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¿Es mejor comprar ahora o alquilar un piso?

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¿Es mejor comprar ahora o alquilar un piso? 1Es considerado por todos que la compra de vivienda es una de las decisiones personales más importantes en la vida de la gran mayoría de las personas por sus implicaciones económicas y, sin lugar a duda, la más importante en cuanto a decisiones financieras o de inversión.

Pese a la crisis, es un momento para realizar una reflexión más profunda que nunca al respecto. No puede negarse que las circunstancias de mercado invitan a comprar vivienda de forma urgente por una serie de factores económico-fiscales.

Razones para comprar

  • Primeramente, el tipo super-reducido de IVA para compra de vivienda nueva (4%), frente al 10% del tipo que pagarías a partir de 2013.
  • Además, el fin en diciembre de 2012 del acceso al crédito fiscal por la deducibilidad en un 15% de cantidades aportadas para comprar de vivienda habitual (sea nueva o usada) y por la financiación hipotecaria hasta la cancelación de la misma, con la única limitación en estos momentos de que no se puede desgravar por más de 9.045  euros anuales por persona/comprador.
  • También has de ser consciente de que hay muchos vendedores de pisos (particulares, promotores y portales inmobiliarios de bancos) apurados por vender, y que se puede negociar una rebaja del precio, algo que años atrás era prácticamente impensable. Actualmente si negocias bien o  acudes a subasta judicial puedes obtener un descuento de hasta el 50% respecto de lo que supuestamente valía ese piso en 2007.
  • Por último, la cotización en mínimos históricos del índice de referencia Euribor hipotecario, que se esta acercando al 0,75% de los tipos oficiales fijado hace unos meses por el BCE (Banco Central Europeo).

Hay estudios internacionales que fijan la barrera periódica de estancia media en un lugar en un mínimo de 5 años para al menos recuperar los costes de oportunidad, de acceso y mantenimiento de la vivienda.

Con las circunstancias personales y laborales que tenemos hoy en día en España como en general a nivel mundial dentro de una economía globalizada… es un factor cada vez más impredecible de anticipar con certeza.

Pero esta claro que si no tienes esa idea, mejor a priori ni pensar en ello. Más adelante veremos alternativas de alquilar para comprar luego esa vivienda y las características de esos contratos.

Razones para alquilar

Por otro lado, hagamos el papel de abogado del diablo, tampoco es una exageración decir que hay que tener mucho cuidado con una toma precipitada de esta decisión por los factores comentados arriba. Debes ser prudente ante todo.

  • No podemos de dejar de pensar en que el escenario más probable ese que a corto y medio plazo los precios de los pisos van a continuar reduciendo su precio, especialmente entre 2013 y 2014, siendo nuestra previsión que los pisos en España no suban de precio tampoco entre 2015 y 2017.
    Y a largo plazo la expectativa interna puede extrapolar en el largo plazo unos precios estabilizados o estancados de forma continuada en un amplio rango de años aún, podríamos pensar en que en 10 años vista no vayan a haber brotes verdes para el ladrillo con un índice de probabilidad no inferior a un 50% a día de hoy.
  • Para más inri, los diferenciales de tipo de interés que ofrecen los bancos están en máximos desde hace muchos años (+2,50% sobre euribor de promedio y subiendo, salvo que se trate de compra de pisos de bancos). El Euribor puede volver en unos años al 3%, con lo que estarías pagando más de un 5% y podría comprometer tu capacidad de pago de las mensualidades de préstamo. No será pronto, pero quién sabe si entre 2015 y 2017 podamos volver a esos niveles. Tampoco hace falta decir que en estos momentos es mucho más complejo el acceso a una nueva hipoteca.
  • La gota que colma el baso es la inestabilidad general del mercado laboral en España, tanto para profesionales por cuenta propia, como empleados de industria, servicios e incluso funcionarios.
    No sólo es que puedas perder tu empleo o tengas que cesar tu negocio de la noche a la mañana de forma inesperada, sino que también puedes ver reducido tu sueldo o ingresos de forma imprevista y en una cuantía importante después de la última reforma laboral.
  • Para terminar, tampoco es una certeza que el IVA pase al 10% finalmente en 2013, eso es lo que se espera. Del riesgo jurídico-regulatorio tampoco podemos fiarnos mucho en este país ni de este Gobierno o de lo que nos mande Bruselas / Alemania (la UE). Podría ser menos de un 10, o ser superior, ad-hoc de lo que quieran o nos dejen hacer en esta materia.
    Lo que no tendría sentido es seguir manteniendo la deducción, pues a largo plazo el comprador recupera con creces lo pagado por IVA o ITP (Transmisiones Patrimoniales).

