Euribor hoy: -0,182%
 Media mes: -0,176%

Prima de riesgo: 118,1
IBEX35: 10.216,80 (0,35%)


Subrogación

La subrogación es el acto de modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona, ya sea física o jurídica, por otra en el ejercicio de un derecho o el cumplimiento de una obligación existente en dicho contrato. En el caso de los préstamos hipotecarios, supone el cambio de la entidad financiera ante la cual asume la obligación de pago el prestatario.

La subrogación es una buena opción para toda aquella persona que tenía o tiene contratada cualquier tipo de préstamo con incentivos, como períodos de carencia o altos porcentajes de financiación. Sin embargo, en estos casos los tipos de interés suelen ser más elevados que la media del mercado. Las subrogaciones están pensadas para todas aquellas personas que lleven pocos años pagando su hipoteca, y aún les queda por amortizar más intereses que capital. Es por eso que a la hora de realizar una subrogación hay que prestar especial atención a los tipos de interés y a las comisiones.

Por el contrario, si se atiende a las deventajas, habría que cubrir los gastos de notaria, registro y comisiones por cancelación y apertura en caso de tenerlas. Dependiendo de la entidad financiera a la que se realice el cambio, estos gastos por cancelación o apertura será diferentes, incluso existen entidades que no cobran estos gastos.

Sustancialmente existen dos formas de realizar una subrogación: por cambio de la entidad financiera y por asumir obligaciones ya contraídas (en el caso de que aceptaramos hacernos cargo de una hipoteca existente).

La subrogación con cambio de entidad financiera se caracteriza por el trámite jurídico de sustitución del acreedor hipotecario (Banco, Caja). Es decir, el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora las condiciones del préstamo a través de los tipos de interés o las comisiones. Esto implica un ahorro en la apertura de una nueva hipoteca.

La subrogación por asumir obligaciones ya contraídas se caracteriza por la acción por la que el comprador de una vivienda asume los derechos y obligaciones de otra persona que con anterioridad ya tenía una hipoteca sobre ese bien. Suele ser habitual en el caso de compra de vivienda nueva ya que los promotores suelen solicitar una hipoteca para financiar la construcción.

¿Cuánto cuesta una subrogación de acreedor o entidad en España?

  • Comisión de subrogación: Es la comisión que aplica el banco donde se tiene la hipoteca actual por trasladar el préstamo a otra entidad. Para las hipotecas actuales, la comisión máxima que establece la Ley es de 0,50% durante los primeros 5 años y de 0,25% el resto de años. En España, esta comisión es negociable, según el perfil financiero, hasta el 0%.
  • Gastos de subrogación:
    • Notaría: Máximo € 600
    • Tasación: Entre € 200 y € 400
    • Gestoría: Máximo € 300
    • Registro de la Propiedad: Máximo € 100

Como conclusión, la subrogación es una buena opción para todas aquellas personas que llevan pocos años con su hipoteca y quieren cambiarse para mejorar sus condiciones ya que sigue saliendo más rentable subrogar una hipoteca, que cancelar la hipoteca inicial para abrir una nueva. Pero no podemos olvidar que para subrogar una hipoteca hay que hacer frente a una serie de gastos que conviene calcular, entre los que se encuentran los de notaria, registro y comisiones, que dependen de cada una de las entidades bancarias.

Más información en: Las mejores hipotecas para subrogación

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (2 votos, media: 5,00 sobre 5)

Escrito por Carlos Lopez el 11 de marzo de 2010 con 14 comentarios.

