En estos días estamos teniendo constatación en la prensa de un hecho ella reflejamos en este mismo espacio hace tan sólo unos meses cuando nos referíamos a la venta de viviendas en nuestro país adquiridas por extranjeros, tanto desde la perspectiva de la rentabilidad como desde la óptica de una segunda vivienda en un país destino turístico por excelencia en Europa.

Y es que dentro de los malos datos de la caída de la venta de viviendas ya esperados para el primer trimestre de este año y que llevado al mercado un retroceso del 21,5% en comparación con el año 2012 (en el mismo primer trimestre de cada año), se destaca sin duda el aumento de las operaciones de compraventa realizadas por extranjeros con residencia en nuestro país, que dentro del volumen total de operaciones realizadas durante el citado trimestre alcanzan un porcentaje del 15%, lo que viene a resultar ser el dato porcentual más alto de toda la serie histórica actual.

Si atendemos de manera más precisa a estos datos no vamos a encontrar realmente grandes sorpresas, por países continúan siendo los ciudadanos británicos, seguidos de los rusos, los que encabezan las compras de viviendas en nuestro país, y en lo que se refiere al destino de estas compras continúan siendo las zonas de costa las preferidas por estos compradores, con una notable presencia de aumento de operaciones en la comunidad de Valencia.

A pesar de lo que pueda parecer a priori, y a decir de todos los analistas, esta cifra aumentará incluso sensiblemente en un futuro inmediato, ya que debemos recordar aún no resulta vigente y continúa siendo estudiada la medida mediante la cual nuestro país concederá permiso de residencia a quienes adquieran una vivienda habitual, algo que como decimos aún no se encuentra en vigor a pesar de que parece a todos los efectos que la medida será llevada adelante, con la duda aún planeando si existirá un valor mínimo de compra para resultar beneficiado con dicha medida.

Si tomamos como referencia los datos del que fue uno de los planes más mediáticos en su momento, el llamado Plan Joven de la comunidad de Madrid podemos sin duda entender la magnitud real de esta cuestión.

Debemos tener en cuenta que en aquel proyecto se marcaba un horizonte futuro (en el año 2005) de hasta 150.000 viviendas en alquiler con opción a compra orientadas al perfil de usuario joven, sin un proyecto ambicioso que, tras tropezar en la tierra de la crisis arroja unas cifras verdaderamente exiguas; a fecha de hoy poco más de 13.000 son las viviendas entregadas dentro de este plan de las que, además, cerca de un 20% continúan vacías.

Sin duda la crisis del sector inmobiliario está detrás de estos datos, pero, existen otras cuestiones a tener en cuenta máxime cuando una buena parte de ese 20% de viviendas vacías sobre las entregadas lo son por el hecho de que los adjudicatarios no hayan podido hacer frente a los alquileres (entre 500 y 585 € para viviendas de entre 50 y 61 m²) las.

Hace cuatro años comenzaron las renuncias a las adjudicaciones que se tornaron en una auténtica cascada entre el año 2010 y 2011, tenemos aquí tener en cuenta el enorme retraso en el inicio de la construcción en algunos casos superior a cinco años tras el sorteo y las adjudicaciones correspondientes, sin duda otro elemento a tener en cuenta dentro de este volumen de renuncias.

En definitiva una muestra más de la evolución de parte de los planes estratégicos relacionados con la vivienda en nuestro país en los últimos años, que no deja de ser por otro lado una muestra más de la evolución negativa de este sector inmobiliario.

El mayor stock de este tipo de viviendas responde características generales bastante concretas que se repiten de una ciudad a otra, suelen ser viviendas relativamente antiguas con pocos metros útiles, en barrios o zonas menos favorecidas de las ciudades y que habitualmente tienen necesidades de reforma así como ausencia de elementos como pueden ser ascensores.

Este tipo de viviendas tuvo una salida muy amplia al mercado de compraventa de viviendas en nuestro país relacionada con dos modelos de demanda muy definidos, por un lado aquellas personas que deseaban asumir la reforma de la vivienda y les daba igual la zona en la que ésta se ubicaba todo ello en favor de un precio que, aun superando muchos casos de largo los 100.000 €, diferían mucho de los precios de mercado habituales en las grandes ciudades, por otro lado en otro modelo de demanda respondía también en buena medida a un perfil muy determinado; los inmigrantes que veían en estos precios un modo de acceso a la vivienda mucho más asequible que la media de precios del mercado de compraventa de viviendas.

