Articulos - 1 diciembre 2008

¿Llegó el momento de comprar?

El otro día por el foro se comentaba que nos mojásemos un poco sobre el tema de la compra de la vivienda. Como no soy ningún oráculo y no puedo predecir el futuro, vamos a fijarnos en lo que dicen los gurús al respecto, concretamente el sr José García-Montalvo. Hace tiempo que conozco (no personalmente) al sr José García-Montalvo, profesor en la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona y que sigo su trabajo en cuanto al tema de la vivienda en España. Es uno de los estudiosos que con cierta base científica y económica levantó la voz anunciando la existencia de la burbuja por el año 2003/2004. Evidentemente en ese momento fue tachado de agorero y de catastrofista, pero el hecho de hacer unas previsiones tan certeras le ha dado bastante renombre en el mundillo y además que es un tío que se explica muy bien. Os recomiendo que leáis sus artículos sobre el tema, ya que da una visón clara, serena de lo que el piensa al respecto.

Sin quebrarnos mucho la cabeza, podríamos pensar que si durante las épocas en que el euribor estaba bajo, se produjeron subidas espectaculares en el precio de la vivienda de forma continuada, y a la que el euribor fue subiendo, dichas subidas fueron mermando e incluso entrando en tendencias tan curiosas como “desaceleración acelerada” o “crecimiento negativo” por no decir bajadas, podría parecer que son variables correlacionadas inversamente, y que ahora que el euribor vuelve a bajar, podrían volver a subir los precios, pero ¿es esto una suposición aceptable a nivel técnico? ¿Será la vivienda nuevamente a corto y medio plazo una buena inversión?

El sr Garcia-Montalvo cree que no, y prevé bajadas de entre el 40 y el 50% hasta 2012. Yo particularmente creo que ahí se ha tirado un poco de la moto, pero no oso poner en duda sus palabras, ya que ha ido acertando bastante en todas sus previsiones.

El justifica sus previsiones por los siguientes motivos:

Tomando la rentabilidad de los alquileres, que como media histórica, en España debería rondar el 5%. Se toma el valor del piso como valor de la inversión, y el valor del alquiler como “dividendos” o beneficio. Observamos que la rentabilidad actual del alquiler es del un 2%, un valor bajísimo. Para volver a la normalidad y recuperar los valores que históricamente han existido en España y a nivel mundial (entre el 4 y el 5%) y conseguir el equilibrio entre rentabilidad y riesgo, habría que devaluar el precio a la mitad, o subir los alquileres al doble, o encontrar un punto medio. Para que esto cuadre, según sus cálculos, si los alquileres suben a una tasa del 4%, los precios deberían bajar un 45% hasta 2012 para recuperar las rentabilidades del 4 o el 5%.

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Ejemplo:

  • Piso venta 450.000€
  • Alquiler 1000€/mes
  • 1000€ x 12meses = 12000€/año – impuestos locales (2000€) 10.000€
  • 10.000/450.000 = 2.2%

Con una cuota de 1.000€, si queremos obtener una rentabilidad del 5%, podemos pagar como mucho por dicho inmueble 200.000€, o cobrar por el 2040€ al mes.

Otro método mediante el cual él calcula el tamaño de la burbuja, es el del acoplamiento al salario bruto. Según estudios estadísticos, el precio de la vivienda en España (en el país donde nos gusta ser propietarios) ha sido siempre de entorno a 4,2 veces el salario bruto anual. Por culpa del exceso de liquidez y crédito en el mercado, durante los últimos años, hemos substituido este ratio por el de “cuota mensual, respecto sueldo mensual”, (mucho mas cortoplacista) que con los tipos bajos y el alargamiento de plazos que se ha venido produciendo, era mucho mas “conveniente”.

En la actualidad, con la restricción crediticia, parece que el antiguo ratio vuelve a tomar fuerza y sentido, después de estos años de locura inmobiliaria, el valor de este es de 7.1 veces el salario bruto. Para que las cosas vuelvan a la normalidad y con tipos de interés sobre el 4% la gente pueda seguir viviendo y consumiendo, los precios deberían bajar entorno al 45%.

