Foros de Economía, hipotecas y bolsa > Euribor > Hipotecas > Palo que me da la JCYL sobre el ITP
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Antiguo 22-abr-2010, 16:47
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Buenas tardes, foreros.

Quería informar y pedir consejo sobre la situación que me ha sobrevenido respecto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por parte de la Junta de Castilla y León por la compraventa de mi vivienda realizada en Junio del 2007.

Les pongo en antecedentes. Sobre la vivienda tenía un contrato privado de alquiler con opción a compra con precio fijado con la anterior propietaria. Después de que ésta se intentara retractar y con abogados de por medio, finalmente se realizó un nuevo contrato donde se valoraba la compraventa en 150.000 €, de los cuales se descontaban en cantidades entregadas 20.000 € (alquileres y cantidades a cuenta pagados), restando, por tanto, una cifra redonda de 130.000 €.
El día que se realizó la escritura, el notario nos informó de que se escrituraría sobre la cantidad última (tuvo que hacer un nuevo documento), ya que si la cantidad pagada a cuenta no era en el acto no se podía escriturar por considerarse que era en negro (??), a pesar de que yo contaba con todos los documentos bancarios de ingreso. En definitiva, se escrituró por esos 130.000 €, divididos arbitrariamente en 118.000 € de vivienda y 12.000 € de plaza de garaje.
Como es natural, la autoliquidación del ITP se realizó sobre dicha cantidad, aplicándose un tipo reducido del 4% por cumplir los requisitos legales, resultando una cantidad de 5.200 €.
Y, he aquí que al día de hoy me llega un certificado de la maldita administración donde me dicen que pagé poco, que según sus tablas de valores y cálculos mi vivienda y garaje valían 200.704 € y que debería haber soltado 8.028,16 €, y, por tanto, le adeudo a la Hacienda Pública 2.828,16 € ¡más los intereses desde 2007!

Bueno, la información para prevenir a todos los foreros, es que cuando he acudido a la delegación de la JCYL, he visto como tenían un cerro de certificados iguales listos para remitir, así como una impresora echando humo con nuevos documentos, donde he llegado a ver uno que tenía fecha del 2006. Así que, a esperar los palos, que en estos tiempos de vacas flacas debemos contribuir los paganini a que cuadren las cuentas públicas, y a que los funcionarios hagan algo en su tiempo de trabajo, ahora que no hay fluidez en el mercado.

Los consejos que quiero pedir es sobre la forma y plazos en la que se realizan la liquidación.
La vivienda, al tratarse de un ático abuhardillado, consta de 57,10 m2 útiles y 91,80 m2 construidos, con una cuota de participación en elementos comunes del 7,68% del bloque y del 1,57% del conjunto total.
El garaje tiene una superficie útil de 11,70 m2 y cuotas del 2,71% y 0,55%.
Estas cifras son las que figuran tanto en nota simple del Registro de la Propiedad como en la escritura de compraventa.
Pues bien, según el documento de liquidación, me anotan una superficie de suelo y construcción para la vivienda de 107 m2, y de 36 m2 para el garaje (redios, si resulta que puedo meter dos coches, y yo peleando con las columnas para meter uno).
En estas circunstancias, y teniendo en cuenta que me dan un plazo de 10 días hábiles para presentar alegaciones, a ver si me pueden aclarar:
1.- ¿Tienen, tal como me indicaban en la JCYL, cinco años para revisar la liquidación del ITP y reclamar estas cantidades a mayores?
2.- ¿Puedo alegar algo sobre el contrato de opción a compra sobre porqué se fijó ese precio, o se la va a traer al pairo ya que ellos realizan sus cálculos sobre sus tablas de valores y punto pelota?
3.- ¿De donde demonios sacan esas superficies de cálculo? ¿Se aplica de alguna forma las cuotas sobre los elementos comunes? ¿Se han equivocado? Si fuera el caso, según mis cuentas para 91,8 m2 de vivienda y 11,7 m2 de garaje, sumarían según sus tablas 6.387,22 €, que, restando los 5.200 € pagados, restarían 1.187.22 €, que ya es algo menos.

