Continuación del hilo sobre la hipoteca Multidivisa (2)

Para Mena
Yo tb estoy negociando con BBVA y espero para estos dias oferta, te importaria pasarmelas? Gracias
Mi correo rrcorona@inicia.es

Para # 150 Helidoro Martin,

yo no formo parte del colectivo SEPLA y a mi en el popular me dieron condiciones de una HMD, que por cierto no me interesan.

Para Willy, o quien lo sepa

Mi banco me ofrece una HMD pero con sistema de amortización alemán (cuota decreciente); me podrías decir, por encima, los pros y contras de este sistema de amortización??.

gracias

PARA MENA:
mañana llega de vacaciones la directora de mi banco(bbva) y a medio dia sabre que oferta me hacen, tengo mi hipoteca con ellos por lo que me gustaria que te pusieras en contacto conmigo para ver condiciones que te dan y tema novacion. mi correo es robertols@telefonica.net.

unos dicen que bbva hace, otros que no, unos dicen que es imposible novar otros que no.

estamos en contacto y vamos comparando con el fin de veneficiarnos los dos.mandame correo y hablamos.

para heliodoro martin.

yo he estado esta mañana en popular en barcelona, y si que las hacen para todos, pero me han dado una condiciones de esas de decir, es igual dejalo.pero no es cierto que solo las hagan para SEPLA.

para todos.

esta mañana he estado de bancos, os contare mi periplo.
cajamar: alguien decia que hacian, hoy ya no hacen
banco valencia: les han pasado una circular reciente en las que endurecen nivel de tasacion y encarecen diferencial.
barclays: dan libertad a las oficinas que quieran trabajarlas y las que no. la oficina donde he ido decide no hacer.

pero he estado mas de una hora hablando con el director (que no sabia lo que era carry trade)
me ha comentado que han recibido circular de endurecimiento de condiciones, ahora solo hasta 65% de tasacion libor ma 0,75 (libor a un mes)

el hombre tb me ha dicho que barclys a la hora de conceder hipotecas es muy estricto, en el sentido que se haceptan 65% de tasacion y tu necesitas 70 te la deniegan directamente, a no ser con doble garantia y esta libre de cargas.

en el popular ya ni os cuento, libor +1,25 a 12 meses.

plan de pension, seguro de vida, 3 targetas, seguro del piso, vaya de todo.

sabadell atlantico: las chicas que llevan el tema hipotecario le han preguntado al director. respuesta no hacemos hmd.

he llegado a la conclusion que no depende de la entidad bancaria, si no de la oficina.

mañana me toca hablar con mi banco bbva. espero que me digan que si y que puedo novar.

el directos de barclays me ha enseñado el informe economico que les pasan a ellos y situa el yen entre 158 y 164 en el 2008. con lo cual mi pregunta a sido: y donde esta ese riesgo excesivo que tiene la hmd si valorais que el yen se movera en esas cifras??

esto es una historia, cada uno dice una cosa, cada oficina te atiende o no en funcion de que el director se haya levantado con el pie derecho izquierdo.

nada paciencia y a moverse entre este mundo de tiburones, compraremos un arpon.

LO DICHO MENA. MANDAME UN MAIL.

un saludo a todos.

PARA #152, paola.

el sistema de amortizacion aleman amortizas mas capital, que en el tradicional frances.

en una hipoteca a 20 años por ejemplo cuando has pagado 10 años llevas pagado realemnte la mitad de piso. en el sistema frances(tipico de las hipotecas españolas) cuando has pagado 10 años has pagado mogollon de intereses y un poco de capital de tu piso.

mejor sistema el eleman, amortizas mas dinero desde el primer dia.

Para Heliodoro Martín,

tienes razón, hay que tener que tener más rigor a la hora de exponer las cosas en el foro, asi que aplicatelo.

Que a mi me hayan ofertado unas condiciones no quiere decir que a ti te vayan a dar las mismas y en el foro ha quedado claro que las condiciones varían no sólo por entidades, sino también por sucursales.

He expuesto unas condiciones que a mí me han ofrecido por dos veces, las mismas; en cuanto tenga el mail del banco te diré oficina, teléfono y persona de contacto. Eso sí he pateado bastante. Y repito, no soy del SEPLA.

Ojala consigas las mejores condiciones.

Para Rul #145,

gracias Rul, estaba esperando una respuesta y no sólo me has atendido sino que la respuesta es la que deseaba oir: al cambiar de divisa sólo se paga la cuota en el banco, !nada de notarios! dato muy importante.

Para Heliodoro Martín #150

tienes razón: hay que tener cuidado con las cosas que se ponen en el foro, así que aplicate el cuento. Me a mi UNA oficina del popular me haya ofrecido unas condiciones no significa que OTRA oficina del popular te vayan a dar las mismas.¿OK?

Que consigas las mejores condiciones posibles, seguiré en el foro y si puedo serte de ayuda me lo dices.

Para Heliodoro
Tómatelo con calma y pide rigor, pero no este foro (donde todos ayudan con sus conocimientos de forma altruista), pide rigor a las entidades, porque son ellos en muchos casos los que hablan sin saber y te marean.
Si lees con detenimiento los post (más de 3000) te puedo asegurar que despejarás muchas dudas y lo mejor, captarás el magnífico espíritu de los participantes y los muchos conocimientos de algunos de ellos.
Aprovecho pues para agradecer a todos este buen clima,y a los más sabios su paciencia y apoyo al solucionar nuestras dudas, permitiéndonos aprender con sus comentarios.
Saludos
Rosa

Para #142, robertols

La cuenta es que en un año tengo que sumar a los 220000 los gastos y ademas el fixing de la vuelta al euro y su comision es decir GASTOS DE CONSTITUCION+ 2.5% de fixing + comision +

con lo cual deberia al cabo de un año el cambio al euro me costaria 232000€ incluidos todos los gastos, asi que perderia dinero.

