¿Llegó el momento de comprar?
Euribor
Euribor hoy: -0,128%
Media mes: -0,136%
Prima de riesgo: 115,3
IBEX35: 8.886,10 (-0,45%)


¿Llegó el momento de comprar?

El otro día por el foro se comentaba que nos mojásemos un poco sobre el tema de la compra de la vivienda. Como no soy ningún oráculo y no puedo predecir el futuro, vamos a fijarnos en lo que dicen los gurús al respecto, concretamente el sr José García-Montalvo. Hace tiempo que conozco (no personalmente) al sr José García-Montalvo, profesor en la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona y que sigo su trabajo en cuanto al tema de la vivienda en España. Es uno de los estudiosos que con cierta base científica y económica levantó la voz anunciando la existencia de la burbuja por el año 2003/2004. Evidentemente en ese momento fue tachado de agorero y de catastrofista, pero el hecho de hacer unas previsiones tan certeras le ha dado bastante renombre en el mundillo y además que es un tío que se explica muy bien. Os recomiendo que leáis sus artículos sobre el tema, ya que da una visón clara, serena de lo que el piensa al respecto.

Sin quebrarnos mucho la cabeza, podríamos pensar que si durante las épocas en que el euribor estaba bajo, se produjeron subidas espectaculares en el precio de la vivienda de forma continuada, y a la que el euribor fue subiendo, dichas subidas fueron mermando e incluso entrando en tendencias tan curiosas como “desaceleración acelerada” o “crecimiento negativo” por no decir bajadas, podría parecer que son variables correlacionadas inversamente, y que ahora que el euribor vuelve a bajar, podrían volver a subir los precios, pero ¿es esto una suposición aceptable a nivel técnico? ¿Será la vivienda nuevamente a corto y medio plazo una buena inversión?

El sr Garcia-Montalvo cree que no, y prevé bajadas de entre el 40 y el 50% hasta 2012. Yo particularmente creo que ahí se ha tirado un poco de la moto, pero no oso poner en duda sus palabras, ya que ha ido acertando bastante en todas sus previsiones.

El justifica sus previsiones por los siguientes motivos:

Tomando la rentabilidad de los alquileres, que como media histórica, en España debería rondar el 5%. Se toma el valor del piso como valor de la inversión, y el valor del alquiler como “dividendos” o beneficio. Observamos que la rentabilidad actual del alquiler es del un 2%, un valor bajísimo. Para volver a la normalidad y recuperar los valores que históricamente han existido en España y a nivel mundial (entre el 4 y el 5%) y conseguir el equilibrio entre rentabilidad y riesgo, habría que devaluar el precio a la mitad, o subir los alquileres al doble, o encontrar un punto medio. Para que esto cuadre, según sus cálculos, si los alquileres suben a una tasa del 4%, los precios deberían bajar un 45% hasta 2012 para recuperar las rentabilidades del 4 o el 5%.

Ejemplo:

  • Piso venta 450.000€
  • Alquiler 1000€/mes
  • 1000€ x 12meses = 12000€/año – impuestos locales (2000€) 10.000€
  • 10.000/450.000 = 2.2%

Con una cuota de 1.000€, si queremos obtener una rentabilidad del 5%, podemos pagar como mucho por dicho inmueble 200.000€, o cobrar por el 2040€ al mes.

Otro método mediante el cual él calcula el tamaño de la burbuja, es el del acoplamiento al salario bruto. Según estudios estadísticos, el precio de la vivienda en España (en el país donde nos gusta ser propietarios) ha sido siempre de entorno a 4,2 veces el salario bruto anual. Por culpa del exceso de liquidez y crédito en el mercado, durante los últimos años, hemos substituido este ratio por el de “cuota mensual, respecto sueldo mensual”, (mucho mas cortoplacista) que con los tipos bajos y el alargamiento de plazos que se ha venido produciendo, era mucho mas “conveniente”.

En la actualidad, con la restricción crediticia, parece que el antiguo ratio vuelve a tomar fuerza y sentido, después de estos años de locura inmobiliaria, el valor de este es de 7.1 veces el salario bruto. Para que las cosas vuelvan a la normalidad y con tipos de interés sobre el 4% la gente pueda seguir viviendo y consumiendo, los precios deberían bajar entorno al 45%.