En definitiva, si no tienes empleo fijo, o dudas de la situación actual o viabilidad de la empresa para la que trabajas o del negocio que regentas o has emprendido, es mejor no lanzarse a la aventura de hacerse propietario.

Asimismo, y en esa línea, si no tienes claro que vas a tener esa estabilidad económica y por tanto tampoco de ubicación, no tiene sentido comprar un piso por la asunción de gastos difíciles de recuperar en una desinversión apremiada y en la coyuntura actual.

También es necesario tener ahorrado al menos entre un 20 y un 30% del dinero para poner como entrada en el piso para que te financien como tratar de poder cubrir también los gastos de impuestos de la compra y de constitución de la hipoteca.

Si no lo tienes lo normal es que alquiles y a su vez te esfuerces por ahorrar para alcanzar esas cifras de dinero en tus cuentas bancarias.

Otras opciones a la compra y alquiler de vivienda

Otras soluciones a la compra y alquiler de vivienda son el alquiler con opción a compra y la compra de un piso en una subasta judicial.

Alquiler con opción a compra:

  • Las ventajas de este contrato son que las cuotas de alquiler que pagas se deducen del precio de compra si ejerces la opción de compra.
    Tú eres libre de materializar la compra o no si en el periodo de vigencia de la opción (normalmente entre 1 y 5 años) no lo tienes claro, no necesitas o no te gusta en la práctica el piso.
  • Las desventajas es que tienes que pagar IVA por las cuotas y el dinero entregado por la opción lo pierdes si no compras.
    En esta tendencia sería negativo el contar con un precio de compra pre-pactado, pero lejos de esta situación este punto también sería positivo, tener cerrado un precio cierto de compra que consideres admisible para tus posibilidades y por ese inmueble.

Comprar tu piso en una subasta judicial:

Si acudes a una subasta para hacer una oferta por un piso, debes mirar antes los precios de la zona, e intentar quedártelo por un 20 / 30% menos respecto del precio de venta más barato de la zona en estos momentos.
Como te indicábamos antes, si por ejemplo un piso en 2007 valía 240 mil, lo podrías obtener por entre 120 y 160 mil en mercado por negocies comprar a precio de derribo o a través de una subasta judicial. Poco más, nunca deberías pagar más de 180 mil para ese ejemplo pues sería equivalente a un -25%, que estaría en la media de la bajada de precios.

Con todos estos antecedentes, tú qué opinas… vas a comprar en 2012 o vas a esperar a ver que pasa entre 2013 y 2014?

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109 Comentarios on "¿Es mejor comprar ahora o alquilar un piso?"

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¡Mentiroso!

Mariano Rajoy: «La reforma laboral ha funcionado muy bien» http://t.co/Fbm9Byit  

JUas

‘Merkel fue una chica divertida’. http://t.co/PiIy1KKk
  

Juan Ramón Rallo Desde que el pasado 26 de julio Draghi anunció que haría «todo lo necesario» para salvar la Eurozona, la prima de riesgo española ha caído más de 200 puntos; una reducción que se ha vuelto más acusada desde este jueves, cuando el presidente del monopolio europeo sobre la emisión de dinero formalizó las condiciones del rescate a la economía española: que Rajoy suscriba un Memorándum de Entendimiento dirigido a solucionar los crecientes problemas de solvencia de nuestra economía. Si la prima ha caído 200 puntos en mes y medio no es ni por Rajoy, ni por Zapatero… Leer más »
Alberto Benegas Lynch (h.) De un tiempo a esta parte, la vertiente más popular que pretende encarar los problemas del medio ambiente aparece también como la forma más contundente de estrangular las bases de la sociedad abierta. Paradójicamente, en este caso, para preservar la propiedad del planeta se destruye la propiedad a través de las figuras de la “subjetividad plural” y los “derechos difusos” que permiten demandar frente a cualquier uso considerado indebido de lo que pertenece a otro, alegando la “defensa de la humanidad”. Garret Hardin acuñó la expresión “la tragedia de los comunes” para ilustrar el despilfarro y… Leer más »

si es vivienda nueva y compras directamente de la promotora no va a iva, va a impuesto transmisiones patrimoniales ITP , que a fecha de hoy es el 10% si mal no recuerdo.