Hecha bien la cuenta por que a mi no me sale y eso que ahorro mas de 300€ al mes pero mi hipoteca de 22000€ valdria 37.000.000 yenes y de vuelta al euro 240.000. (Lo que ahorro es de 240.000 a 232.000)

Ten en cuenta que en cada movimiendo de divisa hay fixing y de una cantidad muy alta. Esa es la realidad de la HMD

saludos

Hola a todos!! …
mensa para ROBERTOLS: R, trabajo en una inmobiliaria desde hace rato ,y se con quienes toreo. Unos son terneros ,otros vacas ,otros toros ,novillos…pero todos con cuernos.Lo que propongo a todos es novaciones,A MI ME LA HACEN ,así aue a torear ,que es tela lo que se ahorra uno.AMENAZAD con llevaros la hipoteca que hace efecto ,pero dejad claro que dejais una puerta abierta que si te hicieran una novación y… Cuando a un director le cancelan una hipoteca los de arriba le tiran de la oreja.ESTO ES TAN IMPORTANTE COMO LAS CONDICIONES QUE TE PUEDADN DAR EN OTRO BANCO. (ENSEÑÁRSELAS).sALUDOS DESDE SEVILLA

Hola, estoy negociando con el bbva, si aceptan novacion y las condiciones son las siguientes:
LIBOR+0,75-1 (sigo negociando)
trimestral
comision de cambio 0%
comision cambio divisa 0%
comision apertura 0%
Importante: Cambio de divisa y amortizazion parcial solo cuando la cuota.
solo tengo que pagar unos 700 euros de la novacion
La unica pega es el cambio comprador-vendedor. compra:165,8195 venta:158,6805.
- ¿con estos cambios cual es el fixing?
- con el prestamo de 225.000 euros, al formalizar el prestamo ¿cuanto me costaria el cambio a yenes?
Gracias.

PARA JUL.

Hola a todos, esta pregunta va dirigida a JUL. Tengo mi hipoteca MD firmada con Bankinter, en una oficina de Madrid, pero antes de llamarles para informarme sobre el seguro de cambio que tan bien nos ha venido que nos informes, me gustaría saber en que sucursal lo has contratado tú, no sea que me vengan con el cuento de que no existe, y para poder tapar alguna boca si llega el caso, tanto yo como otros que estén en mi misma situación, nos tenemos que agarrar a informaciones más concretas. No he leido todos los mensajes, aunque he hechado un vistazo y no me ha parecido que hayas informado de la sucursal concreta donde lo has firmado. En todo caso, y si no quieres publicarlo en el foro, te dejo mi correo para que me envies la información alli, de lo cual te estaría muy agradecido.

UN SALUDO. MI CORREO jmanuelgc@terra.es

PERDÓN, MI MENSAJE ANTERIOR IBA DIRIGIDO A RUL…DISCULPA RUL. UN SALUDO.

DISCULPA RUL, MI MENSAJE ANTERIOR IBA DIRIGIDO PARA TI…PARA RUL, HA SIDO UN ERROR. UN SALUDO Y GRACIAS ANTICIPADAS.

DISCULPA RUL, MI MENSAJE IBA DIRIGIDO A TI RUL, NO JUL COMO PUSE POR ERROR. GRACIAS ANTICIPADAS Y UN SALUDO.

USDJPY en 107 ya….

¿Esto va a rebotar o qué?.

Alguien que sepa el porqué de la caida o que ha encontrado información al respecto…

Hola a todos

Estoy absolutamente de acuerdo con Rosa:

“pide rigor a las entidades, porque son ellos en muchos casos los que hablan sin saber y te marean”.

En mi opinión aquí está la “madre del cordero”, y ello conlleva que contratar una MD puede llegar a ser todo un “periplo” en el que poco a poco te vas confundiendo y hasta agobiando.

Bajo mi humilde opinión creo que el problema es que las MD no es un producto que “dominen” en muchas oficinas, y de hecho cuantos de vosotros no sabía más que el director?. Además no hay que olvidar que muchas entidades son reacias a hacerlas y por tanto te ponen todas las dificultades posibles.

Sin duda un panorama poco alentador.

En base a esto casi que las condiciones van a pasar a un segundo plano (si hacemos números la diferencia entre unas y otras ofertas -de las razonables claro- no es tanto) y lo que realmente va a premiar es el hecho de encontrar un “profesional” que controle el tema.

Alguien se imagina entrar en un oficina y que te digan que si las hacen, que te expliquen las condiciones de manera transparente y encima que puedas “departir tranquilamente” sobre la posible evolución de los mercados?. Sin duda es una “gran experiencia” y dificil de encontrar (los que yo conozco justo me llegan a los dedos de una mano).

Vamos que lo de siempre: paciencia, paciencia y por si acaso… un poco más de paciencia.

Un último apunte: yo siempre he tenido claro que no podría tener las condiciones de otro y aunque a mi me parece genial que las pueda tener, cuanto más mejor, entiendo que si ese otro las dijera “abiertamente” podría provocar “ciertas susceptibilidades”.

Un saludo

Agustí

Mac, estas condiciones no están mal, aprieta algo más con el diferencial y a ver qué pasa.

Para todos los que empezamos en esto he encontrado en la red dos enlaces muy interesantes y además con unas hojas de calculo sencillas y que pueden arrojar mucha luz porque podemos calcular las cuotas en función de las variaciones del cambio:

http://www.multidivisas.info/2007/09/riesgo-de-las-hipotecas-multidivisas-el.html

http://www.multidivisas.info/2007/09/riesgo-de-las-hipotecas-multidivisas-el.html

visitarlas, creo que merecen la pena, pero ojo con las decisiones, esas ya son personales, todos somos mayorcitos, lo que se pretende es aclarar ideas y conceptos para tener elementos de juicio.

Algunos datos: vamos a suponer una hipoteca de 200.000€ a 30 años con un interés del 5,00%. La cuota en € es de 1.060e. ¿vale? Bien.

