¿Qué pasará con los pisos?

¿Crees que subirá o que bajará el precio de la vivienda?


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uneuro

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¿Quíen se atreve a vaticinar qué ocurrirá con el sector inmobiliario?, Sé que hoy por hoy la venta de los pisos está muy mal. Hablo desde el punto de vista de propietario que quiere vender para ganar dinero. ¿Qué ocurrirá cuando la economía vaya bien? o es que ya los pisos se van a quedar infravalorados para siempre? Bueno pues eso . Suelto las preguntas a ver quién se atreve. Un saludo:):rolleyes:
 

ginlabel

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El hombre es el unico animal que tropieza dos veces (y las que haga falta) en el mismo ladrillo
 

Gonzalo

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Estoy en la misma línea que Ginlabel.
En cuanto se empiecen a ver los primeros síntomas de recuperación económica y los Bancos empiecen a abrir el grifo del crédito,los que ahora están esperando a que la vivienda baje y baje,correrán como locos a comprar pero,eso sí,con precios más altos de los que podían haber aprovechado en la coyuntura actual;cuando ésto ocurra,los que quieren vender subirán el precio de los pisos y volveremos a lo que tuvimos,aunque seguramente no en los valores tan exagerados que hemos tenido y que provocaron la tan manida "burbuja inmobiliaria".

Al tiempo.
 

insomner

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Hombre, yo mas o menos pienso lo mismo pero con matices.

me acabo de comprar un piso, y a parte de tener que buscar hipoteca lo cual ha sido una ardua tarea, he tenido que buscar un piso no solo que me gustara como pasaba hace 2 años, sino que tenia que cumplir ciertos requisitos para que la tasacion estuviera muy muy por encima y poder pedir el prestamo del 100% de la compraventa.

Antes los bancos no miraban la tasacion, le decian al tasador: oye tasamelo en tanto que quiero prestar cuanto, y en tanto se lo tasaban, locos por dar dinero y pensando en que si todo seguia igual la tasacion daba igual puesto que en dos años el piso en cuestion doblaria su valor.

Yo he tenido que buscarme un piso grande, con piscina y zonas comunes que incrementaran el valor del metro cuadrado y la cantidad de metros construidos, relativamente nuevo, menos de 5 años, bien situado (no que este centrico sino que tenga servicios cercanos como panaderia, bares, centro comercial, ambulatorio) trastero, garaje y un largo etc de cosas que van añadiendo valor al metro cuadrado euro a euro que podian hacer que el mismo piso de tener una tasacion de 180000 pase a tener una de 280000 como el mio, pero claro el mio se vendia a 300000 hace 2 años y a mi me ha costado 207000, he tenido que buscar un piso en el cual la tasacion y la compra venta estuvieran ajustadas.

Y eso es lo que pasa, que con la falta de credito los bancos dan poco dinero y la gente que compro apartamentos de 50 metros a 200000 ve como su piso a pasado de estar tasado en 240 para la tasacion que hizo en su credito (y eso si no se lo tasaron en 300000 para que tuviera para los gastos el coche y los muebles y le dieran 250000) a estar tasado ahora en la realidad en 150000 ahora que lo quiere vender, y quien se lo quiere comprar solo puede pedir 120 que es lo que le da el banco y tiene que tener 80 (si es que el vendedor no le quiere ganar dinero y no quiere perder tampoco) o no se lo puede comprar.

Asi que entre la falta de dinero liquido de los compradores (que para eso existen las hipotecas, que si todos tuvieramos el dinero en liquido no harian falta), el poco entusiasmo crediticio y la cautela ahora con las tasaciones y que los vendedores no quieren tampoco perder dinero, esto esta parado.

Culpa de los bancos por dejar a los compradores en su dia (hoy vendedores) entre el 50% y el 100% mas de lo que deberian haberle dejado a la gente en las hipotecas hace unos años y tambien culpa de las personas que aceptaron esos creditos.