Por favor, un supuesto periodista que escribe en un portal como este, no puede escribir «Vaso» con «B»…..parece mentira……

Decía Fraga que la política es el arte de lo posible, pero que para lograrlo hay que intentar muchas veces lo imposible. Y es absolutamente cierto, no hay nada fácil en política, y la buena voluntad es peligrosa e iluminada. Hay demasiada gente que pretende hacernos creer que se puede improvisar, pero no se puede improvisar. Tenemos que tener muy pensado a donde queremos ir y cómo hacerlo, con un buen diagnóstico de la situación a la que nos enfrentamos y la valentía para asumir las decisiones más difíciles, aunque sean costosas políticamente. Defendemos la política como la actividad más… Leer más »
Una niña nacida con solo la mitad de su corazón ha sobrevivido a pesar de que su dolencia, que es potencialmente mortal, no le fue disgnosticada hasta que cumplió los cuatro meses de edad. Esta rara enfermedad, que hace que la mitad derecha de su corazón esté menos desarrollada, provoca que el paciente sea incapaz de bombear la sangre suficiente a los pulmones. Cada año 600 recién nacidos son diagnosticados con esta enfermedad en el Reino Unido, y pocos sobreviven más allá de unos días. Pero el caso de Scarlett Dougan, de Glasgow, es distinto. Sus padres sospecharon que algo… Leer más »
El jueves 6 de septiembre, en una decisión sin precedentes, Mario Draghi desveló la incógnita sobre quién iba a poner los fondos necesarios para dotar el puente financiero que sin duda España e Italia van a necesitar de forma casi inmediata. Nos dijo que él BCE pondría lo que hiciera falta con una condición que a mí me parece hermosa: que los políticos locales solicitaran el rescate y aceptaran pagar el precio político de su mala gestión. El Gobierno de España, después de tantos meses de implorar que se adoptara esa medida, podría haber solicitado el rescate el viernes día… Leer más »

# 8
Es justo al revés la primera venta de la promotora es la que va con el IVA y a partir de esta van todas con ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales). El tipo de ITP es competencia de las Autonomías y cada una pone el que quiere, incluso las hay que van por tramos.

Estamos en una época de desengaño, frustración y apatía en general. El que tiene un piso y quiere venderlo le resulta imposible a no ser que lo rebaje un tanto por ciento suculento. Lo que conllevaría venderlo con perdidas, sobre todo a los que compramos los últimos años burbujiles.  Con el poco dinero que te quede no podrás comprarte ni el peor cuchitril de la ciudad, además deberás afrontar infinidad de pagos, constitución de nueva hipoteca, comisiones bancarias, ITP, plusvalías, comisiones de inmobiliaria (porque tú por tu cuenta no lo vendes ni de coña), el diferencial que vas a apoquinar… Leer más »

Un par de informes bursátiles:

 

The Iberian Strategy & Macro Observer (Versión en español) http://dlvr.it/27Tygf

 

Visión de mercado para septiembre de Renta4 http://dlvr.it/27XcMz

18, Egol Precisamente la gran ventaja de la moneda única es que iba a impedir, si se cumplían los límites, que de nuevo los políticos recurrieran a devaluar la moneda y generar inflación para hacernos salir de las crisis artificialmente. Si al final va a pasar lo mismo que siempre, que pierde el ahorrador y gana el que se endeuda irresponsablemente, ¿para qué el €?