Lo que más me repatea del asunto, es que después de que intervienen un banco, un notario, un registrador de la propiedad, una tasadora, una gestoría y cristo bendito sea yo el que debo conocer la ley y saber que debería haber acudido a la JCYL a pedir que me liquidaran sobre lo que ellos valoran, no sobre lo que se escritura. Y que, además, pago yo el retraso de la administración, como si fuera el responsable de su forma de trabajar. Como dijo el político, manda webs...

Estoy revisando el reglamento del ITP (BOE 22/6/1995) a ver si deduzco algo, pero menudo tema. Y también he llamado a mi abogado para ver que se puede hacer, pero les agradezco las aportaciones que puedan hacer y haber leído el tocho que he soltado.

Salu2 y pongan sus barbas a remojar.


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Antiguo 22-abr-2010, 16:53
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PD: y si alguien me sabe decir como calcular los intereses de demora de estos 34 meses sobre unos tipos de 5% a 7%, muy agradecido.


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Antiguo 22-abr-2010, 16:57
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Hay un precio mínimo sobre el que escriturar que lo determina la comunidad autónoma (al menos aquí en Murcia).

Ciertamente hay gente que escritura por menos (no es mi caso) y hasta ahora no ha ocurrido nada.

Has hecho bien en pagar lo primero y pleitear despues.

Casi con toda seguridad también estén incluyendo las proporción de zonas comunes y por ello el valor es mas.

Lamento no poder darte una respuesta a tus preguntas.
Esperemos que el resto de foreros se lea tu post (que es largo) y responda.


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Antiguo 22-abr-2010, 16:59
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PD: y si alguien me sabe decir como calcular los intereses de demora de estos 34 meses sobre unos tipos de 5% a 7%, muy agradecido.
Deberíamos saber si es con liquedación mensual, anual o diaria.

Si no lo sabes, podemos pensar que es mensual, sabiendo que en caso de ser diaria saldría mayor valor y en caso de ser anual menor valor.
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Tipo de Archivo: xls Calculo intereses.xls (13,5 KB (Kilobytes), 4 visitas)

Última edición por Nakar81; 22-abr-2010 a las 17:07


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Antiguo 22-abr-2010, 17:22
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Deberíamos saber si es con liquedación mensual, anual o diaria.

Si no lo sabes, podemos pensar que es mensual, sabiendo que en caso de ser diaria saldría mayor valor y en caso de ser anual menor valor.
Gracias por el documento, por lo menos así me voy haciendo una idea.
La verdad es que aún no he pagado nada (el pago de 5.200 € se realizó en Junio de 2007, tal como debe hacerse antes de 30 días desde la compraventa), ha sido hoy mismo cuando he recibido la notificación de que adeudo más money. Y, según me han explicado, debo esperar a que una vez transcurrido el plazo de alegaciones, me remitan una carta de pago donde ya vendrán los intereses por demora. Y no tengo ni idea de que plazos de liquidación tendrán ni de que tipos se aplicarán, esas cifras del 5 a 7% son las que me ha comentado el funcionario que pueden ser las de aplicación.
Por otro lado, se me había ocurrido que de alguna manera sumasen los porcentajes de cuotas a los metros de vivienda y garaje, pero de ninguna manera me salen los 107 m2 de vivienda y mucho menos los 36 de garaje.
Es decir:
91,8 + 7,68% + 1,57% = 100,2915 m2
11,7 + 2,71% + 0,55% = 12,08142 m2
Creo que por lo menos que en esto sí que pueden haberla metido.

Por otro lado, y según la Ley General Tributaria (BOE 18/12/2003), en su artículo 66 fija un plazo de 4 años para prescribir los derechos de la administración, aviso a navegantes.

Salu2.