Con un cambio de 1€=162 yenes, la hipoteca se va a transformar en 32.400.000 Y a un interés del 1%, pongamos por caso. Entonces la cuota mensual pasa a ser de 643€.

El dato por considerar es que no solo la cuota es mucho menor (de 1.060 a 643 €) sino que en el primer caso, pagando en €1060, amortizamos de capital 245 €, mientras que en la hipoteca en yenes, pagando (al cambio) 643 €, amortizamos 477€: el doble. Este es el asunto. Esto está claro y parece que por ahi, todo es muy bonito.

Supongamos (me enrrollo como las persianas…) que la evolución del yen es a apreciarse (según he leído en el foro ultimamente, aunque esto, en realidad !NADIE LO SABE!). Bueno, supongamos que se aprecia el yen respecto del €.¿Qué habría que hacer? Calcular la repercusión de la TENDENCIA, A TENDENCIA en nuestra hipoteca que sigue siendo en yenes. Lo calculo. Me da lo siguiente:

1-si el yen se aprecia un 10% (en un año, muy dificil si miramos los históricos) mi cuota pasaría a ser de 714€, pero amortizaría en esa misma cuota 530€. Ahora ya no podría comprar 162 yenes con 1 €, sino 148,2. Además la deuda, ya no sería la misma, habría aumentado y sería de 221.693€, porque para pagar la deuda inicial se precisan más €.

2-en otras ocasiones he hablado de que casi tiene que apreciarse el yen un 50% para pagar la misma cuota que en €, si. Pero es que si el yen se apreciara un 50% en este ejemplo (pasarlo a las hipotecas respectivas) la deuda, también habría aumentado en un 50%: debería al banco casi 400.000€. ¿Me seguis? Si , claro…

Esta deuda (con el yen sobrevalorado un 50% respecto del valor de entrada) es la misma que al final pagaríamos en la hipoteca convencional en €, no os asustéis, calcular la cuantía final de una hipoteca ordinaria de 200.000€ a 30 años y al 5%…¿no?

¿Que quiero decir con esto? Voy sacando algunas conclusiones:
1ª.- la HMD es la mejor opción para pagar una casa y cualquier cosa, sólo por el hecho de que tienes diversas opciones durante la vida del préstamo, eso te exige estar atento.
2ª.- es bueno entrar en una divisa con intere´s por debajo del €uribor y
3ª.- que la divisa esté no muy devaluada respecto del €, sino en valores “normales” desde un punto de vista histórico. Esto porque con movimientos suaves la HMD es imbatible.
4ª.- Según todos estos razonamientos, una opción posible sería entrar en Francos suizos, cuyo interés es más bajo que el €uribor y tiene una paridad más o menos similar. Esperar valores más altos del yen en uno, dos , tres, cuatro años (si se aprecia claro que esa es otra) y entrar con valores más cercanos a 140,(se supone que el dinero en Japan va a seguir estando más barato que en Europa) y situarse ya en esta moneda. Como la hipoteca va a ser a 30 años….

5ª.- Si alguien tiene esta misma opinión para entrar por favor que me lo diga.

Mi correo es jjis_jjis1964@yahoo.es

Agustí, Willy ¿cómo veís esta opción?

PD: iré mandando la tabla excell y la mía de doble entrada a todos los que me la habéis pedido ¿ok?

Me voy a dormir, felices sueños chicos.

Para #160, mac

Con los cambios que te dan, el cambio medio sería (165,8195+158,6805)/2= 162,25. La diferencia entre los cambios comprador y vendedor respecto el valor medio sería 165,8195-162,25= 3,5695. Hayamos el % de 3,5695 respecto al valor medio de 162,25 que es 3,5695×100/162,25=2,2%.
Eso significa que tus 225.000 euros se verán incrementados en un 2,2% haciendo un total de 225.000×1,022=229.950, es decir 4.950 euros de más.

Para tod@os
¿A alguien a parte de la supuesta oferta del Popular, que no pertenezca a ningún colectivo privilegiado, le han ofrecido algo mejor de Libor + 0,6?
Si es así por favor que indique entidad, sucursal y punto de contacto.

Saludos y gracias.

Para Mac

220.000 x 165,8195: 36.480.290 millones de yenes

El tema está en que no sabemos la fecha de ese cambio.
Si tomaramos el cierre de hoy (160.96) e iniciaras tu hipoteca con una entidad que no te cobrara fixing :
220.000 x 160.96: 35.411.200 mill de yenes.

Un saludo

Agustí

Una cosa más y que añadir a todo lo anterior, que no se me quede:

si el yen se apreciara dnetro de 6, 7, 8 años un 50%, sí la deuda pasaría a ser de 400.000€… pero restándole claro lo que se haya amortizado hasta esa fecha, que puede ser:

6360 € el primer año (9.000€ si hemos ahorrado 3.000 mas por ej)
…
11436€ el quinto año (ya con cuota de 1285€)

entonces más o menos habríamos amortizado en 5 años unos 40.000€, y la deuda sería entonces de 360.000€ aproximadamente.

Estos son más o menos los números, y con esto surge la pregunta de nuevo : ¿yens o €uros?
Ahora sí: me voy a la cama. “Hata mañana”
Sayonara

Para emi: me alegro si en algo humildemente te ayudé, bienvenida.

Para ROBERTOLS, #144, supongo que llevas parte de razón, y yo también opino eso: a ningún Banco que decide dedicarse a hmd le interesa ejecutar una cláusula del 10% así por las buenas, sino que les interesa pagues religiosamente suculentos intereses y comisiones, y a ser posible de por vida. Pero es una cláusula que está ahí y firmas. Uno de los problemas es que en los Bancos cambian los que mandan de vez en cuando, y cada uno que llegue puede tener sus ideas aperturistas o restrictivos respecto al riesgo en un tema tan complejo como las hmd. Otro problema, una apreciación rapidísima de la divisa y sin visos de fin, sobre todo al principio de la vida del préstamo, que pudiera hacer que la deuda superase el 80% de tasación…no sé, no sé, ojalá no ocurra nunca, pero creo que cada Banco tendrá delimitado su riesgo.

