Buenas llevo varios dias leyendo este foro y hoy por fin me he decidido registrarme y me presento ante todos. Busco consejo en este tema de la hipoteca pues ando un poco pegado en él. Me quiero comprar una casa (de segunda mano) cuyo valor es de 195000, la tasación de la misma está en torno a los 220-230 según una pre-tasación de Cajamar y los ahorros que tenemos mi pareja y yo nos da para los gastos de la compra y poco más. Ella tiene 30 años y yo 29. Yo soy funcionario y ella tiene trabajo estable, ganamos alrededor de 2400€ netos entre los dos.

Cajamar nos ha concedido la hipoteta de esos 195000 y estas son las condiciones:

- 40 años
- Cuota de 670,27
- Tipo de interés variable: 2,750% (primer año)
- Diferencial: Euribor + 1,00 (que se queda en 0,55 con la domicialización de las nóminas, tres recibos y seguro del hogar).
- Tiene un techo de 15 y un suelo de 2,50
-Comisión de apertura de 0.500. Comision de cancelación total 1,00. No tiene comisión por cancelaciones parciales. Comisión por modificación de condiciones/garantias de 2,00.


Creeis que está bien la hipoteca o podría encontrar algo mejor. En todos lados me dicen que es muy díficil que con esta crisis concedan este tipo de hipotecas, por eso pregunto a los expertos de este foro. 1 saludo y gracias de antemano.

creo que para una pareja, los dos con trabajo estable (y uno de ellos funcionario, entiendo que no interino y el otro entiendo con contrato indefinido) seguramente deberíais encontrar alguna opción mejor...

.. el problema es que solicitando el 100% del precio de compra os podéis dar con un canto en los dientes con estas condiciones.


... y tenéis la dificultad de la mayoría: cuota (al 5,5% de interés) / salario = 42%... aunque en vuestra situación no creo que sea un problema para conseguir financiación.

Ya sabes las debilidades de vuestra hipo. Las ordeno de mayor a menor según lo que yo veo:
-suelo 2,50% (si incluye el diferencial podría llegar a valer; si el diferencial va a parte la descartaría por completo... salvo que no encuentres otra mejor, cosa que dudo)
- comisión de apertura 0,5% (1.000€ euritos)
- el diferencial de 0,55% con las vinculaciones parece razonable. Tendrías que ver el coste-coberturas del seguro de hogar respecto al mercado, para evitar sorpresas.

Una duda: creo que cancelación total por ley no puede ser mayor del 0,5%... supongo que la hipo es nueva, no subrogación de promotor, ¿no?

y a todo esto una reflexión: me parece lamentable que después de todo lo que ha pasado y sigue pasando continúen ofreciendo hipos a 40 años... pero claro, con los precios que se gasta el 'producto' no hay forma de encajar los números de otro modo.

Si ahorrarais algún tiempo más podríais entrar en mejores condiciones. Con precios de vivienda a la baja solicitar el 100% de la hipo parece un error, ¿no?

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cada año que pasa se notan más los efectos de la crisis en España así como la sensación de que va a durar mucho más de lo esperado.

Los suelos de Cajamar los estaban ofreciendo al 2,25% hace poco tiempo (diferencial incluido). Puedes intentar negociarlo, no es mucho, pero bueno.
Lo de la comisión de apertura en Cajamar es casi impepinable. Como mucho y si eres buen cliente te lo podrían bajar al 0,25.
Los seguros en Cajamar no son los mas baratos, pero tampoco son extraordinariamente caros. Yo intentaría cambiarlo por tarjetas u otro producto.

Lo de la cancelación total creo que es como dice H3, pero no tiene importancia teniendo las parciales a 0.

