Foros de Economía, hipotecas y bolsa > > > Datos a pedir a la hora de pedir un prestamo hipotecario?
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  #1  
Antiguo 07-dic-2010, 13:49
carlosmenmu carlosmenmu está desconectado
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Muy buenas, estoy en pleno proceso de compra de una casa y a la par que estoy viendo pisos, quiero ir a ver bancos/cajas para que me informen de las condiciones de sus prestamos.

Basicamente es darles mis datos (empleo, sueldo anual, plazo del prestamo y ahorros para la entrada, ... ) y que ellos me digan que caracteristicas tienen sus prestamos y cual es el valor maximo de la vivienda a la que puedo aspirar. El caso es que he ido a un par de bancos y me mareo un poco con tanto dato. Ademas, no se si los bancos me dan todos los datos que me harian falta para elegir entre uno y otro.

No estoy familiarizado con los prestamos asi que no se muy bien cual es toda la informacion que me hace falta para comparar bien 2 bancos/cajas.

Basicamente miro el diferencial que me dan (euribor + %), pero supongo que hay que tener en cuenta muchas mas cosas.

Me podeis guiar un poquillo?

Gracias y un saludo!


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  #2  
Antiguo 07-dic-2010, 15:35
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Nakar81 Nakar81 está desconectado
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Lo primero que tienes que tener en cuenta es que cualqueir cosa que te digan los bancos es papel mojado, si no te lo dan en papel oficial y sellado, y eso va a ser imposible.

Yo te aconsejaría que buscases primero la casa y luego vieses bancos, ya que lo que te den va a depender mucho de que casa elijas.

Ten presente que el banco va a querer que tu pongas dinero en la compra, así que si pretendes que el banco te de todo el dinero, ve pensando que va a ser operación imposible.

Lo mejor, es que hagas la siguiente cuenta:

- Suma de sueldos netos anuales de los que compran (si sois pareja, por ejemplo)
- División del resultado entre 12.
- Multiplicación del resultado por 0.35

Y el valor que te de es lo que el banco consideraría adecuado (como mucho) que pagases de cuota al mes.
A partir de ese dato (y alguno mas) calculas el valor de la casa que puedes comprarte.

Vamos a hacer un ejemplo:
- Tu cobras 1.200€ netos al mes, por 14 pagas.
- Tu pareja cobra 1.000€ netos al mes, por 12 pagas.

Total: 28.800€

Dividimos por 12 y multiplicamos por 0.30 = 720€

Ahora ellos hacen las cuentas y ven que pidiendo dinero a 30 años, y suponiendo un euribor mas diferencial igual a 3.5%, te podrían prestar 161.000€.

Como ellos no se fían de que tu no pages, lo normal es que quieran que la casa valga mas que eso y tu pagues la diferencia por adelantado.

Hay que recordar que tendrás que pagar cerca un 11% de gastos (incluyendo el 8% de I.V.A).

Resumiendo, que si quieres comprar una casa de 150.000, ellos te pedirán que lleves pagado o puedas pagar un 20% de esa cantidad (30.000€) y los gastos que serán un 11% (16.500€), de tal forma que tu pidas un prestamo de unos 120.000€.

Todo lo que sea pedir mas del 80% del valor de compra te supondrá en el mejor de los casos que te empeoren muchísimo las condiciones o en su defecto que directamente te mareen para al final decirte que no te conceden el prestamo.

Y ahora, para terminar respondo a tu pregunta:

- Fíjate en el diferencial
- Fíjate que sea euribor
- Fíjate en las vinculaciones
- Fíjate en el interés mínimo a aplicar (suelo)

De todas formas, como no te van a dar ningún papel oficial, es como si no tuvieses nada, ya que mañana o el día de la firma pueden decirte que desde la central no les autorizan la operación si no es cambiandote el diferencial a uno peor.

Mucha suerte en tu periplo.


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carlosmenmu (07-dic-2010)
  #3  
Antiguo 07-dic-2010, 18:34
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Lo primero, gracias por la respuesta!

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Yo te aconsejaría que buscases primero la casa y luego vieses bancos, ya que lo que te den va a depender mucho de que casa elijas.
Ok, pero queria hacer un primer tanteo por los bancos para ver que limite de dinero estan dispuestos a prestarme. Una vez que tenga el importe maximo de la vivienda, pues ya me centro en mirar casa y finalmente elegir banco.

