Euribor hoy: -0,173%
 Media mes: -0,172%

Prima de riesgo: 123,4
IBEX35: 10.185,50 (-0,29%


Hipoteca multidivisa

Visita el nuevo foro sobre la hipoteca multidivisa.

Importante: La parte realmente interesante de esta noticia está en los comentarios de los usuarios, tómatelo con calma, ya que son más de 1000 y en ellos hay intervenciones muy buenas.

Es un tipo de hipoteca bastante especial y complejo ya que se realiza en moneda extranjera lo que nos permite aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los países respectivos, así como de la debilidad del tipo de cambio de la divisa en cuestión.

Por contra también, tiene el alto riesgo de que se produzcan cambios de tendencia que revaloricen la moneda y conviertan nuestra deuda, al cambio, mucho más cuantiosa. Normalmente el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos.Por ejemplo: Yen japonés, Franco suizo, dólar USA, dólar australiano, dólar neocelandés, libra esterlina, incluso una parte en euros. De esta forma se reparten los riegos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable, de todas maneras, se puede suscribir un seguro sobre el riesgo del tipo de cambio, aunque el coste de este seguro viene a reducir sustancialmente las ventajas asociadas a los diferenciales en los tipos de interés.

Esta hipoteca requiere de un asesoriamento más profundo ya que son muchas las variables que entran en juego.
Sin duda una apuesta arriesgada a la par que interesante.

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Escrito por Carlos Lopez el 7 de febrero de 2006 con comentarios no permitidos.

1.958 comentarios

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# 401, JORGE
16 de marzo de 2007, a las 15:16

¡INSISTO!POR FAVOR ALGUIEN SABE SI SE PUEDE PEDIR UN PRESTAMO PERSONAL EN DIVISAS Y SI ES ASI QUE BANCO LO HACE.
GRACIAS.

# 402, Noelia
16 de marzo de 2007, a las 15:30

Hola, gracias a vosotros ya me he animado a hacer mi hipoteca en multidivisas, ahora lo veo mucho mas claro.
Os agradeceria si alguien me puede decir que bancos la hacen en Madrid, sobre todo donde estan las oficinas, para ir a lo seguro.
Mi e-mail es columbrete@hotmail.com.
Muchas gracias

# 403, Noelia
16 de marzo de 2007, a las 16:16

Tengo una duda, en un HMD a la hora de calcularte el ratio de endeudamiento, ¿de donde parte el banco?, ¿de la cantidad principal del prestamo en €? o ¿de la cuota que te queda en la divisa elegida?
Muchas gracias.

# 404, susana
16 de marzo de 2007, a las 16:24

Hola a todos,

Tengo una duda, si quiero cambiar a una divisa distinta al euro, el banco como lo hace? primero lo pasa a euros y luego a la nueva divisa? o directamente lo pasa a la nueva divisa?.

Saludos,

Pd. Willy todo olvidado,por cierto sabes si puedo negociar el diferencial una vez firmada la hipoteca?. Gracias

# 405, MANU
16 de marzo de 2007, a las 19:10

Para Susana, el cambio de divisa se realiza sin necesidad de pasar por el euro.

Para Aloza, te pongo este enlace, en el se habla bastante de las HMD, y en la página 10 varios foristas dicen que en la oficina de barclays situada en barajas las ofrecen sin ser miembro de ningún colectivo, y las condiciones parecen bastante buenas.

http://www.nuevosvecinos.com/general/1057920_todo_sobre_hipoteca_multidivisas.html

Saludos

# 406, MANUeE
16 de marzo de 2007, a las 19:11

Para Susana, el cambio de divisa se realiza sin necesidad de pasar por el euro.

Para Aloza, te pongo este enlace, en el se habla bastante de las HMD, y en la página 10 varios foristas dicen que en la oficina de barclays situada en barajas las ofrecen sin ser miembro de ningún colectivo, y las condiciones parecen bastante buenas.

http://www.nuevosvecinos.com/general/1057920_todo_sobre_hipoteca_multidivisas.html

Saludos

# 407, Jesús
16 de marzo de 2007, a las 21:09

Hace muy poco que he aterrizado en este foro porqué estoy interesado en canviar a una hipoteca multidivisa, y alucino.
¿pero qué os pasa con Sara?.Yo soy de Melilla,hijo de padres andaluces y no he tenido ningún problema en entender lo que dice,quizás se me escapa alguna palabra pero en general lo entendí, y más en un contexto como el de este foro.
Esta chica no está escribiendo ni en chino,ni en ninguna lengua eslava difícil de entender lo está haciendo en una lengua hermana del castellano de raíz latina, con un poco de atención y ganas se puede entender.A caso el catalán no es una lengua española,¿por qué os molesta?.Las personas que tan solo hablamos una sola lengua tenemos que estar abiertas a aceptar que en España existen otras lenguas como la de esta chica y que si quieren expresarse en ellas lo pueden hacer sin meternos con ellos.El mismo respeto que pide Celia para con nosotros,también lo podemos tener nosotros con Sara.No me parecen correctos los comentarios de Susana y Agustí,si son catalanes y quieren escribir en castellano son tan libres de hacerlo como Sara de hacerlo en catalán.Por cierto( para Agustí) me parece muy poco afortunado el comentario-no hay peor castigo que la indiferencia-A caso vas a marginar a una compañera,tú que por cierto eres catalán y la entiendes mejor que nadie.
Compañeros no seamos intolerantes,expresarse en una lengua distinta a lo que lo hace la mayoria del foro no es una falta de respeto.Tenemos que estar abiertos a la diversidad,el catalán también es una lengua española.
Por cierto me siento orgulloso porque hasta ahora no sabía que podría ser capaz de entender el catalán escrito.Tan solo se trata de poner atención y ganas y por favor seamos tolerantes.
Animo Sara,no todos pensamos igual.

# 408, Olga
16 de marzo de 2007, a las 21:43

Hola a todos,
Me alegro de haber descubierto este foro…sois geniales!!…y algunos de vosotros sois unos verdaderos expertos en HMD!!.

Estoy comparando la oferta de hipoteca multidivisa en varias entidades bancarias.

Hasta ahora las mejores condiciones me las ofrecen en Banco Popular (Barcelona), aunque alguno de vosotros las supera:

-Plazo: 35 años
-Financiación: 100%
-Libor+Diferencial: 0.75%
-Euribor+Diferencial: 0.5%
-Comisión por cambio de divisa: 0.15%
-Comisión por cambio de moneda: No me han dicho nada al respecto
-Opción cambio divisa/amortización:mensual
-Comisión apertura: 1%, negociable un 0.9%…pero en cualquier caso un robo comparada con las que he visto de 0.4%
-Comisión cancelación total/parcial: 0%
-Comisión subrogación: 0.5%

Otras entidades han quedado descartadas por:
-BS: amortización trimestral, libor+diferencial 1.25%
-Bankinter: peores condiciones comparadas con Banco Popular
-Barclays: solo la hacia hasta 15 años

Estoy pendiente de recibir las condiciones de Banco Valencia y miraré alguna entidad más…

Preguntas:
a)¿Qué es fixing? ¿comisión por cambio de divisa o por cambio de moneda?
b)¿Alguno de vosotros tiene un seguro al cambio de moneda? En Bankinter me dijeron que no valía la pena hacerlo.

Una petición: Agustí ¿te importaría pasarme tu famosa tabla de herramientas?

Muchísimas gracias a todos por vuestra colaboración. Saludos.

# 409, JUAN
16 de marzo de 2007, a las 22:34

Hola Olga te importaría decirme que oficina del banco popular de Barcelona te han ofrecido estas condiciones,a todas a las que yo he ido me han ofrecido condiciones mucho peores,gracias y saludos.

# 410, Agustí
16 de marzo de 2007, a las 22:48

Hola Jesús
En principio este es un foro sobre un tema en particular y no sé yo lo conveniente de discutir un tema tan “sensible” como es el que nos ocupa. Y la verdad es que aplaudo tu posición y es por ello que si quieres podemos comentarlo personalmente. Este es mi email:
mefagus@hotmail.com
Un saludo
Agustí
*Olga pásame tu email.

# 411, wiky
16 de marzo de 2007, a las 23:02

hola soy wiky:
respecto a los bancos que hacen HMD, todos o casi todos los directores de los bancos las conocen, pero casi todos te dicen que son muy arriesgadas,pero sobre todo yo creo que es porque si les obligamos a que nos den unas buenas condiciones, despues de negociar mucho con ellos y diciendoles que unos y otros nos dan esto u aquello.Por fin cede y nos dan unas condiciones refunfuñando,pero os habeis pensado ¡¡Cuanto perdera el banco si lo llegamos a firmar ? y en que grado les afectaria a ellos en sus cuentas de resultados a final de cada año.

# 412, Olga
17 de marzo de 2007, a las 8:09

Hola Juan,
La oficina del Banco Popular donde me han propuesto estas condiciones está en Sabadell (Barcelona). Este Banco hace condiciones diferentes según el colectivo al que pertenezcas, en mi caso se me ha aplicado el que tienen para farmacéuticos.

Hola Agustí,
Mi e-mail es: farmaolga@hotmail.com

Saludos.

# 413, ricard
17 de marzo de 2007, a las 8:31

No sabia que escriure o parlar en catal fos una problem tica tant gran, de totes formes no cal discutir més sobre aquest tema i parlem del que veritablement ens interesa, les HMD. Gracies a tots i ja no fare cap més comentari sobre el catal !

No sabia que escribir en catalan fuera una problematica tan grande, de todas maneras no hace falta discutir mas sobre este tema y hablemos de lo que verdaderamente nos interesa, las HMD. Gracias a todos y ya no hare ningun comentario mas sobre el catalan!

HMD, yo estoy a punto de firmar con el Banco de Valencia, concretamente en Mataró, mis condiciones son:

0,5 apertura
+0,6 libor trimestral
+0,5 euribor trimestral
0,2 por mil m ximo 3 euros cambio de moneda
0 cambio de divisa
0 amortizacion parcial

estoy ahora con el fixing a ver como queda, pero en definitiva parece que va a ir bien y creo que la contratare en yenes intentando tener unos 8 o 10000 euros en yenes por si acaso se revaloriza y aguantar un poco mas en esa moneda, como bien decimos todas las monedas tienen un recorrido al alza y a la baja, si odemos aguantar el mal momento no pasara nada y si no cambiamos a otra moneda no se incrementa la deuda, solo que en ese tiempo pagaremos mas por comprar esa divisa hasta que vuelva a acercarse donde estaba. Mi pregunta al aire es: cuanto te ahorras en este momento y cuanto llegaras a pagar de mas en el otro, se hacen cuentas y ya lo vereis!!! Pero esto no es una ciencia exacta!!!

Ricard
ketal44@ya.com

# 414, Sergio Bankinter
17 de marzo de 2007, a las 12:42

La hipoteca Multidivisa de Bankinter, es de las mejores del Mercado, ademas ellos fueron pioneros, yo estoy bastante contento.

Te copio,un contacto de Bankinter que aparece publicado en el otro foro, mi hermano les llamo el otro dia, y parace que son bastante profesionales.

Ignacio Garcia TFNO.: seis cero nueve seis cinco uno nueve ocho nueve
MAIL: ignagcia(arroba)ra.bankinter.es

Salu2

# 415, PROCU
17 de marzo de 2007, a las 14:19

HOLA A TODOS

Y SI SIMPLEMENTE UNO TIENE UNOS POCOS AHORRILLOS LOS INVIERTE EN DIVISAS Y CON LO QUE OBTENGA REBAJA SU HIPOTECA, ¿SERIA UNA BUENA IDEA?, O POR EL CONTRARIO UNA TONTERIA. GRACIAS

# 416, JUAN
17 de marzo de 2007, a las 15:14

Hola:

Si abro una hipoteca en yenes y después de aplicar la fórmula de dividir por ejemplo 300.000€ que sería lo que necesito de préstamo hipotecario por lo que cueste en su dia 100 yenes, ese resultado sería la deuda que contraigo en yenes sin intereses.Pero mi pregunta és: ¿cómo se aplica la fórmula del interés compuesto con un interés final de por ejemplo del 1,50% anual,para poder saber cuantos yenes hemos de comprar cada mes?
GRACIAS.

# 417, Olga
18 de marzo de 2007, a las 8:11

Hola Juan,
En la web: http://www.rankia.com/blog/2006/11/por-qu-no-contratamos-la-hipoteca-en.html

hay una hoja de cálculo, que contesta tus dudas. Saludos.

# 418, Willy
19 de marzo de 2007, a las 8:57

Hola Susana,

Cuando cambias de divisa lo que hace el banco es lo siguiente:
1) calcula tu deuda en €, es decir, si debes x ¥ calcula cuantos € son.
2) conviente los € que debes en la nueva moneda.
Para el punto 1 te aplican el cambio vendedor y para el punto 2 el cambio comprador.

Con los bancos todo es negociable, pero no creo que te cambien el diferencial por el morro, algo te pediran a cambio.
Salu2. Willy.

# 419, susana
19 de marzo de 2007, a las 10:32

Muchas gracias

# 420, aloza
19 de marzo de 2007, a las 17:45

Muchas gracias por la informacion Manu

Saludos a todos

# 421, Jose A.
20 de marzo de 2007, a las 9:15

Hola, solo una pregunta que para vosotros será fácil y a mi me hace dudar y seguro que tiene su aquel.
Si finalmente hago una HMD(180.000€) en yenes y compro por ejemplo a 152, equivale a 27.360.000 Y , si en dos semanas el Y se pone en 159 y cambio de divisa, me quedaría 172075€, en tan solo dos semanas me hubiera ahorrado practicamente 8.000€ ¿donde está la trampa?
Perdonar mi ignorancia y muchas gracias.

# 422, celia
20 de marzo de 2007, a las 10:16

Hola a todos los foristas:
Como bien dice Agustí en este foro el tema son las multidivisas y el tema de las lenguas en España sería discusión de otro tipo de foros que seguro que los habrá.
Jesús:
En el foro, por lo que he leído solo se le ha pedido a Sara (con respeto y por favor) que hiciera sus comentarios en castellano porque es la lengua mayoritaria que todos conocemos, para nada se ha pretendido ni molestarle ni hacer comentarios sobre el catalán.
Yo no hubiera vuelto al tema pero me ha dolido tu comentario y a mi lo que si que me parece muy poco oportuno es el comentario que haces tratando de intolerante a Agustí. No se si llevas mucho tiempo o no en este foro pero por si no lo sabes te lo digo yo: precisamente a Agustí tenemos todos que estarle muy agradecidos porque siempre está dispuesto a ayudar y a echar una mano a cualquiera que se lo pide, osea no solo no es intolerante sino que es un tío estupendo que siempre está ahí, pendiente de poder ayudar a todos nosotros en lo poco o mucho que sepa, perdiendo su tiempo en repetir una y mil veces las cosas porque a veces las preguntas son reiterativas y si miraramos atrás muchas ya se han contestado en post de fechas anteriores pero hay que molestarse en leer más. Lo más oportuno sería que te discultaras con él porque creo que por todo lo que hace YA SE LO MERECE.
ÁNIMO AGUSTÍ pasa estos tipos de comentarios por alto y GRACIAS SIEMPRE POR TU TAN DESINTERESADA AYUDA. Creo que somos muchos los que te apreciamos , si alguien está de acuerdo conmigo que por favor lo diga que seguro que a él le alegrará y le animará saberlo.

# 423, lilian
20 de marzo de 2007, a las 13:09

Hola a todos.

Es mi primera participación en el foro, estoy pensando en hacer una HMD, por que solo haceis referencias al yen o franco suizo. He estado viendo la corona danesa y a día de hoy el interes es del 0%. Es posible que tenga más riesgos ?

# 424, Agustí
20 de marzo de 2007, a las 13:50

Lilian mira aqui el interés de la corona danesa

http://www.bba.org.uk/bba/jsp/polopoly.jsp?d=141&a=627

Un saludo

# 425, Oscar
20 de marzo de 2007, a las 13:57

Hola a todos. Esta mañana he estado en Bankinter (CUENCA) pidiendo condiciones de la HMD. Esto ha sido lo que me han dado:

– Euribor mensual + 0,40 (si trabajo en euros)
– Libor + 1,10
– Comisión de apertura 0,40
– Cancelación PARCIAL 0
– Cancelación TOTAL 0,10
– Comisión cambio MENSUAL 0,20 (15€ mín)
– Comisión cambio de DIVISA 0,10

Sé que estas condiciones no son muy buenas por eso me gustaría que los que hayais mirado en Bankinter (si es en CUENCA mejor) me dijeraís las condiciones que os han ofrecido a vosotros para poder presionarles. Un saludo y gracias.

# 426, ricard
20 de marzo de 2007, a las 19:15

Celia, tienes razon que Agusti es un forista que nos ha endeñado mucho a todos y desde aqui mi gran reconocimiento, no creo que nadie dude de esto. Del otro tema di mi opinion y no volvere a hablar mas como ya dije. Continuemos con el foro de HMD y sigamos enriqueciendonos unos a otros!!!

Salut!!!

# 427, bono
20 de marzo de 2007, a las 20:12

Gracias Olga me ha sido de gran utilidad.

# 428, chema
21 de marzo de 2007, a las 1:19

En hipotecalia.es me ofrecen estas que son la mejores que he visto y ademas el tutelaje, sin ello ni de coña la firmaria
-Plazo: 30 años
-Financiación: 100% o mas con doble garantia
-Libor+Diferencial: desde 0.65 % hasta 0.75% segun ingresos
-Euribor+Diferencial: 0.5%
-Comisión por cambio de divisa: 0 %
-Comisión por cambio de moneda: 0.2
-Opción cambio divisa/amortización: trimestral
-Comisión apertura: negociable
-Comisión cancelación total/parcial: 0% sin limite

# 429, manu
21 de marzo de 2007, a las 8:53

Para Oscar,
Te aconsejo que mires también en otros bancos (por ejemplo Barclays). El diferencial con el Libor es muy alto, y ojo con los 15 euros de mínimo mensual. son 180 euros al año, 1800 en 10 años, …

Te aconsejo barclays porque he leído a foristas que han conseguido el libor +0,6 y comisión mínima de 3 euros.

Saludos y suerte con la negociación.