¿Alguien ha conseguido pactar fixing con alguna oficina del Bankinter? ¿Y contratar seguro de cambio para día que se quiera como explicó Rul?.
Gracias.

Para juanjo

1-si el yen se aprecia un 10% (en un año, muy dificil si miramos los históricos) mi cuota pasaría a ser de 714€, pero amortizaría en esa misma cuota 530€. Ahora ya no podría comprar 162 yenes con 1 €, sino 148,2. Además la deuda, ya no sería la misma, habría aumentado y sería de 221.693€, porque para pagar la deuda inicial se precisan más €. No estoy deacuerdo contigo en este razonamiento.

Segun lo que dices entiendo que pagas el cambio por duplicado. Pero mientras mantengas tu hipoteca en yenes es lo que debes, cierto es que con los mismos euros compraras menos yenes. Vamos eso creo yo…

Hola a tod@s .

Despues de patearme barios bancos, he encontrado 3( barclays,b popular y bbk ) que me hagan subrarogación + novación .

Pero el problema viene ahora, mi difencial es Euribor + 0.4, y a la hora de hacer una oferta vinculante, en el libor + diferencial seguramente no lo superara ni igualara.

He hablado con mi banco y me dice que la ley dice que hay que igular o superar la oferta.

¿ es cierto que la ley obligue?
¿como se puede mejorar si el diferncial no es mejor?
¿no se considera mejor si la quota mensual es inferior , o solo se valora el diferencial ?

A ver si alguien puede aydarme, Gracias .

Ah es cieto lo que dice Juanjo, que en oficinas del mismo banco te ofrecen unas condiciones difenrentes y que te aseguran que no que novar a md no se puede y en la otra que si , y los diferenciales lo mismo, un desastre.

Yo tambien he negociado con el popular pero las condiciones de Juanjo ni de coña , tendre que llamarles ota vez a ver.

UN SALUDO.

PARA #158, Anónimo.

mis numeros siguen siendo diferentes a los tuyos.

si tu me dices que el tipo de cambio es de 160 durante 3 años y asi te pongo el ejemplo y luego me metes la variante de el cambio de divisa nunca te cuadraran los numeros.

¿para que querrias cambiar de divisa y pagar esos gastos si la divisa no se mueve de 160 yenes por euro?

es como si me dices que si cambias de divisa cada mes al cabo de 10 años debes una porrada de millones. claro, el tema es que no debes cambiar de divisa si la divisa esta estable.
por lo tanto en tu primer ejemplo decias que estaba a 160 y en tu contestacion me dices que al hacer cambio de divisa generas mas gastos. creo que te estas liando un poco. la hipoteca multidivisa te da la opcion de cambiar, pero esta claro que la responsabilidad de cambiar cuando te favorezca es tuya.

hacer un cambio de divisa cuando la divisa esta fija en 160 no es favorable para ti ni para nadie, sigues en yenes y amortizas una porrada de capital durante 3 años.

un saludo.

Bueno, pues al lorito con el cambio de moneda y Hacienda!! Ayer salio publicado esta notician en el diario NEGOCIOS (http://www.neg-ocio.com/sitefiles/pdf/261107.pdf pagina 16 )

La multifactura fiscal oculta detrás de la hipoteca multidivisas.

Un avezado ciudadano llega al banco de confianza para socilitar un préstamo hipotecario. El comercial le sorprende con la oferta de una hipoteca multidivisas (sorpresa relativa, dado que el producto se está extendiendo como la espuma, ahora que el euro está fuerte y el euribor disparado). El préstamo quedará ligado a la moneda de un país -pongamos Japón- en el que los tipos de interés están mucho más bajos que los de la eurozona, con lo que se logra una hipoteca sensiblemente más barata. Dado que la cuota se abona en yenes, no en euros, si la moneda nipona se revaloriza la ventaja de esta fórmula de ahorro económico empieza a menguar, igual que si se encarece el precio del dinero en la región.
Pero aquí -explica el comercial- llega la gran virtualidad de la hipoteca multidivisas. Cuando toque la revisión periódica de tipos, o antes, si se paga por esa prerrogativapodrá cambiarse fácilmente de moneda. Eso sí, con la consiguiente comisión.
El ciudadano de nuestro ejemplo echa sus cuentas y la oferta le convence, pero quizá no ha calculado el gran mazazo que le va a asestar Hacienda si al poco tiempo de firmar la hipoteca reclama un cambio de divisa. Sacudida tributaria La Dirección General de Tributos ya ha creado doctrina a través de sus respuestas a consultas vinculantes. Da igual que se trate de cambios de euros a divisas, a la inversa, o entre una moneda extranjera y otra. Tributos considera que el cliente y su banco están modificando “el objeto de la obligación” (la moneda de referencia), y no las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado, aunque, en definitiva, sea esto lo que quiere revisar el hipotecado.
Se trata de una diferenciación trascendental. El legislador obliga a tributar por Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre otros casos, cuando se produce una ‘novación modificativa’, una revisión de las características de la hipoteca, pero exime de factura fiscal las situaciones más comunes: pactar un tipo de interés o un plazo distintos. El problema es que la doctrina de Hacienda no mete en el mismo saco la variación de la divisa.
¿La consecuencia? El tipo de AJD por novaciones es el
1% de la ‘responsabilidad hipotecaria’, es decir, de todo el capital y los intereses que aún no se han abonado. Calculen si se cambia de moneda varias veces. La hipoteca multidivisa bien puede seguir siendo una gran opción, pero teniendo en cuenta que no habrá magia que valga si el Fisco encuentra motivos para cobrar.

