plazo de cuatro años para finalizar las obras no admite, ni legal ni reglamentariamente cualquier otra ampliación diferente de las previstas en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF.
Darán derecho a la deducción las cantidades entregadas a cuenta al promotor hasta que las obras de construcción se ultimen, así como cualquier otra satisfecha relacionada con la construcción y adquisición de la vivienda, de acuerdo con los requisitos y límites establecidos en el Impuesto.
En particular, y por lo que se refiere a las cantidades entregadas al promotor en concepto de reserva de una determinada vivienda, es criterio de este Centro Directivo (DGT 1126-01) entender que tales cantidades dan derecho a la deducción por construcción de vivienda habitual, siempre que se cumplan restantes requisitos exigidos por la normativa del Impuesto.
Por tanto, en el supuesto planteado, si en la autoliquidación por el IRPF correspondiente al ejercicio 2010 el contribuyente practicase la deducción por las cantidades entregadas a cuenta al promotor, se entenderá que el inicio de la construcción se ha producido en la fecha de dicho pago.
Por lo que respecta a la posibilidad de mantener la deducción en años posteriores teniendo en cuenta los cambios normativos previstos en la regulación de la deducción por inversión en vivienda habitual, debe señalarse que la presente contestación se ha efectuado con arreglo a la normativa vigente en 2010, y que este Centro Directivo no tiene competencias para emitir contestación con efectos vinculantes en relación con la interpretación de modificaciones normativas futuras contenidas en Proyectos de Ley aún no aprobados.
No obstante, a título meramente informativo, cabe señalar que el artículo 68 del Proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2011 establece lo siguiente:
“Artículo 68. Deducción por inversión en vivienda habitual.
Con efectos desde 1 de enero de 2011 y vigencia indefinida, se introducen las siguientes modificaciones en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio:
Uno. Se modifica el apartado 1 del artículo 68, que queda redactado en los siguientes términos:
«1. Deducción por inversión en vivienda habitual.
1.º Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrán deducirse el 7,5 por ciento de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente. A estos efectos, la rehabilitación deberá cumplir las condiciones que se establezcan reglamentariamente.
La base de la deducción estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.
También los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrán aplicar esta deducción por las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y disposición que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual. En los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial, el contribuyente cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrá seguir practicando esta deducción, en los términos que reglamentariamente se establezcan, por las cantidades satisfechas en el período impositivo para la adquisición de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual, siempre que continúe teniendo esta condición para los hijos comunes y el progenitor en cuya compañía queden.
La base máxima de esta deducción será de:
a) cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040 euros anuales,
b) cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales. 2.º Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión.
En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.
3.º Se entenderá por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas. ..................
 

Jcarlos2010

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Para Madroño y Sicariobueno2

Madroño:

1.- No vendí la vivienda
2.- No di nada de entrada

Para Sicariobueno2: Parece que es justo lo que necesitaba saber. Habrá que esperar a tener cubierta la cantidad por la que deduje en la anterior vivienda.

"Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción. "

En mi ejemplo deduje por mi vivienda anterior por importe de 45.000 euros, 5 años por 9000 euros cada uno. De esos 9000 euros anuales, 4000 fue capital y 5000 intereses. Donde dice "cantidades invertidas", ¿se refiere a capital+intereses del préstamo hipotecario, o solo al capital? Y otra pregunta: ¿Hacienda me dirá cuanta "cantidad invertida" he realizdo en estos años? Lo digo porque exactamente no lo sé. Y ellos sí.

Gracias a todos. Sois unos fieras.
 

madroño

Well-Known Member
Madroño:

1.- No vendí la vivienda
2.- No di nada de entrada
Pues entonces es de cajón que hasta que no amortices 45.000€ en forma de gastos de compraventa + capital + intereses, no te puedas desgravar nada.

Por cierto, otra pregunta:

También has financiado el +/- 10% de los gastos de compraventa(IAJD, IVA ó ITP, notaria, registro, tasación) de la vivienda nueva ó los distes de tu bolsillo?, porque esos gastos también entran dentro de la dedución por vivienda habitual, si son 200.000€ son +/- 20.000€ que se restan de esos 45.000€ ya desgravados.

Por cierto cuando uno se desgrava lo hace de capital + intereses + gastos de compraventa + gastos de rehabilitación ó acondicionamiento de la nueva vivienda si los hubiere.

Saludos.
 
Arriba