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Pros y contras de comprar una casa por debajo de su valor de tasación

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Los que venden su vivienda, como es lógico, tratan de sacar el máximo beneficio posible por su propiedad. Ahora bien, ya sea por desconocimiento de los precios de mercado o para agilizar la venta, hay veces en las que es posible adquirir un inmueble por un importe inferior a su valor de tasación (su valor teóricamente real). ¿Y qué ocurre en esas ocasiones? Según el comparador bancario HelpMyCash.com, eso puede tener ventajas para el comprador, que tendrá más opciones de conseguir una hipoteca que financie el 90% o hasta el 100% de la operación, pero también puede generarle problemas con Hacienda

Posibilidad de financiar más del 80% de la compra

Los bancos, por norma general, cubren hasta el 80% del valor más bajo entre el de compraventa y el de tasación del inmueble por adquirir, determinado este último por una agencia homologada por el Banco de España. En consecuencia, en la mayoría de los casos hay que tener ahorrado alrededor del 30% del precio de la vivienda que se quiera comprar: un 20% para pagar la parte no financiada por la entidad bancaria y un 10% adicional para abonar los gastos de formalización de la compra (impuestos, notaría, registro…). 

Desde HelpMyCash, sin embargo, afirman que hay algunos que financian más del 80% de la compra si el valor de tasación es más alto que el de compraventa. Pibank o Liberbank, por ejemplo, se ofrecen abiertamente a financiar hasta el 90% del precio de la vivienda si ese importe no supera el 80% de la tasación. Y si el precio de la compra es igual o inferior al 80% de la tasación, se puede llegar a financiar hasta el 100% de la adquisición si se contrata a un bróker hipotecario o se tiene un muy buen perfil (funcionario, asalariado con ingresos muy elevados…). 

De este modo, si se compra una vivienda por debajo de su valor de tasación, es probable que se necesite aportar menos dinero para cubrir la parte no financiada por el banco. Por ejemplo, si la hipoteca financia el 90% del precio del inmueble, habrá que tener ahorrado el 20% de su coste para abonar el 10% no financiado más el 10% de los gastos asociados a la compraventa.  

Podría haber problemas con Hacienda

Comprar por debajo del valor de tasación, sin embargo, también supone correr el riesgo de toparse con Hacienda. Al adquirir una vivienda, hay que pagar el impuesto que corresponda: el impuesto sobre el valor añadido (IVA) y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) si es nueva o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es de segunda mano; ambos calculados sobre el valor “real” del inmueble. 

Normalmente, al hacer la liquidación de estos tributos, su precio se calcula sobre el valor de transmisión, es decir, el de compraventa. Pero si ese importe es sensiblemente inferior al valor de tasación de la vivienda, Hacienda puede exigir que se pague el impuesto calculado sobre la valoración de la tasadora mediante una liquidación complementaria.

Hay que decir, eso sí, que no siempre habrá que pagar más a Hacienda en estos casos. Si el comprador considera que el valor de tasación está hinchado y que no debe pagar de más en impuestos, tiene derecho a encargar una tasación pericial contradictoria que determine cuál es el valor real de la vivienda. 

¡Cuidado! También se puede infravalorar una vivienda

Tras valorar los pros y los contras, no son pocos los compradores con pocos ahorros que se lanzan a encargar una tasación para ver si les sale más alta y pueden financiar más del 80% de la adquisición. Desde HelpMyCash, sin embargo, advierten de que puede salir el tiro por la culata: que el valor de tasación sea igual o incluso inferior al precio solicitado por el vendedor del inmueble. En estos casos, no solo no se conseguiría la financiación deseada, sino que además se habrían pagado los honorarios de la tasadora (unos 300 euros de media) para nada. 

Por este motivo, los analistas de este comparador aconsejan, antes de encargar la tasación de un inmueble, consultar la evolución de los precios de los inmuebles que se venden en la zona y que son similares al que se pretende adquirir. De este modo, será más sencillo valorar si el vendedor pide menos de lo que debería o si, por el contrario, vende su vivienda por un importe similar o superior al que podría alcanzar la tasación.

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