firmo el lunes, andamos a última hora cerrando todo, pero qué rapidez ;-)

suerte a los demás

h3po4, me dejaste loco con tus cálculos...
La casa vale 248.850, de los cuales yo ya he pagado el 80%, tendría que pedir 199.080, redondeando 200.000 euros. Las pagas son recurrentes x 12 meses de 3.500 más dos pagas extras de 2450 euros. En la empresa van a hacer en verano 7 años y tres como indefinido. La otra hipoteca restan 80.000 euros con diferencial de euribor más 0,25, actual cuota de 370 euros con redondeo al alza un cuarto de punto que estoy reclamando. El coche pago 198 euros al mes y me restan 4000 euros que si me recomendais cancelo. El piso lo alquilaré, lo más seguro se irán pagando las cuotas...
Está complicado lo de oficina directa? No se si vale la pena esperar contestación o aceptar las ofertas de los bancos físicos...

jajajaja, y más loco que te vas a volver.

La cosa pinta peor. Si lo he entendido bien estás pretendiendo deber a los bancos:
- 200 k€ (hipo nueva)
- 80 k€ (hipo antigua, las condiciones son buenas, pero es lo de menos para los cálculos)
- 4 k€ (coche)
- 9% aprox. (dado que has pagado el IVA de los 50 k€ aportados) de 249 k€ (precio piso) en gastos (IAJD piso e hipoteca, IVA Restante, etc: puede ser algo menos dependiendo de la CA en la que vivas) = 22 k€ aprox.

en total salen unos 306 k€ a financiar a ¿30, 40 años? Como la hipo de los 80 k€ debe tener ya unos añitos (lo digo por lo del rendondeo) estoy tirando a la baja.
- a 30 años y al 5% de tipo de interés sale una cuota de unos 1.650€* (47% del salario)... no digo que no se pueda vivir así, pero no es lo más recomendable ni lo que buscan los bancos.
- a 40 años no hay mucha diferencia, unos 1.500€* (43%)

* he juntado todo en una cuota, para simplificar cálculos (por lo que el préstamo del coche prácticamente es como si hubiera desaparecido en cuotas mensuales)

fuera de lo que son las pagas mensuales no se suele considerar, me refiero a las extras. Tampoco deducciones de hacienda y otros ingresos no recurrentes (paga por objetivos, variable...)

posibles ingresos por alquiler no se consideran en ningún caso.

Capital solicitado / precio venta (habría que ver la tasación) = (200+22)/249= 89%

No te digo que no se pueda pagar, pero los criterios del banco son los que son: preferentemente máx 35% cuota (al 5% interés) / salario neto mensual y 80% capital solicitado / tasación. Fuera de eso las condiciones son peores.

Banca por internet suele coger clientes con el menor riesgo posible. Considero que una persona que tiene otras deudas, 47 o 43% ratio cuota/salario. 89% capital solicitado/"valor de tasación" y es único paganini de la cuestión no es el cliente objetivo por lo que entiendo que lo de oficinadirecta está fuera del alcance.

De todos modos nunca se sabe. Más de una sorpresa nos hemos llevado por aquí, aunque normalmente eran funcionarios.

Ya no te digo lo que me imagino que debe ser cargar esa losa de más de 300 k€ para una persona sola, y más en estos tiempos de incertidumbre económico-financiera, pero eso supongo que ya lo pensaste en su día cuando decidiste la compra.

Un saludo y suerte, ya contarás que tal van yendo las cosas.

PD: respecto al tema del coche te recomiendo encarecidadmente que te lo ventiles cuanto antes. Es un importe pequeño y seguramente incluso debes estar pagando unos intereses superiores a los de la hipo, por lo que entre que pedir un 89% a pedir un 91% no creo que haya mucha diferencia... y vas mucho más limpio a la "vicaría" y sobre todo con 200€ menos que pagar mensualmente.

PD2: la cuota actual de 370€ importa un pepino, pérmiteme la expresión. Los tipos de interés actuales son ficticios y antes o después todo volverá a la normalidad, sobre todo pensando en los 30 añitos de hipoteca.

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cada año que pasa se notan más los efectos de la crisis en España así como la sensación de que va a durar mucho más de lo esperado.

Muchas gracias por tu amplia explicación, pero yo sólo pido el 80% de compraventa, que según la tasación del banco subrogante de la promoción (300.000 €) correspondería al 69% de precio de tasación de la nueva vivienda. La primera hipoteca no la toco de dónde está.

ya, ya te he leído que pides el 80% de la compraventa, pero lo que no comentas es de dónde salen los aprox 22 k€ de gastos de la operación.