Ejemplo:

  • Pareja 24.000 + 18.000 = 42.000€
  • Están pagando hoy por un piso 300.000€ (7 veces los ingresos brutos anuales)
  • Según la proporción histórica, se deberían estar pagando 42.000 x 4,2 = 176.000€

Estos dos métodos de cálculo aportados por el sr José García-Montalvo, tienen una base mas o menos sólida, ya que se basan en estadísticas y de momento sus predicciones no han fallado, pero a veces las cosas son mas simples que todo esto.

Leí en Internet una teoría menos científica pero no parece equivocarse demasiado. Según esta, el precio del piso de un trabajador había sido históricamente igual al precio del coche del gerente de una buena empresa, es decir que nuestros pisos deberían valer lo mismo que un Mercedes gama alta (no un C180), o de un Aston Martin.

Teniendo en cuenta esto, y la imposibilidad de acceder al crédito, parece claro que aun no es el momento de comprar para los que aun no lo hayan hecho, de todas formas, yo por si acaso iré a comprar alguna revista de coches para ponerme al día de los precios de los coches de lujo.

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Consternado
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Hago hincapié en que es de justicia que se hubiera publicado el comentario de la semana.

Luego comento el articulo.

jesus
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Habia llegado a una cuerdo con e l banco para la hipoteca, primera revisión a los 3meses y apartir de ahi revisión anual con el euribor de dos meses atras y el euribor aplicar el diario del dia de la firma, ahora me llama el banco para decirme que como mi hipoteca es bonificada el primer plazo debe ser un año y no 3 meses, y que el euribor que me aplican el el ultimo publicado en el Boe , queiro saber si esto es asi o me lo han puesto ahora porque quiere, ya que para mi el euribor… Leer más »
comprador
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Anonymous
Guest

# 2 , jesus

Te torean….para que les salga a ellos mejor.

Emilio
Guest

Sin duda, esta será una semana donde el foro será un poco más pobre.
Acabo de leer que Droblo estará sin conexión a internet toda la semana.
Amigo, nos dejas huérfanos.
Un saludo a todos los foreros

Juana la loca
Guest
Si es que no hace falta ser mega economista para darse cuenta de la situación lo que pasa es que no podemos controlar las cosas a nivel individual, me explico: Durante la vida de una persona se deberia poder comprar, la primera vivienda , donde se reside habitualmente y una segunda vivienda, eso seria lo ideal, con lo cual los bancos solamente deberian dar hipotecas como mucho muchisimo a 20 años para que las personas no se ahoguen por una parte y para que los precios de los pisos bajen por otra necesariamente. Esto de pisos a 300.000 euros y… Leer más »
jaime
Guest

3 comprador

El Gobierno subirá la luz un 8% en el primer semestre de 2009

otra alegria mas. estosmenos mal que estaban de parte de los trabajadores.
al futbolista o ricachon de turno que mas le da pagar 100 que 108, le sobra , al currante es al que jodennn

relojero
Guest

# 2

Leete lo que ponga la escritura de la hipoteca, lo que ponga ahi va a misa.

jaime
Guest
La subida, además, se enmarca en un plan a tres años que Sebastián negocia con las eléctricas, para que el recibo de la luz suba una media de entre el 8% y el 10% anual entre 2009 y 2011 a cambio de que las compañías contribuyan a hacer más llevadero el impacto de las alzas. poco a poco como todo lo que hace este gobierno para intentar que no nos demos cuenta. gracias amigos de los pobres,sociloistos de boquilla. nos habeis engañado bien. amigos de los bancos y de las constructoras, electricas, y demas empresas capitalistas de dinero. si pablo… Leer más »
Anonymous
Guest

#2 jesus

Lo del BOE es cierto. Se toma el ultimo publicado en el BOE.
Lo de la revisión, es ahora (creo yo). Cuando el Euribor sube, les interesan revisiones cada poco, Cuando el Euribor baja, les interesan revisiones cada mucho, así que si te revisaran dentro de 3 meses pagarías menos, y eso les interesa muy poco.

