Buenas noches,
Llevo algún tiempo siguiendo con interés la preguntas y opiniones reflejadas en este foro, ya que me encuentro también en situación de búsqueda de casa y mi desconocimiento de estos temas es total.
Se da la circunstancia de que me acaban de adjudicar un piso de VPO en mi municipio, situado en la provincia de Barcelona y gestionado por la empresa Adigsa, y quisiera vuestra experta opinión sobre las condiciones de dicha compra.

El piso lo compro yo sola. Mi situación personal es la siguiente:
- 36 años
- soltera sin hijos
- contrato indefinido, con una antigüedad de 10 años
- ingresos netos: 1000€ x 12 pagas
- ahorros: 50.000 €

Gastos de la vivienda:
- Precio de venta: 118.970,83 € + 4.758,83 € de IVA = 123.723,66 €
- Aportación inicial: 23.794,17 € + IVA
- Cuantía del préstamo a solicitar: 95.176,66 €
- A esto hay que sumar gastos (1.600 €) y cuota para la constitución de la comunidad de propietarios (500 €)

Adigsa me ha derivado a la entitad bancaria que gestiona la hipoteca de dicha vivienda. Es una subrogación a la hipoteca ya concertada con las siguientes condiciones:

- entidad: La Caixa
- Euríbor + 1,25
- 25 años (300 cuotas)
- seguros de vida y hogar

Si no me acojo a esta hipoteca y quiero cambiar alguna de las condiciones, o la pido en otra entidad, perdería las ayudas que concede la Generalitat, y que son aproximadamente:

- 10.000 € para la entrada
- 60 € mensuales para el pago de las cuotas

Ya he aportado la documentación pertinente a la entidad para el estudio de viabilidad. Mientras, me han calculado un cuadro de amortización para ver cómo quedaría la operación. La transcripción es ésta:

Préstamo de liquidación con Canon Francés mensual vencida en euros

Condiciones:

Capital - 95.176,66 €
% interés - 2,339
períodos de amortización - 300
cálculo fracción inicial - sí
fecha de constitución - 27/10/2011

Resultados:

fracción a 01/11/2011 - 30.50
cuota en período de amortización - 419,30

¿Cómo veis la operación? ¿Son condiciones normales para una VPO? ¿Merece la pena la VPO hoy en día, o interesa más un piso de los ofertados por los bancos?

Realmente necesito vuestro consejo... Lo único que tengo muy claro es que no compraré con avales.

Muchas gracias y un saludo.

Pues lo primero que veo es que te están tangando con la cuota, porque el interés que vas a pagar de primeras no son 2,339 ni de cerca...
El Euribor anda por el 2,1 , así que más bien te pondrán un interés del 3,35%, que te deja una cuota de (casi) 480€
Si como dices ganas 1000€ netos en 12 pagas, suponiendo que no tengas otras deudas, tu ratio de endeudamiento sería muy malo, de casi el 50% para empezar.
Dado que el Euribor está muy por debajo de su valor medio (que ya de por sí era bajo) y es de esperar que en los próximos años suba hasta el 4 o el 5, eso te dejaría con una letra de 630€ y un salario de 1000€.
Entre recibos, comunidad, IBI, etc, se te van fácil otros 200 o 300€, y como tengas coche y lo uses, suma otros 100 o 200 de gasolina, si no lo tienes, al menos 50€ en transporte.
Salvo que seas fakir o te encante el arroz con tomate, de 150€ al mes en compra no hay forma de bajar (salvo que "compres" en cáritas).

Moraleja: Si vives una vida espartana y cultivas el lonchafinismo extremo, empezarás teniendo un sobrante de unos 100€ al mes, que se convertirá en déficit rápidamente a la que suba el Euribor. Y para eso, viviendo apretada y sin darte ni un capricho. ¿Merece la pena?
(Es una pregunta retórica, con ese ratio de endeudamiento seguramente el banco no te conceda la hipoteca. Y créeme, te estarán haciendo un favor)

EDIT: Un detalle que se me olvidaba, como estás sola en esta aventura, si te vas al paro, game over. La prestación empezaría en los 750€ para bajar poco después a los 600€...

