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  #9651  
Antiguo 08-feb-2018, 07:28
Juanmi Juanmi está desconectado
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******* Iniciado por abadia Ver Mensaje
Ah, se me olvidó decir que también me han dicho en ese teléfono que lo único que no devuelven los jueces en Madrid a los clientes es la tasación de la vivienda, que en mi caso fue de 300 euros.
Gracias Abadía, yo creo que esperaré, comparto la idea de Juanito, en que esto llegue al punto como la cláusula suelo o similar. Creo que esta verde y además las demandas duran mucho tiempo
  #9652  
Antiguo 16-feb-2018, 12:09
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Vaya semana que lleva este foro sin ningún mensaje. Qué aburrimiento.

Voy a ver si lo animo un poco:

HOY DE EXTREMADURA:

Novedad en la nueva Ley Hipotecaria.

Si la hipoteca es multidivisa, y espero que no la hicieras porque habrás vivido una montaña rusa de sustos, podrás cambiar de divisa unilateralmente sin necesidad de autorización de tu entidad. Pero afina, porque todos estos préstamos hipotecarios están ganando sentencias en los juzgados por falta de claridad en su constitución.
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boron (17-feb-2018), dardo (18-feb-2018)
  #9653  
Antiguo 19-feb-2018, 09:21
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CONFILEGAL:

Les vendieron un ahorro de 136.446 euros en una multidivisa que les provocó un perjuicio de 135.089 euros.

El pasado 24 de enero el juzgado nº 1 de Algeciras anuló la cláusula multidivisa de una hipoteca colocada a un guardia civil y su pareja por un comercial de Multihipoteca.com que les convenció con el argumento de ser “mucho más barata”. Les ofreció un “ahorro” de 136.446 euros si contratan en yenes. “De todas las divisas, la mejor y más rápida para eliminar la hipoteca es el yen”, aseguró.

“Le vendió como ahorro lo que era un producto de alto riesgo que produjo un daño similar al supuesto ahorro”, lamenta Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho que ha dirigido la defensa.

De hecho, en la única comunicación formal que mantiene con los clientes, compara la hipoteca en euros respecto a otras monedas. Frente a los 1.123,054 euros de la hipoteca normal, la hipoteca en yenes supondría 717,56 euros y en francos suizos 893,10. Así que la hipoteca en yenes supondría un ahorro total de 136.446,22. “Como podrá observar hay un gran ahorro en el préstamo multidivisa frente al de euros”, concluye el comercial.

“La tabla comparativa es insuficiente a todas luces para conocer los verdaderos riesgos del producto que contrataba”, señala Navas.

La sentencia también comparte que la información precontractual fue “insuficiente y engañosa” no advirtiendo de los riesgos que contraía.

En efecto, no se advirtió del riesgo de que la fluctuación de la moneda incrementase la cuota a pagar poniendo en riesgo la capacidad de pago. De hecho, las cuotas se inician en 2.189,45€ trimestrales, pero pasaron a 2.249,45, 2.163,23 y llegaron a 3.172,76 en febrero de 2012. Para entonces el capital inicialmente prestado de 209.200€ se había incrementado a 285.615,79€. “No consta hasta entonces que se hubieran apercibido que no sólo subía la cuota sino también el capital pendiente de amortización”, señala la sentencia.

La única solución que les ofrece el banco es que ejerzan la opción multidivisa y cambien la denominación de su hipoteca a libras esterlinas, una divisa “más estable que el yen japonés”, dicen en el banco. “No les dicen -sin embargo- que la opción multidivisa supone consolidar la pérdida producida hasta entonces”, añade el socio-director de navascusi.com que calcula en 24.233 el sobrecoste en cuotas y en 110.856 el sobreendeudamiento latente. Total del daño: 135.089€

En mayo de 2012, primer pago en libras esterlinas, afrontan una cuota trimestral de 3.730,29. Aunque bajaron algunos trimestres -nunca por debajo de 3.200€- en agosto y en noviembre de 2015 llegó a superar los 4.000€. “Incurrieron en un elevado riesgo debido a la volatilidad del subyacente”, concluye la sentencia, que afea que no sólo no hubiera información precontractual, sino tampoco postcontractual. “A pesar de contar con un departamento de análisis, el banco nunca le ofreció información y ayuda durante la vida de la hipoteca”, lamenta Navas.

El informe pericial de Tracis Projectes Economics y Financers, ordenado por Caixa Catalunya confirma el daño producido aunque señala que “no es extrínseco a la hipoteca multidivisa sino consecuencia del tipo de cambio del yen y la libra esterlina respecto al euro”.