# 430, lilian
21 de marzo de 2007, a las 10:18

En bbk me ofrecen estas condiciones:
Libor + 0,5 y Euribor + 0,5
cambio de moneda y divisa 0,2
amortización parcial 0% y total 1
si me admiten subrogación.
Que os parecen estas condiciones ?
Actualmente tengo hipoteca en Bankinter, me podeis informar si es posible realizar una novación? Ellos me dicen que no..
Gracias

# 431, aloza
21 de marzo de 2007, a las 11:03

Buenos días a todos:

Lilian, esas condiciones son francamente buenas. Yo tengo mi “hipoteca clásica de toda la vida” en BBK, pero pensé que no hacía HMD. ¿En qué oficina te las han ofrecido? ¿perteneces a algún colectivo?
POr cierto, en relación a tu pregunta por la Corona Danesa, el enlace de Agustí no deja lugar a dudas.

En cualquier caso, y es una opinión personal, salvo que tengas profundos conocimientos de cómo se comporta la economía a nivel mundial, no te dejes llevar por números de tablas u opiniones aisladas de terceros… Si el 99,9 % de la gente hace estas hipotecas en yenes o francos suizos por algo será. Si las HMD ya de por sí tienen un riesgo, plantearlas en otras monedas ni te cuento.
Pero repito, es una opinión personal de un profano que todo lo que sabe de HMD lo ha aprendido de las aportaciones que todos hacéis a este foro.
Por cierto Agustí, si no es molestia me gustaría abusar de tu generosidad y que me facilitases esas herramientas que tienes elaboradas.

Mi correo es albertolmoya@terra.es
Un saludo a todos

# 432, Agustí
21 de marzo de 2007, a las 13:07

Hola de nuevo Lilian
Las condiciones que tienes son muy buenas. Si has de pasar a multidivisas yo no me lo pensaría porque dudo que puedan mejorartelas en cualquier otra entidad.
Tal y como dice Aloza me parece que no has mirado bien el libor de la corona danesa.
Por otro lado piensa que ese diferencial del 0.50 es muy bajo y te permitiría amortizar muchísimo en el yen por ejemplo ya que te quedaría un interés de menos del 1.30 ya sea en libor mensual o anual.
Y me apunto a la observación de Aloza respecto a coger yen o CHF, ya que como él bien dice ya tenemos bastante con el cierto nivel de riesgo con estas dos monedas para meterse en otra. Es tambien mi modesta opinión.
Un saludo
Agustí

# 433, Agustí
21 de marzo de 2007, a las 13:25

Hola a todos
Quizás a aquellos que próximamente vayan a contratar su hipoteca en yenes les pueda interesar cómo están evolucionando el libor mensual y anual. Fijaros como la diferencia entre ambos cada vez es menor.

01/02/2007 0,72125 0,80625
02/03/2007 0,7225 0,79375
05/03/2007 0,718313 0,7875
06/03/2007 0,6995 0,775
07/03/2007 0,69375 0,77875
08/03/2207 0,695 0,7775
09/03/2007 0,69563 0,7775
12/02/2007 0,69938 0,78
13/02/2007 0,69938 0,78
14/02/2007 0,71875 0,785
15/03/2007 0,73 0,7875
16/03/2007 0,735 0,7875
19/03/2007 0,73563 0,79125
20/03/2007 0,74375 0,78875
21/03/2007 0,74438 0,78625

El tema está en saber si el mensual superará al anual, con lo cual podría resultar más interesante el anual ya que nos aseguramos la amortización y la cuota (en yenes) durante todo un año.
Un saludo
Agustí

# 434, lilian
21 de marzo de 2007, a las 13:30

Hola
No pertenezco a ningún colectivo específico, estas condiciones me las han ofrecido en el bbk de Benidorm. El único inconveniente que le veo es que las revisiones son trimestrales y no mensuales como me gustaria, ya que si hay un cambio brusco de la divisa me toca esperar..Con respecto a lo de la corona danesa teneis razón, ya tenemos bastante con el yen y el franco como para meterse en otras, no obstante, el libor fue el que he visto publicado en la pagina del broker hipotecario.

# 435, lilian
22 de marzo de 2007, a las 8:03

Hola a todos.
Yo actualmente tengo una hipoteca convencional en Bankinter. Alguién me puede confirmar si permiten hacer una novación para pasar a HMD ?
Gracias

# 436, Willy
22 de marzo de 2007, a las 9:20

Hola Lilian,
lo único que puedes hacer es preguntarselo a ellos directamente.
Pero me parece que no se pueden hacer novaciones con la multidivisa por orden del BE (Banco de España).
Salu2. Willy.

# 437, oscar
22 de marzo de 2007, a las 12:59

acaban de pasarme informacion de que es el momento de pasar a yenes sabe alguien algo

# 438, Oscar
22 de marzo de 2007, a las 16:48

Pues hombre… teniendo el cuenta que el Yen hoy está rondando los 157… no sé si es buena opción. Tu deuda sería muy alta (en YENES). Otra cosas es que la gente que esté en Yenes puede irse perfectamente a EUROS y ganaría una pasta… (en función, claro está del precio del cambio cuando la contrató). Un saludo.

# 439, jordi
23 de marzo de 2007, a las 8:29

hola a todos, primero me gustaria dar todo mi apoyo a agustí xq me parece increible que a alguien le pueda molestar su comentario, agustí ni caso a esos comentarios y ahora ya entrando en tema un par de cosillas,caixa catalunya me ofrece una hmd sin coste por cambio de moneda ni tan siquiera en el 1er cambio y ademas el cambio trimestral de moneda me da el que marca banco de españa sin ningun tipo de fixing, pero en contra el libor que me da es del +1% trimestral y la apertura del 1% tambien,pensais que compensa? y por otro lado q os parece q sea trimestral? saludos a todos.

# 440, Willy
23 de marzo de 2007, a las 10:46

Jordi,
creo que te estan timando,
pero echa cuentas, segun mis calculos a 20 años por cada 0,25% de diferencial el reparto de la cuota entre amortizado e intereses es una diferencia del 5% menor para el capital amortizado y por yanto un 5% mas de interes.
todo depende de la pasta que pidas porque un 5% de poco es poco. pero un 5% de mucho es mucho.
Salu2. Willy.

# 441, Aloza
23 de marzo de 2007, a las 15:04

Hola a todos:
Cada vez veo más claro la importancia del fixing en este tipo de hipotecas, ya que no sólo hay que tenerla en cuenta en las cuotas mensuales, sino también en los cambios de moneda.

Todos los que estamos “buceando” para conseguir las mejores condiciones, nos centramos más en el diferencial que nos aplican o en la comisión de apertura que en el fixing.

Entiendo que si por regla general los bancos aplican sobre el cambio del Banco de España ese 2% para fijar el cambio comprador y cambio vendedor, un cambio de una moneda a otra hace que se incremente tu principal más o menos en un 2 %.

¿tenéis alguno de vosotros datos sobre qué entidades aplican menos fixing?

Un saludo a todos

# 442, Aloza
24 de marzo de 2007, a las 0:00

Hola de nuevo:
Aquí tenéis un simulador de hipotecas que permite comparar una hipoteca en euros con una en divisas.
Es muy básico y hay muchos aspectos que no considera, pero a más de uno le va a venir bien:
http://www.abanfin.com/modules.php?name=Simuladores&fid=cfhbaaa

un saludo

# 443, Javier
24 de marzo de 2007, a las 15:15

Saludos a todos, alguien que haya hecho una HMD en Hipotecalia.es puede aportar como y que tal valora el servicio de tutelaje que ofrecen? Me he leido toooodo el foro y aunque lo tengo claro por una parte, por la otra me preocupa el estar encima continuamente controlando este tipo de hipoteca y sus “vicisitudes”. Tambien agradeceria valoraciones de alguien que tenga cualquier tipo de tutelaje profesional vinculado a su entidad hipotecaria o independientemente de esta. Un saludo!!!!

# 444, dopass
25 de marzo de 2007, a las 14:12

Hola
He empezado a informarme sobre este tipo de hipotecas y me gustaria que alguien me pasase alguna herramienta para hacer simulaciones. He visto por el foro que Agustí tiene una. Con lo que estoy leyendo en el foro y lo que pregunto a los banco empiezo a entender como funciona estas hipotecas. Me sois de gran ayuda. Todavía no he cogido ningún banco.
Mi correo es dopass@telefonica.net
Gracias

# 445, Victor
26 de marzo de 2007, a las 18:04

Buenas tardes, saludos a todos, me gustaría saber si conoceis alguna entidad bancaria que haga hipotecas multidivisas al 80%, así como si con la subida estimada de un piso en un año en un determinado lugar (por ejemplo en Leganés según Idealista.com la vivienda usada (que es mi caso) subió un 9,5% en un año) los bancos harían cuentas para ver si llego a un porcentaje de tasación, o si tendría que volver a tasar el piso.

Gracias a todos y espero vuestras respuestas.

Cordiales saludos (sobre todo para Agustí)

Victor

# 446, Willy
27 de marzo de 2007, a las 7:51

Hola Victor,
el unico valor que vale para un banco es el que da el tasador,
es decir, hay que soltar entre 125€ y 300 €, para ver si te dan el prestamo.
Lo siento.
Salu2. Willy.

# 447, ricard
27 de marzo de 2007, a las 9:29

Hola Victor,

Como bien te dice willy hay que tasar otra vez y lo entre 125 y 300 es un rango aproximado. Te lo digo porque depende de la tasacion y del precio de misma te puede subir bastante mas, yo acabo de pagar casi 600 euros por una tasacion que sube a 450000 euros!

Lo del 80% de la tasación que preguntas Victor, yo la he encontrado en el Banco de Valencia que es donde voy a hacer mi hipoteca este proximo mes, pero todo depende de las garantias que le des al banco, ingresos, lugar de trabajo, vinculación, etc. Ellos hacen un estudio de los riesgos y sobre eso deciden.

Espero haberte ayudado en algo y suerte!

Ricard

# 448, Agust
27 de marzo de 2007, a las 12:39

Llilian creo que si haces el cambio en la misma entidad con una novacin bastara.

# 449, lilian
27 de marzo de 2007, a las 19:09

He estado informándome en bankinter y me dicen que de novación nada…tengo que cancelar y abrir una nueva en multidivisas. No obstante como he comentado estoy en contacto con bbk y voy a contratarla en esta entidad. Me admiten subrogación y las condiciones me las han mejorado respecto a las que añadi al foro Finalmente me ofrecen:
Libor +0,45
comisión de cambio 0,15 %
comisión de cambio de divisa 0,15%
Euribor +0,45
Cambio Trimestral ( El único problema que le veo, pero es innegociable)
Respecto al fixin me aplican el cambio publicado en el momento de la compra o venta, sin ningún porcentaje ni al alza ni a la baja

# 450, cax
29 de marzo de 2007, a las 7:38

Lilian,

cuidado con Bankinter. No te han dicho ninguna mentira, pero tampoco toda la verdad. Todos los bancos te aplicarán el cambio publicado uno o dos días antes; unos, sobre ese cambio te aplicarán un 0%, otros un 0.1% y otros hasta un 0.3%. PERO, lo que no te han dicho es que “el cambio publicado” es el publicado por la entidad. Los bancos, según la circular 9/80 del Banco de España, pueden publicar un cambio con un margen del hasta el 2% sobre el oficial publicado por el BCE; esto es el “fixing”.

Yo he seguido los cambios publicados por varios bancos y, en concreto, Bankinter:

– publica un cambio comprador -el que aplican en la conversión euro-> divisa en el momento de la firma del préstamo- alrededor de un 1.5% mayor que el oficial del BCE.
en ese caso deberás: DEUDA EN EUROS* (cambio oficial BCE *1.015*1.00X) divisa, siendo X el diferencial al que aludo arriba (entre el 0 y el 3 por mil)

– publica un cambio vendedor -el que aplican para la conversión euro->divisa en la compra de divisa mensula para las amortizaciones- alrededor del 1.1% menor del oficial del BCE. Cada mes pagarás: TU CUOTA EN DIVISA / (0.989 * (1-0.00X)) euros, siendo X el diferencial al que aludo arriba (entre el 0 y el 3 por mil)

Además, el “fixing” implica que cada cambio de divisa1 a divisa2 durante la vida del préstamo (si divisa1 y divisa2 no es el euro) te cueste alrededor del 2.6% (1.5+1.1) del capital pendiente de amortizar.

Por favor, tened cuidado ahí fuera….

# 451, cax
29 de marzo de 2007, a las 10:34

pro cierto…soy incapaz de cargar la página completa cuando me conecto; he de hacerlo deteniendo y actualizando con cuidado unas cuantas veces. ¿Os pasa lo mismo?; ¿alguna solución?.

Muchas gracias!

Saludos

# 452, Miguel
29 de marzo de 2007, a las 11:40

Buenas, mi primera aportación a este foro.. y he estado enganchado 2 horas seguidas leyéndolo y creo que he obtenido (bueno, copiado) un par de ideas interesantes….

1) la estrategia en estas hipotecas parece ser el ir haciendo cambios de divisa. Abandonar una divisa cuando ésta está devaluada y meterse en otra que esté muy fuerte, esperar hasta que se devalue y volver a hacer lo mismo… todo esto estudiando cuando ganamos y perdemos en cada cambio, claro.
2) para amortiguar el efecto de una posible apreciación de la divisa en la que estamos, tener algún mecanismo que nos permita aprovecharnos de esto… por ejemplo:
– Cierto dinero en la divisa, comprados cuando nos pasamos a esa divisa, para poder o bien amortizar nuestra hipoteca con ellos o bien cambiarlas a euros y obtener beneficio de uno u otro modo.
– Tener un fondo que apueste con esa divisa, de forma que si se revaloriza la divisa, se revaloriza el fondo.

¿tienen algo de sentido estas ideas?

Yo tengo una MD contratada con bankinter , en yenes, a libor + 0.90 y euribor + 0.40, comisión de cambio 2% minimo 15, comisión de cambio del capital a otra divisa 2 por mil. De momento me he ahorrado unos 1000€ en 4 meses suponiendo un tipo en euros del 4% (o sea, sin diferencial).

Mis dudas:
– Si hemos entrado en la MD en un periodo de devaluación de la moneda, como yo, con el yen a 155 €… ¿estamos encerrados en esa divisa? quiero decir, si volvemos al euro, a menos que el yen se deprecie aún más, deberemos bastantes más euros … ¿nos interesará cambiar en algún momento de divisa?
– Personas así normales y corrientes como nosotros, que no nos dedicamos a finanzas ni bolsa ni nada, ¿podemos aprovecharnos de los carry trades de algún modo?
– Alguien en el foro comentó que una cuenta en divisas es distinto de una cuenta en moneda extranjera, y que en la cuenta en divisas, en el momento de realizar una amortización de tu hipoteca te aplican el cambio de ese día, ¿es eso cierto?

Y para acabar una aclaración para la gente que dice que tu deuda en euros aumenta… eso es totalmente cierto, sí. Pero también es cierto, que los países a los que nos estamos referenciando son más o menos estables y salvo cataclismos, no va a ocurrir ninguna barbaridad, por lo que en principio, en el malísimo y peor de los casos, nuestra letra nos saldrá unos 200€ más cara que con el euro.
Lo que debemos mirar no es el capital pendiente que tenemos en euros, sino el dinero que nos ahorramos mes a mes durante la vida del préstamo, que al fin y al cabo es el dinero que afecta a tu bolsillo.

# 453, Benito
29 de marzo de 2007, a las 12:57

Hola a todos. Yo estoy a punto de contratar una multidivisa. No entiendo mucho, pero creo que no es un buen momento para hacerlo en yenes ya que este está muy devaluado con respecto al euro (157) y he oido que este año puede llegar a 130,lo que supondría un aumento considerable de la deuda, aunque las cuotas siguieran siendo inferiores a una hipoteca convencional. Yo la haré en franco y esperaré a ese 130….. a ver si hay suerte.
Las condiciones que he conseguido en Barclays son:
Tipo inicial el primer mes 3% (esto me lo cuelan)
Libor+0.50
Apertura 0.50%
Canc. Parcial 0
Canc. Total 1%
Comisión cambio 0.10% (sin mínimos)

Espero que os valga para apretar y conseguir mejores condiciones.

Un saludo

# 454, Javier
29 de marzo de 2007, a las 13:12

Hola Benito, donde estan esas condiciones? Yo en Lleida, Bankinter me ofrece:
( sin darme opción a negociar)

Comisión apertura 0,50
cambio divisa total 0,20
Libor mensual + 1 o Euribor +0,45
comisión cambio mensual 15 euros
Amortización parcial 0, total 0,50

A 30 años
Agustí, podrías comentar el mensaje de Miguel? Me parece muy interesante todo lo que dice, en especial el último parrafo del yen, por que yo tengo la misma duda.
Un saludo miguel

# 455, Aloza
29 de marzo de 2007, a las 14:42

Buenas a todos:

Para CAx: a mi también me pasa lo que a ti, y lo resuelvo cambioando el tamaño de letra (dentro del Explorer vete a ver/tamaño de texto). De esta manera se me carga completa.

En relación al comentario de CAX (fixing) os diré que en algunas cajas (en concreto BBK) me han comentado que el fixing les viene establecido por la CECA, y lo tienen acotado a un 0,3%. Es decir, nos aplicarán un fixing máximo con respecto al publicado por el BDE de 0,15 % para el cambio comprador y 0,15% para el cambio vendedor. Y esto aparece reflejado en la escritura (esto es muy importante).

