de sorpresa en sorpresa

cesura

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Hola a todos !!

Llevo encontrándome sorpresas desde que suscribí mi primera hipoteca.

La primera fue cuando el tasador no establecia el precio suficiente como para que el 80% de ese valor fuera el total del préstamo, cuando en la "pretasacion" el director de la entidad me aseguro que no habría problemas.

Al final me apreté un poco el cinturón y el vendedor me rebajó 3.000 euros y el banco me ofreció el 86%. La segunda sorpresa vino cuando al leer las condiciones del préstamo algunas comisiónes que estaban a 0, pasaron a estar al 1%, como la apertura del préstamo o las cancelaciones parciales. El director me aseguró que era debido a que me daban el 86% y había tenido que tragar con eso que venia "desde la central". Es curioso que lo tuviera que leer yo y no me lo dijera el.

La tercera vino 5 años después, cuando discutiendo con un compañero, me dijo que él tenia suelo y que yo casi seguro también. No encontré la escritura del préstamo por ningún lado, solo la compraventa. En aquel momento pensé que había transpapelado el original, a pesar de que no suelo perder papeles.

La cuarta vino cuando se la pedí al banco y me la mandaron por fax, solo unas cuantas hojas y efectivamente, allí estaba el maldito suelo. No recuerdo que el director me dijera nada de eso.

Y la quinta y ultima fue cuando oyendo todo este tema de la dación en pago, quise comprobar si era una operación factible y descubro que en las hojas enviadas por fax no aparece el precio de tasación por ningún lado. He ido hace poco a la notaria y he solicitado una copia. Cada vez tengo mas la sensación de que no perdí nada y que simplemente nunca me dieron la escritura. El precio de tasación es de 168.000 euros, es decir, el 55.36% fue lo que me concedieron de préstamo y no el 86%

Esta primera casa se me quedó pequeña y aunque la puse a la venta con tiempo, me compré una segunda casa con la esperanza de venderla en un año máximo y ya han pasado dos y nada. Aunque la tengo en alquiler, no me cubre el precio de la hipoteca y veo un final nada halagüeño. Lo que me queda por pagar es 74.000. ¿Seria un disparate tratar de convencer al banco de que la acepte por ese importe?
 
Última edición:
Pues sí. La dacion en pago en tu caso, con dos viviendas y trabajo , no es admisible por el banco. Eso, puedes solicitarle una adecuación de cuota alargando plazo o algo similar.
 

cesura

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Ya estuve el verano pasado en la oficina, Cajero, para plantearles el problema y a ver que solución me ofrecían. Del trueque deuda por casa se quedaron horrorizados, literalmente. Y sus soluciones eran dos o tres tipos de prestamos que provocaban que al año o dos, pagara muicho mas, pues es cuando se sumaba la hipoteca normal mas el nuevo préstamo. Cuando le pregunté que pasaría si tenia problemas para pagar esa cuota mas elevada, me dijeron que eso ya estaba pasando y ofrecían un segundo préstamo !!

Esas soluciones no me arreglan nada. Yo suponía que con la nueva ley hipotecaria que va a salir y el hecho de ser familia numerosa podría influir en algo antes de que mi situación cambie de preocupante a dramática.
 
Hola,
no sé cuánto pides por el piso y cuál podría ser su valor real, pero ¿te has planteado bajar el precio de venta?.
Supongo que lo que digo es una obviedad y ya te lo habrás planteado, pero por dar alguna idea.
Si estás dispuesto a dar el piso al banco por 74000€ y ahora mismo tienes el precio de venta muy por encima, igual te merece la pena vender a un precio aproximado, aunque sea muy por debajo de lo que compraste.

Saludos,
efm
 

Don Pimpon

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No te lo tomes a mal, pero las sorpresas que te has llevado son, principalmente, causadas por tu candidez y por no haberte informado en su debido momento:

1-¡Sorpresa! El banco no es tu amigo, es un ente que te presta dinero a cambio de un interés, y que te cobra más interés cuanto mayor sea el riesgo. Obviamente, al pedir tú en su momento más del 80% del valor de tasación, te cambiaron las condiciones del préstamo a peor.

2.-¡Sorpresa! Si no lees con cuidado lo que firmas, te expones a firmar cosas con las que no estás de acuerdo, o de las que no sabes nada. Ese suelo que te coló el del banco está firmado por ti, y ante notario. Que no te digo que el del banco no te engañara, o al menos no se preocupara de informarte de todo, pero es que él es la parte contraria, el que gana lo que tu pierdes. Como para fiarse.

