bueno,tngo un gran dilema, tngo en mente comprarme un piso del banco que ahora mismo piden 141.000 euros , mis dudas son:

1º- ofrecen una diferencial de 1.75, esta bien? o es caro?
2º- dentro de un par de años cuando los bancos ofrezcan un diferencial mas bajo...podre solicitar una bajada de mi diferencial y que me lo concedan?
3º- cuanto ofrecerias por el piso para empezar a negociar?

os resumo un poco mi situacion: Soy funcionario fijo con un sueldo al mes de 1300-1400 euros y aportaria de entrada de unos 6.500-7.000 euros
y quiero comprarme el piso solo y a poder ser sin avales

1º Es carísimo...
2º No te lo concederán...
3º No me compraría un valor que se está depreciando...

El problema ahora mismo lo tiene el banco, no tú. Si les compras el piso, les quitas un problema, y con tus condiciones te van a pedir vinculación de por vida. Con esa poca cantidad de dinero ahorrada no tienes capacidad de negociación, por lo que te pedirán avales (pasas del 80%) seguro, no ganas una cantidad muy grande y estás solo.
Yo esperaría y ahorraría. El piso bajará de precio, seguro. Y hay muchos.

la hipoteca me la conceden si o si, porque ya me lo confirmaron, el piso esta pero que muy bien, se puede considerar que es nuevo, tiene 85 m2 y con patio de 10 m2 y esta por el centro de palma en una buena zona y el banco lo unico que me piden por hipotecar solamente es el diferencial ninguna vinculacion mas,,,

Si el piso está bien, y en buena zona, debes saber más o menos su precio (puedes buscar pisos en la misma zona en idealista para hacerte una idea).
Suponiendo que ese sea su precio (que siempre podrás negociar), yo creo que E+1,75 está bien si es que es cierto que no te pide absolutamente nada más.
Eso sí, asegúrate de que no tenga suelo, porque entonces ya no es lo mismo.
Al ser del banco, a lo mejor que dan hasta el 100%, pero también debes saber qué porcentaje te dan, porque si es el 80% del precio, está claro que no tienes ahorrado el 20% restante. Y aunque te den el 100%, yo diría que no tienes ahorrado tampoco para los gastos (aprox. un 10% del precio de compraventa a escriturar).

Veo que no hemos aprendido nada de la situación....
¿Te dicen que te dan la hipoteca? Faltaría más, si no, no venden el piso, y es un activo inmobiliario que tienen que provisionar los bancos. ¿No habéis oído que el viernes el consejo de ministros aprueba una reforma financiera? Pues de esas cosas se tratan, de provisiones de activos y demás.
Es decir, si venden el piso, se quitan esa deuda incobrable del balance, con lo que mejoran sus resultados sólo por eso. Además, hacen la doble jugada de colocarte un préstamo caro, y sangrarte la vida. Porque esas condiciones no serán para el 100% más gastos, claro está, serán las del 80%. Te van a pedir avales y vinculaciones, tenlo por seguro, al tiempo, cuando hayas firmado la compra, irán poco a poco cambiando las cosas. No son tontos, primero te trincan y luego te sangran...
En cuanto a si el piso está bien o mal, tú mismo. Creo que no merece la pena meterse en una letra que puede ser de 750 € a 30 años si el interés es del 5% (cosa que te pasaría si el Euribor está a 3,25%, y eso pasará), cobrando 1300 o 1400€ y con las previsiones de aumentos de sueldo del funcionariado...
Si lo que pides es apoyo y no consejo, otro te lo dará, no seré yo. Mi consejo es: No es tu momento.

Saludos

Buenos dias,
Voy a intertar responderte, dentro de mis posibilidades
1º El diferencial me parece una burrada ( aunque por lo que tengo entendido, esta asi en todos los sitios)
2º Si firmas el 1.75 , y en el futuro los bancos bajan el diferencial, no te lo van a bajar por que si, tendras que pedir una subrogacion, y por supuesto mi ra a ver lo que firmas en escrituras, que comision te meten por subrogacion , seguro de la casa (obligatorio para constituir la hipoteca, aunque no sea del mismo banco que te la concede) y resto de las clausulas que te pondran, por que vas a pedir el 100% , y casi ningun banco acepta eso, asi que deduzco que por algun sitio te querran agarrar.
3º Empieza a negociar por donde tu creas, mira a ver como andan los precios por esa zona y haz la oferta que tu creas.