Respecto a la tasación entiendo que te la tendrá que hacer el banco antes de dar el OK a la operación, aunque no estoy seguro. No conozco muy bien el proceso en casos de subrogación a hipo de promotor. Lo digo por lo de los precios a la baja... y si lo has comprado por 249 k€ está claro que no vale 300 k€.

La primera hipo ya sé que no la tocas. He incluido toda la deuda junta porque algo parecido va a hacer el banco para analizar tu capacidad de repago (no solamente de tu hipo aislada, sino junto con el resto de deudas) y ratios varios.

Lo que no entiendo es lo de la subrogación: ¿Pero no se supone que estás buscando una hipo nueva en diferentes bancos?

Saludos.

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cada año que pasa se notan más los efectos de la crisis en España así como la sensación de que va a durar mucho más de lo esperado.

La subrogación de la hipoteca de la promotora sería con el crédito hipotecario de la Caixa, no me interesa, pero fui a preguntar las condiciones y el director de la oficina me enseño la tasación que tenía. Pendiente de Banco Pastor, Barclays, Bankinter...Esto es complicado. En Pastor físico me darían 200.000, salida 1,25 los primeros 6 meses con seguro de vida y protección de pagos o 1,75 sin los seguros, después euribor más 0, 49. Sin seguros 0,25 % de comisión de apertura...0% de cancelación anticipada, domiciliar nómina, recibos, 4b gratis y visa con consumo anual de 2000. No está tan mal?. Barclays similar diferncial 0,50. Sólo seg de vida, pero no me han contestado... Bankinter lo negocian a trevés de colegio de médicos no me han contestado ni dejado claro las condiciones aún...

pero esa tasación será antigua, ¿no?... de cuando comenzaron el proyecto/construcción. En ese caso ya sabes que está completamente desfasada, más y cuando fácilmente sería de 2007, en el pico de la burbuja.

A falta de conocer el resto de condiciones, no está nada mal, está claro que están abriendo la mano.

Vas soltando la información por fascículos...

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cada año que pasa se notan más los efectos de la crisis en España así como la sensación de que va a durar mucho más de lo esperado.

Lo siento, pero uno no está muy experimentado con esto. La tasación es de julio de 2009. a 90 % de la obra (sin acabar).
La oferta de la Caixa, a parte de ser el crédito hipotecario ese que tanto comentais por aquí era euribor más 1, TAE 2,69 %, amortización anticipada 1%, cancelacón anticipada 1%, subrogación 0,70%. Ahora que llegó la hora de escriturar me está llamando el director para renegociar, no se si me mejorarán las condiciones, otro vecino me dijo que se las igualaron a BBVA con diferencial 0.45%, pero sigue siendo un crédito y sigue siendo la Caixa, crees que me interesaría subrogarme si me mejoran las condiciones?

confirmado, la tasación no vale al superar los 3/6 meses. Además con los precios a la baja le metería un recorte del 10-20% para que tengas una referencia más adecuada.

De La Caixa no puedo hablarte personalmnte, porque no la conozco. Solo tengo referencia de gente que está muy quemada porque cobran hasta por respirar. Por otro lado el tema de crédito no tiene mayor problema, incluso es una ventaja bien mirado, siempre que hayas conseguido unas buenas condiciones y no te quieras subrogar en el futuro (en parte harto de que te frían a comisiones). De todos modos es subrogable aunque hasta el momento está siendo más complicado de lo normal y solo si no has hecho o solo has hecho hasta 1 o 2 disposiciones, lo cierto es que se están subrogando en algunas entidades.

Con todos estos condicionantes es un riesgo subrogarse a la caixa, aunque sí que es cierto que te podrías ahorrar algunos miles de euros en gastos, pero siempre que mejoren muy mucho las condiciones... porque si no tendrías que subrogar a futuro y con los ratios que tienes sería muy complicado.

Por otro lado la de Banco Pastor que comentabas te soluciona el tema de por vida... siempre que no tenga suelo, swaps ni cosas raras varias.

Lo que digan los vecinos/amigos etc. tiene la validez que le quieras dar, pero date cuenta que las condiciones financieras de cada uno son muy diferentes.

Saludos.

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cada año que pasa se notan más los efectos de la crisis en España así como la sensación de que va a durar mucho más de lo esperado.

Me enviaron la tarjeta 4B de oficina directa y una llamada y un email que ha sido revisada la documentación por el dpto de riesgo y que les falta la nota simple (que no he podido enviarles) para pasar a tasar la vivienda...eso es buena señal? Cuánto tiempo más supondrá en caso de que sea afirmativo? Gracias