3.- Existe una tasación a efectos de concesión del préstamo, que es la que se quedó corta y tuviste que pedir el 86%, y existe OTRA que se denomina tasación a efectos de subasta, que es la que viene en la escritura, y que se solía calcular en base al capital pedido más los intereses de demora y costas judiciales esperables en caso de impago. Esa cifra (que poco o nada tiene que ver con la tasación que te hicieron para darte la hipoteca) era y es el precio de salida en caso de subasta judicial, y es sobre el que se calcula ese 50 o 60% por el cual el banco está obligado a quedársela si no hay pujas. O sea, que a ti te concedieron un préstamo por el 86% del valor de tasación, y en la escritura se recogió una tasación a efectos de subasta (que no es lo mismo) que era:

-el total del préstamo (Es decir, ese 86%)
-Los intereses de dos años
-Los gastos y costas judiciales

Y acabó siendo (como era normal) aproximadamente el 150% del préstamo. Dado que es el valor sobre el que se calcula el mínimo por el que se la tiene que comer el banco, pues oye, cuanto más alto mejor ¿no?

4.- Nunca, nunca hay que meterse en una segunda hipoteca para cambiar de casa. Corre por el foro el amargo chascarrillo de que las hipotecas puente se llaman así porque las más veces acaba uno debajo de un puente. Si quieres cambiar de casa, PRIMERO vende, y después compra.

5.- El banco no te va a aceptar la dación en pago, por los siguientes motivos:

a) El banco no quiere más casas, quiere dinero
b) Las casas están bajando y no se vende ná. Yo si fuera banco, tampoco querría comprar ahora una casa que se devalúa día a día y que no necesito
c) Como tienes ingresos y más propiedades, el banco hace mejor negocio no aceptando la dación. Y el banco está ahí para hacer negocio.

6.- Las cosas que no se venden es que no están en precio. Para darle la casa al banco (que no te la quiere aceptar), baja el precio y vende, por lo que te den. A veces se gana y a veces se pierde. Y a veces se pierde mucho más por no querer aceptar que se ha perdido.

En cualquier caso, suerte, y aguanta, porque tal y como están las cosas al menos de momento, no pagar es lo PEOR que puedes hacer.
 

cesura

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Hola,
no sé cuánto pides por el piso y cuál podría ser su valor real, pero ¿te has planteado bajar el precio de venta?.
Supongo que lo que digo es una obviedad y ya te lo habrás planteado, pero por dar alguna idea.
Si estás dispuesto a dar el piso al banco por 74000€ y ahora mismo tienes el precio de venta muy por encima, igual te merece la pena vender a un precio aproximado, aunque sea muy por debajo de lo que compraste.

Saludos,
efm
Hola EFM !!

Claro que me lo he planteado !! Desde el principio !! Puse el piso a la venta antes de comprarme el segundo, puesto que ya veíamos que se quedaba pequeño con los bebes que venían en camino. Y su precio de salida ya entraba en perdidas.

Claro, con lo que se ahora desde luego lo hubiera puesto mucho mas bajo. Pero siempre lo tuve mas barato que la competencia de la zona y aunque vinieron unos cuantos interesados, o bien encontraban algo mejor o bien directamente no conseguían financiación.

Asi que fui bajando y bajando el precio hasta su precio actual que es mi "suelo" de 74.000 (me costó sobre 120.000 entre pitos y flautas). Ahora mismo no hay movimiento y el ultimo directamente me dijo que por 50.000 se lo pensaría, pero claro, es que no tengo la diferencia. Asi que ahí estoy... esperando.
 

cesura

New Member
Por fin he encontrado un momentito para contestar como es debido.

No te lo tomes a mal, pero las sorpresas que te has llevado son, principalmente, causadas por tu candidez y por no haberte informado en su debido momento:
En primer lugar, gracias por tu respuesta y sinceridad. No me tomo nada a mal, no veo ninguna palabra ofensiva ni intención. ¿Candidez? Supongo que si. Yo creo que todo viene principalmente de dos decisiones errónea, que expongo por si le puede servir a alguien.

La primera, que en 2004, cuando decidí independizarme, tuve que elegir entre alquilar o comprar. En 2004 era una decisión que no se pensaba mucho, si tienes dinero y puedes, comprar. Porque alquilar era tirar el dinero. Yo calculé que no iba a estar mas de 5 años en aquella casa y que luego buscaría un hogar definitivo. Así que por no tirar 30.000€ en alquiler llevo perdidos ahora mas de 75.000 euros y lo que me queda.

