¿Es mejor comprar ahora o alquilar un piso?

Es considerado por todos que la compra de vivienda es una de las decisiones personales más importantes en la vida de la gran mayoría de las personas por sus implicaciones económicas y, sin lugar a duda, la más importante en cuanto a decisiones financieras o de inversión.

Pese a la crisis, es un momento para realizar una reflexión más profunda que nunca al respecto. No puede negarse que las circunstancias de mercado invitan a comprar vivienda de forma urgente por una serie de factores económico-fiscales.

Razones para comprar

• Primeramente, el tipo super-reducido de IVA para compra de vivienda nueva (4%), frente al 10% del tipo que pagarías a partir de 2013.
• Además, el fin en diciembre de 2012 del acceso al crédito fiscal por la deducibilidad en un 15% de cantidades aportadas para comprar de vivienda habitual (sea nueva o usada) y por la financiación hipotecaria hasta la cancelación de la misma, con la única limitación en estos momentos de que no se puede desgravar por más de 9.045  euros anuales por persona/comprador.
• También has de ser consciente de que hay muchos vendedores de pisos (particulares, promotores y portales inmobiliarios de bancos) apurados por vender, y que se puede negociar una rebaja del precio, algo que años atrás era prácticamente impensable. Actualmente si negocias bien o  acudes a subasta judicial puedes obtener un descuento de hasta el 50% respecto de lo que supuestamente valía ese piso en 2007.
• Por último, la cotización en mínimos históricos del índice de referencia Euribor hipotecario, que se esta acercando al 0,75% de los tipos oficiales fijado hace unos meses por el BCE (Banco Central Europeo).

Hay estudios internacionales que fijan la barrera periódica de estancia media en un lugar en un mínimo de 5 años para al menos recuperar los costes de oportunidad, de acceso y mantenimiento de la vivienda.

Con las circunstancias personales y laborales que tenemos hoy en día en España como en general a nivel mundial dentro de una economía globalizada… es un factor cada vez más impredecible de anticipar con certeza.

Pero esta claro que si no tienes esa idea, mejor a priori ni pensar en ello. Más adelante veremos alternativas de alquilar para comprar luego esa vivienda y las características de esos contratos.

Razones para alquilar

Por otro lado, hagamos el papel de abogado del diablo, tampoco es una exageración decir que hay que tener mucho cuidado con una toma precipitada de esta decisión por los factores comentados arriba. Debes ser prudente ante todo.

• No podemos de dejar de pensar en que el escenario más probable ese que a corto y medio plazo los precios de los pisos van a continuar reduciendo su precio, especialmente entre 2013 y 2014, siendo nuestra previsión que los pisos en España no suban de precio tampoco entre 2015 y 2017.
  Y a largo plazo la expectativa interna puede extrapolar en el largo plazo unos precios estabilizados o estancados de forma continuada en un amplio rango de años aún, podríamos pensar en que en 10 años vista no vayan a haber brotes verdes para el ladrillo con un índice de probabilidad no inferior a un 50% a día de hoy.
• Para más inri, los diferenciales de tipo de interés que ofrecen los bancos están en máximos desde hace muchos años (+2,50% sobre euribor de promedio y subiendo, salvo que se trate de compra de pisos de bancos). El Euribor puede volver en unos años al 3%, con lo que estarías pagando más de un 5% y podría comprometer tu capacidad de pago de las mensualidades de préstamo. No será pronto, pero quién sabe si entre 2015 y 2017 podamos volver a esos niveles. Tampoco hace falta decir que en estos momentos es mucho más complejo el acceso a una nueva hipoteca.
• La gota que colma el baso es la inestabilidad general del mercado laboral en España, tanto para profesionales por cuenta propia, como empleados de industria, servicios e incluso funcionarios.
  No sólo es que puedas perder tu empleo o tengas que cesar tu negocio de la noche a la mañana de forma inesperada, sino que también puedes ver reducido tu sueldo o ingresos de forma imprevista y en una cuantía importante después de la última reforma laboral.
• Para terminar, tampoco es una certeza que el IVA pase al 10% finalmente en 2013, eso es lo que se espera. Del riesgo jurídico-regulatorio tampoco podemos fiarnos mucho en este país ni de este Gobierno o de lo que nos mande Bruselas / Alemania (la UE). Podría ser menos de un 10, o ser superior, ad-hoc de lo que quieran o nos dejen hacer en esta materia.
  Lo que no tendría sentido es seguir manteniendo la deducción, pues a largo plazo el comprador recupera con creces lo pagado por IVA o ITP (Transmisiones Patrimoniales).

En definitiva, si no tienes empleo fijo, o dudas de la situación actual o viabilidad de la empresa para la que trabajas o del negocio que regentas o has emprendido, es mejor no lanzarse a la aventura de hacerse propietario.

Asimismo, y en esa línea, si no tienes claro que vas a tener esa estabilidad económica y por tanto tampoco de ubicación, no tiene sentido comprar un piso por la asunción de gastos difíciles de recuperar en una desinversión apremiada y en la coyuntura actual.

También es necesario tener ahorrado al menos entre un 20 y un 30% del dinero para poner como entrada en el piso para que te financien como tratar de poder cubrir también los gastos de impuestos de la compra y de constitución de la hipoteca.

Si no lo tienes lo normal es que alquiles y a su vez te esfuerces por ahorrar para alcanzar esas cifras de dinero en tus cuentas bancarias.

Otras opciones a la compra y alquiler de vivienda

Otras soluciones a la compra y alquiler de vivienda son el alquiler con opción a compra y la compra de un piso en una subasta judicial.

Alquiler con opción a compra:

• Las ventajas de este contrato son que las cuotas de alquiler que pagas se deducen del precio de compra si ejerces la opción de compra.
  Tú eres libre de materializar la compra o no si en el periodo de vigencia de la opción (normalmente entre 1 y 5 años) no lo tienes claro, no necesitas o no te gusta en la práctica el piso.
• Las desventajas es que tienes que pagar IVA por las cuotas y el dinero entregado por la opción lo pierdes si no compras.
  En esta tendencia sería negativo el contar con un precio de compra pre-pactado, pero lejos de esta situación este punto también sería positivo, tener cerrado un precio cierto de compra que consideres admisible para tus posibilidades y por ese inmueble.

Comprar tu piso en una subasta judicial:

Si acudes a una subasta para hacer una oferta por un piso, debes mirar antes los precios de la zona, e intentar quedártelo por un 20 / 30% menos respecto del precio de venta más barato de la zona en estos momentos.
Como te indicábamos antes, si por ejemplo un piso en 2007 valía 240 mil, lo podrías obtener por entre 120 y 160 mil en mercado por negocies comprar a precio de derribo o a través de una subasta judicial. Poco más, nunca deberías pagar más de 180 mil para ese ejemplo pues sería equivalente a un -25%, que estaría en la media de la bajada de precios.

Con todos estos antecedentes, tú qué opinas… vas a comprar en 2012 o vas a esperar a ver que pasa entre 2013 y 2014?