En un momento tan complicado para el mercado inmobiliario nuestro país, en el que los precios de todos los modelos de vivienda han caído de una manera u otra, será precisamente en estos pisos baratos donde vamos a encontrar las mayores rebajas cuando sus propietarios deciden ponerlos en el mercado, podemos leer en un informe relativo este hecho de hace tan sólo un par de semanas como las rebajas podían llegar a superar el 70%, cuando no directamente convertirse en la aceptación de la oferta del posible comprador, con lo que se dan paradojas como el hecho de que en un lapso de seis años dos viviendas contiguas (y similares) hayan sido vendidas con una diferencia de precio de 130.000 € (180.000 € una de ellas en el año 2007 y escasamente 50.000 € la vivienda contigua a finales del pasado año 2012)

Como dicen que no hay nada mejor que un buen ejemplo vamos a comenzar esta pequeña serie de artículos no con uno, sino con los ejemplos muy evidentes de lo que queremos transmitir, aunque antes vamos a proponer al rector un pequeño ejercicio de retrospección con una pregunta muy sencilla; ¿si usted vive en una ciudad de más de 100.000 habitantes cuál sería el porcentaje de viviendas de precio inferior a los 100.000 € en el mercado de compra-venta hace tan sólo cinco años?

Lo más probable es que la respuesta casi unánime sea de desconocimiento de dicho porcentaje, pero cualquier caso probablemente también todos los lectores coincidirían en que se trataría de un porcentaje bajo cuando no directamente inexistente, y aquí entran en juego los ejemplos que citamos al comienzo del artículo.

Cuando sucede el pico más alto en los precios de la vivienda en nuestro país (en el año 2007) en la ciudad de Madrid no es que el porcentaje de pisos a precios inferiores a los 100.000 € sea bajo, es que directamente es inexistente, no existe un mercado para estos pisos o mejor dicho para estos precios, si lo comparamos con el impacto de estos pisos baratos hoy en día en la misma ciudad vamos a descubrir que su presencia en el mercado de compra-venta ya supone más del 15% del volumen total de oferta inmobiliaria en venta en la citada ciudad, pero más allá, como segundo ejemplo podíamos leer en la prensa hace pocos días que este volumen de pisos a precios baratos en Madrid suponía ya que hubiera más de estos en venta que la suma de todas las ofertas de pisos entre 400.000€ y 600.000 € en la misma ciudad.

Pero incluso hay más datos que tenemos que tener muy en cuenta cuando analizamos esta situación, datos como los que nos indican que en el porcentaje creciente de pisos sumados a la oferta de compra-venta, en el caso de algunas ciudades como Madrid o Barcelona roza crecimientos en el último año en torno al 40%, la gran mayoría de estas viviendas que se suman al mercado de compraventa lo hacen directamente dentro de la zona de precios rebajados y viviendas baratas.

Imagen building construction partnership flickr creative commons

Ya veíamos en el citado artículo que elementos como los metros útiles de la vivienda, la antigüedad de la misma, y por supuesto cuestiones tan básicas como las posibles cargas que ésta pueda tener, debe ser parte de la información clara que el posible comprador deba recibir, sin embargo no es ni mucho menos la única de estas informaciones a aportar.

Cuestiones como la propia orientación de la vivienda, los vecinos en cuanto al número e incluso en cuanto a apreciaciones generales de la vecindad, los propios sistemas de calefacción llegó caliente de la vivienda, el estado de las ventanas, la descripción de la terraza si la hubiera, y por supuesto la descripción del equipamiento, resultan elementos importantes en la presentación de una propuesta de vivienda en venta, porque van a permitir al usuario en opción de compra una valoración completa de lo que se le propone en relación al precio de venta, aquí no debemos olvidar otras cuestiones como los propios gastos de comunidad, como sabemos difieren mucho de unos inmuebles a otros y que definitivamente se convierten en un gasto que el futuro comprador debe tener en cuenta.

Dentro de este nivel de detalle en la información proporcionada debemos tener claro, desde la perspectiva de vendedor, que incluso los pequeños detalles son puntos a sumar o restar dentro de una decisión de un comprador, por ello, no debemos tener miedo a proporcionar abundancia de los mismos siempre y cuando por supuesto coincidan de manera clara y plena con la realidad.

Hoy en día el hecho de tener una vivienda resulta sin duda difícil. No estamos afirmando nada que no sea perfectamente comprobable por el lector y repetido profusamente en todos los medios de comunicación de nuestro país en los últimos años.

Ya hemos analizado anteriormente los motivos por los que el mercado de viviendas en venta se encuentra en un proceso de recesión casi constante en el que además también los precios se encuentran en caída constante desde el año 2007, así que no nos detendremos en este hecho incontestable, pero si queremos acercarnos a algunas cuestiones que como citamos en el título del artículo parecen elementales a la hora de tratar de vender una vivienda hoy en día por parte del propietario y que a veces no reciben la importancia que se merecen.