Creo que ahí te están tentando a ver si cuelas.

para #jesus
Guest
#2 jesus mucho me temo jesus, pero te la quieren colar, si firmas proximamente probablemente te aplique el euribor de octubre, PAGARAS UN AÑO a euribor alto. para todos los demas¿ para cuando una huelga general?, el gobierno se pitorrea de los españolitos, suben la luz, el agua, el ibi, la cesta de la compra, congelan los sueldos(para el que tenga trabajo), y encima quieren que consumamos, no hombre no, que se enteren los listos estos, que no queremos mas subidas, no queremos pagar agua a precio de petroleo y luz y gas a precio de oro, para que ellos… Leer más »
Anonymous
Guest

Una duda respecto a los ejemplos que pones.

El precio del alquielr de una vivienda cuyo valor de venta sea 450000€ no es precisamente 1000€. Actualmente, en Madrid (donde yo te puedo dar datos), por 1000€ de alquiler podrás conseguir un piso cuyo valor esté entre los 250000 y los 300000€. Y el ratio se situaría entre el 3.3 y el 4%, ya no tan distante del 5% que comentas.

Por cierto, gran artículo.

Manuel
Guest
Por alusiones a la polémica y al inesperado y nunca pretendido protagonismo que tuvo una anécdota que escribí el viernes, me veo en la obligación de contestar. Primero, quiero pedir perdón por escribir en un foro de economía sobre algo que se sale de estos temas y también me excuso porque, por lo visto, salió muy lacrimógena. Lo único que quiero resaltar es que la anécdota es auténtica y que intenté ser lo más veraz que pude ya que me impresionó muchísimo. Y como no voy a intervenir más en este foro, que me parece magnífico, aprovecho la ocasión para… Leer más »
angel
Guest

#12

El problema no es el gobierno, ni la econimia, el problema es gobal, faltan webos para echarse a la calle, a algunos solo nos hace falta un poquito de ayuda para echarnos al monte, una ayudita por parte del ejercito, y con un poquito de suerte, se nacionalizan los bancos y las energeticas y a tomar por culo el problema, el dinero para el que lo suda, no para el que lo roba.

ZP, ESTAFADOR.

Carlos Lopez
Admin

# 14 , Manuel
La única razón por la que no se publicó de nuevo, es porque el Viernes al final se acabó convirtiendo en la conversación del día y no quería repetirlo el Sabado, así que preferí tocar otros temas para darle más pluralidad.

Aclarador
Guest
No sé si soy el único en darme cuenta de que aquí hay algo raro: me refiero a lo de las agresivas bajadas de tipos de interés (con las consiguientes rebajas de Euribor). Parece que nadie comenta nada al respecto, y yo eso lo estoy viendo con miedo, mucho miedo. Porque ahora que empezamos a ver lo que se nos viene encima, si se pone otra vez el Euribor al ¿1% dicen que puede llegar?, eso será un caos, una catástrofe para este país, porque aquí no aprendemos y otra vez la vivienda alcanzará el precio máximo que se pueda… Leer más »
jesus
Guest

# 10 Anonimo
Lo del BOE es cierto aunque me dijeran que el euribor aplicar es el del dia de la firma, es que yo asi entiendo otra cosa por eso pregunto ,por si e slo que yo creo o no.gracias .

Pablo
Guest

No se por qué me da que Manuel nos la está jugando y se rie de nosotros, y que Clopez lo sabe y por eso no publicó su comentario como el mas votado

una pregunta
Guest

¿Y de donde saca el señor visionario este del articulo que una vivienda de 450.000 € la alquilan por 1.000 € al mes.?

ANGEL
Guest

el caos seria, si sube el paro y suben los precios, si baja el euribor y los bancos ganan menos, no es ningun caos.

aleale
Guest

estoy hasta los eggs de gente que viene a soltar sus doctrinas a un foro que no tiene nada que ver con ellas, lease manuel o para#jesus

imendi
Guest

Si tomo como referencia 42000 euros brutos el ratio de mi vivienda es de 4.88… por lo que eso querría decir que no bajará mucho su valor?? Creo que faltan datos para tener en consideración,… tamaño de vivienda, localización, etc.. .supongo que será eso, porque yo sí pienso que mi vivienda bajará de precio…

y respecto al ratio del alquiler en mi caso sería aproximadamente de un 3.39% en un alquiler de unos 650 euros que fue lo que me ofrecieron hace un año y medio. También habría que tener en cuenta otras cuestiones supongo, no?

