Buenas a todos.
Como se puede ver no suelo entrar mucho en este hilo porque siempre estoy en el de hipotecas, pero la curiosidad mato al gato (y no me refiero a Gonzalo).

Me gustaría que me indicaseís que debo aprender para tener al menos conocimientos de las hipotecas multidivisa.
No es que tenga pensado cambiar la hipoteca, pero como el saber no ocupa lugar pues me gustaría aprender.

No necesito un manual, sino mas bien pequeñas indicaciones, del tipo:

- Que es una hipoteca Multidivisa
- Que condiciones tienen las hipotecas
- ...

Ya con esas indicaciones buscaré yo información en este foro o en internet para aprender.

Si me recomendáis que me lea algun hilo que empiece con un nivel básico (o nulo) os lo agredecería.

Un saludo.

Aclaro un poco mi perfil.

- Informático de profesión
- Conocimientos de matemáticas
- Conocimientos financieros (hipotecas, prestamos, calculos de intereses)

Pero cuando quiero empezar a ver multidivisas empiezo con dudas.
Creo entender el mecanismo, pero se me escapan detalles.

Ejemplo (seguramente equivocado):

- Pido hipoteca en moneda Y por una cantidad de euros X.
- Voy pagando la hipoteca en Y, haciendo la conversión en X para saber lo que tengo que pagar.
- Si me interesa cambio de moneda Y a Z, pagando comisión.
- ¿Cuando puede interesar cambiar?. Cuando el cambio de Y respecto a Z sea el mayor posible, para que Z sea lo menor posible.

¿Sería mas o menos así?.

Bueno, más o menos, no vas desencaminado.

Por un lado, insistir en que tu hipoteca es en la moneda Y, no en euros. Tú puedes convertir las cosas a euros para saber lo que vas pagando y lo que te queda por pagar, pero lo que debes son tantos Y. Esto conviene no olvidarlo, porque luego se empieza a hablar de si la deuda es virtual o real y la cosa se desmadra.

Sobre cuando te interesa una divisa u otra, pues sí, te interesa entrar en una moneda que esté apreciada (lo del cambio mayor o menor se puede malinterpretar, dependiendo del par del que se trate), para que tu deuda en la nueva divisa sea lo menor posible. Pero más allá de que esté apreciada, lo importante es que confíes en que se va a depreciar, porque si se sigue apreciando estás jodido (o jodidillo, según).

Y por otra parte insistir en algo muy importante que es el tipo de interés. El principal atractivo de las MD es financiarte en una divisa con unos tipos más bajos que el euro (ahora el euribor está tirado, pero no siempre ha sido así). Además, en la mayoría de MD se aplica el libor mensual o trimestral, que suele ser bastante más bajo que el anual (o semestral) que se aplica normalmente en las hipotecas convencionales. La contrapartida es el riesgo del tipo de cambio, que puede hacer que el contravalor en euros de tu deuda aumente.

Y por añadir algo más, suelen tener gastos, comisiones y diferenciales más altos que las convencionales. A menudo sólo puedes cambiar de divisa cuando vence tu cuota (mensualmente, o trimestralmente), lo que hace que andar entrando y saliendo continuamente sea complicado porque los valores interesantes tienen tendencia a escaparse.

Y bueno, de momento no sigo que si no esto va a quedar muy largo. Seguro que más gente añade más cosas (o yo mismo en otro rato).

Hola Nakar81,

Bien, siguiendo al hilo de tus preguntas y como continuación a lo comentado por ame76:

- Una hipoteca multidivisas es aquella que se puede nominar desde un principio en una entre varias divisas. Normalmente: euro ( EUR), dolar (USD), yen (JPY), franco suizo ( CHF), o libra esterlina ( GBP). En general, en caso de nominarla en euros, el tipo de interés vendrá dado por el euribor ( normalmente mensual o trimestral, a veces anual) más el diferencial. En general, en caso de nominarla en otra divisa diferente al euro, el tipo de interés será el resultante de adicionar el diferencial al libor ( normalmente mensual o trimestral, a veces anual) de la divisa en cuestión.