No estamos hablando en este caso de cuestiones legales o de aquellos procesos burocráticos a tener en cuenta a la hora de una venta de vivienda, sino de elementos que dependen directamente de la postura del vendedor a la hora de ofrecer dicha vivienda, y de lo que de esta postura se deriva cara al posible comprador.

En primer lugar tenemos que afirmar una verdad incuestionable, que siempre lo ha sido, pero que actualmente resulta imprescindible a la hora de tratar de realizar una venta sobre un inmueble; la claridad en la propuesta.

Quien se encuentra hoy en día en disposición de comprar una vivienda no va a limitarse por regla general hay formaciones superficiales o deformadas, por tanto este primer principio es básico; cuando deseamos vender debemos necesariamente aportar el mayor grado de realidad sobre lo que estamos vendiendo, desde todas las perspectivas como veremos en el desarrollo de esta serie de artículos.

A la hora de reflejar las características fundamentales de la vivienda que deseamos vender resulta más que recomendable apoyar dichas características con el mayor número de imágenes gráficas que podamos, en las que por supuesto lo que ofrecemos se vea reflejado en su realidad, y por tanto, en las que elementos como la antigüedad de la vivienda que proponemos, la distribución y metros cuadrados útiles, y las informaciones sobre las características básicas de los cuartos de baño y las cocinas deben ser como decimos exhaustivas y reales.

Imagen Concrete Forms flickr creative commons

Durante los últimos años, fundamentalmente durante los dos años anteriores y este 2013 en el que nos encontramos, se van sucediendo las medidas impulsoras de apoyo a la hora de lanzar al mercado de alquiler mayor número de inmuebles, entre ellas la normativa incorporada sobre el llamado desahucio exprés que recogemos en el presente artículo de manera general.

Desde un punto de vista legal estamos hablando de un mecanismo que permite la ejecución de las cláusulas del contrato por incumplimiento del mismo en forma de desahucio para el inquilino que no ha cumplido con sus obligaciones de pago de los alquileres pactados en dicho contrato, este mecanismo se incluye dentro de la ley de medidas de agilización procesal que busca precisamente, entre otras cuestiones, añadir mayor agilidad ha dicho proceso de ejecución del contrato.

De esta manera se realiza una simplificación del proceso de ejecución del contrato que pasa por lo que se conoce como proceso monitorio, que viene a ser un modelo de juicio rápido en el que no interviene la figura del juez, en este caso una vez aceptada para su presentación la demanda de impago se le ofrecerá al inquilino un máximo de 10 días como período de pago de las deudas adquiridas por el propietario, o, en su defecto, presentar las alegaciones correspondientes o abandonar la vivienda.

Si ninguna de estas tres opciones resulta satisfecha la ejecución de desahucio será inmediata tan sólo con el requerimiento del secretario judicial, con lo cual, evidentemente, el proceso ha ganado de manera más que notable agilidad viniendo a unirse al resto de medidas de protección del propietario de viviendas en alquiler que, como indicamos, precisamente fomentar el aumento de dicho mercado de alquiler.

Mucho se está hablando en los últimos meses de la influencia del llamado banco malo dentro del precio de la vivienda, un influencia justificada como ya hemos reflejado en este mismo espacio en buena medida tanto por el precio de compra por parte de SAREB de este gran parque de viviendas con el que se ha hecho así como la influencia de los precios de salida de estas viviendas al mercado.

A pesar de que en las últimas semanas hemos podido leer en diversos medios de comunicación un acercamiento a lo que se espera precio medio de vivienda por parte del banco malo, para entender este precio medio debemos en primer lugar comprender el mecanismo con el que la SAREB se ha hecho cargo de estas viviendas e incluso el precio al que las ha asumido.

De entrada debemos conocer el hecho de que el banco malo hasta el momento sólo se ha hecho cargo de aquellas viviendas e inmuebles con un valor contable superior a los 100.000 €, para ello ha realizado sobre el precio de dichas viviendas pasado por los bancos rescatados un descuento equivalente a 54,2%.

En el proyecto de negocio de salida al mercado de este parque de viviendas figura la intención de aumentar dicho precio de compra en un 25%; para situar las cifras pondremos un ejemplo, una vivienda valorada en 100.000 € por el banco rescatado fue adquirida por algo más de 45.000 € por el banco malo y, según este plan de negocio, saldría al mercado por el precio de compra más un 25%, es decir, en torno a los 57.500 €.