14 comentarios

Lee los comentarios dejados por otros usuarios, o bien deja tu comentario

# 1, SANTIAGO
15 de marzo de 2010, a las 10:43

Buenos días, me gustaría saber si puedo subrogar mi hipoteca, tengo una hipoteca pero estoy avalado y me gustaría saber si se puede subrogar pero quitando los avalistas.
Gracias

# 2, brus
1 de mayo de 2010, a las 10:53

buenos dias,antetodo felicitaciones por la pagina,soy un seguidor incondicional mas que escribe su primer comentario.Actualmente,me encuentro en tramites de subrogacion,ya me han tasado el piso,aunque desconozco el valor de dicha tasacion.Hace 7 años compre un piso y me obligaron a hipotecar con el banco Herrero.HIPOTECA DE 71200€;plazo 20 años;suelo 3,75% y techo del 19%;el ultimo recibo del mes de abril fue de 431,7€ al 3,75%.Me quedapor pagar52000€ y 13 años.El banco con el que estoy negociando la subrogacion es el Banco Popular,que me ofrece un suelo del 1,50% y techo 8 puntos por encima del euribor;PRIMER AÑO DE HIPOTECA €+0,20% Y los 12 años  restantes ,€+0,95%;la prevision de gastos es de unos 1100€ aprox.yo estoy decidido a cambiar,sobre todo por que me he empañado en no seguir con el herrero,considero que me ha engañado.ME GUSTARIA escuchar vuestras opiniones,si es que me veis ozecado en la opercion y no es tan interesante.gracias amigos,por escucharme.

# 3, José Manuel
24 de julio de 2010, a las 21:24

24 de Julio de 2010.

Buenas tardes, ante todo darles las gracias por su ayuda.

Les explico el problema que me ha planteado el banco con el que han concedido una subrogración de 99.560,00 € y ampliación por 26.000,00 €.

La escritura de compra-venta de la casa la firme el día 24 de Junio de 2010, por tanto el Banco en cuestión me abono los 126.000,00 € en la cuenta el mismo día,

pero mi sorpresa ha sido cuando me han  pasado un recibo del importe de completo de un mes es decir desde el 01 al 30 de Junio, cuando en realidad yo contaba en que me iban a cargar en cuenta solamente los intereses desde el día 24 al 30 de Junio y en julio empezarian a correr los recibo mensuales.

Mi pregunta es, si es correcto lo que ha hecho el Banco o no.

Saludos y gracias por su respuesta.

J. Manuel Ramos 

# 4, callada
19 de agosto de 2010, a las 13:27

PARA UNA SUBROGACION, IGUAL LES DIGO MI CASO QUE YO CONFIE EN IBANESTO.COM ES EL BANCO ONLINE DE BANESTO,ME DIERON A EURIBOR + 0.38, Y ME PAGARON TODOS LOS GASTOS, YO NO PAGUE NADA,ME DIERON LA OFERTA VINCULANTE Y CON ESO ME FUI A MI BANCO A LA CAIXA Y ELLOS ME DIERON PEGAS, QUISIERON QUE CAMBIARA DE OPINION,ME OFRECIAN BAJARME EL DIFERENCIAL PERO SOLO CON PALABRAS NO QUERIAN HACERME NINGUN DOCUMENTO, PERO ESA OFERTA ERA SOLO POR 6 MESES Y SIEMPRE TENIA QUE PRESENTARLES UNA NUEVA SOLICITUD PARA QUE ME MANTEGAN PERO AVERIGUE CON OTRAS PERSONAS, ME DIJIERON QUE NO SOLO TE DAN LOS 6 MESES LUEGO SE OLVIDAN,PERO SOLO TE QUIEREN MAREAR Y ASI SON TODOS LOS BANCOS,ASI QUE AHORA ESTOY CON IBANESTO ME VA BIEN YA SON 7 MESES Q ESTY CON ELLOS, ME DEVUELVEN EL 3% DE LOS RECIBOS, EL SEGURO DE HOGAR ES CASI IGUAL AL QUE PAGABA EN MI ANTERIOR BANCO, NO ERA CIERTO MUCHAS PERSONAS DECIAN SI TE DAN UN DIFERENCIAL BAJO, EN EL SEGURO DE HOGAR TE COMEN, PERO PAGO IGUAL, Y TENGO MUCHAS COBERTURAS CON ESE SEGURO…BUENO ESPERO QUE LES AYUDE EN ALGO MI OPINION…BUENO AQUI LES DEJO LA PAGINA DE IBANESTO SI DESEAN MIRAR…
http://www.ibanesto.com/cs/Satellite?canal=ciBanesto&cid=1195844804653&empr=iBanesto&leng=es_ES&pagename=iBanesto%2FPage%2FIB_Page_DetalleProducto
IBANESTO.COM