Para un futuro, auguro que solo se venderan aquellos pisos que cumplan los requisitos que he puesto, pisos en los que salga una tasacion REAL alta, pisos de calidad, bien hecho, completos, y no agujeros mal construidos como los que se han vendido como churros hasta ahora.

Y tambien se venderan pisos antiguos a reformar, siempre que sea un precio normal, equivalente a la subida del ipc desde el año de compra, no auntenticas burradas como he visto de pisos antiguos sin reformar sin ascensor y sin garaje a precio de nuevos solo porque estaban 2 manzanas mas cerca del centro.

eso si recalco, LA TASACION es la clave, y una tasacion realista y prudente seria lo que ajustase el mercado siempre y cuando los vendedores entonasen el mea culpa y estuvieran dispuestos a perder un poco de dinero en la venta en pro de reactivar la economia, lo cual a la larga les reportaria mas beneficio que la perdida actual



[EDITO] PERDON POR EL LADRILLO
 

ginlabel

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Un matiz a tu matiz.
Si nos vamos a los pisos mas baratos, es mas facil que te pueda valer con pedir el 80% pues es menos lo que tendrias que tener ahorrado o pedir a padres o pedir en credito personal,... para cubrir ese 20%. Esto motiva que se empiecen a vender los pisos baratos (aunque puedan bajar mas, el hecho es que ya han bajado y el euribor esta por los suelos). Poco a poco se empieza de nuevo a poner la rueda en marcha. Cuando la gente que tiene pisos de 25 kilos los vende se empieza a comprar los de 30, y los que se los venden se compran de 40,.... Es una rueda muy grande y muy pesada, costara ponerla en marcha y que coja velocidad pero lo hara.
 

insomner

Member
si, estoy de acuerdo en eso contigo, yo cuando dije pisos con una tasacion alta, me referia que tuvieran una buena tasacion por el valor añadido de las calidades y servicios, no que fueran pisos caros,

ejemplo, apartamento de 2 habitaciones garaje, trastero, en urbanizacion con piscina, zonas ajardinadas, cerca de peluquerias, centros comerciales, un mercadona, etc..., en zona periferica pero bien urbanizada cuesta lo mismo de construir que un apartamento mas pequeño de 1 habitacion en zona semicentro, sin piscina ni garaje ni trastero sino a lo mejor incluso mas barato.

En cuanto a la tasacion mientras el primero tiene muchos factores favorables para que salga alta el segundo solo que esta semicentro y eso luego se nota
 

Jose2

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El hombre es el unico animal que tropieza dos veces (y las que haga falta) en el mismo ladrillo
Estoy en la misma línea que Ginlabel.
En cuanto se empiecen a ver los primeros síntomas de recuperación económica y los Bancos empiecen a abrir el grifo del crédito,los que ahora están esperando a que la vivienda baje y baje,correrán como locos a comprar pero,eso sí,con precios más altos de los que podían haber aprovechado en la coyuntura actual;cuando ésto ocurra,los que quieren vender subirán el precio de los pisos y volveremos a lo que tuvimos,aunque seguramente no en los valores tan exagerados que hemos tenido y que provocaron la tan manida "burbuja inmobiliaria".

Al tiempo.

Y yo exactamente lo mismo. De hecho me acabo de apostar una birra con el amigo "H" (Perdona, pero es que no acabo de aprendermelo) a que acabarán subiendo.

Un saludo
 

h3po4

Active Member
Y yo exactamente lo mismo. De hecho me acabo de apostar una birra con el amigo "H" (Perdona, pero es que no acabo de aprendermelo) a que acabarán subiendo.

Un saludo
...3PO4.

Sí, efectivamente pienso que descontando el efecto de la inflación real los precios de los pisos tocaron techo hace un par de años y el valor de los mismos no volverá a esos niveles en décadas.

Pero no soy adivino, so, who knows. Dentro de 3 décadas revisamos ;) y veremos quién paga :D

A mí me pones un Alhambra de las tuyas. Yo te voy reservando una Bud.
 