La segunda es que cuando la casa se nos quedó pequeña y buscamos una segunda, tuvimos un año la casa a la venta y aunque tuvimos posible compradores no llegó a materializarse nada. Entonces vimos una oportunidad en la nueva casa que finalmente compré por el precio y por la nueva hipoteca y compramos. Yo calculé que bajando a tope el precio de la vieja casa no tardaría mas de dos años en venderla y dos años podría aguantar pagando las dos hipotecas. (Ya han pasado 3).

Desde luego, nunca supuse el desplome que ha sucedido, ni cuando compre la primera casa ni con la segunda.
 

faliqui

Member
Hay muchos como Tu en el foro, desde luego si algún día decido cambiar de casa venderé la mía y luego "tiraré" el dinero en un alquiler hasta que encuentre otra que me guste... lo mejor de esto es que podemos aprender mucho de este tipo de errores.

Por otra parte, añadiendo algo a lo que ha dicho "Don Pimpom", no entiendo como incluso teniendo la casa alquilada no llegas a pagar la hipoteca... igual a los errores anteriores hay que sumar el sobreendeudamiento porque a poco que le saques 400€ ya cubrirás gran parte de la hipoteca de "solo" 70.000€.
 

cesura

New Member
Por otra parte, añadiendo algo a lo que ha dicho "Don Pimpom", no entiendo como incluso teniendo la casa alquilada no llegas a pagar la hipoteca... igual a los errores anteriores hay que sumar el sobreendeudamiento porque a poco que le saques 400€ ya cubrirás gran parte de la hipoteca de "solo" 70.000€.
Hola faliqui !!

Es muy fácil de entender. La hipoteca me sale a pagar 410 euros al mes. Y el alquiler son 270 euros. Intentar subir el precio es quedarse con la casa vacía, puesto que hay mucha oferta por la zona. Réstale el seguro de hogar, la cuota de comunidad y el IBI y comprobarás que mas que cubrir, se descubre.

Prosigo con don Pimpon

1-¡Sorpresa! El banco no es tu amigo, es un ente que te presta dinero a cambio de un interés, y que te cobra más interés cuanto mayor sea el riesgo. Obviamente, al pedir tú en su momento más del 80% del valor de tasación, te cambiaron las condiciones del préstamo a peor.
Hombre, al banco no le pido amor, solo respeto. Si las condiciones suben del 80% al 86%, digo yo que debería ser su obligación informarme de que han metido comisiones adicionales y no tener que descubrirlo yo de casualidad. Igual que muchas empresas cuando sube la gasolina o el IVA asumen esos gastos y no los repercuten, en mi caso asumí cándidamente que me iban a respectar lo pactado. Desde luego tienes mas razón que un santo en lo de la falta de información, jamás se debería proceder a la compra de una vivienda sin el debido asesoramiento.
 
Última edición:

cesura

New Member
Sorpresa final ¡!!

Por fin pude vender la casa y esta vez la sorpresa solo fue una, aunque muy desagradable. El comprador me hizo una oferta a la baja y haciendo números, la diferencia me salía casi cero sobre la hipoteca que me quedaba… hasta que descubrí que no había calculado bien el puñetero IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) o plusvalía municipal. El comprador me dio una cifra que googleando rápidamente me pareció correcta (pero luego pasó de 200 euros a los 2000 reales).

Aun así, después de todo lo pasado, lo consideré un mal menor, puesto que si hubiera tratado de repercutirlo en el precio, sencillamente no hubiera vendido. A día de hoy no me arrepiento.

Estoy oyendo de nuevo cantos de sirena de que la construcción vuelve a ser un “negocio rentable”, bueno, pues para los que aun se lo crean, os voy a dar mis cifras, para que veáis lo rentable que me ha salido a mí (aunque yo no consideré nunca un negocio, compré una casa que se adecuaba a mis necesidades, luego ya no y traté de venderla y comprarme una nueva que si se adecuaba y algo se pinchó por el camino).

Compra de la casa, incluyendo tasación, inmobiliaria, comisiones, gastos, impuestos y acondicionamientos: 121.427,15 €
Derramas: 4.142,72 €
Intereses de la hipoteca pagados durante 12 años: 31.116,15 €
Total coste: 156.686,02 €

Venta de la casa: 68.000 € (tenía la hipoteca en 65.987,67 €)
Gastos de la venta, incluyendo plusvalía municipal, gastos y comisiones: 3.497,88 €
Total ingreso: 64.502,12

GANANCIAS EN ESTOS 12 AÑOS: -92.183,90 € …..si, en negativo.