PD: entiendo que si existe una cantidad mínima sobre la que escriturar, esta debería ser la que se satisface en la compraventa, ya que como comento el notario no nos dejo poner las cantidades entregadas a cuenta por no hacerse en el acto, para evitar el fraude. Demonios, yo hay veo una contradicción, por un lado me dicen que debo escriturar en lo que se paga y por otro que debería escriturar por lo que según la administración vale. Va para kafquiano, el caso ...

Última edición por BajoFondo; 22-abr-2010 a las 17:28 Razón: PD


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Antiguo 22-abr-2010, 19:21
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Más cosas.

La JCYL, en su portal de asuntos tributarios tiene un servicio de valoración de bienes urbanos a precio de mercado donde uno mismo puede calcular que precio dan a las cosas en una fecha determinada, según la dirección del bien y las calidades que tenga. En ningún caso hace referencia a que deba indicarse los porcentajes de cuota sobre la edificación o sobre el conjunto de la comunidad.

Por las condiciones de mi vivienda, resulta curioso como varía la cosa en función de si pongo metros útiles o metros construidos. Así, para una vivienda colectiva (piso) de calidad media y antigüedad 0 - 10 años:
a.- 57,10 m2 útiles => 113.491,04 €
b.- 91,80 m2 construidos => 152.050,18 €
En el caso de mi garaje, como no tengo cifras de metros construidos, sobre los metros útiles resulta una valoración de 15.260,54 € la cual no me cuadra ya que según la comprobación de valores que me envían, dan un precio para el suelo de 289,28 €/m2 y de construcción de 362,88 €. Entonces:
11,70 m2 * 289,28 + 11,70 * 362,88 = 3.384,576 + 4.245,696 = 7.630,27 €

Aceptando la valoración que dan para mi megagaraje de 36 m2 construidos (23.477,76 €), estaríamos hablando de un rango de valores posibles:
a.- Sobre superficies útiles según mis cálculos:
113.491,04 + 7.630,27 = 121.121,31 €
b.- Sobre superficies útiles según su valoración:
113.491,04 + 15.260,54 = 128.751,58 €
c. Sobre superficie construida de vivienda y útil de garaje según su valoración:
152.050,18 + 15.260,54 = 167.310,72 €
d.- Sobre superficies construidas según su estimación para el megagaraje (36 m2)
152.050,18 + 23.477,76 = 175.527,94 €

La liquidación del ITP del 4% quedaría, descontando los 5.200 € ya pagados:
121.121,31 € x 4% - 5.200 = 4.844,85 - 5.200 = -355,15 € (¡toma ya!)
128.751,58 € x 4% - 5.200 = 5.150,06 - 5.200 = -49,94 €
167.310,72 € x 4% - 5.200 = 6.692,43 - 5.200 = 1.492,43 €
175.527,94 € x 4% - 5.200 = 7.021,12 - 5.200 = 1.821,12 €

Estaríamos hablando de que incluso me debieran devolver, pero no caerá esa piedra, seguro que no. Me queda la duda de saber si necesariamente la liquidación se hace sobre metros construidos, en cuyo caso debería averiguar de alguna forma cual es la correspondiente al garaje. ¿Alguna idea?

Salu2.


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  #7 (permalink)  
Antiguo 22-abr-2010, 19:54
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A ver aqui vengo yo con otro dato que no os he visto comentar.

EL VALOR CATASTRAL

Segun tengo entendido lo minimo por lo que se debe escriturar un piso, des el dinero que des, y tases como lo tases es 2.5 veces por su valor catastral, hombre exacto 2.5 no es necesario, pero ni ke sea 2 ni 1.5 ni nada de eso.

El valor catastral lo puedes obtener acercandote a cualquier delegacion de hacienda, y en su seccion del catastro decirle al de la mesa que quieres saber que valor catastral tiene tu piso y tu garaje (con las referencias catastrales de las escrituras o notas simples). Coges este valor lo multiplicas por 2.5 y voila ahi tienes una orientacion de a cuanto se deberia escriturar.