Rabieo
Guest
Hola!!! excelente artículo. Otra línea argumental que puede avalar la tesis del sr Garcia-Montalvo, viene amparada directamente por la sencilla Ley de la Oferta y la Demanda. Cierto es que los precios siguen inflados, pero no es menos cierto que se ha construido toda la demanda futura de aqui a 15 años como poco. Vivo en la Costa del Sol, símbolo de todo lo que significa la burbuja inmobiliaria. Hay núcleos residenciales enteros que prometían el paraiso en la tierra para 15000 viviendas y cuyas obras están paralizadas. A lo sumo, aquellas promociones más aventajadas que se terminaron de construir,… Leer más »
y esto es todo amigos
Guest
Felicidades por el articulo, has venido a decir lo que se ha comentado muchas veces en el foro. Más tarde pasare a comentarlo quiero hacer un inciso del articulo del viernes. ME PARECE MUY TRISTE QUE LA GENTE SE DEDIQUE A PONER HISTORIAS LACRIMOGENAS PARA CONSEGUIR POSITIVOS Y SER EL ARTICULO DE LA SEMANA. EL ARTICULO DEL VIERNES TENIA COMO OBJETIVO SER EL DE LA SEMANA POR LO QUE ME PARECE MUY CORRECTO POR PARTE DE CLOPEZ QUE DECIDA NO “PREMIARLO” YA QUE NO CREO QUE NI EL NI LA MAYORIA PIENSE QUE ESTE FORO ES UNA COMPETICION PARA HACER… Leer más »
ruina solbes zp sindicatos paro ere caradura
Guest
ruina solbes zp sindicatos paro ere caradura

Industria propone a las eléctricas subir la luz un 7% anual hasta 2012

subiran lo mismo que nuestros sueldos.

en que nos gastaremos los que la hiopiteca nos bajara????

EN PAGAR LA LUZ. PAGAREMOS MAS LUZ QUE HIPOTECA.

Kane
Guest
Pero hay algo que se escapa a la teoria de este señor. Y es que si siempre que el beneficio del alquiler no sea del 5% significa que tienen que bajar los pisos. Hasta hay todo bien. Pero según esa teoria, porque cuando el porcentaje ya estaba en el 3% o incluso 2% como se dice que estaba, ¿los pisos si seguian subiendo? Yo creo que ahora que no se vende nada, se dejara de construir muchas casas, la hipoteca de la gente va a bajar más de 200 euros en muchos casos y no habra tanta gente agobiada y… Leer más »
Aún no....
Guest

Buenos días!

RECOMENDACIÓN: Quien quiera comprarse una vivienda que ESPERE hasta Octubre 2009.

Para que bajen los precios debemos retener la demanda para que la oferta disminuya el precio.

Lo dicho… ¡¡¡ ESPERAR A OCTUBRE 2009 !!!

Saludos cordiales.

Buuufffff
Guest

Esto lo ví el finde y es de miedo……
——————–

Aquí está el enlace con las previsiones de SNB:

http://www.lacartadelabolsa.com/index.php/archivo/articulo/previsiones_v_5_version_5_es_es_mi_cuarta_revision_del_original_cada_vez_pe/

Leer por favor….. PA PLIPAR !!! BRUTAL !!!!!