Este plan de negocio coincide con la intención de obtener a través de la venta de las casi 100.000 viviendas a cargo de la entidad una cifra superior a los 13.000 millones de euros, teniendo en cuenta también la bajada de precios no sólo en este año (estimada en 2,8%) y del próximo año (estimada en 1,5%) con la previsión de estabilidad de precios para el ejercicio 2015/2016.

Dentro del plan citado de negocio, y como diferencia sustancial con respecto a hace tan sólo un trimestre, se contempla una aceleración de los precios de la vivienda (en torno al 3%) a partir del año 2017 con un techo a medio plazo de aumento del 6% a partir del año 2023, decimos en este caso que hay una diferencia sustancial ya que el anterior previsión se mantenía el techo del 3% de aumento de precio hasta el citado año 2023.

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Es cierto que el panorama parece abrirse al menos de manera tímida desde el punto de vista efectivo pero de manera muy amplia desde el punto de vista social con elementos tan importantes como la iniciativa legislativa popular ya presentada a las instituciones.

Sin embargo existen aún por parte del usuario de a pie muchas dudas sobre la actual situación de la dación en pago, trataremos de aclarar este artículo las más importantes.

En primer lugar debemos saber que a fecha de hoy esta figura sólo puede ser adoptada para aquellas familias cuyos integrantes (en edad laboral) se encuentran en paro y en situación de agotamiento de todas las prestaciones con el agravante de riesgo de exclusión social, y el añadido de que no será efectiva para procesos de ejecución concluidos o cargas posteriores existentes sobre la vivienda.

De este modo las familias que se encuentran en esta situación y carezcan de otro tipo de bienes son susceptibles de participar en la dación en pago siempre y cuando estas viviendas no superen el valor de 200.000 € (municipios de más de 1 millón de habitantes) y 120.000 € en caso de municipios que no superen los 100.000 habitantes, siempre también tratándose de primera y única vivienda cuya hipoteca supere el 60% de los ingresos netos percibidos por el conjunto de la unidad familiar (recordando aquí el hecho de la necesidad de carencia de ingresos derivados por el trabajo o actividades profesionales)

El mecanismo de aplicación de la figura es relativamente simple, se realiza una quita sobre la deuda pendiente (que no se puede asumir) de manera que el usuario queda libre de deuda sobre dicha cantidad pendiente mientras que la entidad pasa a resultar propietaria de la vivienda.

En un artículo publicado en este mismo espacio hace tan sólo unas semanas exponíamos la evolución del mercado de alquiler en nuestro país y recogíamos informaciones y puntos de vista que venían a confirmar una tendencia al alza en las viviendas alquiladas así como una disminución en los precios del alquiler sensible, aunque, tal vez no la esperada habida cuenta de la situación del sector inmobiliario.

Es cierto que el alquiler ha ido creciendo como opción de acceso a vivienda desde el año 2008, aunque lo hace de manera leve, si tomamos como ejemplo el pasado año 2012 esta subida se cuantifica en torno al 2%.

Por otro lado también es cierto que existen movimientos y medidas por parte de las instituciones gubernamentales orientadas a potenciar el mercado de alquiler, que tiene su última expresión en la aprobación de la regulación de las SOCIMIS a las que también dedicamos un artículo anterior.

Sin embargo, del mismo modo que tomamos como referencia para otras cuestiones económicas países del entorno debemos asumir que nuestro índice de ocupación de viviendas en alquiler en relación a dichos países sigue siendo bajo, baste decir por ejemplo que nuestro país el porcentaje de población que vive de alquiler no supera el 18% frente a una media europea que supera ampliamente el 30%, y a medias particulares como es el caso de Alemania que se sitúa en el umbral del 50%.

Existen varios motivos fundamentales para entender esta situación, hace relativamente poco nos acercamos a un informe del año 2012 en el cual se nos indicaba que el 80% del ahorro familiar en nuestro país se encontraba directamente invertido en ladrillo, en esa cultura del patrimonio depositado en la vivienda o viviendas que, en este caso concreto, ha llevado a una devaluación constante de dichos patrimonios desde el año 2007 si tenemos en cuenta la caída de precios constante de las viviendas desde dicho año.

Esta mentalidad de ahorro a largo plazo invertido en vivienda está resultando sin duda determinante a la hora de un despegue claro del mercado de alquiler, mercado que por otra parte como ya vimos en el artículo que indicamos al comienzo de este texto, si se considera desde otras perspectivas como un canal de inversión y rentabilidad que en circunstancias favorables debiera ser tenido en cuenta.

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