Ejemplo:

  • Pareja 24.000 + 18.000 = 42.000€
  • Están pagando hoy por un piso 300.000€ (7 veces los ingresos brutos anuales)
  • Según la proporción histórica, se deberían estar pagando 42.000 x 4,2 = 176.000€

Estos dos métodos de cálculo aportados por el sr José García-Montalvo, tienen una base mas o menos sólida, ya que se basan en estadísticas y de momento sus predicciones no han fallado, pero a veces las cosas son mas simples que todo esto.

Leí en Internet una teoría menos científica pero no parece equivocarse demasiado. Según esta, el precio del piso de un trabajador había sido históricamente igual al precio del coche del gerente de una buena empresa, es decir que nuestros pisos deberían valer lo mismo que un Mercedes gama alta (no un C180), o de un Aston Martin.

Teniendo en cuenta esto, y la imposibilidad de acceder al crédito, parece claro que aun no es el momento de comprar para los que aun no lo hayan hecho, de todas formas, yo por si acaso iré a comprar alguna revista de coches para ponerme al día de los precios de los coches de lujo.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (236 votos, media: 4,20 sobre 5)

Escrito por Oriolrc el 1 de diciembre de 2008 con 332 comentarios.

332 comentarios

Lee los comentarios dejados por otros usuarios, o bien deja tu comentario

Páginas: « 1 2 3 4 5 6 [7] Mostrar todos

# 301, Anónimo
1 de diciembre de 2008, a las 22:06

Siento comentarte Oriol que Aston Martin va desde los 120.000 € la version “mas basica” del V8 hasta los 265.000 del DBS y en mi pueblo hay mas de uno.
Un
Un Bentley continental sobre los 300.000 (vaale, de estos he visto mas bien pocos) y un coche “de obrero de la construcción” como podría ser un Audi Q7-Mercedes GR de 56.000 a 146.000 segun versión.

De hecho me parece todo un dato que en España se comercialicen casi 300 modelos de coches que sobrepasen los 60.000 € (version equipameto basico) de los cuales mas de 20 estan entre 200.000 y 600.000 €

O sea que segun tu teoria lo que está mal pero muy mal es mi sueldo que mal me lo pasaría pagando una hipoteca de 300.000€ pero el esfuerzo economico para comprarme un seat leon es superior al que tuvo que hacer mi padre para comprarse un serie 7 de BMW hace 20 años. (Ya ni te cuento el que supone proporcionalmente tomarme una cacacola en un bar)

0
# 302, UNED
1 de diciembre de 2008, a las 22:21

citigroup ha bajado un 20% anda que el que alla comprado a 8 dolares tiene que estar contento, se ha hundido a lo grande. me parece que el viejo va a tener que bajar un punto los tipos de interes para que anime al menos el mercado europeos porque sino se va a desplomar.

0
# 303, uno que no entiende
1 de diciembre de 2008, a las 22:35

esta semana en la bolsa se repartiran ostias,hoy solo es el primer dia de una larga semana , creo que droblo se lo imaginaba y a preferido ni coneectarse esta semana,,,,

0
# 304, Enculator
1 de diciembre de 2008, a las 23:21

A quien pretendeis engañar burbujitos en alemania las casas cuestan igual o más que aqui. Os lo digo yo que he vivido en alemania y hablo aleman. Contar esas mentiras en burbujito.com que aqui no somos analfabetos… bufff

Ale mañana más bajada de euribor a vuestra salud.

Aufviedersehen !

0
# 305, Dark Angel
1 de diciembre de 2008, a las 23:27

Que si que si.

Que vuestros pisos por los que debéis los próximos 30 años íntegros de vuestro sueldo NO VAN A BAJAR.

Vamos a ver cazurrilos mios…. se os olvida aquella frase que dice
!!un piso vale lo que alguien está dispuesto a pagar por el!!
con permiso del banco claro está.