funner
Guest
La cosa esta muy mal. No creo que todavía se pueda volver a la alegría inmobiliaria que hemos venido padeciendo. Os cuento mi propia experiencia: Estabamos pagando mi pareja y yo 800 euros de alquiler en un pueblo de la costa malagueña. La verdad es que este precio no era una locura hace dos años, pero ahora se nos estaba antojando caro. Despues de revisar Idealista, fotocasa y demás buscando un piso para comprar, hemos comprobado que hay pisos hasta por 150000€ de dos dormitorios y aproximadamente 75 m2. Esto en Benalmadena costa hace dos años si lo contabas te… Leer más »
Si no me gusta...
Guest
Ese mecanismo de “MIRAR PA’ OTRO LADO” hace que muchas personas prefieran no saber, no sentir, es el mecanismo de defensa inconsciente que permite abstraerse de la realidad, solo porque o bien no les conviene o bien prefieren no sufir por pensar que su vida podría cambiar a peor en cualquier momento, es su miedo a sufrir o la poca confianza en sus capacidades lo que hace que desconecten parte de las neuronas y acomoden de alguna forma la realidad a la realidad que les conviene. Recordarán todos la escena de Matrix en la que el delator del equipo de… Leer más »
Neo
Guest
Buuuenos días!!! Pues del finde yo destaco esto: Marc Vidal escribió esto en 2006: La corrupción es uno de los elementos que nos lleva al choque de trenes, al colapso económico más que previsible y, sin embargo, muy pocos están reaccionando. Vivimos en un país budista donde los problemas se presentan relativos, como de otro estado o dimensión. En navidad a comprar, en enero a aguantar, en febrero a pagar los recibos de la visa y en marzo a preparar la salida de semana santa. Siempre igual. Nunca para. Sin embargo nuestro mundo ya no gira como antes, el sentido… Leer más »
Julius Romo
Guest
Veamos… Mi opinion, neófita, por otra parte, es que el Euribor sí puede seguir bajando, y bastante. Otra cosa es que eso haga que los pisos vuelvan a dispararse. No creo que, ni los bancos a corto, ni los compradores, a medio, vayan a volver a dejarse llevar por esta vorágine compradora. Creo, por otra parte, que por LEY, los Bancos deberían tener una especie de etiqueta como la del tabaco, siendo de obligado cumplimiento el informar como quedaria una hipoteca en el tipo al que se va a contratar, al doble de tipo, y a la mitad. De esta… Leer más »
Según estos... en 2010 será el momento !
Guest
Según estos... en 2010 será el momento !
‘The Economist’: “Lo que ha golpeado a España es una combinación de sus propios excesos” Economía, The Economist, la fiesta ha terminado La España de Zapatero está de moda. Pero no exactamente por las mismas razones que los Estados Unidos de Barack Obama, sino por la dureza de la resaca económica después de la fiesta vivida en un momento en que el presidente español está perdiendo a raudales el crédito que obtuvo en la noche del “no nos falles”. Así se pone de manifiesto en un informe especial que The Economist dedica a nuestro país. De la decena de artículos… Leer más »
Neo
Guest

Mucha razón tiene el tío este que escribe en “finanzas,com”.
————-
.
Buenas tardes !

Este tío es bueno… muy bueno!!!

http://blogs.finanzas.com/lone/2008/11/29/gestion-incompetente-la-crisis-preparate-lo-peor

Os lo recomiendo 100×100.

En serío…. brutal.

Saludos y disfrutad del domingo….. que se nos acaba.

Anónima
Guest

Al 13,
Yo vivo alquilada en una casa que hasta hace poco se vendia a 600.000€…¿adivinas cuanto pago?…1.300 al mes, eso se parece m ucho a las cifras del artículo, y es en Madrid, no sé donde ves tu casas de 250.000€ con alquileres a 1000, sin duda seguirán mucho tiempo esperando inquilino a esos precios.

Economía de guerra
Guest
Yo también estoy como Eduardo….. ahorrando al máximo. # 46 , Eduardo 30 de Noviembre de 2008, a las 0:13. Yo lo tengo claro. He entrado en economía de combate y no va a ser el euribor el que me haga salirme de la línea. Además, he conseguido que mi novia, desde el 18 de Octubre mi mujer, entre en la misma línea, y nos hemos disciplinado un montón, y tonterías las justas. Entre eso, la operación anticanon (bloque completo al cine y a la compra de musica, red de prestamo de libros entre los colegas, etc), cenitas de fin… Leer más »
sonia
Guest

pues yo pienso comprar en el 2009….porque creo y estoy convencida que será el momento….y como nadie piensa comprar….lo podré hacer tranquilamente, mirando y remirando, porque nadie me lo va a quitar….que si luego todos nos esperamos al 2010, seguro que suben de nuevo los pisos….. Ahora en enero con calma empezare a mirar, y comprare si veo algo para primavera…

Julius Romo
Guest

Por cierto…. ¿Y lo bonita que va a estar la media mensual dentro de una hora?

iPerseo
Guest

# 24 , escribir en mayúsculas… signo de mala educación ‘cibernética’.

funner
Guest

Parece que las experiencias personales aqui no importan si no van acompañadas de un relato ñoño y a todas luces inventado, con claros tintes de ser premiado RELATO LAGRIMA FACIL de la prensa rosa.
En fin cada cual……

Rabieo
Guest

# 29 , funner

Hola Funner, te he leido y recomendado… Yo soy de Benalmádena, aunque me casé y me fui a vivir a Torremolinos. No veas la que está cayendo eh!