Bueno como al final del articulo biene el mail para contactar con el autor, me puse en contacto con el y muy amablemente, Maxi, y rapido, me aclaro un poco mas con esto:
Hacienda cobra por AJD cada vez que usted cambie de divisa, o pase de euros a divisas su hipoteca, o de divisas a euros. Un cambio de moneda no se considera motivo para poder aplicarse la exención en AJD, a diferencia de lo que sucede con una ampliación de plazo o una rebaja (por ejemplo) del tipo de interés pactado. Esto lo podía hacer Hacienda hasta ahora, y lo seguirá haciendo, al menos que se sepa. El problema es que los bancos no suelen informar (lo mismo usted tiene suerte y yo me equivoco en esta ocasión) de esta factura fiscal, y luego llegan las sorpresas. Avisan de las comisiones, pero no de la parte fiscal. El caso que yo planteo es ficticio, pero le aseguro que muy cercano a la realidad.

Bueno chic@s creo que es hora de que preguntemos por esto en nuestros bancos haber que dicen…

Saludos!

Alvaro.

Centremonos, jeje

1º Yo pido 200.000 euros

2º Eso despues de gastos y fixing son unos 212.000 asi sin mas y por que porque si (a no ser que los pages sin incluir en la hipoteca que entonces tendran que asumirlos como gastos al final, te guste o no)

3º Sobre eso se calcula mi cuota (que ya es un pico mensual)

4º Eso hace que sea mensualmente unos 160000 yenes = 1000€

5ºAhora cuando restemos amortizacion hay que restarsela a 212.000 y si antes en euros amortizaba 500€ sobre 200.000 ahora amortizo 750€ sobre 212000 es decir unos 250€ limpios mensuales(pero sobre mas capital)

6º Ahora divide los 12000/250 = 48 meses.

7º A mi cuota mensual le tengo que poner el fixing todos los meses (parte de intereses)

8º A esa cantidad le debo sumar nueve euro, bien?
Total me quedan 1035€ mensuales (con el euro pagaba 1300€)

9º Asi que en realidad gasto unos 35€ en comisiones todos lo meses que en 300 meses son unos 10500 (que algo son) lo cual hace que aumente mi tiempo de amortizacion hasta segun mi calculadora 75 meses.

Y TODO ESE DINERO POCO A POCO LO PAGO si o si y sin hacer ningun cambio y suponiendo el Yen estabilisimo.

Ademas antes o despues el Yen se apreciara y digamos que en una media de 20 años se quedara como valor medio 140 (y aun asi esta depreciado con ese valor a dia de hoy)

ADEMAS …. y si baja el Euribor (cosa dificil) … pues que mi cuota original de 1300€ volveria a quedarse en 1000€ y claro el yen se iria a 900, lo cual hace que ….. mejor no pensarlo

Conclusion no amortizo tan rapido como dicen por aqui a no ser que tenga mucho dinero y haga amortizaciones anticipadas aprovechando las devaluaciones del Yen , y claro ….

SI TENGO MUCHO DINERO PARA QUE QUIERO UNA HIPOTECA

Lo que si es cierto es que en este caso ahorro mucho(si tengo para anticipar), pero eso es para que uno gane 6000€ al mes y pague 1000€ de hipoteca, que claro seran ….. 4(y qencima ahorradores)

HACIENDA TAMBIEN SE METE?????

TE COBRAN AJD SI CAMBIAS DE DIVISA???

a alguien le ha pasado estos 4 ultimos años?

En que articulo de la ley viene eso, si la cantidad es la misma, solo que como no hay paridad, pues claro, se gana o se pierde, pero la cantidad teorica es la misma

1000 euros a yenes 160000 yenes
160000 yenes a euros 1000 euros

y como no se cambia la cantidad pues como conclusion no se pagan AJD, jiji.

Salu2

Siguiendo una de las preguntas de #172, amg

¿Alguien ha conseguido contratar seguro de cambio para realizar el cambio a otra divisa el día que se quiera como explicó Raul?.
Porque el seguro de cambio que me indicaron en el banco es relativo a asegurar el valor del cambio, suba o baje se aplica el pactado, pero los tipos de intereses suben tanto que no compensa con respecto a la hipoteca tradicional.

Gracias.

Hola
Para #179 amendez: Yo tambiuen estoy interesado en saber lo del seguro de Bankinter, ya que estoy apunto de contratar una HMD y no me aclaran este tema. ¿Alguien ha podido disfrutar de ese seguro? ¿Donde les informaron?

Gracias a todos..

para #177 anonimo:

Para un crédito de 212000eur a 30años (no pones el tiempo) me sale a pagar sin añadir los 9eur del cambio y con las condiciones que tengo de Barclays 0,65% apróx. lo siguiente:

- divisa en Euros: 1120eur (de los que amortizas 264eur -no 500- y regalas al banco más de 850eur)

- divisa en FCH: 882,41

- divisa en JPY: 720EUR -no1000eur- (de los que amortizas 482 -no750- y regalas al banco unos 228 + 9eur según condiciones mías con barclays).

En resumen, creo que tus cuentas no son correctas por mucho. Usa los simuladores que circulan por el foro.

Hola paola,
las cuotas mensuales que se pagan son la suma de Cuota de Interés + Cuota de Amortización de Principal.
En el sistema alemán la Cuota de Amortización de Principal permanece constante a lo largo de toda la vida del préstamo, es decir, se amortiza la misma cantidad en cada cuota mensual y la que varia es sólo la parte de Cuota de Interés, por lo que si el tipo de interés no varia las cuotas mensuales decrecen, es decir, el importe de la primera cuota mensual es la mayor y la última cuota es la menor.
De ahí el nombre de sistema alemán o de cuota de amortización constante.
Con el sistema alemán se pagan menos intereses que con el francés al final del préstamo.

Por ejemplo, 200.000 € al 4% a 7 años:
Sistema Francés: Unos 229.656 €
Sistema Alemán: Unos 228.333,33 €
Es decir, con el francés pagas unos 1.322,67 € más de interés que con el alemán
Cuanto mayor es la duración del préstamo mayor es la cantidad de interés que se paga con el sistema francés.