Ejemplo, tengo que cambiar ruedas y todos los presupuestos que he pedido midas, feuvert, etc rondan entre los 650-800 €
Bueno pues esta dirección online

http://www.neumaticos-online.es/

Me salen montados por 452 €, vienen de Alemania y el trato y el servicio es una maravilla, enlaces a talleres concertados por tu zona, un poco mas incomodo que llegar y decir cámbiame las ruedas, pero estamos hablando de 200-350€ de ahorro.
Una pena que los cambia ruedas de mi barrio se vean pidiendo en la puerta del metro dentro de unos meses, pero hay que renovarse o desaparecer, y en este país parece que es mucho mas cómodo sentarse y quejarse de lo mal que están las cosas.

Esto aplicado a los pisos nos da el concurso de acreedores de casi todas las inmobiliarias.

Nos vamos a morir de pobreza y asco, pero TRANQUILOS vuestros pisos NO VAN A BAJAR.

0
# 306, jorge pm
1 de diciembre de 2008, a las 23:44

Espero que este señor esté equivocado. Yo me compre un piso hace un año y medio por 160 mil euros, mis previsiones son venderlo en el año 2011 o 2012 y segun este señor el piso valdra entonces unos 90 mil euros. Menudo negocio hice …
La verdad es que no estoy nada preocupado y como minimo creo que recuperare la inversion.

0
# 307, ANO-NIMO
1 de diciembre de 2008, a las 23:49

# 305 , Enculator

¿A quien quieres engañar? tu eres un pobre que trabaja en el sector inmobiliario y alquila pisos a inmigrantes.

Que vas a hablar tu aleman!!

0
# 308, Ivan
2 de diciembre de 2008, a las 0:02

Hola muy buenas a todos.
Que grata sorpresa me encontrado esta noche al leer el blog y os comento por que, es muy sencillo yo trabajo como asesor inmobiliario en una conocidísima agencia de intermediación inmobiliaria que seguro que muchos conoceréis TECNOCASA, y bueno digo esto de grata sorpresa por que el sr. José García-Montalvo de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona aparte de otros muchos datos que seguro que tendrá nosotros como primera agencia de intermediación inmobiliaria del país pasamos nuestros datos de ventas a dicha universidad y ellos nos hacen nuestras estadísticas de ventas tan maravillosas en su día y siendo igual de maravillosas hoy en día a comparación con nuestros colegas de otras agencias y bueno en resumen quería decir con todo esto que os comento que estoy de acuerdo con los artículos del sr. José García-Montalvo discrepando en una cosa y tranquilizando a la gente que a comprado actualmente o piensa comprar yo pienso como otra mucha gente que trabaja conmigo mis “colegas de profesión” que no es un buen momento para comprar no… mejor dicho es “UN MOMENTAZO” y solo hay que ver las continuas bajadas de tipos de interés que estamos viviendo, a la reciente bajada de las cuota hipotecarias de aquellas personas que les toca revisión de hipoteca en estos momentos y sobre todo y con esto me despido diciendo que esas bajadas que se comentan de en un futuro de hasta 40% o asta el 50% del precio de la vivienda ya se están viendo en vivienda de segunda mano en algunas zonas de la comunidad de Madrid como por ejemplo la Zona sur.

0
# 309, Anónimo
2 de diciembre de 2008, a las 0:15

# 309 , Ivan
esas bajadas que se comentan de en un futuro de hasta 40% o hasta el 50% del precio de la vivienda ya se están viendo en vivienda de segunda mano en algunas zonas de la comunidad de Madrid como por ejemplo la Zona sur.

Tio espero que se lo cuentes al personal de este foro, según ellos los pisos no bajan.

Decir que es un momentazo, es una fantasmada tuya, si tan claro lo tienes, compra unos pocos pisos que !!en unos meses valen mas!! y haces el negocio del siglo, jojojojo.

0
# 310, MarSab
2 de diciembre de 2008, a las 0:23

Hola y buenas noches a todos/as.
Esta es mi primera vez en el foro.
No quiero ser el listo de turno pero creo que nadie a tomado en cuenta lo siguiente, ni yo ni nadie, y con esto me refiero tanto a los currantes de a pie, sino tambien a las grandes inmobiliarias, constructoras, etc, van a vender por debajo de lo que deben.