Respecto al comentario de Miguel, creo que muchos de nosotros a estas alturas tenemos claro que, aunque la moneda en la que tengamos la HMD se aprecie (y por tanto nuestro principal aumente), la cuota mensual seguirá siendo más baja.
Pero hay una cosa que no debemos perder de vista: ¿que ocurre si en algún momento alguien se plantea vender su vivienda para cambiar de casa? POdría llevar varios años pagando el crédito y encontrarse con que debe más dinero que el que solicitó en su momento. Ojo, pues con estas cosas… que 20, 25 o 30 años son muchos..
Un saludo a todos

# 456, Antonio Barna
29 de marzo de 2007, a las 16:01

Gracias a todos por lo que he aprendido en esta pagina y que en ningun Banco te explican…
Una cuestion, tengo una multidivisas en yenes y pienso mantenerla vinculada al yen mientras este se mantenga dentro del rango actual desde 157 a 140 yenes por euro. Y ya que para mi hipoteca de 200.000 euros se pagan una cuota de unos 370 euros menos al mes en yenes que en euros y que la variacion mensual es de mas menos 100 euros en la cuota dentro de este rango de variacion de la cotizacion yen/euro.
Es cierto que el calculo de la deuda total resultante se incrementa, pero tambien es cierto que hay dos ventajas, la del ahorro mensual respecto al euro y que dos tercios de la cuota mensual van para amortizacion de capital y el otro tercio para intereses.
Al hipotecarmos en multidivisas ¿podemos elegir la divisa en que pagamos la deuda? entonces ¿puedo cambiarme del yen a la corona danesa? el tipo de interes de la corona esta al cero y el tipo de cambio es muy estable. ¿donde puedo informarme? y porque nadie habla nada de la corona danesa siendo un pais europeo tranquilo estable sin tensiones politicas ?
Un afectuoso saludo a todos
Antonio Barna

# 457, cax
29 de marzo de 2007, a las 16:18

En una minuta que me han pasado pone “…cualquier divisa de las cotizadas en España”.

Mi pregunta es, ¿la corona danesa cotiza en España?; si es así, se puede elegir.

Otra cuestión es que yo recuerdo haber visto alguna vez el histórico del LIBOR para la corona danesa y creo recordar que vi saltos de 0% a 4% en un sólo día, y viceversa.

¿Alguien puede confirmar esto?

Muchas gracias y saludos.

# 458, Benito
29 de marzo de 2007, a las 23:08

Las condiciones son del Barclays de Alcalá de Henares (Madrid))

# 459, JOSE
30 de marzo de 2007, a las 10:42

Hola a todos,recibí un día una llamada de una amiga que me abrió el camino de la Hipoteca Multidivisa y la verdad desde entonces estoy dándole vueltas a contratarla,soy de Tenerife,y aquí en casi todas las entidades que pregunté,los que estaban al otro lado de la mesa ni sabían que era ese tipo de Hipoteca,al final decidí por hacer caso del foro e ir a aquellas entidades que las hacen ,y donde mejor oferta he encontrado es en Bankinter,libor+0,90,apertura 400€,0%comisión parcial y 0,50% total y subrogación,que opinaís?,creo que está por un estilo a lo que hay por ahí…ahora,mi pregunta es,porqué los bancos y cajas no ofertan a los clientes estas Hipotecas?,según me comentaron en Bankinter,al parecer es por que la gente es cómoda y no quieren estár pendientes de si sube o baja el yen, no sé,si se es capaz de estár sentados delante del ordenador para ver otras cosas,de vez en cuando se puede mirar como está el mercado de divisas y prevenir a como te saldrá la cuota ese mes…creo que al final la contrataré, en las simulaciones me sale un ahorro con respecto al euro de 290 si contrato en yenes(para un hipoteca de 220000€),pagando 1097€ si la dejase en euros,espero tener suerte, es arriesgarse y como mal mayor siempre podré volver al euribor,saludos del chicha.

# 460, Gilberto
30 de marzo de 2007, a las 11:15

Jose, no las suelen hacer porque tienen mucho riesgo y necesitan un gran seguimiento. Por tanto, es por una cuestión de comodidad por ambas partes. Ten en cuenta que los que tienen una hipoteca “normal” ya están pegados al ordenador y preocupados (sólo con el euro), imagínate controlando varias monedas y tipos con sus correspondientes posibles escenarios. .-)

http://www.guiahipotecas.info/hipotecas-multidivisa.html

# 461, Dopass
30 de marzo de 2007, a las 13:38

Hola a todos
Me gustaria saaber que es el fixing?
Lo escucho mucho y no lo entiendo muy bien
Gracias

# 462, MANU
30 de marzo de 2007, a las 14:47

Es el margen que aplican los bancos al cambiar de moneda, por lo que he leído tienen un 2 % de margen, aunque no todos aplican el mismo porcentaje. Así que además de la comisión de cambio de divisa se pueden llevar otro 2% en el cambio.

Si contratas una HMD, puede salirte bien o no; pero a los que siempre les sale genial es a los bancos, comisiones por aquí, comisiones por allá

# 463, Antonio Barna
30 de marzo de 2007, a las 15:13

Para Cax
te envio el historico de los tipos de interes de la corona danesa
desde noviembre del 2003 estan al cero %
http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_tipos-cen.php
¿puedo cambiarme del yen a la corona danesa?

# 464, AGUSTIN
30 de marzo de 2007, a las 19:34

Hola,al igual que muchos de vosotros,estoy pensando el solicitar una hipoteca a traves de multidivisa.Al principio lo tenia claro pues mi hermana al igual que algún amigo la contrató.Pero despues de leer en este foro y siguiendo los consejos de algún amigo banquero,tengo algunas dudas.
Mi hermana no solicitó el prestamo directamente con el banco,sino a traves de una persona que se dedica a contratar este tipo de prestamo(no me acuerdo en cuestión como se llama este oficio),pero compruebo a traves del foro que muchos lo solicitais directamente con los bancos.
Mis preguntas y para los mas conocedores del tema son.

1º Si tuvieseis que solicitar de nuevo un prestamo,¿Lo hariais a traves de MD?

2º ¿Iriais directos al banco,o por lo contrario se la solicitariais a la empresa que anteriormente os he comentado que no me acuerdo como se llama?.

Espero que me contesteis,y los que sabeis del tema seguinos informando, pues vuestra ayuda es importante para nosotros.

MUCHAS GRACIAS

# 465, Óscar
31 de marzo de 2007, a las 18:31

Hola BENITO. Me gustaría que me informaras si las condiciones que te ha dado el Barclays son por alguna razón en especial, me refiero si perteneces al Sepla o algo así… Lo digo porque yo estoy también negociando las condiciones con el Barclays de Cuenca y me gustaría “presionarles” para que me dieran esas condiciones. GRACIAS.

# 466, imanol
1 de abril de 2007, a las 18:36

Hola Lilian:
serias tan amable de decirnos en que sucursal de BBK consigues esas condiciones y con que persona la estas gestionando?.
atte, muchas gracias

# 467, Felipe
1 de abril de 2007, a las 23:07

Hola a todos y muchas gracias por vuestros consejos.

Yo tengo una multidivisa en CHF con BK desde hace un año, en un piso que destino a alquilar, el importe era de 110.000€, y el primer día debía 111.000€. La primera cuota fue de 484€, tras 11 meses mañana pagaré 509€ y ahora debo 104.000€ +-. De momento me va bastante bien.

Para mi vivienda habitual he firmado una HMD en Yenes, 172.000€, el primer día ya debía 174.800, hoy aparece en mi cuenta como deuda 173.098€, supongo que será el efecto del cambio, ¿el fixing verdad? o que se está ajustando algo, firmé el día 15 de Marzo. Antes de firmarla ya pensaba en la posibilidad de invertir algo de dinero, 6.000/8.000€ en Yenes para equilibrar cambios. Pero necesito que me ayudeis a decidir en que producto exactamente lo hago, ni yo ni mi banco tenemos muy claro el tipo de producto, que sea nada costoso en comisiones, sea liquido y rentable, ¿me podeis orientar sobre el producto?…o sobre esta decisión…
Muchas gracias….

# 468, Dopass
2 de abril de 2007, a las 8:10

Hola a todos
Me estoy estudiando seriosamente lo de hacer un hipoteca multidivisa.
Quiero hacer una comparativa del libor con el euribor y con las monedas. me gustaria conocer en alguna web el historico del libor de difrentes monedas.
Gracias

# 469, Jose
2 de abril de 2007, a las 16:03

Hola a todos, mi pregunta es la siguiente , a los que ya han formalizado la hipoteca multidivisa, podrian exponer el banco en cuestion direccion y persona de contacto , es pq asi nosotros iriamos mas rapidos a la hora de buscar oficina puesto que no todas al parecer lo hacen.

En mi caso soi de Rubi Barcelona.

Gracias.

# 470, Javier
2 de abril de 2007, a las 21:08

Para AGUSTIN:
Mi humilde opinion y al estar tambien en tramites com la HMD, es que los intermediarios, como Hipotecalia.com, Brokerhipotecario.com y demas, obtienen su comision de beneficios aparte de la que se lleva el Banco, por lo que siempre saldrá más caro gestionarla con ellos. por otro lado, estas entidades ofrecen un servicio de “tutelaje”, que consiste en un especialista que te llama todos los meses, te informa y te aconseja sobre los movimientos de esta hipoteca.
Hace unos dias, puse un post, preguntando al foro si alguien tenia una HMD contratada con estas entidades para saber como valoraban este servicio, pero no ha contestado nadie todavia.
No se, es una opción personal, de una manera te despreocupas más pero tambien pagas más. De la otra, tienes que aprender a ser autodidacta y aprender como va esto, pero supongo que al cabo de un tiempo se convertira en una rutina más y al igual que cada dia miras el correo electronico y navegas por tus paginas favoritas, pues la tarea de controlar tu HMD por Internet será otra tarea más. Lo dificil es empezar, pero a traves de estos foros y de 4 portales todo se aprende, con voluntad…

# 471, jose
3 de abril de 2007, a las 12:51

A los que negocian sus Multi con Bankinter,podrían decirme las ofertas?, a mi me ofrecieron en una oficina de Santa Cruz de Tenerife lo siguiente…libor+0,90,euribor+0,50,400€ apertura,2×1000 de cambio y 2% de cambio a otra divisa,no se que tal está,aunque he leido en el foro que a alguien le ofrecieron libor+0,75 y 1% cambio de divisa…En cuanto al yen,sigue su caida con el euro y eso supone pagar menos cuota,aunque la gente con la que hablo y comento lo de la HMD,me la critican como jugar a la ruleta rusa…me crea incertidumbre,pero en los historicos del yen veo que su caida siempre es poco a poco al igual que las subidas,me habían dicho de cambios del 50% de valorización o al revés,no se,que creen??,es así como lo pintan,o igual que el euribor en europa?,esa es la única traba que tengo,ya que por ejemplo si me endeudo en yenes,si hubiese un cambio brusco sería la ruina total,no??,bueno espero la opinión de alguien que pueda ayudarnos a todos y sacarnos de dudas.Un saludo del chicha.

# 472, oscar
3 de abril de 2007, a las 22:30

bueno ya veo que no sabeis nada con respecto del cambio al yen.Por cierto para aquellos incredulos que quieren que le sisen su banco;os espongo mi caso:durante 5 años amortizo 7000 euros en el superbanco de caixanova,pues bien ahora llevo 16 meses y he amortizado lo mismo.en esta vida hay que ser cautos pero no tontos..

# 473, oscar
3 de abril de 2007, a las 22:34

por cierto mi producto es multidivisa en fr suizos y estoy en bankinter el cual estoy muy satisfecho y el soplo viene del mismo ,no me lo invento

# 474, manu
4 de abril de 2007, a las 9:02

Para Oscar, pues si lo tuieras en yenes habrías amortizado el doble.
No estamos en la situación de hace 16 meses, estamos con el libor subiendo y el yen en mínimos.

José comprueba que en la comisión de cambio mensual no te hayan dicho un mínimo de 15 euros, si haces cuentas es una pasta al final de la hipoteca. Entre este mínimo y el margén que aplican en el cambio se puede ir más de 6000 euros en sólo esta comisión.

haz números y sopesa si vale la pena correr el riesgo

# 475, Agustí
4 de abril de 2007, a las 9:38

Hola a todos

Llevaba mucho tiempo sin poder acceder al foro y finalmente hoy lo he podido solucionar gracias a un post. Sólo he apretado dos veces F 11 y problema solucionado.

He leido muchas aportaciones y creo que una cuestión que deberíamos tener clara es que el libor de la corona danesa no es 0 porque la web de brokerhipotecario no está actualizada.

En esta web encontrareis todos los datos:

http://www.bba.org.uk/bba/jsp/polopoly.jsp?d=141&a=627

Otro asunto que me parece importante es sobre el cambio de divisa.
En mi humilde opinión considero que todos aquellos que nos hemos pasado a multidivisa ha sido para pagar menos intereses y tener una menor cuota (o menos años) de hipoteca. Y Oscar en su post 482 lo ratifica comentando lo que amortizaba en euribor y la diferencia en CHF.
A partir de aqui tenemos que la multidivisa nos permite cambiar de moneda cuando consideremos que podemos hacerlo.
Aqui caben todos los planteamientos. Hay quien prefiere cambiar de moneda constantemente pero para ello se deben cunplir dos condiciones: 1. Haber cogido la moneda revalorizada (por ejemplo el yen a 130) y “soltarlo” devaluado (a 157 por ejemplo). 2. Que la moneda que escojamos esté revalorizada y que además el tipo de interés que nos quede nos sea beneficioso.

Otro planteamiento sería entrar en yen por ejemplo y pagar el menor interes del mercado y asumir las posibles oscilaciones del cambio.

Yo hace ya casi tres años que la tengo en CHF aunque yo la quería hacer en yenes pero el director del banco me “asustó” diciendo que era muy peligroso, y le hice caso. Hubiera cogido el yen a 133.50 y hoy está a 158… . Pero bueno no me puedo quejar.

Retomando el hilo del tema os comento que en este tiempo la devaluación del yen y del CHF han ido muy a la par con lo cual yo no he visto el momento oportuno de cambiar de moneda.
Y así estoy en CHF pagando menos intereses por mi hipoteca y si algún dia el yen baja a 135 y según el contexto de los tipos igual me paso.

Si ahora tuviera que contratarla yo lo que haría sería entrar en yenes y dedicarle 2 ó 3 años a amortizar todo lo que pudiera (invertiría lo que me estoy ahorrando si tuviera euribor) y así rebajar mi principal, mi cuota y por tanto mi exposición al cambio.

Un saludo y reconocer que estoy encantado de poder estar otra vez con todos en este interesante foro.

Agustí

# 476, Willy
4 de abril de 2007, a las 10:49

Problemas para ver el foro.
el problema es que estais vendidos a timosoft.
En vez de utilizar el explorer para navegar, ¿porque no utilizais el fireFox?
tiene todo lo que a microchf le gusta, de hecho lo a COPIADO en su ultima versión del explorer. ¿de donde creeis que saco la idea de las multipestañas?.
Bueno lo dicho, si quereis ver todo bien os pego el link de este proyecto sin animo de lucro y que poco a poco esta comiendose el mercado.
http://en-us.www.mozilla.com/en-US/firefox/all.html
Ahi podreis escoger la lengua que querais y el S.O. por cierto tambien esta en catalan.

# 477, Willy
4 de abril de 2007, a las 10:55

la página principal en español es:
http://www.mozilla-europe.org/es/
otra cosa que se me olvidaba, cada vez que se actualiza no hay que rearrancar el PC. Y se actualiza el solito.
Permite salvar la ultima sesión de modo que cuando lo vuelves a arrancar tienes todas las pestañas abiertas con lo que estabas viendo la ultima vez.

# 478, jose
4 de abril de 2007, a las 11:39

Para manu,a cuanto se entiende razonable la comisión mínima de cambio mensual?,estoy apunto de firmar con bankinter y quisiera presionarles un poco si existe otra oferta mejor,tanto en este banco como en otro,gracias…

# 479, Agustí
4 de abril de 2007, a las 14:52

Hola a todos

Mirar este enlace donde se comentan los tipos de interés.

https://broker.bankinter.com/www/es-es/cgi/broker+asesoramiento?secc=ASE3&subs=3BOL

Un saludo

Agustí

# 480, Javier
4 de abril de 2007, a las 16:30

Yo estoy con Willy, yo utilizo firefox y no entendia porque Agustí no podia acceder al foro, porque yo accedo a diario y no tengo ningun problema, bienvenido de vuelta Agustí..

No sabía que a tuvieras en CFH, Agustí, crei que la tenias en yenes, Yo estoy a punto de cerrar los tratos con Barclays y al final la hare también en CFH porque para empezar quiero ser cauteloso y priorizo la “estabilidad-tranquilidad-menos ahorro” a la “mayor fluctuación-riesgo-mayor ahorro”. Pasados unos meses y cuando haya mimetizado el proceso de control de esta HMD y vea un momento adecuado, quiza pase a Yenes, ya que mi comisión de cambio total de moneda es de 90 euros y con el CFH me ahorraré ya unos 150 mensuales.

si bien es cierto que con el yen me ahorraria 400 mensuales, el miedo inicial y la inexperiencia hacen que no quiera entrar ya en el tren del yen si todavia estoy aprendiendo a conducir. No tengo prisa, son 30 años, je je

Un saludo a todos…

# 481, Javier
4 de abril de 2007, a las 16:58

Ademas, me preocupa entrar con el yen a 158 y que progresivamente comience a apreciarse ( que es lo previsible ), aumentando el total hipotecado ( y ya comienzo con 274.000 Euros) y aunque el total de la mensualidad no aumente demasiado y el tipo de interés sea bajo, me condene de por vida al yen ya que para cambiarme a otra moneda, entiendo que debo hacerlo cuando la relacion euro-yen supere ese 158 que es el valor aproximado de cuando realize la hipoteca, para que me sea favorable el recalculo de la hipoteca restante…

# 482, Agustí
4 de abril de 2007, a las 17:32

Hola Javier ( y a todos claro)

Si te das cuenta lo bueno de la multidivisa es que cada uno puede tomar la opción que crea más conveniente y lo que queda patente es que todas son correctas para finalmente acabar en un elemento común: el ahorro respecto al euribor.

Te doy toda la razón en que tienes tiempo (30 años) para hacer los cambios que consideres oportunos aunque tampoco creas que “condenarte de por vida” al yen sea una mala opción puesto que si los tipos siguen igual de bajos en Japón y la moneda oscila entre 140 y 160 si hicieras números verías que “la condena” sería bastante rentable.

No obstante considero que haces lo correcto que no es otra cosa que después de valorar posibles escenarios tomar la decisión por ti mismo de manera objetiva.

Tenemos mucho tiempo para ir comentando…

Un saludo

Agustí

# 483, Felipe
4 de abril de 2007, a las 17:44

Para Agustí……
en tu mensajes aconsejas ahora entrar en Yen y aguantar 2 ó 3 años, ¿te importaría comentarme en base a que eso que comentas?,… si como la mayoría de los comentarios advierten de que el Yen ahora es super peligroso porqué comentas eso…. mil gracias por tu respuesta… Yo he entrado en Yenes hace 15 días.