Para el ejemplo anterior a 1 año:
Sistema Francés: Unos 204.360€
Sistema Alemán: Unos 204.333,33€

Hola Juanjo,
esto va para ti y todos los que piensan en la panacea de entrar en CHF y luego cambiar a JPY.
ir a http://spanish.fxstreet.com/graficos/forex-tiempo-real/
1) En Instruments seleccionais EUR/JPY y le dais a new
2) En Chart type seleccionais Line Chart y el color que queráis
3) En Instruments seleccionais EUR/CHF y le dais a overlay
4) En Time Scale Monthly
Ya veis la evolución del euro con respecto al yen y al franco durante un mes

¿Todavía creéis que el yen se aprecia y el franco no?
pues probar cambiando la duración del Time Scale a 1 minuto y veréis lo poquito que cambian

Pues si, efectivamente si cambias de divisa pringas con Hacienda.

Confirmado en Bankinter :-P: (copio de un documento de ellos).

En el IRPF, ¿cuándo se pueden imputar variaciones patrimoniales por diferencias de cambio?
a) En cada liquidación, por la diferencia entre el cambio al euro de esa divisa del día en el que se abrió el préstamo, o el del día q se cambió a esa divisa, y el cambio al euro del día de la amortización * nominal amortizado.

b) En cada cambio de moneda en el préstamo, por el importe de la reducción o incremento de la deuda.

Vaya tela,definitivamente se informa francamente MAL sobre este producto en los bancos…

No me explico bien

Con numeros exactos:

200.000 euros a 22 años

Hipoteca de 34268806 yenes en los cuales incluyo los gasto (unos 10000€) y el fixing del cambio

La cuota actual en euribor+0.39 = 1252 euros (amortizo 416€ mes)

La cuota en divisas seria 154.235 yenes que con el fixing +9€ = 997€

De ella la amortizacion mensual es de 674€

Diferencia exacta entre hipot. en euros y yenes 254.33€ mes

El ahorro NETO acumulado (incluyendo los gastos) es de 67144€ en 22 años y empizo a amortizar la HMD a los 86 meses (es decir cantidad pendiente en euros > cantidad pendiente en Yenes).

Todo estos son datos exactos al que no le coincida que revise su calculadora(las normales no incluyen los gastos)

Datos:
euribor 4.62
libor a 0.86
Yen a 160
Plazo 22 años
Cantidad hipot. 200.000

Por cierto he ido a varias entidades para pedir el sistema Aleman y ni siquiera lo conocen y dicen que no se puede pedir.

Alguien de Madrid que me indique alguna sucursal buena (da igual la entidad) para hacerla al libor+0.5 y sistema aleman?

salu2

Hola a tod@s
Encontré este foro hace unos meses porque estaba interesado en hacer una HMD.
Despues de empaparme de toda la información vi en el post 837 que ofrecian la posibilidad de ofertar buenas condiciones para HMD.Envié mis datos y me consiguieron unas condiciones que yo no pude conseguir en ninguna entidad por mas que lo intenté.
Parece ser que los bancos no están por la labor de negociar condiciones porque creo que van a endurecer todavía mas la concesión de HMD,igual que están haciendo con las hipotecas tracdicionales.La verdad que es supercómodo porque yo no he tenido que hacer nada.Me han echo todas las gestiones y lo único que tendré que hacer es ir a firmar.De haberlo sabido antes me hubiese ahorrado todas las gestiones que hice para nada.
Como veo que hay gente buscando condiciones os dejo la dirección de e-mail por si os parece interesante(jrhuergo@sdati.com).
Un saludo a todos .

Para Raul,

Con respecto al seguro de cambio para poder cambiar de divisas el día que quiera que comentas que tienes con Bankinter, yo tengo una HMD con Bankinter y se lo he comentado al director de la sucursal con el cual tengo muy buen trato y conoce la multidivisa, se quedo extrañado y con prudencia no descarto que existiera por lo que me aconsejó que consultara en atención telefónica a la par que él lo investigaba.
En atencion telefónica me comentan que no tienen un producto parecido y a la sucursal de Bankinter se desplaza un asesor que investigó tambien este “producto”, concluyendo que no existe tal producto y que, por favor, remita los datos del mismo o el nombre de la persona que lo tiene en Bankinter para averiguar el producto y hacerme uno similar.
Es por tanto que agradecería al que lo tuviera nos diera información mas precisa de ese producto para poder contratarlo con Bankinter o bien, si ha sido un error, se indique como tal porque se está creando una gran confusión.

Gracias de antemano.

A ver.

Vamos a ver, a mi también me ha dado mogollón de dolores de cabeza este tema, pero al final yo tengo firmada una póliza en la cual puedo cambiar de divisa el día que quiera con el cambio de ese mismo día.

Has de abrir una “línea de seguro de cambio”, este producto parece ser que es muy normal en el caso de empresas y nada normal en el caso de particulares….

POR FAVOR, QUE EL DIRECTOR DE SUCURSAL DE VUESTRA OFICINA DE BANKINTER HABLE CON EL RESPONSABLE DE NEGOCIO INTERNACIONAL. Ellos son los que conocen el producto.

Haced esta pregunta: ¿Puedo cambiar el día que yo quiera de divisa con el cambio que aparece ese día?, si os dicen que no, entonces decid ¿no tenéis líneas de seguro de cambio?.

En cualquier caso, me creo TODO lo que me digáis, cuando yo fuí a contratar esta hipoteca el comercial que me atendió me dijo (sic): “qué te importa tu principal si la letra que pagas cada mes en menor de la que pagarías en €…” Evidentemente y como se está comentando hace más bien poco, las oficinas no conocen este producto, ciertamente complejo.