Un ejemplo, yo por un piso en alicante que tengo debo 71.216€ y como sabreis, ni de coña lo vendo por menos que esa cantidad, ya que si vendo por 65.000€ que es lo que dicen los “chicos” de Tecnocasa que vale, ademas de quedarme sin un techo me quedo con una deuda de mas de 6.000€ (si un kilo para los nostalgicos), ah y eso sin contar con los gastos que se derivan de una venta (y aqui otra vez el estado, notarios, registros de la propiedad, etc sangrando al currante).

Con esto solo quiero decir que en un pais en el cual el 70% de los bienes inmuebles estan hipotecados o rehipotecados (porque hasta los ayuntamientos tienen “hipotecas”) nadie va a perder dinero y techo por nada.

Bueno no me enrollo mas que entre el curro y el sueño, estoy empezando a perder la poca cordura que me queda.

Un saludo y fuerza a todos.

0
# 311, Anónimo
2 de diciembre de 2008, a las 0:25

# 307 , jorge pm
Espero que este señor esté equivocado. Yo me compre un piso hace un año y medio por 160 mil euros, mis previsiones son venderlo en el año 2011 o 2012 y segun este señor el piso valdra entonces unos 90 mil euros. Menudo negocio hice …
La verdad es que no estoy nada preocupado y como minimo creo que recuperare la inversion.

Comentario para enmarcar lo propongo como comentario de la semana.

Compraste para hacer negocio???????
PoZi has comprado caro y tendrás que esperar muchos años para recuperar la inversión. Menudo ojo para inversiones tienes.

Muchos de los que compraron “como inversión” darían algún dedo de su mano izquierda por recuperar lo que han pagado y quedarse como al principio, pero me da que ya es tarde, a todo esto los bancos haciendo de tripas corazon NO EJECUTAN EMBARGOS, para no salir mas dañados.
¿cuantos tiempos aguantarán los bancos sin ejecutar las hipotecas impagadas?

0
# 312, Anónimo
2 de diciembre de 2008, a las 0:29

# 311 , MarSab
¿71.000€?
menuda cueva tiene que ser o esta en las 1000 viviendas.

0
# 313, MarSab
2 de diciembre de 2008, a las 0:31

Anonimo, el piso esta en carolinas si conoces la zona, y vivimos comodos mi hija, mi mujer y yo.

La cuestion no es vivir en una cueva, sino saber elejir lo que compras y tener un par de manos en las cuales no se caigan los anillos para hacerte tu reforma gastando solo materiales.

0
# 314, jur jur jur
2 de diciembre de 2008, a las 0:35

Ya han llegado las rebajas de enero, que correo me acaban de mandar, ellos siempre preocupados por mi economia, !!son tan buena gente!!.

http://www.grupomahersol.es/emailing/2008/clientes/noviembre/adelantamos.html

0
# 315, 314 , MarSab
2 de diciembre de 2008, a las 0:39

Disculpa, no quiero entran en ningún debate, pensé que lo habias comprado como inversión, como le has preguntado precio a los de tecnocasa….suponia que no es tu vivienda habitual, lo que dignifica una casa es la gente que la habita, me merezco una colleja por prejuzgar alegremente.

¿las carolinas es lo que sacaron el viernes en callejeros?

0
# 316, Anónimo
2 de diciembre de 2008, a las 0:42

Por cierto el 9 de diciembre si no pasa causa mayor me dan las llaves de mi piso de vpo, la verdad es que tengo ganas de que las den ya. el piso en si es una mierda, calidades malisimas y errores de paleta sin estudios pero bueno al menos ya tengo piso. Como supongo que os gusta los datos os digo que me ha costado 180000 es en una ciudad a 25 km de barcelona y el piso tiene 73m2 utiles interiores 2 habitaciones , parking y trastero. Seguramente a dia de hoy puede que alla mejores ofertas pero por la posicion del piso, las vistas y la localizacion me quedo con este ademas de que llevo ya mas de dos años esperando y cambiar ahora seria una tonteria.

0
# 317, Anónimo
2 de diciembre de 2008, a las 0:46

Este enlace esta mejor que el anterior, es como la semana fantástica en versión inmobiliaria.