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Ten presente que el banco va a querer que tu pongas dinero en la compra, así que si pretendes que el banco te de todo el dinero, ve pensando que va a ser operación imposible.
En principio eso no seria problema, cuento con bastante ahorrado (sobre el 50% del valor de la casa). Mas o menos estoy viendo pisos de 250.000€ y cuento con 125.000€ (cuenta vivienda, ayuda de padres) mas o menos

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******* Iniciado por Nakar81 Ver Mensaje
Lo mejor, es que hagas la siguiente cuenta:

- Suma de sueldos netos anuales de los que compran (si sois pareja, por ejemplo)
- División del resultado entre 12.
- Multiplicación del resultado por 0.35

Y el valor que te de es lo que el banco consideraría adecuado (como mucho) que pagases de cuota al mes.
A partir de ese dato (y alguno mas) calculas el valor de la casa que puedes comprarte.

Vamos a hacer un ejemplo:
- Tu cobras 1.200€ netos al mes, por 14 pagas.
- Tu pareja cobra 1.000€ netos al mes, por 12 pagas.

Total: 28.800€

Dividimos por 12 y multiplicamos por 0.30 = 720€

Ahora ellos hacen las cuentas y ven que pidiendo dinero a 30 años, y suponiendo un euribor mas diferencial igual a 3.5%, te podrían prestar 161.000€.
He ido a un par de bancos (caixa galicia, bankinter y banesto) y no parece que me hayan puesto pegas en que las cuotas sean algo superiores a ese 35% de mi sueldo (hasta 40%). No se si tiene que ver el hecho que de una entrada elevada.

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******* Iniciado por Nakar81 Ver Mensaje
Como ellos no se fían de que tu no pages, lo normal es que quieran que la casa valga mas que eso y tu pagues la diferencia por adelantado.

Hay que recordar que tendrás que pagar cerca un 11% de gastos (incluyendo el 8% de I.V.A).

Resumiendo, que si quieres comprar una casa de 150.000, ellos te pedirán que lleves pagado o puedas pagar un 20% de esa cantidad (30.000€) y los gastos que serán un 11% (16.500€), de tal forma que tu pidas un prestamo de unos 120.000€.

Todo lo que sea pedir mas del 80% del valor de compra te supondrá en el mejor de los casos que te empeoren muchísimo las condiciones o en su defecto que directamente te mareen para al final decirte que no te conceden el prestamo.
OK, esto creo que lo tengo claro.

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******* Iniciado por Nakar81 Ver Mensaje
Y ahora, para terminar respondo a tu pregunta:

- Fíjate en el diferencial
- Fíjate que sea euribor
- Fíjate en las vinculaciones
- Fíjate en el interés mínimo a aplicar (suelo)
OK, tengo claro que tiene que ser €+%, y que no tenga suelo. A que te refieres con vinculaciones?

Y una hipoteca que tenga un diferencial mas bajo que otro significa automaticamente que es mejor?


Graciasªª


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  #4  
Antiguo 07-dic-2010, 19:30
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Visto que debes tener un buen sueldo y tienes una buena entrada, ahora te aconsejaría que eligieses casa y comprobases TODOS los bancos, pues yo creo tu eres el cliente que todos los bancos quieren.

No aceptes la primera oferta y aprieta tu, que para eso tienes tanto dinero ahorrado.

Yo en tu lugar no aceptaria mas vinculación que nómina y poco mas (por no decir nada mas).


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carlosmenmu (07-dic-2010)
  #5  
Antiguo 07-dic-2010, 20:59
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Visto que debes tener un buen sueldo y tienes una buena entrada, ahora te aconsejaría que eligieses casa y comprobases TODOS los bancos, pues yo creo tu eres el cliente que todos los bancos quieren.

No aceptes la primera oferta y aprieta tu, que para eso tienes tanto dinero ahorrado.

Yo en tu lugar no aceptaria mas vinculación que nómina y poco mas (por no decir nada mas).
Bueno, buen sueldo no tengo la verdad, por lo menos para afrontar una hipoteca de ese calibre (piso en Madrid).

El dar una entrada importante entiendo que debe ser un punto positivo, aunque no lo acabo de entender. El banco ese dinero no lo va a ver, no? Porque pasara de mis manos al vendedor, no? Al banco deberia darle igual ...


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  #6  
Antiguo 08-dic-2010, 11:28
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******* Iniciado por carlosmenmu Ver Mensaje
Bueno, buen sueldo no tengo la verdad, por lo menos para afrontar una hipoteca de ese calibre (piso en Madrid).

El dar una entrada importante entiendo que debe ser un punto positivo, aunque no lo acabo de entender. El banco ese dinero no lo va a ver, no? Porque pasara de mis manos al vendedor, no? Al banco deberia darle igual ...

El banco lo que quiere es asegurarse de que tú vas a pagar.
En un escenario como el actual, de bajadas de precios, se podría dar el caso de que, dentro de, digamos 2 años, tu piso valga menos de lo que le debas en ese momento al banco (esto ya ha ocurrido y está ocurriendo a mucha gente.

Si eso ocurre, tu puedes pensar ?y por que voy yo a pagar 250.000 poor un piso que solo vale en el mercado 180.000¿....y decidir dejar de pagar y permitir que te embarguen el piso.