Pues depende, que dijo aquel.   1 Para un muy numeroso grupo de personas (parados) lo importante es encontrar un trabajo estable que les permita entrar en disquisiciones de si es mejor comprar o alquilar. 2 Para las personas que ya tienen vivienda en propiedad (pagada) la controversia es secundaria 3 Para las personas que actualmente están alquiladas, probablemente sean razones de tipo económico-fiscales las que les lleven a valorar las dos opciones. 4 Para quien tenga fondos disponibles está claro que es buen momento para comprar con fines de inversión, de montar un negocio de alquiler de viviendas, etc.… Leer más »
La considerada reforma definitiva del sector financiero será más lenta de lo previsto por las autoridades y los responsables de las entidades, a la espera de la publicación por parte de la consultora Oliver Wyman y del Banco de España de las pruebas individualizadas de cada una de las firmas. Hasta ese momento, algunas de las fusiones o integraciones anunciadas -la más reciente la del Banco Popular y BMN-, se paralizarán hasta el conocimiento detallado y minucioso de la realidad en la que se encuentran las distintas entidades. Los expertos auguran un proceso de concentración sin precedentes en el sector,… Leer más »
Este martes es 11 de septiembre en EEUU, donde de madrugada se ha llegado a un acuerdo para terminar el Museo que recuerda la tragedia. Este martes también es 11 de septiembre en Cataluña, con mucha polémica y dardos cruzados por la Diada. Y también es el primer martes después del primer lunes en el que Rajoy dio su primera entrevista por televisión. Las portadas y grandes titulares se reparten en los medios. Artur Mas con su llamamiento a la Diada: El País, El Mundo, La Gaceta, Economía Digital, La Vanguardia, El Periódico (con una portada ocupada totalmente por una… Leer más »

Cómo acabar con las cláusulas suelo para beneficiarse de la caída del euríbor http://www.finanzas.com/noticias/vivienda/hipotecas/20120911/como-acabar-clausulas-suelo-1525641.html

Cinco Días: La banca se prepara para el veredicto de Oliver Wyman: las pruebas de resistencia definirán el déficit de capital de cada entidad. Hispanidad: Goirigolzarri ‘empieza a trabajar’ en Bankia: casi con total seguridad, la entidad será la única que no participará en la nueva ronda de fusiones del sector. (por Pablo Ferrer). Expansión: ¿Es posible una fusión Caixa-Popular?: los escenarios de integración del banco que preside Ángel Ron. Otras novedades: El Confidencial: El temor a Bildu paraliza la venta de Euskaltel a los fondos de inversión: las firmas de capital riesgo Apax y Trilantic han presentado oferts (por… Leer más »
Otras opiniones: José García Abad en El Plural: Comparaciones odiosas pero significativas: sigue sin circular el crédito y las empresas, que no pueden crecer, no tienen más recurso que persistir con el ajuste negativo, la reducción de costes y de forma especialmente doloroso de los laborales. Andrés Ortega en El País: La desmoralización de España: las crisis de la economía y de la política hacen caer la autoestima del país; el desánimo y la falta de horizontes devuelven la mirada al desastre de 1898. Santiago Grisolía en el mismo diario: Algunas paradojas del desencanto actual: el problema político de España… Leer más »

indudablemente,  AHORA ES EL MEJOR MOMENTO PARA COMPRAR.

Algunos links.-

 

Hasta ahora, los bancos españoles son de los que menos ayudas públicas han recibido http://dlvr.it/27lrW9

 

Las palabras de Draghi mejoran más los CDS de Portugal que los de España e Italia http://dlvr.it/27cqTy

 

Mejora de las rentabilidades de la deuda en España e Italia gracias a Draghi http://dlvr.it/27lrTV

 

Cronología de los atentados del 11-S

 

Viñeta -de la PYME- del día http://dlvr.it/27l4wj

Los Vinos mas amargos de la historia:

1) Vino mi suegra
2) Vino el recibo
3) Ya se vino
4) Se vino adentro
Y el más amargo y jodido de todos:

 ¡NO LE VINO!

1 Noaladerecha No lo supo defender ayer Rajoy. Esa reforma laboral ha permitido que, en un ambiente recesivo se haya creado empleo privado (otra cosa es que se haya destruído empleo público por la necesaria reforma de la administración). En un ambiente también recesivo, como en 2008-2009 se destruyeron 1,5 millones de empleos…este año, de momento se han creado (hay que tener en cuenta que entró en vigor en marzo) a pesar de tener caídas del PIB del orden del -1% anual (aunque seguramente, cierre este año en negativo, atendiendo a los datos desestacionalizados. Yo en tu lugar me preocuparía… Leer más »

Lo que voy teniendo cada vez mas claro, es que el Sr. Rajoy, otra cosa no, pero buen comunicador…. tampoco.

