¿Sirve para algo regular el mercado de alquiler?

por Carlos Lopez

¿Sirve para algo regular el mercado de alquiler? 4

Hace 1 mes, El País publicaba un artículo titulado “¿Por qué hay que regular los alquileres?

La regulación de los precios de los alquileres es ahora una necesidad altamente deseada por una parte muy importante de la población afectada por la crisis de la vivienda. Y es, por otra parte, una emergencia destinada a contener el alza de los precios, en un momento en que ya no hay tiempo material de aplicar los cambios estratégicos económicos y legislativos que requeriría una profunda regulación del conjunto del mercado de la vivienda y la construcción de un parque de vivienda protegida, tal como mandaba la Ley catalana de la vivienda de 2007.

Y… ¡Deseo concedido! hace 3 semanas Cataluña aprobó la regulación de los alquileres. Esto es parte del contenido de lo aprobado.

  • Su aplicación impedirá subidas en todos los nuevos contratos de arrendamiento en las 60 ciudades más tensionadas de Catalunya.
  • Como norma general, los nuevos contratos para viviendas que ya estaban alquiladas no podrán superar el precio acordado en el contrato anterior.
  • Si el alquiler en vigor tenía un precio por encima de la media de su zona, deberá bajarse para adaptarse al valor que establece el índice de precios de la Generalitat.
  • Todos los nuevos alquileres deberán ajustarse al índice que marque la Generalitat.
  • El índice se rige por una serie de criterios (superficie, año de construcción, estado, etc.) que son públicos, y se podrá consultar en la web de la Agència de l’Habitatge de Catalunya.

Esto tendría una implicación directa a corto plazo. La ley del alquiler catalana impone rebajas de hasta el 25% en Barcelona.

Así, un piso de 39 metros cuadrados en el Raval barcelonés, recién reformado y amueblado se ofrece ahora por un alquiler de 800 euros al mes. Aplicados los criterios de metros cuadrados, rehabilitación reciente, finca histórica, certificado energético y situación el Índice de la Generalitat fija para este piso un precio de 15,29 euros por metro cuadrado. Es decir, un alquiler mensual de 596 euros, un 25% menos que su actual precio de mercado.

Pinta bien ¿no?. Por fin se ha regulado el mercado de alquiler y ya debería poder acceder a una vivienda a un precio digno.

Pero me temo que no basta con esto y el pasado domingo, El País publicaba otra noticia. La nueva regulación de los precios frena el mercado del alquiler en Cataluña.

El gerente de la Cámara, Òscar Gorgues, resume así la situación: “Los propietarios se retraen porque quieren tener toda la información y saber qué acaba pasando… y la actividad ha caído en picado”. Es muy crítico con una norma que “convierte el índice oficial de precios de orientativo a obligatorio” y cambia las reglas de buena parte del mercado.

Gorgues repasa, además, que se suma a otras modificaciones normativas o situaciones que viven los propietarios: “El sector inmobiliario está sufriendo renuncias de contratos de estudiantes por la covid, ocupaciones, tiene miedo a la morosidad, los tribunales están saturados, se han incrementado los costes fiscales, los grandes tenedores [más de 15 viviendas] tienen que hacer contratos sociales si los inquilinos no pueden pagar, se han alargado los contratos de cinco a siete años, se ha impedido la petición de avales a los inquilinos… y ahora la regulación”. El gerente asegura que hay propietarios que han puesto sus pisos en venta y que los inversores valoran mercados alternativos al del alquiler.

Probablemente el mercado de alquiler necesite algún tipo de regulación pero ha de hacerse bien y en el momento oportuno, en el caso de la de Cataluña lo que está claro es que se ha hecho en el momento más inoportuno y es que la pandemia ha dejado todo patas arriba y probablemente no sea el momento de hacer experimentos.

Aquí lo resumen muy bien.

«Regular el precio de los alquileres -prosigue Gutiérrez- atiende a las consecuencias de un problema, pero no a las causas». Y, en su opinión, «la causa es que en este país la vivienda es objeto de negocio y especulación. Convertir la vivienda en un producto de especulación financiera, como se hizo, tiene estas derivadas. Además, acapara una inversión que podría haber ido a otros sectores».

«Tras la crisis inmobiliaria de 2008 y después de los desahucios -ejemplifica-, el fondo de inversión Blackstone es hoy el gran propietario de vivienda en Catalunya. No están en la parte alta de los precios [esos que ha querido regular la nueva ley], porque la mayoría de los desahucios se produjeron en los barrios donde cayeron más los precios, pero en eso consiste su negocio. Es algo que ha hecho cambiar por completo el mapa de propietarios en Catalunya».

En su opinión, se ha perdido una oportunidad. «El momento de crear un parque de vivienda social con entidades rescatadas con dinero público, que acumulaban vivienda como nunca, ha pasado. En lugar de eso, se decidió que lo vendiesen a los fondos de inversión a precio de saldo. Ahora, Catalunya tiene uno de los parques de vivienda pública más bajos de Europa».

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