La sentencia también censura que no se informara del riesgo de que el capital pendiente de amortización se incrementara como consecuencia de la fluctuación de la moneda. “El consumidor medio asume que a medida que paga las cuotas va amortizando capital más intereses disminuyendo el capital pendiente de amortización”, señala el fallo.

De hecho, los clientes sólo son conscientes de que la variación del yen afecta a su capital pendiente de amortización cuando cambian a libras esterlinas. “Ni el comercial de Caixa Catalunya ni el director de la sucursal de San Roque les informaron de un riesgo tan importante como este”, lamenta Navas.

Además, la sentencia considera que “existe una clara situación de desequilibrio” al exigir al cliente que amortice el capital si supera el 5% del capital inicialmente prestado reservándose el banco la posibilidad de amortización anticipada del préstamo en caso de que no lo haga. “No sólo le endosa el riesgo de tipo de cambio, sino que pretende que el riesgo permanezca siempre estable en los niveles pactados en el principio”, explica el socio-director de navascusi.com.

Por último, la sentencia afea que la comisión del 0,3% por cambio de moneda no aparezca en la escritura de hipoteca. “Éste era el verdadero negocio del banco”, señala Navas. Por eso la sentencia considera probado el “dolo omisivo” por parte de la entidad. Declara nula por abusiva la cláusula multidivisa, obliga a la entidad a recalcular la hipoteca en euros y condena al banco al pago de las costas.

“Se pone fin a un verdadero calvario de una pareja que lleva años -infructuosamente- pidiéndole al banco una solución a su problema, una hipoteca normal, como dijeron ellos; el reproche judicial es claro ante una mala práctica que desgraciadamente se cebó sobre funcionarios, empleados de aerolíneas y ejecutivos de multinacionales”.
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dardo (19-feb-2018)
  #9654  
Antiguo 19-feb-2018, 16:43
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¿Alguien sabe el porqué de la bajada del Euro/Yen de estos días?
¿Es temporal o ya se acabó la subida?
Gracias
  #9655  
Antiguo 21-feb-2018, 10:02
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Yo opino que es una corrección y supongo que tendría que ser entre el 38,2 y el 61,8% de la subida de 114 a 137. Ahora está aproximadamente en el 23,6%.
Las paradas estarían en 128- 38%, 126 - 50% y 124 - 61%.
Si llega posiblemente vuelva a entrar.
Saludos.
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dardo (26-feb-2018)
  #9656  
Antiguo 22-feb-2018, 07:21
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EL CONFIDENCIAL:

El Supremo concede más tiempo a los afectados para demandar a los bancos.

El Tribunal Supremo ha establecido un nuevo criterio por el que el plazo para demandar a la banca por posibles abusos no empieza a contar hasta la conclusión del contrato firmado.

Grandes noticias para los perjudicados por algún producto colocado de forma abusiva por un banco y que pensaban que no estaban a tiempo para demandar. El Tribunal Supremo ha establecido un nuevo criterio según el cual el plazo para hacerlo, de cuatro años según el Código Civil, solo empieza a contar desde la extinción del contrato firmado con el banco y no desde su firma o desde que el cliente se dio cuenta del abuso. Lo hace en una sentencia sobre los 'swaps' hipotecarios, pero la doctrina puede extenderse a otros muchos productos, como preferentes, deuda subordinada, cláusulas suelo o bonos convertibles.

"A efectos del ejercicio de la acción de nulidad por error, la consumación de los contratos de 'swaps' debe entenderse producida en el momento del agotamiento, de la extinción del contrato", concluye la sentencia. "En los contratos de 'swaps' o 'cobertura de hipoteca' no hay consumación del contrato hasta que no se produce el agotamiento o la extinción de la relación contractual, por ser entonces cuando tiene lugar el cumplimiento de las prestaciones por ambas partes y la efectiva producción de las consecuencias económicas del contrato", añade.

Una de las principales estrategias de defensa de las entidades financieras en estos casos es la de la prescripción por haber transcurrido más de cuatro años. La clave para ello es el momento a partir del cual comienza a contar ese plazo, que para la banca es la firma del contrato o, como muy tarde, el momento en que el cliente se dio cuenta de que lo que había firmado no era lo que se creía.

Advertir el abuso no marca el inicio del plazo.

La nueva sentencia, fechada el 19 de febrero y cuya ponente es Mª Ángeles Parra, desmonta esta tesis: "De esta doctrina sentada por la sala no resulta que el cómputo del plazo de ejercicio de la acción deba adelantarse a un momento anterior a la consumación del contrato por el hecho de que el cliente que padece el error pueda tener conocimiento del mismo, lo que iría contra el tenor literal del art. 1301.IV CC, que dice que el tiempo para el ejercicio de la acción empieza a correr 'desde la consumación del contrato".