Sin embargo, si tú YA HAS PAGADO al comienzo un 20% + un 11% de gastos, mucho tiene que bajar el valor del piso para que a ti te interese dejar de pagar y perder ese dineral que ya has pagado. Es poco probable que tomes la decisión de dejar de pagar.

Además, tambien te darán mejores condiciones si la hipo es para tu vivienda habitual (no para un apartamento en la playa) porque es mucho mas dificil que uno se deje embargar la casa donde vive que un apartamennto que visita un mes en verano y 5 puentes al año.


Ellos quieren que tu pagues, así que se aseguran de que TE INTERESE PAGAR.


Saludos.


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carlosmenmu (08-dic-2010)
  #7  
Antiguo 08-dic-2010, 17:53
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******* Iniciado por t_chip Ver Mensaje
El banco lo que quiere es asegurarse de que tú vas a pagar.
En un escenario como el actual, de bajadas de precios, se podría dar el caso de que, dentro de, digamos 2 años, tu piso valga menos de lo que le debas en ese momento al banco (esto ya ha ocurrido y está ocurriendo a mucha gente.

Si eso ocurre, tu puedes pensar ?y por que voy yo a pagar 250.000 poor un piso que solo vale en el mercado 180.000¿....y decidir dejar de pagar y permitir que te embarguen el piso.


Sin embargo, si tú YA HAS PAGADO al comienzo un 20% + un 11% de gastos, mucho tiene que bajar el valor del piso para que a ti te interese dejar de pagar y perder ese dineral que ya has pagado. Es poco probable que tomes la decisión de dejar de pagar.

Además, tambien te darán mejores condiciones si la hipo es para tu vivienda habitual (no para un apartamento en la playa) porque es mucho mas dificil que uno se deje embargar la casa donde vive que un apartamennto que visita un mes en verano y 5 puentes al año.


Ellos quieren que tu pagues, así que se aseguran de que TE INTERESE PAGAR.


Saludos.
Muy bien explicado, gracias.

Bueno, sigo con lo mismo, el valor del TAE en que repercute en mi hipoteca? Lo tendre que valorar, no? Como?

Y luego está el tema de las amortizaciones. Entiendo que es cuando dispones de dinero ahorrado y decides meterlo de golpe en la hipoteca para acabar antes, no? Eso lo dan como opcion todos los bancos supongo ...


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  #8  
Antiguo 08-dic-2010, 18:08
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el valor del TAE es un valor que puedes estimar como comparativo entre hipotecas, pero no te dejes llevar por la ilusión de que a menor TAE mejor hipoteca, no siempre es así.


Dentro del computo del TAE quedan excluidos conceptos como comisiones por amortización parcial-total, penalizaciones en caso de no mamntener alguna vinculación y cualquier otra vinculación que a la hora de la firma sea sólo una posibilidad y no esté cuantificada.


Por eso, además del precio de la hipoteca (diferencial + gastos comprometidos-vinculaciones) debes tener muy en cuenta las ligaduras contractuales que te exigen para darte dicho precio.
__________________

Si le debes 100€ al banco date por jodido, si le debes 100 millones de € el jodido es el banco.


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  #9  
Antiguo 08-dic-2010, 22:59
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******* Iniciado por carlosmenmu Ver Mensaje
Muy bien explicado, gracias.

Bueno, sigo con lo mismo, el valor del TAE en que repercute en mi hipoteca? Lo tendre que valorar, no? Como?

Y luego está el tema de las amortizaciones. Entiendo que es cuando dispones de dinero ahorrado y decides meterlo de golpe en la hipoteca para acabar antes, no? Eso lo dan como opcion todos los bancos supongo ...
El TAE es orientativo..pero, como te han dicho, no es definitorio.

Cada vez que la gente se aprende como va todo, los bancos lo cambian para que no puedas distinguior el grano de la paja.

Su objetivo es engañarte....son MALA GENTE (ESTO VA ESPECIALMENTE DEDICADO A CUALQUIER EMPLEADO BANCARIO QUE ME LEA...LOS JEFES NO PODRÍAN HACER LO QUE HACEN SIN VUESTRA AYUDA....MAJETES)

Aprende mucho de hipotecas...lee este foro y NUNCA te confíes.

Suscribir una hipoteca es mayor compromiso que casarse (generalmente dura mas) así que piénsalo igual o mas.


Todos los bancos te permiten amortizar. No te preocupes por eso
A día de hoy (08/12/2010) la trampa no está ahí...pero no te preocupes, que , con el tiempo, lo estará.


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  #10  
Antiguo 08-dic-2010, 23:24
Victormento Victormento está desconectado
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Hola,

vuestras respuestas son muy utiles, muchas gracias.

Un saludo.


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