2 cuestiones:

- Pide el valor catastral a dia de cuando compraste el piso, despues de 3 años su valor habra variado, seguramente al alza...

- Muchas veces los garajes tienen solo 1 referencia catastral para todo el local y te dicen que tiene un valor de tropecientosmil euros, pero tranquilo eso es para todas las plazas juntas, sabiendo la cuota de participacion, puedes calcular que parte de esa ingente cantidad de dinero te corresponde a ti.

Hacienda utiliza el valor catastral, no te montes milongas ni calculos extraños, que una cosa es la valoracion o tasacion de un piso, en el cual influyen calidades, zona, metros construidos, zonas comunes, si hay colegios farmacias.... y que se basa en precios de mercado, y es muy facilmente manipulable por tasadores y bancos para cosas que ya conocemos.... y otra el valor catastral que es lo que usa hacienda y punto pelota.


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  #8 (permalink)  
Antiguo 22-abr-2010, 20:26
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A ver aqui vengo yo con otro dato que no os he visto comentar.

EL VALOR CATASTRAL

Segun tengo entendido lo minimo por lo que se debe escriturar un piso, des el dinero que des, y tases como lo tases es 2.5 veces por su valor catastral, hombre exacto 2.5 no es necesario, pero ni ke sea 2 ni 1.5 ni nada de eso.

El valor catastral lo puedes obtener acercandote a cualquier delegacion de hacienda, y en su seccion del catastro decirle al de la mesa que quieres saber que valor catastral tiene tu piso y tu garaje (con las referencias catastrales de las escrituras o notas simples). Coges este valor lo multiplicas por 2.5 y voila ahi tienes una orientacion de a cuanto se deberia escriturar.

2 cuestiones:

- Pide el valor catastral a dia de cuando compraste el piso, despues de 3 años su valor habra variado, seguramente al alza...

- Muchas veces los garajes tienen solo 1 referencia catastral para todo el local y te dicen que tiene un valor de tropecientosmil euros, pero tranquilo eso es para todas las plazas juntas, sabiendo la cuota de participacion, puedes calcular que parte de esa ingente cantidad de dinero te corresponde a ti.

Hacienda utiliza el valor catastral, no te montes milongas ni calculos extraños, que una cosa es la valoracion o tasacion de un piso, en el cual influyen calidades, zona, metros construidos, zonas comunes, si hay colegios farmacias.... y que se basa en precios de mercado, y es muy facilmente manipulable por tasadores y bancos para cosas que ya conocemos.... y otra el valor catastral que es lo que usa hacienda y punto pelota.
Gracias por la respuesta.

Aunque fuese así, y se hubiese debido escriturar por 2,5 veces el valor catastral, eso ya no tiene remedio, ya que fue en Junio de 2007. Y, en todo caso, eso creo que debería haber sido el notario quien lo dijera, que para eso está además de para poner el cazo como todo dios que participa en estas transacciones. Y no, lo que nos dijo es que había que escriturar exactamente por la cantidad que se entregaba en el acto, no por cualquier otra cifra, ya que sobre esa cantidad es sobre la que daba fe que se había pagado. Ya he comentado que ni siquiera admitió los documentos de ingresos bancarios entregados a lo largo del tiempo de alquiler como cantidades entregadas a cuenta, y eso que significaba que él mismo cobraría menos al ser una cifra menor la que se escrituraba.
Por otro lado, las cifras de valoraciones son las que he obtenido de la página web de la JCYL, y son significativas porque son las que ellos mismos emplean para el cálculo de la liquidación del ITP. Las variaciones son según se tomen metros útiles o metros construidos, y de que ese dato ellos lo tengan mal en la liquidación que me han remitido.

Salu2.