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"Jesus saves. The rest take full damage"

Eso no es verdad por no decir que te quieren engañar, el diferencial según el convenio puede ser 0.25%-1.25%. Las condiciones claro que se pueden cambiar y cualquier entidad que tenga convenio con el ministerio te sirve para recibir las ayudas.
Suerte

Agradezco sinceramente vuestras respuestas y tomo nota.
La conclusión es que resulta que cumplo los requisitos para solicitar una vivienda VPO pero no para pagarla. Soy demasiado pobre para acojerme a esa "ayuda". Curioso.
Y si realmente Adigsa y el banco me han colado alguna que otra mentirijilla en esta primera toma de contacto orientativa, miedo me da pensar lo que intentarían meterme a la que empezáramos a firmar papeles...

En fin, gracias de nuevo y un saludo.

Adigsa supongo que es la promotora, a ellos no les conviene que no te subrogues ya que tendrían que correr con los gastos de cancelación de la hipoteca, pero por supuesto no estas obligada a subrrogarte y la promotora debe entregarte el piso sin cargas.

Pues si curioso es, yo cobro 1000x14 pagas y entro con las máximas ayudas.
Miraran el precio del piso con lo que cobras.

37 años soltero sin hijos
piso de 170000 € nueva construcción también
ahorrados 42000€
128000€ + gastos que serán en total 137000€ de hipoteca
25 años de condena obligados
Subrogado el año que viene en caja madrid ( o Bankia) con el IRPH

al final con las ayudas me quedaran una hipoteca de 500€ durante 5 años y 600€ otros 5 años. Poniendo que me pongan un 4%

Hola de nuevo, después de leer vuestros comentarios lo he estado pensando y he visto que realmente voy a ir muy justa con los 1000 € mensuales que gano, y ahora no sé qué hacer.
Así que lo he vuelto a mirar todo, y estas son las novedades, me gustaría conocer vuestra opinión sobre el baile de números que me proponen:

El banco tiene que ser la caixa porque no hay más entidades que tengan convenios con Adigsa para el tema de las ayudas. Si finalmente me voy a otra entidad, tengo que constituir una nueva hipoteca con sus gastos correspondientes y pierdo las ayudas.

En la caixa me han vuelto a calcular la ratio de endeudamiento y la ayuda mensual que puedo recibir:

Con las cifras que os comenté en el primer post, a dia de hoy, la cuota quedaría en 468 €.
La ayuda sería de +- 65 euros menusales.
De esto resulta un 40,50 % de endeudamiento. El director me ha comfirmado que la normativa establece un máximo del 40, por lo que en principio la operación no es viable.
Sin embargo, me ha ofrecido una alternativa para bajar %. Si doy 5.000 más de entrada y la hipoteca queda en 90.000, volviendo a calcular todo y contando con que la ayuda sería de 61 € mensuales, el ratio baja a 38%, suficiente para autorizar la hipoteca.
Pero claro, es evidente lo importante no es sólo que te la concedan, sino poder pagarla después con las revisiones anuales, por lo que le he preguntado al director qué previsiones maneja el departamento de riesgos del banco para autorizar o no la hipoteca y le he pedido que me hiciera una simulación de cuota si sube el euríbor hasta su punto máximo histórico, haciendo incapié en el pequeño detalle de que si ya el primer año voy tan justa, cuando empiecen las revisiones me estrellaré fijo.
Y la respuesta del director ha sido: que el departamento de riesgos es él y lo aprueba, que él se encarga de avisar a Adigsa de que doy los 5 mil más de entrada y no habrá problema para rectificar la hipoteca, que nadie sabe qué pasará con el euríbor pero que no cree que suba tanto, y que de todas maneras tenga en cuenta que las nóminas también suben cada año...

Todavía no salgo de mi asombro.

Gracias de nuevo por leerme y un saludo.