# 5, RBK
6 de junio de 2011, a las 14:29

Hola,
solicite una subrogacion con la Caixa y mi banco actual ha igualado la oferta y ahora me tengo que quedar con ellos, lo que me supone más gastos (la Caixa me pagaba los gastos y con estos tengo yo que pagarme la notaria y gastos de cancelación). Si eres un buen cliente no te dejan ir (por pantalones no nos podemos ir!!!).
No siempre te puedes subrogar…

# 6, paco123
9 de enero de 2012, a las 17:53

buenas tardes! enohabuena por la pagina( ayuda mucho). pues tengo una hipoteca con unicaja, suelo 3,5. y euribor + 0’50 ( con bonificacion por tener seguros etc..). he pedido carencia de 2 años ( no llego a pagar estoy afixiado) m la han denegado. quisiera kitarles la hipoteca y buscar una entidad con mejores condiciones( sin suelo) llevo pagando 3 años, m quedan 246000€, q m aconsejais? deveria buscar algo mejor? alguna entidad querria mi hipoteca? gracias.

# 7, borroker
7 de febrero de 2012, a las 1:25

Ten cuidado con unicaja, te engañarán.

# 8, Yolanda
15 de enero de 2013, a las 23:12

Hola!Me gustaría recibir información sobre bancos que hagan subrrogaciones en las mejores condiciones posibles, no importan que sean online.Gracias  

# 9, funcionario
15 de junio de 2013, a las 16:11

yo os voy a contestar… no haber firmado lo que no se puede pagar

# 10, Domingo
22 de julio de 2013, a las 16:04

Suscribí mi hipoteca con el BSCH en Noviembre de 2003 y ahora la quiero cancelar. Firmé un 1% de cancelación total, pero me han dicho que aunque haya firmado eso, sólo me pueden cobrar un 0,5% si lo hago en los 5 primeros años de vida de la hiopoteca (no es el caso), o el 0,25% de cancelación si es después de los primeros 5 años. ¿Es correcto esto?

# 11, ana
19 de diciembre de 2013, a las 17:06

Hola, quería saber si sub rogando una hipoteca de vivienda a un familiar este inmueble pasa a ser de su propiedad, gracias y felicidades por su web

# 12, Alicia
7 de noviembre de 2014, a las 18:55

Hola haber, quiero subrogar una hipoteca de 30 euros que le quedan a la chica para pagar pero ella pide 70.000 euros eso como lo hacemos???

# 13, Miguel Angel
13 de abril de 2016, a las 11:04

Buenos dias. Hace 13 años firme una hipoteca,euribor+1%(20anos). Hace un año solicitamos ampliação de 35000€ más para reforma de la casa. El banco (ibercaja) nos recomendo hacer una 2a hipoteca a euribor+2,75% para no tocar condiciones de la primera. Hay posibilidad de hacer una subrogacion de las 2 hipotecas para otro banco???????

# 14, Rafael
6 de junio de 2017, a las 21:31

Buenas tardes, mi consulta es la siguiente: 1- en el mes de febrero del año 2009 cambie mi hipoteca a otra entidad bancaria,no me dieron la oferta vinculante, solo me entere del tipo de interes fijo + € , cuando me lo leyó el notario, yo entendía que el interes solo seria lo que pagaría, llevando unos años me di cuenta que me avían engañado, porque el tipo de interes interbancario era entre 0,40 y el 1,50 en el año 2009 empece a pagar un 6,50 en el primer año y ha ido bajando hasta el1,85 + Euribor (Que puedo hacer )

Deja tu comentario...