Mis condiciones con BK en CHF son, teniendo en cuenta que cambié el prestamo promotor para irme a BK, que ya era mi banco principal:

Me cobraron 0,25 de apertura.
Libor + 0,75
0,20 cambio mesual y total
Mínimo 15€ mes
Euribor + 0,45
Cancelaciones 0%
Subrogacion 0,5

La de Yenes en B. Popular:r
Libor + 0,75
Euribor + 0,75%
Cualquier Cambio 0,20
Minimo 6€
Cancelaciones 0
Subrogacion 0,5%

Insisto en mi pregunta del producto que contrato en Yenes para equilibrar “posibles” oscilaciones…… Graaacias.
Un saludo.

# 484, Felipe
4 de abril de 2007, a las 17:46

Agustí…. releyendo mi mensaje anterior parece que te pido explicaciones bruscamente, no te lo tomes así, para nada…. muchas gracias….

# 485, Agustí
4 de abril de 2007, a las 19:07

Hola Javier

Haber, no me mal interpretes. En ningún caso yo aconsejo entrar en yenes. A lo que me refiero es que en mi caso particular si lo haría porque asumo los diferentes escenarios que se puedan producir (revalorización de la moneda y subida de tipos). Yo no puedo aconsejar a nadie el escoger una u otra moneda ya que esta es una decisión, muy importante, que debe tomar cada uno de manera objetiva según su propio caso.

Qué argumentos tengo para entrar en yenes?. Yo creo, y no es más que mi teoria, que Japón no puede permitirse el “lujo” de tener una moneda excesivamente fuerte porque depende de la exportación. En base a esto creo que un yen a 130 va a ser muy difícil de ver y si hablamos de los tipos también creo que se van a mantener muy bajos durante mucho tiempo (otra teoría y ya van dos).

Qué haria? Pues amortizar todo lo que me estoy ahorrando si estuviera en euribor para bajar el principal, la cuota y por tanto la exposición al cambio. Además me plantearía abrir una cuenta en yenes y así marcar yo el tipo de cambio.

Felipe como puedes ver esto no son más que mis teorías y por tanto válidas para mi pero en ningún caso han de ser un motivo para que otra persona las tome para escoger el yen.
Creo que lo interesante es que pudieramos contrastar diferentes opniones y así aprender “todos de todos”.

Insisto en que yo no soy nadie para aconsejar simplemente expongo mi caso particular que es muy diferente (te aseguro que me cogería “un yuyu” si alguien me dijera que ha tomado el yen porque yo lo he aconsejado).

Un saludo

Agustí

# 486, Olga
4 de abril de 2007, a las 20:10

Hola a todos!

Yo he utilizado el siguiente excel para comparar euro/yen:
http://www.rankia.com/blog/2006/11/por-qu-no-contratamos-la-hipoteca-en.html

Saludos.

# 487, MANU
5 de abril de 2007, a las 11:00

PARA JOSÉ.
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Cuanto menor sea mejor para ti. Yo te lo he puesto porque he visto que otros foreros han puesto que han conseguido comisiones menores, incluso algunos dicen que el 2 por 1000 sin mínimos. Te recomiendo que preguntes en otros bancos y intestes que te la rebajen, el No ya lo tienes.

# 488, carles
5 de abril de 2007, a las 11:58

Hola a todos de nuevo!!!!!!!Al igual que Agustí no podía entrar en el foro…finalmente hice lo que recomendó Aloza en el 465 y Bingo!!!Estoy dentro de nuevo…
Estoy esperando la firma de mi HMD en Barclays , y aún tengo la duda de hacerlo en Y o en Francos…Por cierto Agustí en el Link de BK entiendo que por lo explican es q en unos 24 meses el franco se matendrá bastante estable?
Por cierto pregunté en el banco si me cobrarían la primera comisión , y me dijeron que Sí!!!Es normal que lo cobren?
Un Saludo y encantado de estar de nuevo con todos vosotros.

Carles.

# 489, Agustí
5 de abril de 2007, a las 14:10

Hola Carles

Entiendo como tu que se va a mantener estable y que no se va a revalorizar. De hecho fíjate que está en máximos pasando la barrera del 1.63 con lo cual tu si haces ahora la hipoteca vas a entrar a algo más arriba de 1.64 y un interés que está hoy en mensual en 2.21 y anual en 2.5725.

Es cuestión de hacer números porque el yen está en estos momentos en 159 y los tipos están, el mensual 0.63625 y el anual en 0.78125.

Por lo que respecta a la comisión inicial de cambio es normal que te la cobren pero también es normal negociarla antes de hacer la hipoteca.

Por cierto el Mozilla va genial.

Un saludo

# 490, Mike
5 de abril de 2007, a las 15:55

Hola todos/as

Que agradable es encontrar un foro tan civico y con tanta información util. Eso si, leer los casi 500 posts me ha llevado bastante tiempo!
Yo fui el otro dia a Bankinter y me ofrecian lo siguiente:
(hipoteca de 220.000€ a 23 años)

Dif. Euribor: 0,75%
Dif. BBA: 1% (supongo que BBA es el Libor???)
Diferencial C/V divisa: 10% (esto no lo entiendo muy bien ¿sera compro venta de divisa?)
Comisión de cambio: 2% (minimo 15,02€)

Todo esta información viene en una hoja que pone “Exclusivamente para uso interno”

Luego a continuación, compara le diferencia entre €, CHF, JPY & USD.
Me pone (con fecha de 20/03/07):

Euribor/BBA: 3,8% (€); 2,05% (CHF); 0,50% (JPY); 5,109% (USD)

El cambio que figura para cada moneda es:

€ = 1; CHF = 1,6; JPY = 149; USD = 1,28

Si lo hiciera en € con estos condiciónes (entiendo qué pueden variar mucho en 23 años) acabaria pagando 355.216,64€ (¿alucinante no?) En Francos me ahorraria 38.499,55€, en Yen 85.549,34 € y con los Americanos pagaria 67.303,81 más!

Espero que os pueda ayudar/interesar,

Un saludo a todos/as
Best wishes
Mike
mick2d2@gmail.com

# 491, Mike
5 de abril de 2007, a las 17:13

Hola de nuevo

Me acabo de dar cuenta que Bankinter se equivocaron con el cambio de JPY. Lo ponian a 149 en vez de 159! ¿O es que ha subido 10% desde 20/03/07?

Saludos
Mike

# 492, oscar
5 de abril de 2007, a las 22:34

que hay mike estas en lo cierto.yo tengo un diferencial del uno aunque no estoy seguro de que me apliquen por el primer cambio algo de comision.no obstante estoy esperando a la semana que viene para formalizar el cambio de francos a yenes y ya os ire diciendo si los consejos de mi direcctor estaban en lo correcto.la verdad es que yo no entiendo mucho,y eso que soy un hacha en inversiones y estudios de riesgo,pero los cambios de moneda se me resisten un poco.
con todo el riesgo que algunas personas insinsten en puntualizar,con todo el capital amortizado,(el triple que en una hipoteca normal)y los intereses pagados (1/2 en francos aprox-1/3 en yenes)es suficiente diferencia economica como para asumir un vuelco en el mercado del yen
imagino que solo una catastrofe,guerra civil o algo parecido haria aumentar mi hipoteca mas que si la firmo con cualquier bancucho de mangantes de pensionistas o conformistas.
un saludo a los que estamos cambiando el concepto de hipoteca.

# 493, oscar
5 de abril de 2007, a las 22:37

enhorabuena por este foro

# 494, carles
5 de abril de 2007, a las 23:45

Hola willy,mozilla de coña!!!
Este Foro es genial no os parece???
Saludos

# 495, tempra
6 de abril de 2007, a las 2:29

Soys todos unos cabrones y cabronas, jaja, son las 2.30 de la mañana y tengo que madrugar, no puedo despegar la vista de la pantalla del ordenador, vaya pasada de foro, cuanto mas lo pienso mas sopeso la posibilidad de cambiar mi hipoteca tradicional de 130000 E +- con Deutsch a una HMD, actualmente, (casualmente me ha llegado hoy la sorpresita del la revision anual de la hipoteca) pasare a pagar 692 euros al 4.1, ( tengo Euribor +0.45), podriais decirme alguno cuanto pagaria si la contrato en yenes a… pongamos 30 años.
Gracias a todos y perdon por lo de “cabrones”que lo digo desde el cariño.

# 496, oscar
6 de abril de 2007, a las 3:58

pon broker hipotecario en google,en ventana izq vete a simulacion de
hipotecas,pon tus datos de tu actual hipoteca,cant/tiempo y el tipo
te lo asigna automaticamente.despues abajo selecciona la divisa,en este caso francos o yenes y hay tienes tu resultado.este tipo de hipotecas es totalmente distintas a un prestamo en euros con lo que tienes que cancela tu actual hipoteca y formalizar otra.gastos aprox
para 100000=4500-desgloses de hacienda y ta y tal=4000 aprox.te sugiero hacer ampliacion de de 18000 a 30000 para darte un capricho o bien si quieres pagar menos el mismo capital pendiente,pero si tienes que comprar un coche o hacer una reforma te sugiero hacerlo ahora puesto que hipoteticamente no creo que obtengas un personal de 24000 al 1.7% de tae en ningun sitio .si te atreves a cambiar
que no te vendan la moto en tu banco.los mejores en este tema ya que llevan toda la vida son los que te recomiendan en este foro:el mio en concreto es bk y solo en comisiones de tarjetas(debito y visa )en
20 años tengo un ahorro de 1200 pavos,quiere decir el 25%de los gastos de subrogacion.bueno echa cuentas.un saludo oscar

# 497, oscar
6 de abril de 2007, a las 4:00

perdon queria decir de cancelacion.

# 498, Agustí
6 de abril de 2007, a las 7:40

Hola a todos
Terma estos son tus datos:
130.000 + 5.000 de gastos (por poner algo): 135000.
135.000 x 160.54 (cambio comprador de hoy del Popular):mill. de yenes a 30 años y a un tipo del 1.53125 (0.78125-libor anual-+ 0.75 hipotetico del banco): 75.122 yenes.

75.122/157.37 (cambio vendedor del Popular hoy): 477.35 euros

692 – 477: 195 euros x 12: 2.340 euros menos.
Para llegar a los 692 (manteniendo el tipo de interés) necesitas un yen a
109 aproximadamente.

Cualquier cosa me lo dices que te ayudo encantado.

Un saludo

Agustí

Mi email: mefagus@hotmail.com

# 499, Agustí
6 de abril de 2007, a las 10:10

Tempra perdona el lapsus
135.000 x 160.54: 21. 672.900 mill de yenes

Un saludo

# 500, dopass
6 de abril de 2007, a las 11:13

Para Lilian
¿donde has conseguido esas condiciones de BBK?
Porque yo he ido a la única que hay en Barcelona y no me ofrecían eso
Gracias

# 501, MANU
6 de abril de 2007, a las 18:52

Los PHM no son la panacea.
Hay que tener una situación económica muy buena para asumir los riesgos que conlleva.
Y no la utiliceis para endeudaros más que si la hicieseis en una tradicional.
saludos

# 502, jose
6 de abril de 2007, a las 22:20

Manu intentaré el lunes apretar las clavijas al bk a ver que pasa,como dices, el no por delante,nada que perder y algo que ganar…Y también como apuntas,la gente debe entender lo que concretas en tu comentario,el hacer una hipoteca de este tipo es asumir el reto y riesgo,te puede salir muy bien,sobre todo si aquello que ahorras,lo ahorras, y no lo malgastas en otros préstamos personales y tarjetas de crédito, al ver que te sientes bollante,como decimos aquí, guardar para las vacas flacas…y si el yen se pone a 200,bueno un caprichito,si acaso,no??…pero si se pone a 100,que según todos los análisis que he leido, cosa improbable de momento,por lo menos tener algo en la saca,en fin,que yo sigo pa lante,tengo el presentimiento que saldrá bien el cambio,ahora el euribor sigue subiendo…y quien puede pagar una hipoteca a 1000 ó 1200??, y lo que es peor,cuanto de esos 1200 amortizan nuestra deuda y cuanto se mama el banco???, al final, aún con el yen a 100,para cuando llegue habré amortizado muchísimo más que con el euribor,aunque teniendo bien claro que la deuda puede aumentar…apartir del próximo mes seré japonés,jajajajaja,un saludo a todos del chicha y que siga la fiebre del cambio.

# 503, manu
6 de abril de 2007, a las 22:52

Hola José que tengas suerte en la negociación.
Para nada pretendo ser aguafiestas; pero creo que es muy importante valorar tambienén los inconvenientes que tiene este tipo de hipotecas, desde el mayor gasto inicial, los porcentajes en comisiones y la posibilidad de que se revalorice la divisa.

Por otro lado, decirte que dentro de cuatro meses me entregan la nueva vivienda y no descarto hacer una PHM, así que dentro de dos meses me acercaré a preguntar a alguna oficina a ver que condiciones me dan, sobre todo diferencial y comisiones.

saludos

# 504, tempra
6 de abril de 2007, a las 23:30

muchas gracias muchachos, me parece increible que un desconocido se moleste a las 7.40 en mirar mis numeros, gracias, pero Agustí podrias revisar los numeros, no me salen las cuentas, me parece que estan mal………
Oscar, he utilizado el simulador de Broker Hipotecario, y para un neofito en la materia, asusta ver la diferencia avismal entre una hipoteca normal y una HMD,
Lanzo una pregunta al Aire, que opinais de la Libra Chipriota, es una moneda utilizable, he revisado historicos de cambios y en los ultimos 5 años no ha fluctuado nada siempre a 0.57 y en el simulador da un tipo de interes 0, de todas formas la diferencia en dinero contante y sonante a final de mes es de unos 40 euros con respecto al yen.

# 505, Luis
6 de abril de 2007, a las 23:36

Hola, queria haceros una consulta respecto a mi actual hipoteca multidivisa. Ahora mismo la tengo en francos suizos y en el banco me han explicado que se puede contratar una cobertura que es gratuita y que fija el cambio de la divisa al valor que este el dia que lo solicitas para el siguiente trimestre. Me gustaria saber que opinais de esta opción y también saber como calculan el valor del cambio cuando llega el día del cálculo. Lo que me han dicho es que consulte esta página :
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-chf.en.html

y que al valor que aparezca ese día le sume un 1% aproximadamente para saber el valor que me han aplicado al cambio al comprar los francos suizos.
Lo he hecho así pero no me cuadra el valor del día en cuestión con el que realmente me han aplicado, ¿como lo calculo correctamente?

Graciasa todos por vuestras contestaciones.

# 506, Felipe
6 de abril de 2007, a las 23:53

Hola Luis, no lo tengo muy claro, me lo ofrecieron cuando firmé mi primera HMD en CHFen Bk, es asegurarte el cambio, pero tiene el inconveniente de que es caro y lo que te ganas con la diferencia de tipo y posibles fluctuaciones a favor, te lo comes en el seguro…. en realidad es un seguro de cambio si no lo entendí mal…. yo no lo firmé…

# 507, oscar
7 de abril de 2007, a las 3:49

por lo que respecta al cambio lo mire y no interesa.se come la mitad de las ganancias y es por un corto plazo.no es que sepa mucho pero me asesoro el director.mi decision fue tomada por mi y en cierto modo avalada por mucha gente en la administracion publica que tiene este tipo de hipoteca.
con respecto a la libra chipriota en mi caso,no recuerdo tenerla como divisa en mi producto,es decir bk te ofrece el cambio en ciertas divisas
con la aplicacion de un diferencial y comision determinadas,pero hay otras que las excluye o cambia las condiciones.todo seria dar un repaso a mis escrituras .

# 508, Agustí
7 de abril de 2007, a las 7:28

Hola a todos

TEMPRA . Qué es lo que no te cuadra de los números?. Los he repasado y son correctos.
Por lo que respecta a libra chipriota yo tampoco la tengo en mi contrato con lo cual no puedo aportar nada en este tema y en cuanto al seguro de cambio yo tampoco lo tengo y realmente es que ni me lo miré.

MANU estoy absolutamente contigo en el hecho de no aprovechar la multidivisa para “engordarla” yo creo que este es un grave error que no sería tanto si cogieramos el yen por ejemplo a 130 pero en estos niveles es mejor ser sensatos y amortizar primero para que no nos pase lo que le está ocurriendo a más de cuatro que con el euribor a 2.08 metieron coche nuevo, viajes… y todos los caprichos, y hoy están más que temblando.
Manu lo que si cambiaría yo es lo de tener “un situación económica muy buena” para poder contratar la multidivisa. Si haces números te darás cuenta de que incluso incluyendo gastos te sale mucho más rentable que la de euribor.
Piensa que al igual que me pasó a mi (me parecía una barbaridad la cuota y los intereses que iba a pagar) le está pasando a la mayoría de las personas que las están contratando en estos momentos que además son de un poder adquisitivo muy normal como es el mio.