Aisman

New Member
pasarme las alhambra y las bud que yo las guardo para que no se "pasen"...

y en 30 años me buscáis, a ver quien gano, que yo os pago una de cada a cada uno de las que haga falta xD
 

Jose2

Member
pasarme las alhambra y las bud que yo las guardo para que no se "pasen"...

y en 30 años me buscáis, a ver quien gano, que yo os pago una de cada a cada uno de las que haga falta xD
Amigo H3PO"X" (es que me gusta meter el dedito, será que es mi ultimo dia antes de vacaciones), me gusta el chaval este, me ha caido simpatico.
 

madroño

Well-Known Member
Pues yo tambien compre piso en abril de este año y pienso que los que esperais, una subida de los precios de la vivienda en breve, lo llevais un poco claro, estoy convencido y asumo que mi vivienda valdra cada vez menos y que nos espera una caida de los precios al estilo japones osea lenta, agonica y a lo largo de una decada.

Para que se produjera una subida de precio del inmobiliario ,el exceso de liquidez inyectada por los gobiernos al sistema bancario deberia de producir una hiperinflación no controlada, y por ende movimiento de dinero osea reactivación del credito y eso, ni se esta produciendo, ni tienen viso de hacerlo y menos en españa, donde la caida real del precio de la vivienda a sido pequeña en comparación a su sobrevaloración, indice de paro, peso del sector inmobiliario propio y el que ha tenido en otros sectores..

El sistema bancario sigue tocado y solo ha mejorado por las megainyecciones de liquidez de los bancos centrales, osea el sistema bancario esta sostenido por los gobiernos que han evitado su quiebra, pero los bancos siguen desconfiando entre ellos y por tanto el credito facil, no parece que volvera en mucho tiempo y esa es la base para que los bancos presten sin tener en encuanta la solvencia del deudor ,como antes para comprar vivienda, a eso sumale un altismo desempleo en españa, miedo a perder el trabajo, bajisismos salarios.

Sinceramente o viene una hiperinflación desbocada que devalue la gigantesca deuda, cosa que no parece que vaya a ocurrir ó el precio de la vivienda seguira bajando durante mucho tiempo, evidentemente algun dia de algun año.........a saber cual eso cambiara, nada baja eternamente, ni sube eternamente.
 
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madroño

Well-Known Member
Se me olvidaba a los 4 millones de parados, que seguramente crezca, sumale un stock de mas de un millón de viviendas sin vender de obra nueva, las que hay en segunda mano esperando a venderse probablemente otro millón más, vamos que hay una sobre producción de viviendas que no se absorve en una decada y la demanda se sigue destruyendo via paro y corte de las prestaciones por desempleo, con el grifo del redito roto.

Lo siento pero soy agorero en este tema.:eek:
 

h3po4

Active Member
Amigo H3PO"X" (es que me gusta meter el dedito, será que es mi ultimo dia antes de vacaciones), me gusta el chaval este, me ha caido simpatico.
es que creo quiere entrar en la apuesta. Aisman, ¿tú a qué apuestas? y sobre todo... ¿a qué cerveza invitas?.

Madroño, de lo que dices estoy bastante de acuerdo pero ojo, el hecho de que suba el precio de los pisos no significa que aumenten de valor, ya que esa posibilidad de precio la estás basando en una inflación desbocada. Solo por esa inflación no van a valer más los pisos, simplemente aumentarán de precio.

En definitiva, que para ver si el activo inmobiliario vaa para arriba o para abajo hay que descontar la inflación.
 

madroño

Well-Known Member
La matización que haces es cierta h3po4, si la inflación general sube más que el IPC particular de la vivienda, esta sigue perdiendo valor aunque suban las casas cuyo IPC esta fuera del IPC general por considerarse bien de inversión.