Y lo mejor llegará cuando se acabe el subsidio de desempleo.

http://www.grupomahersol.es/

0
# 318, no se que de rally alcista
2 de diciembre de 2008, a las 1:07

Dow Jones Industrial Average
Valor de índice: 8.149,09
Cambio: 679,95 -(7,70%)

No está mal una bajadita del 7,7% en un dia, Droblo, ¿este es el principio del rally ese que decias de accion de gracias hasta navidad?

Veremos mañana el ibex

Ni la Macarena, ni Obama disfrazado de Papa Noel nos salvan.

0
# 319, jordi pm
2 de diciembre de 2008, a las 1:36

Hola Mister anonimo,
comentario #312

Como asumes que se trata de una inversion??? hay infinidad de motivos, sin tratarse de una inversion, por el que podria haber comprado hace dos años y querer vender en 4. Los españoles tenemos muchas cosas buenas pero en general disfrutamos inexplicablemente con la desgracia ajena e igualmente envidiamos el exito ajeno hasta el extremo de sufrir por ello (afortunadamante me puedo ecxcluir de ambas cosas).
Sigo pensando que recuperare con beneficios la inversion.

0
# 320, Enculator
2 de diciembre de 2008, a las 2:32

Petardazo de la bolsa… sigan jugando yo me quedo con mis ladrillitos por mucho que digan los burbus que bajan !!!! jajajaja

0
# 321, ICG
2 de diciembre de 2008, a las 8:06

Enculator…… eres el rey.

0
# 322, Emilio
2 de diciembre de 2008, a las 8:43

#317
“Seguramente a dia de hoy puede que alla mejores ofertas ”
ALLA?
Allá en el rancho grande,
allá donde viviiiiiiiiiaaaaa

Joer, es la segunda vez que veo esto escrito…un poquito de por favor!!!

0
# 323, Pablo
2 de diciembre de 2008, a las 8:52

# 269 , cartillas

No te cobró los 150 € por apretar el tornillo, sino por saber que tornillo había que apretar

0
# 324, consternado
2 de diciembre de 2008, a las 9:07

# 324 , Pablo

Eso está mas claro que ojú!!!

Pero el quería que le cobrase 20 €, que pensará c o ñ o , para un tornillo ya está bien!!!!

0
# 325, Coronel
2 de diciembre de 2008, a las 9:31

# 307 , jorge pm

Retomo tu ejemplo. Supongamos ese piso, si en lugar de venderlo lo utilizas para vivir todo el tiempo de la hipoteca (supongamos que son 30 años). Cuando finalice ésta, si el piso sigue valiendo 90000 € habrás perdido (ojo al dato, peras y manzanas) algo menos de 195 € mensuales. La letra media de la hipoteca habrá sido (suponiendo unos tipos medios durante la vida del préstamo del 4%) de unos 765 €.
765+195= 960.
¿Cuanto cuesta el alquiler de esa vivienda? Pues me imagino que por ahí debe andar la cosa. Así que no nos tiremos de los pelos los que hemos comprado para vivir.
Saludos

0
# 326, Pere
2 de diciembre de 2008, a las 19:33

Hola , a mi me dejan un piso por 80000€ con 2 plazas de garje y trastero, soy nuevo en esto y no se si esta bien , solo se que hace 10 meses me pedian 126000€ y con una sola plaza de garaje. Que hago me espero mas o me lo quitaran

0
# 327, alberto hernandez
2 de diciembre de 2008, a las 21:00

pedazo de artículo por todo lo alto,
hasta 2012, todo paradito, me parece bien…

0
# 328, josemi
3 de diciembre de 2008, a las 11:46

Bueno, bueno, bueno. Interesante reflexion la de este señor y no menos interesantes comentarios, pero algunos muy equivocados.

Para hablar de vivienda, de sus costos y de sus precios, lo primero es saber algo del sector. Depende de las zonas se han pagado barbaridades por el suelo, yo vivo en una ciudad de 200.000 habitantes y he llegado a ver repercusiones de 15.000.000 pts por vivienda (en la periferia), con lo que más la construccion y el resto de costos (aqui nadie habla de las licencias, impuestos por la compra de suelo…..) puede llegar a los 30.000.000 pts, sin despeinarse mucho. a partir de ahi el beneficio, que el que promueve para algo lo hace.