Un saludo

Agustí

# 509, lilian
7 de abril de 2007, a las 8:40

Hola de nuevo a todos.
He estado unos días sin poder entrar en el foro, no se a que ha podido ser debido.
Para dopass, estas condiciones me las dieron en el BBK de Benidorm, posteriormente las volví a consultar en Torrevieja y me dieron las mismas, ya que me comentaron que son las mismas en todas la entidades. Te Explico: ellos salen de partida con Libor + 0’80 y Euribor + 0,80, si domicilias la nomina te rebajan un 15 % el diferencial, si contratas una tarjeta que todos tenemos el 5% menos, si contratas con ellos el seguro de vivienda que estamos obligados, el 10% menos y así sucesivamente. Te hacen subrogación de tu hipoteca actual y en cuanto al fixing, según me dijeron sobre el cambio publicado por el Banco de España te aplican un 0’15%.
Personalmente creo que las condiciones estan bastante bien; aunque como comenté lo que más me preocupa son las revisiones trimestrales, en Bankinter son mensuales

# 510, Paloma
7 de abril de 2007, a las 11:40

hola a todos es la primera vez que entro en el foro, me parece muy interesante pero ero hay cosas que no entiendo bien,haber si me hechis una mano con unas dudillas que tengo, eso si porfa hacerlo como si estuvieseis hablando con un bebe por que sinosi me pierdo.
si no he entendido mal yo contrto en yenes me interesa que este este lo mas alto o lo o lo mas bajo posible, yo creia que era algo asi, si 1eur= 157,32 yen(1-04-07)lo que te interesa es que luego baje ¿no? o que suba???? menudo lio por favor esplicarmelo ya que estoy super interesada en cambiar mi hipoteca en multi-divisas, ya que la mia esta creciendo, creciendo y no hay manera de mantenerla. muchas gracias a todospa

# 511, De sebastian
7 de abril de 2007, a las 18:42

Necesito que me envies informacion de las hipotecas multidivisas. Estoy pensando
en contratar pero me da un poco de miedo meter la pata.
Me podeis mandar info.Gracias desebastian@mac.com

# 512, MANU
7 de abril de 2007, a las 19:02

Paloma, te interesa que la divisa que elijas (el yen ) se devalue frente al euro, así a la hora de hacer los pagos (mensuales o trimestrales) necesitarás menos euros para comprar la misma cantidad de yenes; y si en un fúturo decides cambiar de divisa, por ejmplo al Euro o al Franco Suizo, verás que la deuda total a disminuido debido al cambio. Uno de los inconvenientes que tiene actualmente el yen es que está en mínimos, y es muy díficil predecir si va a seguir devaluandose, mantenerse o cambiar de tendencia.
De hecho hace meses he leído en varios comentarios que se esperaba el cambio de tendencia para marzo/abril y que recomendaban hacerlo en francos suizos. De momento sigue entorno a los 158, 159.

saludos

# 513, MANU
7 de abril de 2007, a las 19:22

Hola Agustí
Al utilizar la expresión “situación económica muy buena” tal vez me pasé, pues si la situación económica es así, tal vez no se necesiten hipotecas. Pero creo que hay que tener capacidad de ahorro, es decir, que los ingresos menos el total de los gastos no tienda a CERO. Que no se vea este tipo de hipoteca como una opción para gastar más, pues no es algo para un par de meses.
En el pasado casi nadie cumplia el plazo de la hipoteca, contratabas una hipoteca a 25 años y en 10 ya la pagabas (es un decir), en la actualidad se están pidiendo cantidades al límite de endeudamiento, la capacidad de ahorro disminuye. Será más díficil disminuir la duración de la hipoteca.
Si estás hipotecas tienen riesgo, al aumentar el endeudamiento, aumentas el riesgo.

Igual que no es lo mismo una hipoteca al euro + 04 que una al euro + 1.

Con las multidivisas pasa lo mismo, sólo que de forma exagerada.

Decirte que pienso que existan este tipo de hipotecas es muy positivo, aunque sólo sea por ser otra opción a valorar.

saludos

# 514, Agustí
7 de abril de 2007, a las 19:29

Hola PALOMA

Yo tengo la multidivisa desde hace casi tres años y la verdad es que me va muy bien. Ya sé que con esto no te digo nada pero cualquier cosa que necesites este es mi mi email:

mefagus@hotmail.com

Un saludo
Agustí

# 515, Agustí
7 de abril de 2007, a las 19:36

Hola MANU

Estoy absolutamente de cuerdo contigo. Estas hipotecas evidentemente tienen un riesgo y lo que no se puede hacer, en mi modesta opinión, es aumentar el endeudamiento sino todo lo contrario.

Vamos MANU que te doy la razón y además considero al igual que tu, que está bien que exista la multidivisa y que al menos estudiemos la posibilidad de contratarla.
Pero no olvidemos como tu muy bien dices que se ha de vigilar la capacidad de endeudamiento porque luego más de uno puede “pillarse los dedos”.

Un saludo

Agustí

# 516, tempra
7 de abril de 2007, a las 21:34

Hola a todos,
Agustí, creo que el error esta en la resta entre los 692 e de la convencional y los 477 dela HMD, a mi me sale 215 euros de diferencia lo que x 12 meses da 2580 al mes, no se si es correcto.
En otro orden de cosas, si no te he entendido mal me dices que en los niveles actuales no estaria pagando en una HMD 692 euros hasta que el yen estuviese a 109, lo que si tendria en ese caso es mucho mas capital pendiente de amortizar, en ese caso que moneda seria la mas recomendable en estos momentos teniendo en cuenta relacción interes/estado actual de apreciación o depreciacion de la moneda,
Gracias anticipadas.

# 517, Dopass
8 de abril de 2007, a las 9:58

Para Lilian
Gracias por la informacion, ahora ire a pelearme con ellos para ver que consiguo, Ya informaré

# 518, jose
8 de abril de 2007, a las 11:09

Hola a todos de nuevo,estoy apunto de firmar la HMD con Bankinter y tengo una duda que aún me tiene mosqueado,y es que ,firmo por 220000€ que al pasarlos a yenes,a un cambio por ejemplo de 1-158,se trasnforman en 34760000 millones de yenes,vale?…bien,si el yen sube de cotización,por ejemplo en un año,pongamos en el mal del caso y llega a 100,cuantos euros habré amortizado y cuanto debería entonces??,soy nulo total aún en calcular cuanto amortizo y cuanto debo,podría alguien contestarme?,gracias

# 519, Paloma
8 de abril de 2007, a las 11:24

gracias agustí, me vas a ser de mucha ayuda, jose a planteado muy bien mi duda si es como creo ahora seria interesante esperarse por que el yen esta subiendo …no? lo bueno seria contratar la HMD cuando el yen este mas alto no? para que cuando baje nos baje la HMD mas o menos no?.
Jose yo necesitaria un pokito menos que tu, dime como se te queda la letra y las condiciones que te dan para hacerme una idea. Gracias

# 520, MANU
8 de abril de 2007, a las 11:42

Hola José lo que tú comentas espero que no pase ni en un año ni en 5 pues la deuda total en euros sería muy alta, es cerca de un 40% de revalorización aproximadamente. Así que si eso ocurre tendrías una deuda total un 35, 40 % superior al inicio (son datos muy aproximados). Es el gran problema de estás hipoteca, aunque mensualmente pagas menos, al final del año puedes tener una deuda igual o superior. Tb se puede dar el caso contrario y al cabo de un año estar el cambio de 1€ a 200 yenes, esto sería genial.

Saludos

# 521, jose
8 de abril de 2007, a las 13:02

Si a eso me refiero…Hombre,espero que no suceda,aunque estuve hablando con un amigo que es director del Santander en una oficina de Santa Cruz Tfe y me aconseja que empiece con el franco suizo, aunque ellos no las hacen por ahora,según me dijo,no sé…y Paloma,las condiciones varían según que bancos,a mi en Bankinter me sale, haciéndola en yenes para un importe de 220000€,809€ de cuota y sobre 970€ si es en francos suizos,hay diferencia entre ambas,pero es que en euros si la hiciese con el euribor,de salida pagaría 1100€ de cuota e hiría aumentando tras la revisión,osea que calcula…Y en cuanto a hacerla ahora o esperar,depende de tus necesidades,ten en cuenta que según los analístas que he leido por internet,hablan que el yen está en sus máximos y que tienda a normalizarse en torno a los 140-150,que sería lo normal al cambio con el euro,pero te entiendo,yo estoy igual,tengo miedo que como manu dice, la deuda se incremente y que 220000€ pasen a ser 300000€,aunque la cuota no suba mucho…deberías más al banco y amortizarías menos,supongo.Y en relación a las condiciones libor+0,90,euribor+0,50,comisión de cambio 2×1000 mínimo 15e,30 años y el 80% de la tasación.Un saludo

# 522, JoSGo
8 de abril de 2007, a las 16:31

Hola a todos,

En relación a la duda de Jose, y en mi humilde opinión (no soy ningún experto), creo que lo interesante es plantear este tipo de operaciones a largo plazo. De esta manera, y siempre que no se produzca una catástrofe, la apreciación del YEN en un momento dado se compensaría con una posterior depreciación del mismo transcurridos X años, por lo que al final del préstamo (al cabo de 20 o 30 años) la “media” no sería ni tan ventajosa ni tan desastrosa como seguramente cabría haber pensado durante el préstamo.

Por otra parte, y dejando un poco al margen el ahorro mensual en la cuota resultante, lo más interesante de la operación es la amortización que se obtiene pues, según lo que he podido comprobar en varios de los simuladores que he utilizado, es muchísimo más elevada que en un préstamo “normal” en euros. Esto nos permitiría asumir una apreciación del YEN “sin temor” a perder dinero, aún cuando el total de nuestra hipoteca se hubiera podido incrementar en X mil euros.

Para que os hagáis una idea, y yendo un poco al extremo, he realizado una simulación sobre una cantidad de 280.000 euros a 30 años teniendo en cuenta un cambio de ¡¡ 110 YEN por 1 EURO !! durante todo el periodo de la hipoteca, aún así veréis que la operación resultaría rentable habiendo desembolsado algo menos de 2 millones de las antiguas pesetas.

Os indico detalle de estas cuentas:

En euros (euribor + 0,75 sin variaciones -4.75% de interés final-):
Capital solicitado: 280.000 €
Importe final hipoteca: 280.000 €
Intereses finales: 245.820,52 €
Importe cuota mensual: 1460,61 €
TOTAL ABONADO AL BANCO: 525.820 €

En YENs (110 yens/euro y LIBOR + 1 sin variaciones -1,7% de interés final-):
Capital solicitado: 280.000 € (280.000 € x 1,58 = 44.240.000 Y)
Importe final hipoteca: 402.181,82 (debido a la hipotética bajada de 158 a 110 yens/euro durante toda la vida de la hipoteca, este importe es el que nos da tanto miedo pero seguid leyendo…)
Intereses finales: 111.514,82 (aquí está el “negocio” de la operación)
Importe cuota mensual: 1426,94 €
TOTAL ABONADO AL BANCO: 513.696,54 €

En definitiva, que debido a la apreciación del YEN forzada para la simulación hemos pasado de tener una cuota de 993,54 € (158 yens/euro inicial) a otra de 1426,94 € (un poco inferior a la cuota en euros de una hipoteca “normal”). Pero aún así, y aunque nuestra hipoteca ha aumentado en 122.181,82 € (esto es lo que nos da pánico a todos) finalmente observamos que hemos gastado 12.123,88 € menos que con una hipoteca “normal” referenciada al “euribor”.

He querido poner este ejemplo para mostraros que aunque el importe de la hipoteca aumente debido a la apreciación de la moneda elegida, esto “no debe” (je, je… ¿a quién no?) preocuparnos, pues es un incremento que sin duda estamos compensando con los bajos intereses de la moneda. Debéis tener en cuenta que también existe otro factor de riesgo como es el tipo de interés, que para ésta simulación lo he fijado en 0,75 para toda la vida del préstamo (y es un valor que, aunque poco, suele variar en el tiempo).

Ahora, la misma simulación que he puesto arriba pero con una previsión un poco más optimista (y creo que realista) con una hipotética fluctuación del YEN entre 130 y 160 durante la vida de la hipoteca:

En euros:
Capital solicitado: 280.000 €
Importe final hipoteca: 280.000 €
Intereses finales: 245.820,52 €
Importe cuota mensual: 1460,61 €
TOTAL ABONADO AL BANCO: 525.820 €

En YENs:
Capital solicitado: 280.000 € (280.000 € x 1,58 = 44.240.000 Y)
Importe final hipoteca: 306.165,00 €
Intereses finales: 84.794,22 €
Importe cuota mensual: desde 981,02 € (160) hasta 1.207,41 (130)
TOTAL ABONADO AL BANCO: 390.959,22 €

Como veréis, en este caso hemos pagado una media de 300 euros menos al mes por nuestra hipoteca y finalmente hemos ahorrado un total de 134.861,29 €, que en las antiguas pesetas supone MÁS DE 22 MILLONES DE PESETAS!!

Siento el “ladrillo” para aquellos que domináis el tema, pero supongo que a más de uno le vendrá bien para hacerse una idea de los posibles escenarios que se puede encontrar.

Un saludo y gracias a todos por vuestras aportaciones (después de leer los 531 mensajes de este foro y otros tantos que he encontrado por ahí creo haber aprendido lo suficiente sobre este tipo de hipotecas).

Simulador utilizado:

# 523, JoSGo
8 de abril de 2007, a las 16:33

Sabía yo que no saldría el enlace… probemos de nuevo:

Simulador utilizado: Simulador abanfin.com

Saludos!

# 524, JoSGo
8 de abril de 2007, a las 17:52

Ahora que lo veo, el simulador que he utilizado no parece contemplar las comisiones del banco para la compra mensual de los Yenes.
Bueno, la verdad es que la cifra es muy pequeña comparada con el total de la hipoteca y no afecta mucho para lo que quería exponeros, pero hay que tenerlo en cuenta, claro (15€ x 360 meses = 5.400 euros).

Como os decía en el mensaje anterior creo que a estas alturas más o menos conozco los entresijos de este tipo de hipotecas y (también creo) que soy consciente del riesgo que tienen. ¿Alguno de los expertos del foro puede indicarme si se me ha pasado algo por alto? La verdad es que viendo las ventajas que ofrecen este tipo de hipotecas creo que finalmente voy a armarme de valor y voy a intentar cambiar mi sangrante hipoteca “euribor + 0,75” por otra en ¿yenes? ¿francos suizos? (la eterna duda… creo que finalmente lo haré en yenes por el bajo interés y la rápida amortización que ofrece, aunque no parece ser el mejor momento ¿?).

A día de hoy, la única cosa que me frena y me tiene preocupado es la cláusula que comentáis algunos que nos obligaría a saldar el exceso de deuda con el banco cuando la fluctuación de los tipos y la moneda aumentase en más de un 10% la deuda contraída. A largo plazo no me preocupa, porque es muy probable que la situación se equilibre posteriormente pero no veo salida si el banco decide aplicar la cláusula y cobrarnos la diferencia en momentos de “vacas flacas” del Euro frente al Yen. ¿Qué hacer si esto se llega a producir? ¿Conocéis alguna alternativa para sobrellevar esta situación?

La semana que viene intentaré acercarme a unas cuantas sucursales para ver qué condiciones me ofrecen, tengo un pequeño resumen sobre de las sucursales de Madrid que han indicado algunos compañeros del foro y si me es posible os lo pondré en breve por si alguno está en plena búsqueda y le puede servir de ayuda.

Creo que estaría muy bien poder hacer entre todos una especie de “ranking” de las mejores sucursales por provincias (en cuanto a condiciones HMD). ¿Qué os parece la idea?

Un saludo a todos y de nuevo muchas gracias a todos los que nos habéis abierto los ojos sobre este tema (desde que lo conozco cada vencimiento de mi “super-cuota” mensual lo llevo peor!)

P.D: Por cierto Agustí, recibí tu correo y estoy “procesándolo”. Muchísimas gracias por tu ayuda desinteresada. ;-)

# 525, manu
8 de abril de 2007, a las 18:38

Josgo
——
Sólo falta añadir la posibilidad de que al cabo de unos años quieras vender el piso, (muchas personas cambian de piso en 30 años). ´
En este caso Sí es muy importante la Deuda Total, y si ha aumentado puedes tener un pequeño problema para cancelarla.

Saludos

# 526, ricard
8 de abril de 2007, a las 23:10

Hola a todos,

Perdon JOSGO, ha sido magistral y muy aclaradora tu teoria que comparto a pies juntillas, solo hay otro pero, el cambio del fixing mas la comision del banco!!!

Aqui puede reducir los beneficios pero igualmente es beneficioso, solo que es mejor comentarlo para que todos tengan su informacion exacta!!!

De todas formas muchas gracias JOSGO y a todos los foristas que nos iluminan por este camino de las HMD

Ricard
ketal44@ya.com

# 527, jose
9 de abril de 2007, a las 8:59

Bueno,parece que todo va quedando más claro,lo que veo es que la barrera de cada uno es el límite en el que se firma la escritura,quiero decir,si en el momento de la firma el yen está a 155 por ejemplo,mientras se mantenga de 155 hacia arriba la deuda en euros no se incrementa y la amortización es mayor,por el contrario,si baja de esos 155,empezaremos a incrementar esa deuda,no??,a pesar de seguir pagando cuotas inferiores…la conclusión que saco entonces es que no interesa coger el yen tan devaluado,ya que si está en sus máximos,habría que esperar ahora un poco a que se aprecie y que luego vuelva a caer…nada por eso me comentaban lo de los francos suizos ahora y luego el yen,nada,que todo es un poco lioso,eso de cierta cultura financiera que dicen en los textos es cierto,por lo menos en mi caso,hay que estudiarlo y poco a poco ir cogiendo el tranquillo…saludos

# 528, Olga
9 de abril de 2007, a las 10:29

HOla a todos,

Willy…Respecto a tu post del pasado 8/03/07 sobre el Carry Trade como fondo de inversión. Creo que es una buena estrategia “con los ingresos mensuales del prestamo que tu has concedido pagas tu deuda en yenes”…¿tienes uno contratado?

Josgo…Excelente ejercicio de cálculo y razonamiento!! Felicidades!

Respecto al Ranking de las mejores sucursales por provincias, creo puede ser útil pero sólo orientativo porque como ya sabes, el banco hace un estudio particular para cada cliente (saliendo más beneficiados los que pertenecen al SEPLA o si tu empresa tiene un convenio especial con la entidad a quién solicitas la HMD).

Te expongo a continuación “mi ránking” (Sabadell – Barcelona)

1º Banco Popular: Plazo 30 años, 100% valor tasación, libor +0.75%, revisión anual, amortización mensual, fixing 2%, comisión apertura 0.85%, comisión cancelación 0%, subrogación 0.5%, comisión cambio divisa 0.15% (con mín 8 euros), euribor 0.75%

2º Bankinter: Plazo 30 años, 80% valor tasación, revisión anual, libor+ 0.90%, amortización mensual/trimestral, comisión cambio divisa 0.2% mín 15 euros, euribor 0.65%, comisión apertura 0.4%, comisión de cancelación total/parcial 1%, comisión subrogación 0.5%, otras comisiones: comisión de modificación 1%

3º Banco Sabadell (siendo cliente): Plazo 25 años, 80% valor tasación, libor anual, libor + 1.25%, amortización trimestral, comisión cambio divisa 0.15%, comisión apertura 1%, comisión cancelación total/parcial 1%, otras comisiones: comisión amortización 0.5%, comisión disposición 0.25%

4º Caixa Catalunya: Plazo 25 años
5º Barclays: Plazo 15 años
6º Banco Valencia: No hacen este tipo hipotecas

Respecto al fixing (cambio comprador-cambio vendedor): en los bancos no debe sobrepasar el 2% y para las cajas el 0.3%.