En mi post, # 23 , Rabieo, me refiero a todo lo que se pretendía construir en el margen derecho de la autovía y ha quedado desierto… Brutal eh!

funner
Guest

#41 Rabieo

Es impresionante. En torrequebrada he visto pisos por 143000 euros, tambien queriamos mirar por el alto del toril (detras del carrefour) en torremolinos, pero visto lo visto…. A esperar que lo mismo más tarde hay suerte.

Neo
Guest
El problema que tenemos los españoles es que las cosas van muy mal con tendencia a ir a peor. El problema que tiene el gobierno es que no sabe qúe hacer para que la percepción que tenemos los españoles cambie y para ello miento y manipula las estadísticas. ¡Si ni siquiera nos podemos creer el número de viviendas que hay sin vender, que es ir y contarlas! ¿que nos vamos a creer? Nada, porque es mentira todo. Es mentira que no estemos en recesión desde hace ya un año, las estadísticas del paro, que tengamos el sistema financiero más sano… Leer más »
Prudencio
Guest

¿Pues no era el Euribor un índice de confianza interbancaria?

Nos mienten. El Euribor “lo están bajando a la fuerza”, incluso son haber confianza entre las entidades.

En fin.

Anonymous
Guest

Al # 35

Yo no te hablo de un caso particular.
Piso en Madrid, zona Plaza de Castilla y alrededores. Piso de 2 habitaciones y unos 70m2. Precio entre 250000 y 300000 (puede variar dependiendo evidentemente del piso).
Alquier de un piso de 2 habitaciones en esa zona está entre lo 850-1000€.
Y si crees que miento visita alguna página de alquileres y venta de pisos.

ohhh
Guest

01/12/08 10:10 1 m. 3 m. 12 m.
EEUU 2.40 2.65 3.83
EURO 3.60 3.85 3.86

madre mia de mi vidaaaaaaaaaaaaaaa

Anónima
Guest

35

No seas tan quisquilloso, hombre, que solo digo que el cartel amarilleará sin que nadie lo alquile, que contra el vicio de pedir, la virtud de no dar.
Hala, a relajarse

Neo
Guest
La cuesta de enero El Ibex verá pronto el abismo de los 6.500, a pesar de las apariencias orquestadas por Botín y sus cofrades. Sí, sé lo que pensáis: estos dos días ha habido un nuevo “rebote”, con el Santander tirando, desde el suelo que él mismo se impuso —oferta de una acción a 4,5 € por cada cuatro poseídas—, hasta los 5,85 € por acción. Pero todo quedará en agua de borrajas mañana mismo. Se trata de otro loop de la montaña rusa para hacerse con la pasta de los infortunados ahorradores. La prueba es que S&P ha rebajado… Leer más »
Soy pobre
Guest
# 28 , Buuufffff Euribor UP UP, ICG y ahora Buuufffff, (prefiero duff). Nostradamus tambien se hizo famosos predicion desatres, los cuales no se han cumplido ninguno, o alguno desde cierto punto de vista # 16 , Aclarador Personalmente creo que como todos los bancos centrales estan bajando los tipos, el Europeo tambien los baja, ya que es el unico que no esta en la “onda”, una vez lei que el funcionamiento de los brokers de parques de las bolsas, funcionan como una manada de rumiantes, si uno corre para un lado, el resto le siguen, porque si corre, por… Leer más »
Oberkorn
Guest
Excelente el artículo de Lone en Finanzas.com, tal cual lo pienso yo, como ya he expuesto en varios posts. No soy mucho de política, pero sinceramente este gobierno no está haciendo mas que apagar fuegos, sin analizar y entender el problema, proponiendo a posteriori soluciones efectivas, o al menos, soluciones que no sigan empeorando la situación. Y la cuestión es que la oposición tampoco está por la labor de solucionar esto. Con lo cual, ni lo que hay ni lo que podría haber nos sirve. Otra cosa, respecto al artículo de hoy, yo creo que el mercado inmobiliario no se… Leer más »
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