Pues te estás respondiendo sola. Vas a ir muy justa y la única que realmente gana en la operación es Adigsa, ya que es la que se quita "el muerto" de encima. Colocaría un piso y La Caixa es la que asumiría el riesgo. Vamos, yo no lo haría ni loco, hay que valorar el poder dormir a pierna suelta, y no merece la pena por unos ladrillos.
Y este es el mismo consejo que le he dado a mi hermano hace 15 días, que estaba empeñado en comprarse una vivienda VPPL. Como mi cuñada era la que realmente estaba empecinada, al final los amigos de Bankia han hecho el trabajo por mi. Y me alegro, porque para no vivir, mejor no meterte.

Saludos

Poco más que añadir a lo que ha dicho Novato.
Como mucho, le remitiría la conversación con el director a sus superiores, porque despropósitos como éste son los que han llevado el país a donde está: un sobreendeudamiento brutal, créditos fallando a diestro y siniestro...

Cualquiera puede ver que con la que se nos viene encima y el Euribor en mínimos históricos, conceder un crédito al límite de lo permitido por las normas es pedir a gritos que cualquier vaivén de la vida hunda al endeudado y deje una buena púa al prestamista. Ese tío tenía que estar en la calle, no ya por el lío en el que te quiere meter, sino por el riesgo tan descabellado que asume en nombre de su entidad. Como sea así con todos los créditos...

O sea que a punto como está el signo del gobierno de cambiar, amenazando como están con recortarlo todo (salarios, indemnizaciones por despido, prestaciones por desempleo, etc. En Portugal les han afeitado 4 días de vacaciones y ampliado media hora la jornada, así, por huevos), cerrando empresas todos los días, bajando los pisos todos los meses, con un EURIBOR que cualquier día se despierta (este año no, pero ¿y el que viene?), y el tío te sale con que las nóminas suben todos los años y que no cree que el EURIBOR suba tanto... y si se equivoca, o tú vas al paro, o te dejan de pagar (que a mí me pasó) o dos de esas tres cosas, él seguirá cenando caliente, y tú a la calle.

Lo que te digo, pa pegarle fuego al del banco...

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"Jesus saves. The rest take full damage"

Hola, de nuevo gracias por vuestras opiniones.

Como dice Don Pimpón, es para pegarle fuego, pero a todas las entidades, y no sólo bancarias.
Ya os había mencionado en mi primer post que llevo un tiempo mirando pisos, y el pasado agosto me recorrí varias entidades para ver si me daban una hipoteca de 80.000 sin avales para un piso de 2ª mano. Y os puedo decir que La caixa no es el primer banco que me concede hipoteca con mi sueldo espartano. En fin, sería largo de contar y no quiero cansaros.

Pero como ejemplo os cuento la oferta que me hizo Banesto, que no me concedía los 80 mil pero sí 70, eso sí a cambio de un primer año al 4,20 y diferencial de 3,20 el resto (30 años), con comisiones, seguros (incluído el de despido) y un plan de pensiones con una aportación anual de 4000 eurines. Recordad que gano 12000 netos al año... Aún guardo como recuerdo el papelito a mano que me hizo con las condiciones.
Porque a ver, ésa es otra: ¿a qué se debe que haya tantos bancos que no te den una propuesta hecha a ordenador como Dios manda, sino una hojita de notas con cuatro números escritos a boli y mal contados?

Y por cierto, La Caixa es una de las entidades que sondeé entonces, y era la única que me pedía 1 aval para darme los 80.000,. Curioso que ahora me de 90.000 sin aval... Se me había olvidado comentarlo.

Al final no llegué a nada con aquel piso porque el día que quedamos para la firma del contrato de arras la vendedora me pidió por sorpresa un dinerito en B que me negué a darle.

Historias para no dormir. Y yo, ilusa de mí, pensaba que con esto de la protección oficial el tema funcionaba de otra manera. Pero está claro que habiendo usureros por medio, de protección nada.
¿Dónde está la ventaja de comprar estos pisos? Mi no entender nada.
¿Hipotecado? me intreresa mucho tu caso como ejemplo, así que te rogaría que me contaras tus experiencias en la medida de lo posible, a ver qué tal te va.

Me siento frustrada y dolida al máximo, ý no tengo a nadie con quien desahogarme, así que perdonad el tocho que os acabo de soltar.

Gracias por leerme y un saludo.