Esta semana firmaré mi HMD en Yenes con el Banco Popular. Revisaré si está la cláusula que decís.

Saludos.

# 529, MANU
9 de abril de 2007, a las 10:46

Hola de nuevo José, opino igual que tú, si crees que el yen se va a revalorizar y ponerse a niveles de 130, creo que lo mejor es que lo hagas en francos como divisa refugio y dentro de un tiempo cuando el yen se revalorice y alcance el máximo estimado cambiar de divisa.

# 530, Mike
9 de abril de 2007, a las 13:28

Hola de nuevo
Vengo ahora de hacer otra ronda por los bancos (no pensé que contratar una hipoteca iba a ser tan interesante).

Barclays me dicen que ellos ya no hacen hipotecas de este tipo.

Sabadell Atlantico lo tienen pero con una clausula interesante/estraño que dice: si cambias en algun momento la hipoteca a € ya se queda cancelada la condicion de multidivisa, o sea que ya no puedes volver a cambiar a ningun otra moneda!

Banco Popular me ofrecen lo siguiente:

Com. apertura: 0,70%
cancelacion parcial o total: 0%
posibilidad de cambio de divisa: 4 dias laborales (creo que esto es MUY importante.
Euribor + 0,75% negociable (creo que podria llegar a 0,65%)
Libor + 0,75% (creo que también podria llegar a 0,65%)
Si eres piloto te ofrecen 0,25%!!! lo vi en una hoja que tenia en la mesa!
com. cambio mensual: 0,15% (minimo 6€)
com. cambio a otra divisa 0,15% sobre el capital restante.

Voy a tener que volver a Bankinter a apretar las tuercas!

Una conclusion de que voy sacando despues de hablar con unos cuantos banqueros (si escriba asi??) es que los que hacemos estas hipotecas, más vale que estemos MUY MUY al loro de los condiciones que se va produciendo en el mundo porque los de los bancos no se enteren de mucho. Este hipoteca no es como los misiles “fire & forget” disparar y olvidar, habra que estar comprobando las tendencias de cambio de moneda todos los dias ademas de las noticias economicos que nos puede interesar. Si no, podemos acabar teniendo una sopresita muy desagradable.

Saludos

Mike

# 531, ricard
9 de abril de 2007, a las 16:17

Hola a todos,

Olga, yo en Mataró he encontrado un Banco de Valencia y si que me hacen la HMD!!!

Mis condiciones son:

80% capital
30 años
0,5 apertura
0,6 libor trimestral
0,5 euribor
cambio de moneda 3 euros maximo al 2/1000
cambio de divisa gratuito
fixing me lo han de decir exactamente

y eso es de lo que me acuerdo!!!

no se como te han dicho que no la hacen!!

bueno, seguimos en contacto!!!

ricard

# 532, Olga
9 de abril de 2007, a las 18:16

Hola a todos,

Mike,
Te confirmo que esta hipoteca requiere “estar alerta” pero no te preocupes… en el foro: te mantendremos informado!!!…eso sí…revísalo de vez en cuando…Banco Sabadell, El economista, ACM, etc…te envían boletines informativos por e-mail, suscríbete (es gratis)…Por otro lado, de las grandes “catástrofes” te enterarás por TV!!…Respecto a las entidades que has mirado: lo del Banco Sabadell NO me asombra…se sacan “comisiones por el morro”, yo tenía una de disposición y otra de amortización (imagina por pagar cada mes, ellos se cobraban algo!!…flipante). Lo de Bankinter se resume en ABUSIVO…Intentar mirar en: Banco Valencia.

Ricard,
Pués si…tuve mala suerte con el Banco Valencia…pero estoy contenta con las condiciones de Banco Popular. Me he dado cuenta, que más o menos son las mismas independientemente de la comunidad autónoma…(ver el post de Mike del 9/04/07 y de otros foristas más arriba)…Recuerda comparar con más entidades que hagan este tipo de hipotecas…puedes sorprenderte!!!

Comentas que te hacen un libor trimestral al 0.60%, ten en cuenta que: el libor trimestral es más barato que el libor anual aunque a la larga sale más caro (ver post willy del 23/01/07). Por otro lado, pregunta si la amortización también es trimestral, según foristas, interesa que sea mensual, por si tienes que cambiar de divisa. El resto de condiciones son muy buenas!!!

Cuando comparas las condiciones entre bancos, realmente te das cuenta de que siempre acaban “clavándote” en algún concepto, ya sea: comisión apertura, diferencial, “Otras comisiones”, fixings, etc…

Saludos.

# 533, ricard
9 de abril de 2007, a las 18:27

Gracias Olga,

la verdad es que es verdad que todos te clavan por algun sitio, eso es verdad! En el tema de los diferenciales tiene todo su pros y contra, el mensual recoge los movimientos mas rapidamente pero te deja cambiar de divisa tambien asi de rapido, el trimestral pues eso, cada 3 meses y el anual cada 12. Ya se que esto lo sabeis, pero si la divisa oscila muy rapidamente el mensual es mas bueno, pero si es mas lento quizas el trimestral es mejor, para mi el anual me parece demasiado largo y ademas cuando mas corto mas bajo el tipo de interes normalmente.

La amortizacion es trimestral, es asi. Y el fixing veremos como sale. De todas formas he de mirar en el Popular de Mataró a ver las condiciones.

En fin, seguimos comentandolo por aqui!

Por cierto, puedes decir que paginas son esas que comentas de los boletines, el economista, ACM, etc.?

Gracias y nos vemos por aqui!!!!

Ricard

# 534, Javier
9 de abril de 2007, a las 19:33

Quisiera aportar un dato, aunque me parece obvio, quiza se pueda pasar por alto..
Segun lo entiendo yo, y corregirme sin ningun pudor si me equivoco, la estrategia que voy a seguir yo, que es la de firmar con Francos Suizos y esperar a que el yen se aprecie para luego cambiarme a el( Aún con los sabios comentarios de Agustí, Josgo y demás foreros, me puede la prudencia, je je ) pasa por lo siguientes puntos:
– Pueden pasar meses o dos o tres años antes que el yen llegue a valores de entre 130-140 ( es correcto pensar así ? )
– No basta el hecho de que el yen se situe en torno a esos valores si no que además para el cambio de moneda de francos a yenes, el franco deberia tener un valor igual o superior que el dia que firmaste tu hipoteca (actualmente un euro=1,62 francos) para que el recálculo total de tu hipoteca te sea favorable y no a la inversa, ya que si tuviera en el momento del cambio un valor sustancialmente mas bajo , aumentaria la cantidad total y no se si saldria a cuenta cambiarse al yen por apreciado que estuviera.
Supongo que hay que calcular muy bien el cambio a otra moneda, el valor de la que vas y tambien el valor de la que vienes en relación a cuando iniciaste tu hipoteca.
No se si me he explicado bien y como siempre agradecere vuestros comentarios para seguir aprendiendo. Un saludo, majos…

# 535, Mike
9 de abril de 2007, a las 20:29

Hola de nuevo

No hago más de dar vueltas con el tema del “fixing”.

Si yo pido 100.000€ de hipoteca (por poner un ejemplo) y el cambio esta 160 Yen = 1€ ¿Cuanto me pondran de hipoteca? 16.000.000 de Yen?
Y si el dia siguiente decido cambiarlo de nuevo a Euros, (supongamos que el cambio sigue egual 160 Yen = 1 €) ¿Tendre 100.150€ de dueda? (Esto es aplicando el 0,15% que me han ofrecido en B. Popular, 100.000€ + 150€)

¿O es con el siguiente baremo?

160Y x 2% = 3,2Y
160Y + 3,2Y = 163,2Y
100.000€ x 163,2Y = 16.320.000Y

160 – 3,2 = 156,8
16.320.000Y / 156,8 = 104.081,63€
104.081€ + 150€ = 104.231€

Si es asi pues el cambio ha costado 4.231€. Mi hipoteca va a ser por 220.000€ con lo cual me clavaran casi 10.000€ el cambio de moneda.

No se si he hecho bien los calculos ESPERO QUE VO!

Saludos
Mike

# 536, Jose
9 de abril de 2007, a las 20:56

Hola , yo estoy empezando a preguntarlo por telefono a los bancos ,vosotros como lo haceis ¿ vais a la oficina personalmente?

Si lo haceis por telefono podriais exponerlos aqui .

Gracias.

# 537, jose
9 de abril de 2007, a las 22:23

Hoy estuve de nuevo en Bankinter y me explicaron el tema del cambio que es algo que veo que nos preocupa,y fue lo siguiente…yo pido 220000€ a un cambio de 1€=159Y,vale, si mañana,entiéndase tal vez dentro de un par de meses,el yen se pone a 1€=165Y (ESPERO!!!!!) ,si me paso a euros de nuevo, mi deuda en euros,una vez pagada una comisión de 620€+cuota,pasaría a ser de unos 215000€ de resto,es decir, hubiese bajado en un par de meses unos 5000€,puede ser???…osea que los números, si la banquera lo hizo bien…dan un resultado de amortizar en menos tiempo, tanto???…no me lo puedo creer!!!!…claro que, por contra ,me explicó también lo otro…es decir, si es a la inversa,y el euro cae, mi deuda en euros aumenta…Otra cosa que me dijo lo mismo que a otro forista por allá arriba,el SEPLA se beneficia de un convenio que al paracer tienen con dicho banco Bk,cuando estuve intentando que me rebajase algo,lo único que conseguí fue comisión mínima de cambio 12€ de 15 que tenía…mañana iré al Popular a ver que me dicen allí,ya que veo que es de lo mejor según Olga…otra cosa,conseguí copia de una escritura de este tipo de hipotecas,me la empollo esta noche y ya comento si hay algo que interese…saludos del chicha.

# 538, Mike
9 de abril de 2007, a las 22:48

Yo tengo un fondo de inversion con unos 30.000€ que pensaba cancelar al contratar mi hipoteca para que asi pagaria menos (me pagan al 3,5% de intereses creo). Pero claro, si al fin pido la hipoteca en Yenes no interesa cancelarlo. Interesa pedir el maximo que me dan en Yenes, que son 240.000€ pagar la quota que me piden y ahorrar todo lo que puedo en el fondo de inversion. Asi hago como el “carry trade” ¿no? Yo pago 1,5% por los Yenes prestado y a mi me dan 3,5% por los €uros que voy ahorrando (asi gano un 2% a mayores). Solo interesa quitar el fondo cuando tengo suficiente para cancelar la hipoteca o si tengo que cambiar de moneda porque si revaloriza el Yen.

¿Esto tiene sentido chicos/as o estoy deliriando?

Saludos
Mike

P.D.

Si alguien me puede aclarar sobre lo que escribí del “fixing” en mi post anterior estaré muy agradecido.

# 539, Mike
9 de abril de 2007, a las 23:23

Hoy me siento inspirado!

A partir de una cantidad que tienes ahorrado (no he hecho los numeros, es muy tarde) las cuotas de la hipoteca te salen “gratis”. Si alguien quiere hacer los calculos (Agustí) ;) en mi caso lo que me dejarian seria 240.000€ a 30 años.

Saludos
Mike

# 540, manu
10 de abril de 2007, a las 7:59

Hola Mike.
Lo que comentas del fondo, en principio tienes un 2 % a tu favor, bajo mi punto de vista es una opción muy consevadora para alguien que asume el riesgo de una multidivisa. Una opción agresiva sería
invertir en bolsa, en 2 ó 3 empresas del IBEX que reparten dividendos (un 5 % anual), un buen mes para invertir en bolsa suele ser Septiembre, el último trimestre y el primero suelen ser positivos para la bolsa.

Y siempre intentaría disminuir el tiempo de la hipoteca haciendo una aportación extraordinaria en diciembre para desgravar el máximo (18.000 € – para dos personas).

saludos

# 541, Mike
10 de abril de 2007, a las 8:22

Gracias Manu por tus ideas, la verdad es que no se mucho de la bolsa y hasta hace un mes tampoco habia oido hablar de las hipotecas multidivisas, asi que mi idea inicial era de haber quitado el capital directamente de la hipoteca “normal”. Lo del capital para degrabar es algo que tengo que mirar tambien. 18.000€ es la misma cantidad que te dejaban con las cuentas de viviendo ¿verdad?

Un saludo

Mike

# 542, manu
10 de abril de 2007, a las 8:28

Hola otra vez Mike.
Sobre el fixing, decirte que por lo que he leído en este y en otro foro, los más bajos los tienen las cajas de ahorros, pues por ley no puede exceder de 0,3 %, mientras que los bancos pueden aplicar un 2%, es una diferencia importante a tener en cuenta.

Sobre el ejemplo que pones de los 100.000 € lo que yo entiendo es lo siguiente:
pides 100.000 €
cambio 1 = 160 Y

te pasan la deuda a yenes, es decir, te aplican la comisión de 0,2% más el fixing del 2 % , y ya tienes una deuda inicial de 16.320.000 por fixing + la comisión del 0,2 % que entiendo que te la cobran en euros (200 €), si al cabo de un tiempo cambias otra vez de divisa, otra vez la operación del fixing y todos los meses tb.

saludos

# 543, manu
10 de abril de 2007, a las 8:33

hola mike,
Si es lo máximo con derecho a desgravación.
Yo soy de los que pienso que la hipoteca cuando antes te la quites de encima mejor.

saludos

# 544, manu
10 de abril de 2007, a las 10:35

Mike, si destinas anualmente 18.000 €, con las cuotas mensuales y la aportación extraoridinaria, un prestamo de 120.000 € al 4,5 % te saldría gratis en lo que se refiere a intereses, lo que pagas de intereses (25.000 €) lo recuperas en las declaraciones y utilizarias un poco más de 8 años para cancelarla.

Si lo haces en yenes, sin tener en cuenta las comisiones ni revalorizaciones de divisas, y un interes de 1,5 % en intereses pagarías algo más de 7.000 € y recuperarias en las declaraciones 22.000 €, es decir, ganarías 15.000 euros de los que habría que restar las comisiones y fixing (la cancelarias en 7 años ).

si lo haces en francos, al 3 % anual, en intereses pagarias 16.000 €
y recuperarias 24.000 € en las declaraciones, ganarias 8.000 € de los que habría que restar las comisiones y fixing. (la cancelarias en 7 años y medio).
Estas cifras no son exactas; pero creo que se puede utilizar este ejemplo para comparar la hipoteca tradicional en euros al 4.5% con la multidivisa en francos suizos (3 %).
La ventaja de hacer la multidivisa en francos es que tienes la posibilidad de cambiar al yen y beneficiarte del bajo interes.

saludos

# 545, Agustí
10 de abril de 2007, a las 12:00

Hola a todos
En primer lugar felicitar a todos ya que con las aportaciones que se están dando TODOS estamos aprendiendo cada dia un poco más que es de lo que se trata.
Mirar el post 48 de Miguel que me parece de lo más interesante ya que habla de su experiencia personal y refleja de manera clara las repercusiones del cambio de moneda.
JosGo tu post no es un ladrillazo es simplemente una genial aportación para ver con claridad los “números” y el detalle, Manu, sobre si en un momento dado queremos vender la vivienda no tiene desperdicio puesto como bien dices habría que mirar el cambio a la hora de hacer la venta.
Mike por lo que respecta al fixing Manu ya lo ha expuesto con claridad pero para que puedas verlo más claro te explico.
Los 240.000 serán + ó – yenes dependiendo del fixing que aplique la entidad.
Si por ejemplo tenemos un cierre del BCE de 159.50 una caja le aplicará el 0.30 y serán 159.97 (cambio comprador) y entonces tu deuda inicial serian 240.000 x 159.97: 38.392.800 mill. de yenes
Si fuera en Popular que suelen aplicar un fixing del 1% serían 161.09.
240.000 x 161.09: 38.661.600 .
Si fuera BK que dicen aplica un 1.50 (no lo sé seguro) serían 161.89 .
240.000 x 161.89: 38.853.600.

Ahora a 30 años y en todos los casos al 1.50%.

Caja: 132.501 yenes al mes ahora le aplicas el cambio vendedor 159.02: 833.2 euros.
Popular: 133.429 /157.90: 845 euros
BK: 134.091/157.10: 853.5 euros
Ahora tendrías que aplicar a cada caso la comisión de cambio y entonces tendrías la cuota definitiva.

Espero haberte ayudado

Un saludo
Agustí

# 546, Olga
10 de abril de 2007, a las 13:50

Hola a todos,

Leer la alerta 1 euro= 160 yenes que se publica en:
http://www.ac-markets.com/es/

Saludos a todos.

# 547, Anónimo
10 de abril de 2007, a las 19:30

Buenas tardes:

Llevo dos días leyendo el foro ¡¡desde el principio!!, y aunque creía que sabía mucho sobre la HMD me he dado cuenta de que aún me falta mucho más por aprender.

Ante todo muchas gracias a todos los que preguntan, pq lo que hacen es demostrar nuestras propias dudas, y por supuesto a los que responden aclarando las mismas.

Agustí, ¿podrías pasarme herramientas de simulación que utilizas?. Mi dirección de correo es: corojipa@hotmail.com

Muchas gracias y voy a ver si cierro los ojos durantge un par de días pq sólo veo yenes y tantos por ciento.

Un saludo a todos.

# 548, Fer
10 de abril de 2007, a las 19:37

Perdón, perdón, perdón.

Con las prisas olvidé registrarme. El “Anónimo” del 557 soy yo. Repito el mensaje:

Buenas tardes:

Llevo dos días leyendo el foro ¡¡desde el principio!!, y aunque creía que sabía mucho sobre la HMD me he dado cuenta de que aún me falta mucho más por aprender.

Ante todo muchas gracias a todos los que preguntan, pq lo que hacen es demostrar nuestras propias dudas, y por supuesto a los que responden aclarando las mismas.