En todo lo demás, de acuerdo con H3

En cuanto a lo de funcionario, si soy de carrera y lo de mi pareja es un contrato a fin de obra pero se espera que en unos meses sea personal laboral. En relación al suelo de 2.50 si incluye el diferencial. La hipo es nueva pero la casa es de 2 mano. En cuanto a lo que comentas de los precios de vivienda a la baja, este hombre ha bajado su vivienda bastante, la ofrecia hace un año a 290, a mediados de 2009 la bajó a 250, poco despues a 220 y el último bajon es para 195, por lo tanto, a mi modesto entender no creo que pueda bajar más. Supongo que si nos apretasemos podriamos llegar a los 180 pero no me gustaría estar muy ahogado. En cuanto a los años se que son muchos años pero mis pensamientos son que como no tiene comision de cancelación parcial, lo que vayamos ahorrando con el tiempo podremos ir cancelando poco a poco y así bajar los años. ¿Qué te parece?

En cuanto a la comisión de cancelación:

Ley 41/2007
Artículo 8. Compensación por desistimiento.
1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias,
totales o parciales, que se produzcan en los créditos
o préstamos hipotecarios a los que se refiere el
artículo anterior de la presente Ley, la cantidad a percibir
por la entidad acreedora en concepto de compensación
por desistimiento, no podrá ser superior:
i) al 0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente
cuando la amortización anticipada se produzca
dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o
préstamo, o
ii) al 0,25 por ciento del capital amortizado anticipadamente
cuando la amortización anticipada se produzca
en un momento posterior al indicado en el número anterior.
2. Si se hubiese pactado una compensación por
desistimiento igual o inferior a la indicada en el apartado
anterior, la compensación a percibir por la entidad acreedora
será la pactada.

Comunícale al banco dicha regulación por si acaso y en previsión de futuros problemas.

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Marditos Roedores

ojala que sea así, pero de momento es más razonable pensar que es un contrato temporal.
En principio no te va a afectar durante la mayor parte de la duración de la hipo, y además la afección no es excesiva, pero si como dice Jose lo puedes negociar, mejor que mejor.
Entonces la comisión de amortización total creo que debería ser 0,5% durante los 5 primeros años y 0,25% después. En todo caso no te pegues mucho con este tema porque firmes lo que firmes la ley está de tu parte.
no es una mala referencia, de veras, pero debes de tener en cuenta que no lo vendió ni a 290 ni a 250 ni a 220... lo va a vender a 195, en el mejor de los casos... por lo que tampoco lo valía.
completamente de acuerdo, eso es lo que hace todo el mundo razonable según se van generando ahorros.
No me parece descabellado como otros casos que habitualmente aparecen por aquí... pero es una decisión que es evidente que entraña sus riesgos. Los más importantes son:
- estáis pidiendo el 100% del valor del piso con precios que siguen a la baja.
- solo tenéis un contrato indefinido.

En fin, mucha suerte y sobre todo buena decisión.

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cada año que pasa se notan más los efectos de la crisis en España así como la sensación de que va a durar mucho más de lo esperado.

Bueno, miraré si puedo rascar algo más en el banco pero no soy demasiado buen negociante, gracias de nuevo.

Hola,
depende de la necesidad de comprar, el banco que te dé la hipo, podría valer. Casi todos ofrecen lo mismo. Yo haria lo siguiente:
segun veo el propietario en +- 1 año ha bajado 100.000 €. le diria al propietario que el banco me ofrece solo 180. El propietario debe estar agobiado y por eso vende.
Mientras acudira a otros bancos y les pediria por escrito cuales son las condiciones en sus hipotecas, seguro que encuentras otra hipo mejor y dejas pasar tiempo para que el propietario se vea mas con la soga al cuello y afloje.
el valor de las cosas depende de la necesidad de quien venda y quien quiera comprar.

Hola MAY gracias por tu consejo pero lo malo de este hombre es que no tiene prisa por vender la casa, tan sólo la tiene deshabitada pues se ha quedado viudo y se compró un apartamento, le queda tan sólo por pagar 70.000€ de la hipoteca, no creo que se le pueda apretar mucho más ni se dejará apretar