Os comento mi caso:
la bajada de euribor supone que mi préstamo, que se revisa en diciembre pero con el euribor medio de septiembre, supone que en la cuota de enero pagaré euribor de septiembre (5,384%).

Mi duda es si pido subrogación con otro banco, aunque el diferencial sea similar, la gran ventaja es que me aplicaría el euribor al formalizar el préstamo, no el 5,384% de septiembre.

Por ejemplo: si lo hago el 1 de diciembre y me aplican al cierre de noviembre (pongamos un 4,5%) el ahorro es de 0, 884% respecto al euribor de septiembre. Como me quedan sólo 33 añitos de hipoteca, la diferencia es un montón de euros mensuales...

No sé si incluso con el mismo diferencial se podría justificar la subrogación, ya que tengo entendido que la entidad actual tendría preferencia si iguala condiciones y no sé si "igualar condiciones" también les obligaría a cambiar el índice de aplicación de euribor al del momento, no en septiembre...

En fin, un lío, pero para el debate: estas bajadas tan rápidas en euribor pueden hacer atractivo subrogaciones de préstamos para no esperar un año (o muchos meses) a beneficiarte de las bajadas de tipos...

Esto es así? cómo lo veis?

Un saludo

Deberás calcular bien el coste añadido de cancelación de tu préstamo actual, un 1% por lo general y ver si te compensa el tema. Examina también las nuevas vinculaciones que te va a exigir tu nueva entidad: seguros de vida y hogar. Deberás sumar esos costes. Existe la posibilidad del Ibanesto con coste cero según dicen, pero todavía no he descubierto el truco de su oferta.

Si tienes la revision en diciembre se te aplicara el euribor de octubre.

Una subrogación es un proceso largo ya que interviene el nuevo banco, el notario y tu banco actual. Si empiezas en el mes de diciembre tendrás que firmar la oferta vinculante ( con el euribor del mes de octubre )que el notario entregará a tu banco ( precio del acta notarial del notario 150 € ) si tu banco no contesta después de casi dos meses firmaras la subrogación con el tipo de interés ( euribor de octubre ) firmado en la oferta vinculante .
Así que si te interesa una subrogación y tu banco no te modifica las condiciones ( la primera opción que tendrias que realizar ) comenzaria la subrogación a pricipio de año pq sera entonces cuando vermos la bajada del euribor reflejada en nuestra hipoteca y te aplicarian el ultimo euribor publicado ( noviembre ).



Desde la ultima reforma hipotecaria dic'07 la máxima comisión q te puede cobrar tu banco por subrogación será el 0,50 % del capital pendiente.
Cuando realizas una subrogación a más de pagar la comisión de subrogación tienes que pagar notario , registro, gestoria y AJD ( si solicitas mas importe o incluyes los gastos de la operación en la subrogación) lo bueno es que muchos bancos como ING no tienen comisión de apertura que es lo que ocurre también con Ibanesto.

MAS: tengo una duda sobre la comisión máxima que mencionas, estás seguro que solo es el 0,50%? yo tengo escriturado el 1% y mi hipoteca es del año 2006. Gracias.

Si , legalmente solo te pueden cobrar un 0,50 % , Para todas las hiptecas firmadas después del 2003 ( eso no quiere decir que a veces el banco las cuelan y te aplican el 1% ) y para las nuevas hipotecas constituidas después de la reforma hipotecaria será un 0,50% los primeros 5 años y después un máximo de 0,25 %. Aunque los bancos fresh banking no cobran nada , es decir un 0% de subrogación.

MAS: perdona pero si en mi escritura pone 1% de cancelación, en la práctica cómo se queda la cosa (la reforma de 2003 prevalece sobre lo que me colaron en 2006)?. Gracias.

Si, aunque tengas escriturado un 1% por ley solo te pueden cobrar un 0,5%

A qui te lo explica.

Saludos,

http://www.cms-asl.com/Hubbard.FileS...e%20300108.pdf

MAS: es impresionante comprobar el escandaloso poco conocimiento hipotecario que hasta ahora hemos tenido los mismos hipotecados sobre los productos que en su día nos vendieron, por eso se agradece cualquier información relevante que en su día el banco supo camuflar. Gracias. Un saludo.

la pregunta que os hacía al principio no es si es o no económicamente rentable que en mi caso es muy claro, y lo tengo estudiado y evaluado con todos los costes. Os explico:
- Se me revisa con euribor de septiembre no el de octubre como alguien menciona aunque se haga en diciembre. Así se estipula en la escritura.
- las comisiones son del 0,5% y ya lo tengo en cuenta, ese no es el problema.

Mi pregunta, repito, es saber si en el caso de que otra entidad me diera condiciones de subrogación un poco mejor al préstamo existente (mismo diferencial) y mi entidad actual igualara oferta, si yo tendría obligación de seguir con mi entidad, o por el hecho de que se aplicaría el euribor de dos meses más tarde, por ejemplo, noviembre (eso me baj un 0,88% el tipo a aplicar respecto al de septiembre) tendría derecho a cambiar de entidad, o me tendría que aguantar...

Así veo si vale la pena luchar por buscar una entidad para subrogarme o directamente me aguanto y me quedo como estoy.
Ese 0,88% es un guev de euros al mes durante un año hasta la siguiente revisión!!!

Saludos y gracias,

Para subrogarte a otra entidad te tienen que mejor tu DIFERENCIAL , si tu entidad iguala la oferta del nuevo banco legalmente no se puede subrogar , te tendrias que quedar con tu banco y la unica opción que tendrias seria cancelar hipoteca y constituir una nueva ( pagar más impuestos AJD ).
Lo que encuentro raro GEORGE1973 es que te apliquen el euribor de septiembre que lo estipule la escritura, ya que en tu día si firmastes un diciembre te tendrían que aplicar el ultimo publicado.

Saludos,