En lo referente a la bajada, no se si bajara más o no, hay una reflexión meridiana. Si un particular quiere vender su vivienda, el precio MINIMO de venta es lo que le queda de hipoteca, ni un centimo menos, porque no creo que venda y encima vaya al banco a devolver pasta, y si lo tiene con una hipoteca baja, pues la amplia (si se lo dan claro) y va pagando hasta que esto escampe, y si no puede pues le deja las llaves al director del banco y listo, que no sera el primero en hacerlo.

Lo mismo vale para los promotores y las viviendas nuevas, con las tasaciones que se han dado y los prestamos promotores, ya han recogido mucha pasta, y no van a devolver ni un centimo a los bancos.

Otro cantar pueden ser las nuevas promociones, siempre y cuando el suelo no este comprado con precios de hace uno o dos años. Pero claro como hay pocos valientes que se atrevan a promover y los bancos no dan un euro a nadie……………………

Ah, soy Arquitecto Tecnico, por lo tanto del gremio

0
# 329, IVAN
4 de diciembre de 2008, a las 2:11

# 329, josemi

Hola muy buenas.

Tengo un comentario el 309 el cual comento un poco la experiencia que se esta viviendo en este momento en la zona sur de Madrid Fuenlabrada, Mostoles, Getafe, Leganes, Alcorcon, etc cito estos lugares ya que es donde me muevo y te puedo asegurar que alguno de mis clientes están no amortizando lo que les queda de hipoteca con la venta de su piso si no que en algunos casos teniendo que pedir un préstamo personal para poder vender sus casas el caso mas fuerte es el de un cliente que tiene que pedir 42.000€ para vender su inmueble, se puede decir que es una estupidez vender y peder dinero pero muchas veces hay por encima de ello situaciones personales como divorcios, etc.

“hay negocios que salen muy bien y otros que salen muy mal”.

0
# 330, Amero
4 de diciembre de 2008, a las 22:40

Ojito los que quieran comprar vivienda… que el euribor este bajando es solo una táctica para que piqueis, y una vez en las redes, zas! volveran ha hacer lo que quieran con el euribor. Pensad una cosa, muchas entidades bancarias tienen el techo porcentual del euribor al 15%… y eso que significa? hagan sus propias conclusiones… el control del mercado es del currante de a pie, nosotros controlamos los precios, somos la mayoria, unamonos por un puta vez, y hagamos que la vivienda tenga un precio HUMANO! No compreis vivienda hasta que no creais que lo podais pagar entre 10 y 15 años.Tu mandas tu decides.

0
# 331, creditos
11 de diciembre de 2008, a las 9:37

El Euríbor sigue bajando y Trichet, con razón, se cabrea con los bancos

El Euríbor continúa batiendo récords de bajada. Este miércoles se situaba en el 3,563% en tasa diaria. Los recortes aplicados por el BCE, que sitúa su tipo de interés en el 2,5%, han contribuido a ello. Pero el presidente del BCE se queja de que los bancos no trasladan las bajadas de tipos a los créditos. Jean Claude Trichet, hasta hace poco defensor a ultranza de los tipos altos, considera que el Euríbor es aún “demasiado alto”. Trichet amenazó este martes con ralentizar las próximas bajadas de tipos si los bancos no las trasladan a sus clientes.

Carlos Menéndez
http://www.creditomagazine.es

0
# 332, el jaci
14 de diciembre de 2008, a las 2:16

mi opinion a dia de hoy que los bancos. ganaron y siguen ganando mucho. 3 medidas deberia tomar el gobierno.

1-euribor 0% durante 10 años.+-

2-control del precio de la vivienda por parte del gobierno.precios reales de construcion + un veneficio fijo por ley para el construtor , no las burradas que ganan. y la genten que no pague en b.
EJEMPLO:NO PUEDE SER QUE UN PISO QUE EN EL 2000 COSTABA 72.000€ EN EL 2008 CUESTE 200.000€

3- apoyo por parte del gobierno al autonomo y a las empresas de 2 a 10
trabajadores.
nota:en estas el dinero queda en españa.

0

Páginas: « 1 2 3 4 5 6 [7] Mostrar todos

Deja tu comentario...




Contáctenos - Terminos de uso y cookies