Pero vamos, que algún talento oculto debe tener

Y Copero tiene razón, se ha creado trabajo privado pero se ha destruido trabajo público por un mas que necesario reajuste en la adminsitración.

Al Cesar lo que es del Cesar        

# 33 No es que no lo supiera defender, es que es indefendible. Lo de que se crea empleo privado se lo habrá soñado usted. Por otro lado el sector público no se reforma con esto, puesto que la no renovación de contratados o de interinos no necesitaba de esta reforma y además se ha hecho poco. Respecto a los funcionarios de carrera nada de nada. Yo pienso que el día que se los pueda remover se acaba cualquier vestigio de derechos de la ciudadanía, para usted supongo que será muy deseable claro. Por otro lado coincido con usted, y… Leer más »

Una puntualización al artículo, en caso de aumentar los tipos de interés en el futuro no es cierto que nos veamos abocados a soportar una hipoteca al 5% de por vida, desde la modificación de la Ley Hipotecaria en 1994 las comisiones para la novación y subrogación de préstamos hipotecarios vienen reguladas permitiendo cambiar de entidad o mejorar las condiciones de nuestro préstamo en condiciones asumibles si en el mercado existen ofertas mejores de financiación.

Maño Gracias…yo te añadiría una opción 7…vivir al día. No hace falta tener ahorrado un pastizal para poder vivir el día de mañana de alquiler. Si cogemos una pensión estandard de unos 800 euros, por ese importe hay asilos/residencias, con lo cual no necesitas tener nada en propiedad ni tampoco ahorrar una pasta para alquiler. Es cierto que las comodidades no son las mismas, pero, al menos, te limpian la habitación, a uno mismo y te ponen tres comidas al día por un módico precio. Si no, hay que ahorrar un pastizal, no sólo para alquiler, luz, agua, comida, etc…sino… Leer más »
# 33, Copero Respecto a los derechos laborales, lo que han quitado, es el derecho que tiene el trabajador sobre la empresa, es decir si tu trabajas muchos años en una empresa que se desaga de ti, suena duro y es duro. Pro desde el punto de vista mas aseptico posible, y en un mundo lo mas justo posible, es bueno, y me explico. Una empresa que tira trabajadores con una experiencia, pueder ser y ocasionar dos cosas, – que la empresa no necesita trabajadores experimentados, es decir da poco valor añadido, y por tanto cualquiera le puede hacer la… Leer más »
33, Copero yo creo aún es pronto para valorar la reforma laboral o más bien para poder dilucidar qué hubiera pasado sin ella pero una cosa, a mi me sale que España ya ha cubierto el 72% de toda la deuda que debe emitir en 2012 (y eso suponiendo que aún subirán el déficit de 2011 al 9.2% calculado tras la desviación que hace unos días anunció Valencia) por lo que España lo tiene relativamente fácil para pasar este año, lo malo es que me temo que debido al anuncio de BCE, cometerá el error de concentrar las próximas emisiones en los… Leer más »
35 Anónimo. Hombre, a un funcionario de carrera se le puede echar…yo sé de una que la echaron…sólo tuvo que confundir los huesos de dos niños con los de unas ratas y crear alarma social (mode ironic off) y aún así, seguro que estará apartada y no expulsada. Por otro lado…no tengo el sueño tan pesado, a mi pesar… http://www.elconfidencial.com/economia/2012/07/28/cambio-de-tendencia-el-sector-privado-vuelve-a-crear-empleo-el-publico-lo-pierde-102757/  Vincular el rescate al de Italia? No es mala idea. A la hora de «pedir precio» se obtiene más descuento con dos ventas que con una. (y si es con tres mejor que con dos, pero no va a dar… Leer más »

Por favor, corrije la palabra «baso», hace daño a la vista.