El mensaje 188 es de Rul (usease mio)… vaya despite…

para #176, alvaroBT

yo creo que ese articulo refleja que cuando haces una novacion de una hipoteca nueva a una hmd aunque sea novacion pagas AJD, ya que cambias condiciones.

eso no quiere decir que cuando cambies de divisa en una hmd te cobren ajd, ya que de hecho ni tan siquiera pasas por el notario. en la escritura de hipoteca tuya ya especifica la posibilidad de cambiar de divisa, con lo cual cuando tom as esta decision no vas a notario.

creo que si leeis bien el texto lo entendereis asi.
por lo tanto entiendo que si ya tienes hmd y vas variando de divisa no pagas ajd, cuando te pasa de una hipoteca normal a una hmd esta claro y ya es sabido que si que los pagas.

por el contrario cuando pasas de una hipoteca normal a otra normal haciendo una novacion con tu entidad tampoco pagas ajd.

IMPORTANTE PARA #160, mac.
me gustaria que te pusieras en contacto conmigo robertols@telefonica.net.

esta mañana he estado en bbv y me dicen que las unicas condiciones en las que hacen hmd son haciendo una poliza de seguro de cambio durante todo el tiempo del credito.
esa poliza hay que pagarla del tiron, son 40.000 euros para 240.000 de hipoteca.

CONTINUACION, SE ME CORTO RESTO DEL MENSAJE PARA MAC.

me dice que hay muchas oficinas que no lo dicen ya que la letra te sube solo 25 e al mes en 30 años, pero que la incluyen en el credito, con lo cual tu deuda aumenta 40.000(una burrada).
me dice la directora que es obligatoria y que si no no la aprueban.(de hecho me ha desaconsejado hacerla)
me gustaria que te lo miraras, no vaya a ser que te la hayan colado, y te pusieras en contacto conmigo para decirme por mail tus condiciones y tu numero de oficina, ya que si tu no tienes esa poliza quiza ella tb pueda conseguir sacarme la hmd con lo cual me ahorrare pudiendo novar 10.000 e al no tener que cancelar .

espero tu correo un saludo.

gracias por todo. un saludo a todos.

Hola a todos,

He encontrado este foro por casualidad y la verdad es que es super interesante leer todos los consejos y opiniones. Yo llevó 4.5 años con un HMD en francos suizos con Bankinter y llevo varios meses en duda si debo de cambiarlo o no a yenes.
¿Hay otros en la misma posición que yo- que lo tiene en francos suizos y estáis pensando en cambiarlo a yenes? Me gustaría ver vuestros opiniones. La condiciones que tengo son :
capital pendiente €67,000 y estoy pagando Libor + 1 %. Comisión de cambio de moneda 0% ó €6 minimo. La verdad que me asusto un poco al leer el mensaje sobre ajd de hacienda ………

Gracias por todo la información que se encuentra aqui….

hch

otra idea sobre los AJD.

cuando tu haces la hipoteca ya pagas los ajd por el total del importe.
otro motivo por el que sigo creyendo que no se paga ajd al cambiar de divisa es:
tu ya has pagado por el total del importe, cuando tu tienes una himpoteca normal y haces una cancelacion anticipada no pagas ajd por haber cambiado el capital pendiente.

no se mirarlo un poco y debatamoslo, ya que asi evitaremos crear confusiones en el foro.

un saludo a todos.

Con respecto a lo de los ADJ:

Yo me puse en contacto con el autor del articulo, Maxi Suchowolski, que es un experto en fiscalidad, y me comento eso. Si quereis podeis preguntarle alguna duda o comentarle algo a su direccion de correo :
msucho@neg-ocio.com

Pero creo que hay que pagarlos..
Saludos!

Sobre al ADJ,
me parece que lo de pagar impuestos por hacer un cambio de divisa no está claro.
El tal Maxi Suchowolski, será un experto en fiscalidad, pero su artículo tiene un error garrafal, y es que para pagar ADJ, hay que ir al notario y como no se va al notario no se paga ADJ.
Otro cosa, es que hacienda considera que hay un incremento de patrimonio por diferencias de cambio, y esto no me que del todo claro, porque el incremento de patrimonio se considera sobre un venta, es decir, tiene algo que te costo X lo vendes por Z, entonces Z-X es el incremento de patrimonio sobre el que hay que pagar un 18%.
Digo que no me queda claro, porque aunque hay beneficio, lo que realmente se hace es REDUCIR UNA DEUDA,
Se puede considerar que has ganado, por ejemplo, 6.000 €. Pero resulta que esos 6.000 € no te los dan sino que se auto-amortizan anticipadamente en cuota, por tanto si hacienda me hace pagar un 18% de los 6.000 €, también me tiene que permitir desgravarme un 18% de esos 6.000 € porque son amortización.
Por otra parte, este beneficio obtenido por el tipos de cambio podría ser considerado como “PERCEPCIÓN DE UN CAPITAL DIFERIDO”, es decir, El rendimiento del capital mobiliario viene determinado por la diferencia entre el capital percibido y el sumatorio de las primas satisfechas.
Es decir, nos dejaron inicialmente 100.000 € (capital percibido) y hemos pagado entre amortización e intereses 20.000 € ( primas satisfechas).
Si le debiese por ejemplo 86.000 € con el cambio inicial que me aplican a la hora de constituir la hipoteca pero al volver al euro por el beneficio a mi favor del cambio de divisa la deuda es de 80.000 €, sigo debiendo 80.000 €, por tanto beneficio 0. Aunque por temas de cambio, realmente haya ganado 6.000 €.

No se creo que es algo muy complicado y hece falta un verdadero experto en tributos

hola a tod@s, tengo una hmd con bankinter y con la asesora que me lleva .al preguntarle por la línea de seguro de cambio… que entiendo qeu no es póliza…me ha dicho que ese producto..todavia no lo tienen operativo… pero ..que si sabe que se hace… en mi caso es desde vitoria…..imagino qeu es por tiempo… es emocionante.. este foro..
cuidaros…..