Como veis, casi me da para haber comprado una casa ¡!

Así que si pensáis en comprar una casa como negocio, o tenéis información privilegiada o por favor, olvidadlo.

No seáis como cesura ;)
 

quick

Member
Madre mia..

Bien por acordarte de tu hilo, muchos aprenderan..
 

madroño

Well-Known Member
Por fin pude vender la casa y esta vez la sorpresa solo fue una, aunque muy desagradable. El comprador me hizo una oferta a la baja y haciendo números, la diferencia me salía casi cero sobre la hipoteca que me quedaba… hasta que descubrí que no había calculado bien el puñetero IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) o plusvalía municipal. El comprador me dio una cifra que googleando rápidamente me pareció correcta (pero luego pasó de 200 euros a los 2000 reales).

Aun así, después de todo lo pasado, lo consideré un mal menor, puesto que si hubiera tratado de repercutirlo en el precio, sencillamente no hubiera vendido. A día de hoy no me arrepiento.

Estoy oyendo de nuevo cantos de sirena de que la construcción vuelve a ser un “negocio rentable”, bueno, pues para los que aun se lo crean, os voy a dar mis cifras, para que veáis lo rentable que me ha salido a mí (aunque yo no consideré nunca un negocio, compré una casa que se adecuaba a mis necesidades, luego ya no y traté de venderla y comprarme una nueva que si se adecuaba y algo se pinchó por el camino).

Compra de la casa, incluyendo tasación, inmobiliaria, comisiones, gastos, impuestos y acondicionamientos: 121.427,15 €
Derramas: 4.142,72 €
Intereses de la hipoteca pagados durante 12 años: 31.116,15 €
Total coste: 156.686,02 €

Venta de la casa: 68.000 € (tenía la hipoteca en 65.987,67 €)
Gastos de la venta, incluyendo plusvalía municipal, gastos y comisiones: 3.497,88 €
Total ingreso: 64.502,12

GANANCIAS EN ESTOS 12 AÑOS: -92.183,90 € …..si, en negativo.

Como veis, casi me da para haber comprado una casa ¡!

Así que si pensáis en comprar una casa como negocio, o tenéis información privilegiada o por favor, olvidadlo.

No seáis como cesura ;)
Hola cesura, hace tiempo que no posteo en el foro y viendo este post tuyo me acuerdo en parte de mi mismo.

Yo compre en Abril del 2009 en una capital de provincias mi vivienda habitual, por 192.000€ + gastos, un total de 211.000€, con una hipoteca de 106.000€ a euribor + 0,39 sin vinculaciones, por suerte en mi caso la hipoteca me duro menos de 4 años, en Enero 2013 ya estaba finiquitada y los gastos de hipoteca no me salieron negativos, ya que con lo que sacaba de los depositos mas la desgravacion de vivienda, no perdí dinero por hay, pero a dia de hoy si tengo qu vender mi vivienda no la vendo por más de 130.000€/140.000€, en el mejor de los casos, que es en lo que se estan haciendo operaciones de venta, incluso menos, osea unas perdidas netas en negativo igual que tu de -70.000/-80.000€ netos, obviamente a eso le sumo los gastos de IBI + comunidad que un alquilado no tiene , bueno la comunidad a veces se la meten en el precio alquiler, y eso restando los gastos de alquiler ahorrado, que serian unos 43.000€ hasta ahora por un piso similar en la zona , quedando un total de unos -36.000€/-46.000€ reales de perdida si vendo ahora, en esto no cuento futuras bajadas, porque en capitales de provincia no veo que vaya a subir.

Para mi claramente fue una equivocación comprar, no me importa reconocerlo , no mereció la pena, yo aconsejo seguir de alquiler la verdad, que es lo que tenia que haber hecho yo, pero el visillerismo de ser propietario me pudo, además de que el alquiler te permite movilidad, bueno en mi caso me puedo mover por no tener deudas, por ahorros y por ingresos, pero a mucha gente le lastra laboralmente no poder moverse por estar anclado a una hipoteca o vivienda cuyo valor es menor que la deuda hipotecaria pendiente o las perdidas netas de venderla.

Osea que yo me sumo, no seáis como cesura, ni como madroño.:D

Saludos.
 
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