Es decir, para establecer el comienzo del plazo de cuatro años para reclamar, se debe tomar el momento de la extinción del contrato firmado con el banco, por mucho que el cliente haya podido percatarse mucho antes del abuso. Esta doctrina es fácilmente extrapolable a otros contratos con vencimiento definido, como una hipoteca con cláusula suelo: interpretándola literalmente, aunque un hipotecado se haya dado cuenta hace mucho de que su letra mensual no reflejaba las bajadas del euríbor, tendría derecho a reclamar hasta cuatro años después del vencimiento de la misma.

Por lo demás, la sentencia del Supremo reitera su doctrina de que los contratos son nulos cuando el banco no explicó con detalle todas las características del producto, en especial sus riesgos, incluyendo simulaciones de escenarios. No sirve como eximente para esta obligación que el cliente sea un profesional o una empresa (en esta sentencia, era una promotora inmobiliaria que pidió un crédito de seis millones al Santander) si no se dedica específicamente al negocio financiero.
  #9657  
Antiguo 22-feb-2018, 10:28
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Buenas os dejo un análisis.
Elliott wave analysis of EUR/JPY for February 22, 2018 ? STOCKTRKR
Saludos.
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dardo (26-feb-2018)
  #9658  
Antiguo 26-feb-2018, 07:49
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Este miércoles 28 de febrero parece ser que saldrá la sentencia del Tribunal Supremo sobre el costoso Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de los gastos hipotecarios. A ver si tengo suerte y cobro pronto mis 3.100 euros.
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dardo (26-feb-2018)
  #9659  
Antiguo 28-feb-2018, 07:19
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CINCO DÍAS:

El Supremo aborda hoy los gastos de constitución de las hipotecas.

Aclarará quién debe pagar el impuesto de actos jurídicos documentados.

El Tribunal ya advirtió que cargar todos los costes al cliente es abusivo.

El Tribunal Supremo tiene previsto abordar hoy uno de los asuntos bancarios que más litigiosidad ha despertado en los últimos tiempos: el del reparto de los gastos de constitución de la hipoteca. En concreto, el Pleno de la Sala Primera de lo Civil estudiará dos recursos de casación contra sentencias de la Audiencia Provincial de Oviedo que condenaban a los clientes a abonar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) derivado de la hipoteca.


Esta materia viene siendo objeto de un amplio debate judicial en los últimos años, dando lugar a sentencias dispares pese a que el Tribunal Supremo ya se pronunció sobre los gastos de constitución de la hipoteca en diciembre de 2015.

Su sentencia de entonces establecía que las cláusulas hipotecarias que imponen al consumidor el pago de todos los gastos asociados a la concesión del préstamo son abusivas y, por tanto, nulas. Sin embargo, los magistrados no aclaraban qué reparto de costes sería válido, ni quien debe abonar el citado impuesto, los gastos de notaría, registro y gestoría.

Como consecuencia, los fallos posteriores han recogido todas las resoluciones posibles: desde cargar toda la factura al banco que impuso la cláusula a seleccionar determinados gastos para que los asuma cada parte.

Aunque buena parte de los expertos coinciden en que la legislación apunta al consumidor como la parte que debe abonar el impuesto de actos jurídicos documentados, la duda de fondo es si el cliente deberá abonarlo incluso si la cláusula que así lo estipula es abusiva, y por tanto nula.

Se espera que el Tribunal Supremo aclare hoy este punto, pues los recursos que aborda se refieren a fallos en los que la Audiencia Provincial de Oviedo anuló la cláusula de reparto de gastos y cargó todos al banco, Sabadell en este caso, menos el de actos jurídicos documentados. Por este motivo, los consumidores decidieron recurrir la decisión judicial hasta la última instancia.

La importancia de la decisión del Supremo será clave para el devenir de este tipo de litigios que, junto a las demandas por cláusulas suelo opacas, hipotecas multidivisa, o IRPH, entre otras, desbordan los juzgados especializados creados en 2017 para absorber el aluvión de pleitos bancarios.

Como el impuesto de actos jurídicos documentados supone cerca de dos tercios de la factura total de los gastos de constitución de la hipoteca, es decir supone unos 2.000 euros de los 3.000 que puede sumar la cuenta, es de prever que los consumidores dejen de demandar en masa si el Supremo aclara que nunca recuperarán lo abonado por esta tasa. Por el contrario, si el Alto Tribunal decreta que ante una cláusula nula, el banco debe reintegrar todo lo que abonó en su día el cliente, es de esperar que las demandas se multipliquen porque este tipo de cláusula era usual en todas las hipotecas.