Pero a lo que yo me refiero es que en un caso hipotético de hiperinflación, lo que pierde valor sobre todo tipo de bienes , incluido la vivienda, aunque esta suba menos que el IPC general y no digamos el real, es el dinero, en cuyo caso, la deuda, que actualmente axfisia a la banca(sino fuera por las inyecciones de liquidez), empresas y no digamos particulares, se devaluaria enormemente, lo cual activaria de nuevo el consumo por esa gran perdida de valor del dinero , relajaria enormemente el interbancario (ya que los activos inmobiliarios valdrian más que la deuda que pesa sobre ellos) y el credito empezaria a fluir de nuevo.

El problema de la hiperinflación es que terminaria creando una burbuja mayor en el futuro en diferentes sectores, probablemente también en el inmobiliario al final del siguiente ciclo, haciendo subir los tipos de nuevo , los bancos centrales querrian retirar esa enorme liquidez, cortando el consumo de golpe y encontrandonos como ahora ó en una situación mucho peor con mucha mas deuda, en un periodo de unos 10 años despues.

Pero de casi todas las crisis , se ha salido inyectando excesiva liquidez(impresión de moneda ,megainyecciones de credito a la banca privada como ahora, emisión de deuda privada y publica,etc) al sistema para reactivar el credito y el consumo, creando una burbuja para el siguiente ciclo.

Osea la hiperinflacción es postergar el problema y agrandarlo para dentro de otros años, pero eso devaluaria la enorme deuda actual, haciendola asumible y reactivaria de nuevo como digo, el consumo y el credito.
 
Última edición:

ginlabel

Active Member
madroño, no hablamos a corto plazo, sino a medio. Tan claro es que a muy largo plazo los pisos subiran, como que a corto se mantendran/bajaran. Como bien dices mientras el paro no se recupere, el indice de morosidad lo mismo, el miedo a perder empleo desaparezca,... no se pueden recuperar.
Mi opinion viene a que cuando la morosidad vuelva a sus numeros y la incertidumbre laboral los bancos volveran a prestar dinero a mas gente. Cuando la gente tenga su salario mas o menos estable, volvera/volveremos a cegarnos y ver que cierto piso vale 700 euros/mes en vez de 240000 euros. Con el euribor bajo, si la gente tiene trabajo se empezaran a comprar pisos (primeros los baratos y luego los demas).
Y desgraciadamente volveremos a meternos en hipotecas que podemos pagar con el euribor bajo y cuando suba pondremos a parir a todo el mundo politicos/bancos/constructores/especuladores,...
Una cosa es que no vuelvan las hipotecas al 100% y mas, tan alegremente, que no vuelvan esas subidas tan bestiales de los pisos,... y otra que no se recuperen a un plazo no demasiado largo.
 

madroño

Well-Known Member
Es evidente que si se recuperara el credito , se recuperaria el consumo y al menos en parte el mercado inmobiliario.

Pero es ahi donde diferimos, ginlabel, no creo que se recupere el credito en un largo plazo, ya que este depende enormemente de la financiación externa del interbancario europeo y este esta seco ya que los bancos extranjeros no prestaran a los nuestros mediante titulizaciones hipotecarias, debido a que saben que los activos inmobiliarios en los que se basa la deuda de la banca española, estan muy sobrevalorados y por tanto dicha deuda pesa más, empeora la morosidad y el ratio de solvencia de las entidades, teniendo que destinar más dinero a provisiones genericas ,quitando a lo mejor, SAN y BBVA, que no tienen tanta ponderación en el ladrillo patrio.

Además ahora hay un circulo vicioso, el BCE presta al 1% a nuestra banca, esta utiliza el dinero provisionando para los vencimientos de deuda del dinero que nos han prestado en el pasado, comprando deuda publica que renta al 3%, ó deuda privada en forma de bonos de empresas, haciendo más negocio con ello que prestando y encima corriendo menos riesgo.