Agustí, ¿podrías pasarme herramientas de simulación que utilizas?. Mi dirección de correo es: corojipa@hotmail.com

Muchas gracias y voy a ver si cierro los ojos durantge un par de días pq sólo veo yenes y tantos por ciento.

Un saludo a todos.

# 549, tempra
11 de abril de 2007, a las 0:30

Hola a todos, hoy se me encendio la bombilla y llevaba toda la tarde dandole vuelta a una idea que al llegar a casa he visto expuesta en el post 548 de Mike pero que espero que alguien me pueda explicar mas en detalle si es interesante o no.
Mi caso en concreto es el siguiente, tengo una vivienda hipotecada por 130000 euros, que estoy pensando en refinanciar con una HMD, la vivienda esta tasada en 300000 euros, por lo que si no me equivoco podría pedir hasta el 80% de la tasacion para una HMD lo que me daria un capital de 240000 euros, cancelo mi hipoteca actual, con lo que en numeros redondos me sobran unos 110000 euros por lo que con una HMD en Yenes pago un interes aprox. del 1.5, y ese dinero sobrante lo meto en depositos tipo Open Bank, ING, alguno del Santander, etc, que te dan hasta un 8% mensual con lo que me estoy ganando entre un 5 o 6% (5500 o 6600 euros anuales) de intereses que puedo utilizar para amortizar la cuota del la HMD (unos 840 euros mes x 12= 10080), con lo cual estaria pagando unos 4500 ó 5000 euros año, que descontando una desgrabacion del 15% (otros 1500 euros anuales menos), me daria que estaria pagando realmente por mi hipoteca 3000 o 3500 euros año, cuando actualmente pago con la hipoteca tracicional 7000, con lo cual casi me saldria gratis o ganaria dinero (refiriendome a pago de intereses) y eso sin contar con las desgravaciones que entiendo que son las mismas que en una HIpoteca digamos tradicional.
Agradeceria mucho que alguien me hiciese unos calculos aproximados para ver como me saldria el juego y si pudiera ser una idea interesante.
Lo de la bolsa lo veo complicado, ya que creo que seria jugar demasiado a la ruleta rusa, por un lado la HMD y por el otro la bolsa, seria tentar demasiado al diablo no?
Bueno no se si me he explicado correctamente, y os doy las gracias por anticipado.

# 550, manu
11 de abril de 2007, a las 8:40

Hola Tempra, veo dos o tres peros:

Tienes que contar con los gastos de escrituración de la nueva HPM, nueva tasación, gastos de gestoria, notaria, y sobre todo el famoso IADJ que se lleva hasta un 1% de la garantía hipotecaria, estos gastos para una cantidad de 240.000 € pueden superar los 5.000 €.

A estos gastos tienes que añadir los gastos de las HPM, comisión de apertura, comisión inicial de cambio a yenes, el famoso fixing, esto puede suponerte otros 5.000 €.
Como ves aproximadamente llevas 10.000 € de gastos, en la operación, por lo tanto ya te quedaría 100.000.
Tb decirte que lo de los depositos al 8 %, incluso el 10% (Bankinter, Barclays), suelen ser ofertas para captar clientes, y ese interes sólo es por un mes, los depositos suelen estar entre el 3,5 y el 3,8 %.
Te recomiendo que leas el 554, en él hago una comparación muy aproximada, de una hipoteca al 4,5%, con una al 1,5 en yenes y con una al 3% en francos, aprovechando al máximo las desgravaciones fiscales como sale gratis el dinero tanto en Euros como en Francos, y se saldría ganando en Yenes.

A los gastos de los ejemplos anteriores tendrías que añadir tanto a la hipoteca en yenes como a la de francos los 10.000 € de gastos que te supone hacer la HPM, más comisiónes mensuales, más fixing mensual.

Resumiendo: tienes que partir de un gasto adicional de 10.000 €
la rentabilidad de los 100.000 en depositos, tendrías que estar todos los meses cambiado de entidad, de un lado para otro, y no siempre hay las ofertas, y los intereses tienen una retención del 18 ó 20 %.
así que tendrías unos intereses de 3.000 € en depositos. Así que pagarías al año 7.000 € igual que con tu actual hipoteca (más o menos).
Espero haberme explicado bien.

# 551, manu
11 de abril de 2007, a las 10:29

cada vez es más complicado entrar, será que se está haciendo muy grande y se necesita más RAM, no podrán paginar el foro.
Saludos

# 552, Anónimo
11 de abril de 2007, a las 14:04

Además…el valor de escritura y el de la hipoteca deben ser similares sinó solo desgravarás por ese valor. Lo mismo pasa con hipoteca tradicional si ampliamos la cantidad para comprar por ejemplo un parking fuera de la finca. Ojo con Hacienda que os pude crugir si os pilla desgravando más de la cuenta!!!

# 553, Dopass
11 de abril de 2007, a las 14:26

Hola a todos
Yo he ido hoy a Bancaja para preguntar sobre las condiones y me han dicho que quiren hacerme un estudio previo. Alguien está en Bancaja? Qué condiones tiene?
Gracias

# 554, MANU
11 de abril de 2007, a las 14:36

Tempra, se me olvido el gasto de cancelación de la actual hipoteca,
que si es un 1% son otros 1300 € menos y si te hacen una subrogación y luego una novación, de subrogación suele ser el 0,5 % así que 650 más los de la novación.

saludos

# 555, javier
11 de abril de 2007, a las 16:10

Hola
Os cuento:
condiciones que he conseguido para la firma de la semana que viene
0.70 si me paso € 0.45
comisiones 0.10 3€ minimo
por cambio de divisa 100 €
0.25 apertura
0% parcial 1%total
Todo esto en francos suizos
¿que os parece?
¿es buen momento para los francos?

# 556, Paloma
11 de abril de 2007, a las 17:09

Hola Dopass, yo tengo mi hipoteca “normal” (euros),en bancaja y he hablado con ellos ellos por si trabajaban con HMD, y me han dicho que ellos no trabajan ese tipo de hipotecas.
Donde se localiza el bancaja que te la ofrece

# 557, ricard
11 de abril de 2007, a las 17:49

Hola Paloma,

El Bancaja que dice Dopas es de Mataró, en la Via Europa. Me lo ha dicho el por mail, estamos en la misma zona y lo comentamos.

Por cierto, ya he leido que hay gente que le cuesta entrar al foro, en mi caso tengo como navegador el Mozilla Firefox y nunca me ha dado ningun problema!!!

Nos vemos!!!

Ricard

# 558, Mike
11 de abril de 2007, a las 19:30

Hola
Yo uso Opera y ne he tenido ningun problema con el foro

saludos
Mike

# 559, jose
11 de abril de 2007, a las 21:13

javier donde te dieron esas condicionoes??,es que no lo pones,gracias

# 560, javier
11 de abril de 2007, a las 21:33

BARCLAYS VALLADOLID ¿SON BUENAS?

# 561, ricard
11 de abril de 2007, a las 21:54

Hola Javier, las condiciones estan bastante bien, solo que no especificas si el diferencial es anual, trimestral o mensual. Te falta tambien la comisión que te apliquen al fixing, ahi te puede doler!!! En definitiva la apertura a 0,25 es muy buena y el diferencial a 0,7 esta dentro del rango acepatble bueno, el 0,6 es bueno y el 0,5 de maravilla, pero se ha de ver con todas las comisiones para opinar bien!

De todas formas si ya firmas la semana siguiente pues suerte, sobretodo con el fixing que te den!!!

Ricard

# 562, juan
12 de abril de 2007, a las 7:41

Hola a todos.

Primero dar la enhorabuena a todo el mundo por este fantástico foro, lo llevo siguiendo desde hace meses y al final me he decidido a postear.

He leido aqui y en otras partes la necesidad de tener una cuenta en divisas para poder contrarrestar un periodo de cambio adverso. Hasta aqui de acuerdo.
Mi hipoteca es de 230000€, segun he leido se necestaría 60000€ convertidos a Yenes 9.600.000 para cubrir la posibles variaciones.

Mi pregunta es ¿Alguien sabe que hacer mientras con esos yenes hasta que hagan falta.? Lo del carry trade no se puede hacer porque se hace con dinero prestado no con dinero ya nuestro. Si convertimos esos yenes a otra moneda como el € o dolares para poder invertir perdemos la referencia del cambio. Habría que buscar un producto o fondo de inversión en Yenes para que produzcan algo.

Esos mismos 60000€ en una cuenta remunerada tipo Ing, bankinter, barclays etc, al 3% nos da un rendimiento bruto de 150€ al mes (cada mes sería más si no retiramos estos intereses) llegando al final de mi hipoteca (230000€ a 23 años) a tener 250€ al mes.

Todo este toston quiere decir que si ago la hipoteca con el yen a 160 tiene que ponerse a 115 para que pague lo mismo que con el euribor y a 104 para que paque los 150€ mas que me renta esa cuenta.

Espero que pase bastante tiempo para ver el yen a 104, hasta entonces lo que habré ahorrado será un monton de dinero para aguantar cualquier subidón.

Resumiendo, creo que es mejor tener el dinero de reserva en € pero bien invertidos (un 3% es lo mínimo) que en yenes sin producir nada.

Aparte con lo que se ahorra cada mes y los intereses de la cuenta se pueden ir comprando yenes cada mes (más de 500 € al més).

Espero algún comentario sobre esto ya que me paso todo el dia dándle vueltas al asunto.

Muchas gracias

# 563, Willy a javier
12 de abril de 2007, a las 8:26

Ayer (día 11/4/2007) el CHF alcanzo su máximo histórico.
El día anterior (10/4/2007) el Yen alcanzó su máximo histórico, y seguro que hoy día 12/4/2007 vuelve a batir record.
El euro esta en máximos. Difícil momento para escoger una moneda para la HMD.

# 564, manu
12 de abril de 2007, a las 9:19

Hola Celia, sabes que fixing aplica barclays.
gracias.

# 565, manu
12 de abril de 2007, a las 9:37

Hola Juan,
Sobre lo que comentas de tener una cuenta en yenes con esa cantidad de dinero, si se le pudiera sacar una rentabilidad tal vez sería positivo (desde mi punto de vista) y si tuvieras la seguridad de que se va a revalorizar frente al euro; pero si tienes está seguridad supongo que será más rentable cambiar de divisa al franco o al euro y volver al yen cuando se haya revalorizado.
Si cambias 60.000 € a yenes en principio ya pierdes unos 1200 € dependiendo de la comisión y del fixing. (empiezas perdiendo dinero)
Si te quedas con los 60.000 € y los inviertes en depositos, o tal vez en bolsa (empresas con un dividendo superior al 5%) podrías obtener una rentabilidad interesante, y si además utilizas este dinero para hacer aportaciones para beneficiarte al máximo de las desgravaciones fiscales.

saludos

# 566, celia
12 de abril de 2007, a las 10:24

Hola manu:
Yo creo que Barclays me está aplicando algo así como un 1,10%, de todas formas te lo confirmaré mañana porque ahora no tengo los datos exactos, pero creo recordar que anda por ahí, según me han dicho y he leido en otros foros no está mal porque otros bancos suelen aplicar más de todas formas ya he dicho anteriormente en el foro que estoy en tratos con el banco y pendiente de que me den las escrituras originales porque como no figure nada en ellas voy a reclarmarlo.
¿Cuánto te piden a ti?
saludos.

# 567, manu
12 de abril de 2007, a las 10:39

Hola Celia, gracias por la información,
a mi aún me faltan 5 meses para que me entreguen la nueva vivienda, de momento estoy recopilando información, a finales de Mayo me acercaré a alguna oficina a ver que me dicen.
Lo de hace una multidivisa aún no lo tengo del todo claro, va a depender de las condiciones que me ofrezcan y de como se comporte el yen en estos 5 meses.

Saludos

# 568, manu
12 de abril de 2007, a las 11:24

La idea que tengo, de momento, es mirar en un barclays y en bbk. En bbk tb. he leído que dan buenas condiciones y el fixing es muy pequeño, me parece que no puede superar el 0,3 % al ser una Caja.

Saludos de nuevo

# 569, david
12 de abril de 2007, a las 12:12

es la primera vez que entro en el foro y me lo he leido casi de un tiron, gracias por aclararme cosas y a la vez por liarme con algunos términos que aunque conocía de nombre, no de significado.

tengo una hipoteca de 200.000€ que contraté en Caixa Terrassa hace 1 año y medio, ahora mismo debo 195.602€

el otro dia fui a mi entidad a pregunta por la HMD y fueron realmente amables y en principio me ofrecieron el mismo diferencial que tengo ahora,

– ahora mismo tengo un EURIBOR + 0’70 y me ofrecieron un LIBOR + 0’70,
– hipoteca a 35 años
– interes referencial al 0’8
– pago trimestral
– como cancelo mi hipoteca, no me cobran comision de cancelacion y si una de apertura del 0’25 (que intentaré negociar al 0, pero será difícil)
– comision de estudio 0’30
– comision de cambio 0’30
tendria que cancelar mi hipoteca, porque hacienda no puede quedarse sin su pellizco y me cobran
– 1229€ de carta de pago
– 3463€ por la nueva escritura en yenes y 3624€ si la hago con francos suizos.

actualmente pago 859€ de hipoteca al 4’34 a 40 años y haciendo una simulacion de cuanto pagaría a 30 años, me saldría una letra de 976€ al 4’91 a día del martes, en cambio, en yenes pagaria 2130€ (710 por mes) y en CHF 2873€ (959 mensuales), eso el primer mes.

ya se que aquí se han mezclado años a 30, 35 y 40, pero fue más una primera toma de contacto que una negociacion pura y dura.

lo que me quedó claro es que yo ahora tengo una hipoteca de 200.000€ y pagando con el actual sistema pagaría, sin ningún cambio de condiciones casi 470.000€ al final de los 40 años.
en cambio, si la hago en yenes, con el cálculo a 35 años que me hizo (140 trimestralidades), no solo me ahorraria 5 años de hipoteca, sino que al final tendría que pagar “sólo” 247.314€ y en CHF, 299.536€

está claro que la HMD no es la panacea y estoy de acuerdo con muchas de las opiniones que se han vertido aquí, lo que está claro es que si contratas un HMD en una moneda que fluctúa como el yen, pues cuando vengan mal dads, pues te refugias en el CHF y punto, siempre has amortizado más,

ahora, solo necesito que me ayudeis en algunos conceptos básicos,

por ejemplo, me gustaria hacer un pequeño fondo en la divisa que tengo mi hipoteca, pero yo entiendo que si ahora compro yenes a 159, significa que me interesa que esté alto porque por un euro me dan más yenes?

otro concepto, este si que es de economía basica, lo siento, ¿qué me interesa, contratar con el yen a 159 o hacerlo con el yen a 140?
¿qué me interesa, que suba el yen a 159 o que baje a 140? y por qué? (explicármelo con palabras fáciles por favor) y, ¿cuando me interesa refugiarme en otra moneda más estable y con mejor cambio, cuando el yen esté a 159 o cuando esté a 140?
además de todo esto, entiendo que si ahora contrato a 159 y de aquí a un tiempo el yen cae a 140, ¿yo deberé menos o deberé más?

como veis mis dudas son más de conceptos básicos que no de ver que realmente la HMD es buena para aquél que sabe hacerla servir…, y sobretodo que es interesante para cualquier persona y mala para el banco, porque da dinero y recibe menos intereses.

gracias y espero vuestra ayuda,

Ah! agustín, a mi también me gustaria que me enviases esa hoja excel que tanta gente te ha pedido y que nos mensajeasemos a la espera de alguna ayuda más concreta, veo que eres un usuario respetado en el foro.
davidmosso@gmail.com

# 570, Agustí
12 de abril de 2007, a las 14:27

Última hora:

El BCE mantiene los tipos…pero el euribor ha cerrado hoy en el 4.25 y la media mensual está ya en 4.21.

Con estos niveles a los que le toque en los próximos meses la revisión les va a salir “la torta un pan”.

Y a todo esto el yen a 160.24 y el CHF en 1.6191…

Saludos

Agustí

# 571, Agustí
12 de abril de 2007, a las 14:29

Perdón. CHF a 1.6391

# 572, juan
12 de abril de 2007, a las 14:29

Gracias por las respuestas.

En mi comentario vengo a decir que no hace falta tener una cuenta en yenes por si el canbio nos va mal. Es mejor que ese dinero esté destinado a un fondo o a una cuenta de alta remuneración. Asi se gana dinero todos los meses para prevenir futuros sobresaltos.

# 573, MANU
12 de abril de 2007, a las 14:56

Bienvenido, para se la primera vez has estado un buen rato.

Sobre lo que comentas de la solución del cambio de divisa en caso de una revalorización del Yen, no es una solución ni gratuita ni fácil, pues entre la comisión del cambio de divisa y el fixing te puede salir por bastante, además es una solución para ANTICIPARTE a cambios de tendencia de importancia. Y no tiene que ser UNA DECISIÓN FÁCIL DE TOMAR , pues en principio tienes que desembolsar una cantidad de dinero, para irte al franco suizo y pagar cuotas más elevadas, corriendo el riego de no acertar, con lo que has perdido dinero en el cambio y además si quieres volver al Yen otra vez a pagar comisiónes y más fixing; si aciertas genial pero si fallas no dudes que te saldrán algunas canas.

Sobre lo de refugiarte en una moneda más estable, pues lo ineteresante es por ejemplo ahora para aquellos que han contratado la HMD hace 4 años con el Yen a 120 (aprox), pues les ha salido de cine la hipoteca. Han pagado cuotas menores mensualmente y si se cambian ahora resulta que el total de su deuda en yenes se convierte en una un 25% (aprox) menor en euros.

Si la contratas ahora y dentro de unos meses esta el cambio a 140 yenes pues la deuda total te ha aumentado un 15% (aprox.) aunque si se mantuviera entre esos valores a lo largo de la vida de la hipoteca con los ahorros mensuales de la cuota te seguiría saliendo bien.

El concepto de que las HMD son malas para el banco, me parece que no te has enterado bien, tienes que tener en cuenta el dinero que se van en comisiones de cambio de moneda y fixing que puede llegar a ser el 2% del total de la hipoteca inicial, todos los meses otra vez la comisión de cambio y un fixing, y si te aventuras a cambios de divisas otra vez comisión de cambio y fixing.

Y si además si tienes otra Hipoteca como es tu caso, la cancelas y abres otra, tienes otra vez los gastos de escrituras.