De hecho, tras el fallo del Supremo de diciembre de 2015, la banca ha comenzado a cambiar esta condición en las hipotecas y son muchas las entidades que ya cubren una parte de los gastos, aunque todos dejan el pago del impuesto al cliente.

El asunto de los gastos de constitución de la hipoteca es una de las prioridades judiciales que el Supremo se había marcado abordar en materia de litigación bancaria para aclarar su doctrina en un momento en el que se dan gran cantidad de demandas y una fuerte disparidad entre las sentencias de instancias inferiores. El Alto Tribunal ya abordó con cierta premuera los casos de hipotecas multidivisa y créditos ligados al índice IRPH por el mismo motivo en los últimos meses.

La expectación es máxima tanto por parte de las entidades financieras como por la de los consumidores y la esperanza está puesta en que hoy mismo pueda vislumbrarse el sentido del fallo del Supremo aunque es de esperar que el texto del fallo no se haga público hasta dentro de unas semanas.
  #9660  
Antiguo 28-feb-2018, 13:38
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Mala noticia.

EL PAIS:

El Supremo da la razón a los bancos y apoya que el cliente pague el impuesto por la firma de la hipoteca.

El único gasto que debe abonarse a medias es el derivado de los documentos que se elaboran en la notaría.

Los bancos no tendrán que hacer frente a otra devolución masiva de gastos a los hipotecados, porque el principal desembolso en materia de impuestos por constituir una hipoteca, el de Actos Jurídicos Documentados, corresponde al cliente, según ha fallado este miércoles el Supremo, que ha avanzado su decisión pero no ha publicado todavía su sentencia. El Alto Tribunal determina que los bancos solo están obligados a compartir los gastos derivados de los documentos físicos que se firman en el notario, es decir, el timbre del papel oficial, que es un desembolso mínimo en comparación con el resto de cargas a la hora de firmar un crédito.

Quién paga cada gasto a la hora de formalizar una hipoteca se había convertido en el último caballo de batalla de los bancos. En diciembre de 2015, el Supremo declaró nulas por abusivas las cláusulas hipotecarias que cargaban en el cliente la totalidad de los gastos. Sin embargo, no detalló cuáles de esos gastos debían corresponder al cliente y cuáles al banco. La factura media para una hipoteca de 150.000 euros varía según cada comunidad autónoma, pero puede rondar los 5.000 euros, entre tasación, gestoría, registro, notaría y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este último supone cerca de dos tercios del total de los gastos.

Los litigios que se han sucedido sobre los gastos hipotecarios a partir de entonces han obtenido resultados dispares. La sentencia del Supremo de este miércoles viene a aclarar el gasto más importante de constitución de la hipoteca, pero no todos. Significa que los bancos ganan el primer asalto, el esencial en materia económica, pero quedan algunos posibles flecos.

Avance de la sentencia.

La decisión del Supremo de hoy se ha tomado en relación a dos recursos relativos a reclamaciones de consumidores contra cláusulas de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria que les atribuían todos los gastos e impuestos generados por la operación. En concreto, el Supremo discutía únicamente lo relativo al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Según el avance de la sentencia publicada (el Supremo solo ha ofrecido un adelanto y la sentencia completa no se conocerá hasta dentro de unos días) esos gastos corresponden a los consumidores.

Por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario. Sobre este particular, se remite a la jurisprudencia constante de la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, del Tribunal Supremo, que ha establecido que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario", dice.

El Supremo hace una pequeña concesión a los hipotecados y reparte entre ellos y el banco el importe de los gastos notariales. "Por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite", afirma el Tribunal. Se trata de un gasto, eso sí, que habitualmente no supera los 200 euros.

Los frentes abiertos.

El Supremo despeja para los bancos la carga que podía haber supuesto devolver a cada hipotecado gastos por valor de miles de euros. Sin embargo, los despachos de abogados, en especial aquellos que se han especializado en reclamaciones por las cláusulas bancarias, recuerdan que todavía quedan frentes abiertos por los que se puede reclamar.

"Se mantienen intactas las posibilidades de recuperar lo abonado en concepto de notaría, gestoría, tasación o Registro de la Propiedad, intereses de demora, comisiones de vencimiento anticipado o de apertura, pues en ningún caso el Supremo ha cambiado la doctrina marcada en su sentencia de diciembre de 2015 sobre la abusividad de tales cláusulas", recuerda, por ejemplo, Unive Abogados.
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