Para Willy #183, Gabricula y para todos:

Tomo nota Willy, gracias. Está claro que el € es una moneda fuerte para las demás divisas y marca tendencia, pero ¿por qué se ha comentado en el foro que el yen tiene menos oscilaciones que el franco suizo? ¿Se referirán en un histórico más amplio, no?

Para todos:
alguien ya ha comentado anteriormente que para cambio de divisa no hay que ir al notario. Lo pregunté en el foro y me dieron esa alegria, si no hay notario, tampoco AJD entiendo yo.

También para todos:
¿Para cambiar de divisa hay que “pasar” por el €? Me explico, mucho hablamos de yen, y del franco suizo, pero ¿y si a mí me interesara pasar del yen al dolar USA dentro de 5 años, por ejemplo? ¿Cómo sería la operación? ¿Con el cambio YEN/USDOLAR únicamente? Pienso que este dato puede ser de interés para los foreros. Gracias

Para Gabricula#173
no entiendo muy bien lo que me comentas,…¿qué pago el cambio por duplicado?…no sé , lee mi mensaje #170. O lo repito aqui abajo:

Ejemplo:
Vamos a suponer una hipoteca de 200.000€ a 30 años con un interés del 5,00%. La cuota en € es de 1.060€. ¿vale? Bien. Al final voy a pagar”más menos” unos 400.000€ del ala.

Con un cambio de 1€=162 yenes, la hipoteca se va a transformar en 32.400.000 Y a un interés del 1%, pongamos por caso. Entonces la cuota mensual pasa a ser de 643€.

El dato por considerar es que no solo la cuota es mucho menor (de 1.060€ a 643 €) sino que en el primer caso, pagando en €1060, amortizamos de capital 245 €, mientras que en la hipoteca en yenes, pagando (al cambio) 643 €, amortizamos 477€: el doble.

Supongamos que se aprecia el yen respecto del €.¿Qué habría que hacer? Calcular la repercusión de la TENDENCIA, Lo calculo. Me da lo siguiente:

Si el yen se aprecia un 10% (en un período de tiempo…. vamos a poner algo muy, muy, muy improbable, en… un año) mi cuota pasaría a ser de 714€, pero amortizaría en esa misma cuota 530€. Ahora ya no podría comprar 162 yenes con 1 €, sino 148,2. Además la deuda, ya no sería la misma, habría aumentado y sería de 221.693€, porque para pagar la deuda inicial se precisan más €. CLARO, MENOS LO AMORTIZADO DURANTE ESE AÑO EN QUE HE IDO PAGANDO (¿es eso a lo que te refieres Gabricula?) Si tomamos como valor medio de amortización (DEL CAPITAL PRINCIPAL) mensual 500€ durante ese año, ENTONCES LA AMORTIZACIÓN HABRÍA SIDO DE 500€ X 12 = 6000€
SI HUBIERA AHORRADO 3000€ MÁS POR TENER MENOR CUOTA, AMORTIZARÍA EN UN AÑO 6000€+3000€=9000€

Gabricula, ¿te refieres a eso? ¿Dónde he pagado el cambio dos veces o por duplicado? No lo entiendo. Ccontéstame por favor.

Finalmente 221.693-9.000=212.693€ de deuda.¿En qué hipoteca en € amortizas esta cantidad el primer año de la misma?

Lo que veo es que en caso de apreciación del yen, no estaríamos sino ante un préstamo de “cuota creciente” como dicen los bancos, claro también suben los sueldos (no lo que debieran, eso está claro) no se gana igual ahora que dentro de cinco años. La diferencia es que la amortización es mayor,más rápida.

Y si el yen se vuelve a depreciar, ya ni te cuento.

Vamos a ver si acabo de entender lo que Willy nos dice en su post #183.
He descargado el gráfico en cuestión, en gran tamaño y calidad, lo podéis descargar aquí:

http://www.megaupload.com/es/?d=PLADU92F

Aunque la tendencia general es la misma (alcista o bajista), yo sí veo que en 1988, en 1991, 1992, 1995, 2001-2002 y un poco también en 2004, se pueden encontrar tramos en los que hay recorrido opuesto entre los pares EUR/CHF y EUR/JPY (en estos casos fortalecimiento del CHF y debilitamiento del JPY, pero lo inverso también ocurre) Si bien es cierto que por lo general estos tramos son cortos y no se prolongan mucho en el tiempo, son suficientemente largos como para poder realizar alguna operación. También es cierto que desde 2004 ambos pares corren un gran paralelismo.

¿Ventajas del JPY? Las conocidas por todos.
¿Ventajas del CHF?
1.- Sigues ahorrándote algo de cuota, unos dos puntos menos que con el Euribor. Se amortiza más que con el Euribor pero menos que con el Yen.
2.- Economía Suiza saneada y ligada a la europea. Tipos Libor franco y Euribor paralelos.
3.- Si las cosas se ponen muy mal y hay que volver al Euro, los márgenes de fluctuación y la volatilidad del CHF son inferiores a los del JPY, es más estable. (Ganamos menos dinero pero también perdemos menos)

Juzgad vosotros mismos, por cierto, todavía no estoy en HMD, pero espero estarlo en diciembre…..y sigue la incógnita ¿CHF o JPY?

TAMA

Willy,

muchas gracias por tu explicación. Creo entender entonces que si con una HMD amortizas más (supongo que por el método francés), con el sistema alemán, como siempre amortizas lo mismo, realmente vale la pena hacer una HMD con este sistema de amortización?.

Para # 185 anonimo. Por si te sirve, a mi mi banco que hace una HMD con sistema alemán. Es Caixa Terrassa (no estoy segura de que haya alguna sucursal en Madrid). Una pregunta: porque quieres hacer una HMD con este tipo de amortización?.

gracias

para #199, paola

no se si lo entendiste bien paola. amortizas mas con el sistema aleman, que es el sistema de las hmd.

el sistema que amortizas menos y que es el tipico de las hipotecas normales es el frances.
si es asi como lo habias entendido disculpa por la puntualizacion.
un saludo a todos.