Joer pues será buen momento para comprar y lo que tú quieras pero en mi caso queria comprar un terreno detrás de la parcela de mi padre, nada, 1.000 metros de terreno rústico a 11 kilómetros de una capital de provincia pequeña, lo justo para dejar los coches y no tenerlos en la calle, meter una piscina del Leroy, una barbacoa y una porteria de futbol para los niños y me piden 55.000 € por un terreno sin, luz, sin agua, sin vallar totalmente y que el ayuntamiento tiene pensado hacer urbanizable con un coste aproximado de 15.000 € cada… Leer más »
Droblo Tienes datos más actualizados que yo, pero la filosofía del post es la misma…esperar a que Italia caiga por su propio peso. a mí las cuentas políticas más lógicas me salen que el óptimo sería pedir el rescate en diciembre por dos motivos…ahora no hay problemas de financiación a corto y, salvo la cantidad brutal de deuda a colocar en octubre, el resto es fácil, así que se puede aguantar con letras a 3 y 6 meses, luego en diciembre, con la paga doble de los pensionistas se desviará el déficit en unos 7.000 millones y sería obligado tirar… Leer más »
Copero,           Se supone que cuando se bajan salarios es para mejorar la competitividad frente al exterior.            El empleo que más se ha creado ha sido en construcción y el que más se ha destruido ha sido en industria, así que la relación de la reforma laboral con los datos de desempleo no casan.                  Yo no sé si seremos competitivos o no, pero lo cierto es que veniamos creciendo a ritmos de dos digitos en exportaciones hasta la reforma laboral y justo antes de aquella venia aflojando esa tendencia (y no digo que la reforma… Leer más »

# 39, Droblo
 
       Después del susto que llevan por la anterior politica de Zparo de emitir a plazos cortos para luego no poder refinanciar no creo y, además, a principios de año emitieron a plazos largos.
 
          Por otra parte, lo que tampoco seria razonable es tirar la pelota para mañana y que otro se encuentre con pagos anuales de 50.000 millones en intereses, si no tratar de bajar esos a 30.000 millones.

Ayer salio la convocatoria de oposicion que opta mi mujer, la anterior 21€, esta 41€ de tasas

# 43, Copero                Ojala tengas razón pero me parece que una cosa es dejar de caer y otra cosa es que nos levantemos.     Yo espero que dejemos de caer ya (algo que no va a ocurrir hasta que no acaben las medidas de ajuste) y luego, en ese escenario, a ver como volvemos a crecer.               Sería muy interesante incentivar la movilidad.    No es razonable que un Estado europeo tenga un 20% de paro y otro un 5%.    Algo habrá que hacer para que se corrija esa anomalia y si ni siquiera ocurre en España (p.… Leer más »
¿hipoteca? no gracias, la semana pasada se han cargado a 4 compañeros míos… se los están cargando por antigüedad, después de esos 4 despidos yo soy el 2º por la cola en antigüedad…  ¿alguien admite currículum? evidentemente ese tipo de artículos siempre lo escribe alguien que dice «ahora es el mejor momento»… llevo escuchando esa canción unos añitos el problema a parte de que te concedan la financiación, son las condiciones… euribor + 2,5 puntos es una canción bastante frecuente, cosa que los que compraron durante el boom se financiaban a euribor + 0.5… lo que hace que aunque la… Leer más »

RCalber

Que vamos a hacer fondo ya? Cuidado, que yo dije eso y en ocasiones oigo risas…

Aunque claro, a primeros de año todo el mundo hablaba de una caída del PIB del 4%, y yo dije que del 1% ya me parecía exagerado. Ahora todo el mundo habla del -1,5% y me sigue pareciendo mucho (ayer Rajoy comentaba que iba a cerrar «mejor de lo esperado»)…

A ver si escuchan más y me dan una paguita XDDDDD.

Un cordial saludo. 

Una puntualización: Sobre la forense que confundió los huesos de los niños de huelva, antes de condenarla: – No sé con qué medios contó para su examne, no sé si tenía material adecuado y tiempo, o su tiempo debía compatibilizarlo con el resto de quehaceres que no pueden esperar (como una autopsia si el levantamiento lo ha hecho ella, ver lesionados con juicios a cotor plazo – el mimso día o día siguiente- con lo que el inforem debe ser inmediato, etc). – Si dispuso de medios y tiempo, no tengo ni idea de la complejidad que conforma la identificación de los… Leer más »
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