PD: el garaje tiene su propia referencia catastral y de registro, con sus metros cuadrados útiles, y su valoración correspondiente según las cifras de unas tablas de valores para metros cuadrados de suelo y de construcción que establece la propia administración, no ningún tasador privado ni nada parecido. Es decir, no están empleando ese valor catastral para reclamarme los dineros, sino LO QUE SEGÚN SU CRITERIO ERA EL PRECIO DE MERCADO EN ESAS FECHAS.

Última edición por BajoFondo; 22-abr-2010 a las 20:30 Razón: PD


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  #9 (permalink)  
Antiguo 22-abr-2010, 23:32
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Buenas noches.

Los intereses de demora se devengan desde el día siguiente al del vencimiento del plazo voluntario de ingreso de la deuda (el día siguiente al del transcurso del plazo para presentar la autoliquidación por el Impuesto sobre transmisiones, normalmente 30 días hábiles desde la compraventa, en algunas comunidades un mes) hasta el día que hagan la liquidación complementaria; el cálculo es sobre la cuota dejada de ingresar. Es interés simple (capital x tipo de interés x tiempo) y se aplica el tipo vigente a lo largo del período en que se devenguen:

2007 6.25 por 100
2008 7 por 100
2009 7 por 100 hasta 31/03/09
2009 5 por 100 hasta 31/12/09
2010 5 por 100

Suponiendo que el último día del plazo para presentar la autoliquidación fuera el 15 de julio de 2007 y que la liquidación la hicieran hoy, 22 de abril de 2010, primero calculamos los días transcurridos en cada período de devengo:

Del 16-07-07 al 31-12-07, 169 días (al 6,25 %)
Del 1-01-08 al 31-12-08, 365 días (al 7 %)
Del 1-01-09 al 31-03-09, 90 días (al 7%)
Del 1-04-09 al 31-12-09, 275 días (al 5 %)
Del 1-01-10 al 22-04-10, 112 días (al 5 %)

Luego calculamos cada uno de los tramos (capital, por tiempo, por tipo de interés):

2.828,16 € x 169/365 x 6,25% = 81,84 €
2.828,16 € x 365/365 x 7,00% = 197,97 €
2.828,16 € x 90/365 x 7,00% = 48,81 €
2.828,16 € x 275/365 x 5,00% = 106,54 €
2.828,16 € x 112/365 x 5,00% = 43,39 €

Por último, sumamos todos los tramos:

Total: 478,56 €

El plazo de prescripción del derecho de la Administración para liquidar es de cuatro años, plazo que se ha interrumpido (vuelve a iniciarse un nuevo plazo de 4 años) por la notificación del trámite de audiencia que has recibido.

La base imponible del impuesto es el valor real del bien transmitido, que se equipara al precio de mercado del bien, da igual lo que hayas pagado por el piso, tienes que declarar por su valor real. Se puede pedir en la Comunidad que te den la valoración del bien antes de la compra, a efectos del impuesto. Uno de los medios de comprobación de valor admitidos por la Ley, junto al dictamen de peritos, es el de aplicación de coeficientes sobre, por ejemplo, el valor catastral, esto depende de la Comunidad Autónoma.

Lo de los metros, se tienen en cuenta los construidos, pero no entiendo esas divergencias, a lo mejor se han equivocado. Mira a ver en la página web del catastro con cuántos metros figura ese inmueble, a ver si han tenido en cuenta los datos del catastro.

https://www1.sedecatastro.gob.es/OVC...?TIPO=CONSULTA


Un saludo.


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  #10 (permalink)  
Antiguo 23-abr-2010, 00:48
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Cáculo de valor de escritura en Andalucía.

Para Andalucia la junta publica unas tablitas y librate de seguirlas

Para Marbella coges el recibito del ibi le das la vuelta, el valor indicado por el catastro lo multiplicas por el valor "del termino Coeficiente de actualización del valor catastral" (CAVC) para tu municipio. En ese caso Marbella

Luego podemos entrar en si el precio resultante es precio de mercado a 24/abril en Marbella. Podemos llevarnos la sorpresa que lo que antes era por debajo, ahora no lo es.

sl2


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