Por lo tanto, toda esa liquidez que el BCE inyecta a los bancos en forma de prestamos a medio plazo, no retorna al mercado del credito, consecuencia, este no fluye a empresas y particulares, a no ser que seas muy solvente, sino que se sigue quedando en la banca y los bancos siguen desconfiando entre ellos, pues no se fian de la valoración de los activos en los que se basa dicha deuda, ergo no se prestan y el interbancario sigue seco.

Por eso digo que el credito facil se ha acabado en muchos años, y el credito facil es indispensable para que el ladrillo resurja y el consumo de particulares y la creacción de empleo, a no ser que se produzca una hiperinflacion que devalue la enorme deuda hipotecaria de la banca con promotores y particulares.

En españa no hay motor económico que hoy por hoy sustituya al ladrillo, este necesita credito facil y eso se ha acabado en un muy largo tiempo, no menos de 5-7 años.
 
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ginlabel

Active Member
Efectivamente no habia tenido en cuenta los aspectos que comentas que me parecen bastante acertados. En cualquier caso no creo que eso dure tanto como 5/7 años.
Esperemos que seas tu el que peque de pesimista y no yo de optimista ;););)
 

JIM1976

Member
De acuerdo en los planteamientos de Madroño , pero difiero algo en las conclusiones.

Estoy de acuerdo en que en estos momentos es más rentable invertir en dueda pública que dar crédito, pero has de tener en cuenta que los márgenes que permiten esa gran rentabilidad no serán eternos, el BCE no es Papá Noel y acabará subiendo los tipos y restringiendo las inyecciones de liquidez, antes de lo que piensas.

en cuanto al plazo para la vuelta al crédito "nomal" no creo que se alargue tanto , en mi opinión en 2 años estaremos otra vez en situación crediticia normal, y aunque exista ese stock de vivienda nueva (1 millón) ten en cuenta que esos también son activos que la banca tiene que dar salida para desahogar sus balances, ya que en la mayor parte son promociones financiadas al 100%, todas las entidades empufadas por el ladrillo intentarán que se normalice para no tener que seguir provisionando tantos fondos.
La prueba la tienes en la cantidad de ventas que se producen en esta época de crisis, si no recuerdo mal alrededor de 25.000 mensuales, en 2 o 3 años ese stock se habrá drenado y habrá que seguir construyendo(porque en este país los pisos en propiedad son una tradición que no hay quien la cambie)
 

madroño

Well-Known Member
Si JIM, esta claro que el BCE acabara subiendo tipos en cuanto la economia alemana y francesa se recuperen algo, pero precisamente una subida de tipos no beneficia precisamente al inmobiliario español, dañando su recuperación si la hubiera, ó deteriorando más el mercado en si.

Por otro lado a dia de hoy hasta las daciones de pago a la banca por parte de promotores y algunos particulares se contabilizan como transaciones de esas 25.000, falseando los datos de las transaciones verdaderas, a parte de que sigue el enorme stock de viviendas compradas para revender, que estan en el mercado ó se han retirado, esperando tiempos mejores ó de momento estan en alquiler.

Ademas las viviendas que ofrecen las inmobiliarias de los bancos, estan dando financiación al 100%,cosa que al que comprar a un particular ó promotor se lo dan como mucho al 80%,a parte los precios negociados a la baja entre el particular y el banco, que no se saben y no los refeflejan finalmente.

Las tradiciones de propiedad en algún momento cambian y los empleos actualmente son poco estable e itinirantes y tenderan a más, lo que facilita más el mercado de alquiler que el de propiedad.

Para mi la clave es como se mueva toda esa enorme liquidez de los bancos centrales , si eso finalemente reactiva el credito ó no y el precio de la energia, si se provoca una inflación alta y no se controla durante un tiempo ó por el contrario tenemos el escenario japones de muy bajo crecimiento y deflación a lo largo de 15 años.

Para terminar , ojala me equivoque y tengais razón, y se recuperara el consumo y el credito, pero no para que suba el precio de la vivienda de nuevo, cosa que seria contraproducente a la larga como ahora se ve, sino para que se recupere el empleo y la económia en general.
 
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