No es una decisión fácil de tomar y menos en estos meses, con el euribor subiendo y con el libor tb. El euribor se ha duplicado en un par de años pero el libor con el yen y con el franco se ha multiplicado por 4 ó por 5, si sigue la cosa así tal vez dentro de un par de años no haya tanta diferencia.

Me gustaria ser más optimista, pero en las HPM depende mucho las condiciones que te ofrezcan, no es lo mismo un libor +0,5 que un libor + 1, no es lo mismo una comsiión de cambio de divisa del 0,1 % que una de 0,2 (con mínimo de 15 €), no es lo mismo un fixing del 2% que uno del 0,3 %.

Saludos

# 574, Willy a Agustí
12 de abril de 2007, a las 15:53

Hola Agustín,
sólo una puntualización el EUROBOR a 12 meses hoy esta a 4,252 no a 4.25.
Es un poco más pero ese poquito se nota

Para el que quiera consultar el euribor:
Bank of Finland (actualiza a eso de las 12:30 pero puedes ver la evolución en un periodo detallado)
http://www.bof.fi/Stats/default.aspx?r=/tilastot/markkina-_ja_hallinnolliset_korot/euriborkorot_pv_chrt_en
Banco Sabadell (actualiza a eso de las 11:15)
http://www.bsmarkets.com/esp/doc/contents/mainEURIBOR.htm

# 575, Dopass
12 de abril de 2007, a las 17:21

Hola a todos
Para Paloma
Si que lo hacen en Bancaja. Yo llamé al telefono de información general de Bancaja y me dijeron que si
Otra cosa:
Hoy he ido a una sucursal de Barclays para preguntar sobre HMD y me han dicho que solo hacen hipotecas de una divisa.
Es cierto? porque sino ire a otra sucursal

# 576, david
12 de abril de 2007, a las 18:13

gracias manu por tus comentarios a mis preguntas, pero una pregunta tonta más, ¿me podriais explicar tambien lo del fixing?, mañana por la mañana iré a enterarme bien de esta hipoteca con mi hermano que también se la quiere hacer,

la verdad es que estamos los dos bastante convencidos, porque aunque por la fluctuacion del tipo de cambio sea peligroso y aunque ahora sea un mal momento para endeudarse por HMD por los niveles a los que ha llegado el yen y el CHF, sigues ahorrándote un buen pellizco a final de mes y amortizas más capital…, además, por lo que veo por ahí, lo mejor es no cambiarse de moneda, aunque vengan mal dadas, pues hay ciclos.

mi caso es que el primer año tenía un interés del 2’9, era genial y pagaba 707E, claro el segundo me pilló el repunte del euribor y el segundo año, total, la cosa me subió al 4’34 y a pagar 859E, pero claro, en septiembre me vuelven a subir la hipoteca y si me lo hicieran hoy, al euribor del 4’25+0’70, seguro que me acercaré a los 1000€ mensuales…,

# 577, Mike
12 de abril de 2007, a las 19:00

Javier (570)
¿Me preguntaba si eres piloto o algo? Yo pregunté en Barclays (calle doctrinos) en Valladolid el otro dia y me dijeron que no hacian hipotecas multidivisas. Le dije a la chica que me atendió que me habian dicho que si en otros Barclays (mentirijilla) y me dijo que no, de ninguna manera!
Saludos Mike
mick2d2@gmail.com (por si quieres comentarme algo)

# 578, carles
12 de abril de 2007, a las 20:26

Hola mike!!!comentarte q estoy esperando la firma de mi HMD en Barclays de Barcelona.
Vete a otra oficina xp es probable q si q lo hagan… A mi me costo encontrar la oficina Barclays q lo hiciera y al final lo encontré!!!
condiciones:
apert. 0,40
líbor mensual +0,45
can par. 0
can total 1
com. cambio 0,20%,fijo 9 Euros

# 579, manu
12 de abril de 2007, a las 20:54

Hola David, el fixing es el margen que aplican los bancos y las cajas a su favor a la hora de los cambios de divisa, los bancos pueden aplicar hasta un 2% y las cajas hasta un 0,3%. Si es un banco y te aplica el 2%, en tu caso 200.000 € te lo pasan a Yenes y si el cambio publicado por el banco central es 1 € = 150 Y, el banco te da 147 por cada euro y se queda con 3 yenes, así que se quedaría con un total de 200.000 X 3 = 600.000 yenes + la comisión de cambio de divisa que te la cobrarán en euros (0,2 % – 400 €), así que está operación te sale por 4.400 € a favor del banco, cada cuota mensual que hagas otra vez te aplican la comisión y el fixing.

No todos los bancos aplican el 2 %.

Ten en cuenta que aunque bajes la letra mensual 250, 300 € el cambio de hipoteca te sale por una cantidad muy importante, nueva tasación, escrituración + 4.400, va a estar cerca de los 9.000 €, así que necesitaras tres años para recuperar este dinero.

La verdad es que nunca se sabe cual es el momento adecuado para hacerlo, tal vez siga devaluándose el yen.

saludos y suerte en la negociación

# 580, Dopass
12 de abril de 2007, a las 22:25

Para Carles-589
Hola
En que Barclays de Barcelona lo has encotrado? Porque yo he ido a la de la calle de Passeig de sant Joan y me dijeron que solo hacian hipotecas con una divisa. Te dejo mi correo para que me lo digas jm.dopass@telefonica.net

gracias

# 581, FRANK
13 de abril de 2007, a las 9:36

Hola a todos,es la primera vez que comento en este foro pero llevo ya casi 2 meses leyendo todos los comentarios y aprendiendo cada día mas de la HMD.
Ya estoy decidiendo con que banco la voy a hacer ,mi caso es cancelar mi actual hipoteca en euros y pasarla a multidivisa ampliando un poco el capital.
Me gustaría saber si alguno sabe que ventajas tendria el quedarse en el mismo banco en el que tienes tu hipoteca en euros.
Un saludo

# 582, manue
13 de abril de 2007, a las 11:23

La ventaja que tiene es que ya tienes las cuentas y todo en ese banco, y tal vez a la hora de cancelación de tu hipoteca puedas obtener alguna bajada en la comsión de cancelación.

saludos

# 583, Yolanda
13 de abril de 2007, a las 12:22

Hola a todos:

Yo estoy mirando una HMD, pero no estoy muy dicha en esto.
Hay un chico que viene a casa de caixa cataluña y nos da estas condiciones:
Comision de aperura: 1%
Comision que se lleva él: 0.75%
diferencial: 1%
no tiene gastos de cambio de divisa
por compra de divisa nos cobra cada 3 meses 5 €
y en broker finance;
comision de apertura: 2%
Gastos por cambio de divisa: 0.2%
Gastos por compra de divisa:0.2%
Yo he ido a preguntar a Caixa Cataluña y me han dado las mismas condiciones que el broker que viene de su parte.
Despues me planteo el tema de hacerlo directamente con el banco o mediante un intermediario.
¿ Que creeis que es mejor ?
Por favor decirme algo porque llevo una semana sin pegar ojo.

Saludos

# 584, Agustí
13 de abril de 2007, a las 12:49

Hola Yolanda

Creo que las condiciones que te ofrecen las puedes mejorar. Lo mejor es que duermas tranquila y te dediques de manera “paciente” a ver diferentes ofertas sin agobios que ya tendrás tiempo de decidirte por la mejor.

Pero antes de decidirte creo que lo más coherente es que sigas informándote de la multidivisa y la contrates sólo cuando ya lo tengas bien claro.
La hipoteca y más aún la multidivisa no es como cambiarse el coche y hay que pensarlo bien y tenerlo todo bien atado.

Es mi humilde consejo.

Cualquier cosa que necesites no tienes más que decirmelo que si puedo ayudarte lo haré encantado.

Un saludo

Agustí
mi email: mefagus@hotmail.com

# 585, manu
13 de abril de 2007, a las 13:51

Hola Yolanda, parece que las condiciones que te ofrecen son de las peores que hay en el foro.
Te aconsejo lo mismo que Agustí, una buena siesta, y mira en otras sucursales, puedes poner en el foro la ciudad en la que vives, tal vez alguno de los foreros te pueda decir sucursales en las que te mejoren las condiciones.

saludos

# 586, Fran
13 de abril de 2007, a las 17:24

Tengo una hipoteca multidivisa en euros, teóricamente estamos esperando a que se den las mejores condiciones para cambiarnos al franco suizo, lo que ocurre es que desde hace 8 o 9 meses el euro no deja de apreciarse y nuestro banco no nos aconseja el cambio, el tema es que esperamos, esperamos pero cada vez el franco suizo se deprecia más. Alguien sabe cuando cambiará la dinámica de apreciación del “puñetero” euro??, o mejor dicho ¿cuando se darán las condiciones para un cambio más o menos favorable??

Gracias de antemano por vuestras respuestas.

FranF

# 587, susana
13 de abril de 2007, a las 17:56

Hola a todos

Fran, en mi humilde opinión creo que el Banco se aprovecha de nuestra ignorancia, ten en cuenta que cuanto más de deprecie la moneda en la que tenemos la hipoteca (yenes, francos suizos), mejor para nosotros puesto que nuestra cuota será más baja y más amortizaremos. Creo que el cambio a francos suizos ya lo deberias haber hecho, al Banco no le interesa el cambio porque pierde dinero.
Es mi humilde opinión.

Saludos,

# 588, Agustí
13 de abril de 2007, a las 20:42

Hola a todos

Fran como bien dice susana ya deberías haber cambiado a CHF o a yenes hace tiempo.
Tu situación no hace más que demostrarnos a todos que el cambio de moneda no es tan fácil como podría parecer y que por otro lado a veces, como me ocurrió a mi, hacemos caso de quien en principio deben saber del tema y luego resulta que nosotros solos somos capaces de ser más objetivos y coherentes.

Me encantaría decirte cuando va a cambiar la tendencia pero yo no puedo decirtelo porque simplemente no lo sé ( a lo mejor algún forero podría ayudarte).
Lo que si puedo ver es que a medida que el euribor va subiendo también lo hacen el yen y el CHF que es lo mismo que decir que si la diferencia de tipos es importante la devaluación también lo es.

Fran soy consciente de que no te he ayudado en nada pero es que el tema no es nada fácil y entiendo perfectamente tu situación de tener una multidivisa para al fin y al cabo estar pagando y amortizando igual que con una normal y ver como yen y CHF se devalúan cada dia un poco más.

No obstante en algún momento puede haber recortes y entonces tener la posibilidad de entrar.

Ánimo y mucha suerte

Un saludo

Agustí

# 589, Yolanda
13 de abril de 2007, a las 22:05

Hola soy yo otra vez:
La ciudad en la que vivo es Madrid.
Entonces no me aconsejais que lo haga con intermediarios sino por mi cuenta y directamente con el banco.
Muchas gracias de verdad

# 590, carles
13 de abril de 2007, a las 22:39

Hola Dopass!!!El Barclays está en Av. Gaudí nº 2 con C/ Lepanto.
No soy piloto…ojalá!!!,son las condiciones q me dieron tan solo por pedir información sobre HMD.
Saludos

# 591, JETT
14 de abril de 2007, a las 8:43

Hola a todos !

Después de haber leído un tiempo, os envío las condiciones que me ofrecen e mi ciudad que no es Madrid o Barcelona, para ver que os parecen y me aconsejeis.

80% capital
30 años
0,15 apertura
libor + 0.90 ( mensual )
Euribor + 0.85
cambio de moneda 12 euros fijo.(por cuota)
fixing 1%
Tutelaje incluido!

Teniendo en cuenta que tengo que cancelar otra hipoteca,con gastos de registro notaría etc… ¿ Qué os parece ?

!!!Gracías de antemano ¡¡¡

# 592, Fran
14 de abril de 2007, a las 9:21

Gracias Agustí,

Efectivamente has descrito perfectamente mi actual situación. El verano pasado el franco suizo estaba a 1,568 y el banco me dijo que esperara un poco más. También coincido contigo en que hay que confiar más en lo que sabemos que en lo que nos dicen los bancos, es decir, con la información de que disponemos, que no es poca, hay que tomar decisiones que es lo que yo no he hecho. La verdad es que estoy hecho un lio, actualmente el franco suizo está a 1,6432 y el lunes tengo que tomar la decisión de cambiar o no obien esperar un poco más a que las condiciones cambien. Teniendo en cuenta que parece que quedan 2 subidas del euribor y que el euro se apreciará más si cabe respecto a todas las monedas del SMI, lanzo al foro la siguiente pregunta:
¿en mi lugar cambiariais el lunes?

Muchas gracias de antemano por las respuestas.

Franf

# 593, paopl
14 de abril de 2007, a las 14:10

hola a todos, llevo unos cuantos días leyendo este magnífico foro. yo ya tengo una HMD en CHF desde hace un mes y medio con bankinter. Ojalá hubierga descubierto este foro antes. Mi gran cabreo con el banco es que en ningún momento mencionaran lo del fixing, me siento estafada por ello. Deberían de estar obligados a ello no?

Weno, al mal tiempo buena cara. Le he estado dando vueltas a lo del seguro de cambio o abrir una cuenta en CHF y os comento lo siguiente:
no sería mejor comprar mes a mes la cantidad de la hipoteca en una caja ya que según he leído sólo pueden aplicar el cero y pico de fixing. De este modo no tendría el dinero parado en una cuenta en CHF y por tro me ahorro parte del fixing y además escogería un cambio más favorecedor que el que me aplica el banco.
Supongo que con esta solución hay que estar pendiente del cambio constantemente, pero, es que acaso con este tipo de hipotecas no hay que estar siempre encima?
Espero vuestras opiniones.

Un saludo a todos.

# 594, MANU
14 de abril de 2007, a las 14:44

Hola Yolanda fijate en las condiciones de Carles en el 589,
acercate a alguna sucursal de barclys a preguntar y si tienes una sucursal de bbk cerca tb.
Lo de hacerlo a través de un intermediario estaría bien si te consiguiera mejores condiciones que las que te dan a ti directamente, es cuestión de hacer números.

Saludos

# 595, MANU
14 de abril de 2007, a las 14:54

Hola Fran, todo depende de lo que te cueste cambiarte de divisa, ya sabes la comisión de cambio más el fixing.

Ejemplo: si el cambio te cuesta 3 000 € y el ahorro mensual son 100
seguramente me esperaria y dentro de unos meses valoraría la opción del franco y tb del yen, pues los gastos de cambio son los mismos y por lo menos te ahorras mensualmente el doble.

# 596, Agustí
14 de abril de 2007, a las 16:32

Hola FRAN

Dificil cuestión la que planteas de decidir si cambiaria el lunes. Yo no puedo decirte si lo haría porque sería una manera indirecta de influir en tu decisión y eso no sería correcto puesto que yo no sé como van a evolucionar ni las monedas ni los tipos y tampoco sé tu “realidad” es decir, importe de la hipoteca, diferencial que tienes, comisión de cambio, cuota que podrías asumir si después de entrar en CHF o yen este empezara a revalorizarse…

Como ves para hacer el cambio de moneda hay que tener en cuenta diferentes factores. Estudia un poco todo, haz números y entonces seguro que lo verás un poco más claro.

YOLANDA en cuanto vayas a cualquier oficina te vas a dar cuenta de que de entrada te estás ahorrando la comisión del intermediario o sea que ya te e stá ahorrando un dinero por el hecho de molestarte en ir a preguntar. Luego vienen los detalles de las condiciones que aquí si que deberías tenerlo todo muy claro e intentar ser un poco “habil” a la hora de negociar.

Ánimo y “al toro”

Ya sabes que en cualquier cosa que yo pueda ayuadarte no tienes más que decirmelo.

Un saludo

Agustí

# 597, Fran
14 de abril de 2007, a las 17:44

Gracias de nuevo Agustí,

La verdad es que yo llevo empollando en el multidivisa’s world bastante tiempo, pero me alegro de haberos encontrado. Si a alguien le sirve yo renegocié con mi banco y mejoré algunos aspectos de mi multidivisa:

INICIALES
LIBOR DIVISA + 1,20
FIXING 0,20

ACTUALES
LIBOR DIVISA + 1 (espero conseguir el 0,90, negociaré de nuevo)
FIXING: PRIMER CAMBIO 0,20, POSTERIORES 0,10

Agustí, veo que tampoco me han hecho ninguna gracia, lo que si me ofrecieron fue un Clip (clip 9) que me reportó durante todo el 2006 unos 1.800 € a mi favor, cosa que compensó las subidas mensuales de la couta.

Gracias por tus palabras, entiendo que mi pregunta era muy complicada, creo que voy a esperar un poco a ver si de una vez por todas el euro se desinfla y se situa en torno a 1,60 CHF, entonces cambiaré.

Muchas gracias

Franf

# 598, MANU
14 de abril de 2007, a las 18:53

Hola Franf por el fixing entiendo que lo tienes en un caja ¿no?
Saludos

# 599, Yolanda
15 de abril de 2007, a las 1:29

Hola chicos:
Ya me he leido todos los comentarios y daros a todos la s gracias por vuestras opiniones, y deciros que ya creo que oy entendiendo bastante lo de las hipotecas multidivisas.
De momento voy a mirar en varios bancos a ver otras condiciones y mientras a ver si el yen sube un poco para hacerla en yenes.
La hipoteca si la hago ahora me baja 200 euros al mes o sea que mucho tiene que subir el yen para igualartlo con el euro, creo yo.
Buenas noches y gracias, estoy aprendiendo mucho

# 600, javi
15 de abril de 2007, a las 2:08

Hola a toda esta gente que como yo, estamos mirando HMD y nunca encontramos la mejor, bueno a mi me han ofrecido en el banco de Santander, eso si de nueva apertura, el libor +0.50 , comisión de apertura 0.40 o 0.35, lo tengo que negociar bien, cancelación parcial 0 , hasta un 30% al año, cancelación total 0.50, comisión de cambio 0 al mes, eso si, el cambio del Santander si el franco Suizo, hoy esta a 1,6412 la compra te la hace a 1,6612 aproximadamente, por lo que te endeudas en mas francos suizos que con otro tipo de cambio,pero tambien sabes que si un mes te van mal las cosas te cambias sin comisiones de cambio. La sucursal esta en Madrid, chao……………