Y dicho esto, solo te voy a decir una cosa.
Te has planteado la posibilidad, como decia un compañero de que el euribor suba?
el te hablaba de un tres y pico.
Yo he pagado en el 2008 un 5.38 de euribor mas diferencial. En tu caso, se te pondria en algo mas de un 7 con tu diferencial.
¿podrias vivir pagando 950 euros de letra? piensa en todos los gastos que tiene una casa (comunidad, ibi, luz, gas, seguro, agua...)
¿podrias hacer frente a esto?
Si la respuesta es si... adelante.
y si la respuesta es no y aun asi lo haces, suerte.

Siento ser directo, pues quien me conocen saben que me gusta exponer mis razonamientos, pero NO ES UNA BUENA COMPRA.

Y ahora a por los razonamientos.

Piso: 141.000€
Impuesto de transmisiones (8%): 11.280€
Gastos (1%): 1.410€
Ahorrado 7.000€

Total a pedir: 146.690€

Cobrando 1.400€ y estando solo no te la van a conceder, y si te la conceden van a pedirte avalista.
Da igual que te digan ahora que la operación es viable, ya que cuando estés "empantanado" te diran que o les das avalista o no les acepta la operación riesgos.

Y ahora vamos a ver la cuota a con un euribor de 1.837 (Enero-2012), mas diferencial de 1.75 y a 30 años.

CUOTA: 665.85€

Con lo que te queda para vivir que es aproximadamente 700€, tendrás que pensar en amueblar, pagar impuestos de la vivienda, seguro del hogar, comer todos los días, el agua, la luz, ..... , vivir.

Y eso pensando que el euribor se quede en 1.837, pero subirá y ha llegado a estar 5.384, con lo que la cuota si la calculamos sobre el total que vas a pedir y con ese tipo de interés, sale la módica cantidad de 989.17€.

No veo la necesidad de que te metas en este momento es ese piso, máxime cuando van a obligar a los bancos a bajar los precios y mejorar las condiciones, pues como te han dicho, se va aprobar que los bancos tenga que aprovisionar mas dinero por los inmuebles que tengan.

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EL piso esta muy bien de precio, se lo he comentado a un economista amigo mio residente en mallorca y ma dicho que las condiciones y precio estan que muy bien. Pero mi duda es el tipo de interes, aunque actualmente esta pero que muy bien dentro de unos años cuando el euribor suba...alli esta mi miedo ...pero podre buscar en el futuro un cambio de banco a un tipo mejor cuando las condiciones sean más favorables?

Sin ánimo de ofender: ¿ese economista amigo tuyo va a pagar la letra?
Y como te hemos dicho, cuando las condiciones empeoran, el banco está ahí con la soga, no con la ayuda que necesitas. ¿A qué tipo mejor te vas a poder cambiar? Si estará todo referenciado contra el Euribor, por mucho que bajes el diferencial, no notarás apenas cambio.
Como te he dicho antes, buscas apoyo, no consejo, así que tú mismo.

Bueno, la cuestión es echar cuentas y mas cuentas.

No dudo que tu amigo economista lo considere una buena inversión (aunque cientos de economistas se han arruinado con el boom del labrillo), pero otra cosa es si puedes pagarla o no...

146000€ a 30 años

Actualmente se quedaría:

Euribor 1.8 + 1.75 diferencial (30 años) --> 730€ /mes

Pongamonos en un caso "malo" dentro de, digamos 5 años:

Capital pendiente: 123000€ (25 años de hipoteca todavía)
Euribor sube al 5%
Cuota mensual: 1066€ /mes

Intentas renegociar tu hipoteca consiguiendo un impresionante 0,3% de diferencial (cosa casi imposible pero bueno)

La cuota se te quedaría en : 890€ /mes

Esos 890€ al mes serían casi un 65% de tus ingresos, marrón que no querrá coger ningún banco.

Así que no te agarres al renegociar tu hipoteca pq con mas de un 60% de endeudamiento el problema será tuyo y no del banco...

Estos son datos objetivos y mi opinión personal es que ahorres y esperes otra buena oportunidad.

Un saludo y espero haberte servido de ayuda