- El método de cálculo del tipo de interés generalmente es el francés, aunque algún banco emplea el sistema alemán.

- Cada escritura es un mundo, pero normalmente todos los bancos te permiten varios cambios de divisa al año del capital pendiente de la hipoteca. P.ej: Unos, una vez al mes. Otros, una vez al trimestre. Cada cambio de divisa ( incluido el inicial en caso de nominar la hipoteca en divisa diferente al euro) conlleva una comisión de cambio, normalmente del 0,2% del capital pendiente de amortizar. Esa comisión se paga en la divisa en la que esté constituida la hipoteca en ese momento antes del cambio.

- Para cambiar de divisa, generalmente sólo lo puedes hacer en la fecha de pago de las cuotas, comunicándolo al banco unos días antes, entre 2 y 5 días antes, con el riesgo de que el precio en esos 2-5 días pueda tener una evolución que te sea desfvorable. Para cambiar en otra fecha diferente y con un precio de cambio pactado en relación al cambio oficial en ese justo momento que deseas hacer el cambio, están los seguros de cambio. Los seguros de cambio no todos los bancos los ofrecen a todo el mundo, y si lo hacen, en las sucursales a veces desconocen bastante su funcionamiento. Generalmente un seguro de cambio es lo que se entiende por un forward. El forward, El forward obliga, llegado su vencimiento, a comprar / vender la divisa al tipo de cambio acordado, con independencia de que en ese momento el tipo de cambio del mercado pueda ser mejor. Esto en la práctica puede representar un inconveniente muy grande, pues es imposible predecir a ciencia cierta cómo se van a comportar las divisas en 15 días, 1 mes, ó dos meses y medio.

- Como bien dice ame76, el hipotecado paga las cuotas en la divisa en la que tenga nominada la hipoteca. Para ello deberá tener una cuenta en esa divisa e ir comprando divisa en los momentos en los que él estime oportunos o más idóneos. El banco irá cobrando las cuotas de esa cuenta, y el sobrante tras el cobro de una cuota, quedará como ahorro en divisa en esa cuenta. Si el hipotecado no hace esto, lo que hará el Banco es dos días antes del vencimiento de la cuota, comprarle él el valor exacto de la divisa necesario para pagar la cuota, al precio que haya ese día. Cada compra de divisa o actuación del banco para comprarla, tiene una comisión. Normalmente del 0,2%, con un mínimo que suele oscilar entre 6 y 15€. Existen otras formas de comprar divisa y luego transferir al banco donde tienes la hipoteca, y en eso trapaga te puede contar cosas de divinet y caixa nova para tal fin.

- Aparte de la comisión de cambio mencionada, el precio que ofrece el banco para venderte la divisa ya lleva un margen de cambio, también denominado fixing. Si el precio de mercado forex es, supongamos 1 € = 124,00 yenes, el banco te dirá que te los vende por ejemplo a 1 € = 123,10 yenes. Este fixing suele estar entre el 0,75% y el 1,2%, dependiendo del banco. Salvo la mencionada caixa nova, que es mucho más barata para la compra de divisa. Pero que por lógica, tendrás que abrir un par de cuentas con ellos y asumir las comisiones de mantenimiento y transferencias de divisas.

- El fixing también existe cuando constituyes la hipoteca en divisa o cambias la nominación de la hipoteca a otra divisa. En este caso es al revés: debes al promotor inmobiliario que te vende el piso te lo vende por 200.000 euros, y tú vas a constituir la hipoteca en yenes. Si el precio de forex es 1 € = 127,00 yenes, el banco te hará comprar p.ej a razón de 128 yenes por €. Pero me consta que algunos bancos y cajas en este caso, al tratarse de importes elevados, se puede negociar algo más el fixing, pudiendo conseguir entre un 0,15% y un 0,50%, muy inferior al fixing de compra de divisa por importes pequeños.

Respecto a los números, poco más se me ocurre en este momento. Con tu perfil, los números no te suponen problema alguno y sabrás perfectamente echar cuentas.

Ahora. ¿ Porqué normalmente las hipotecas multidivisas se constituyen en yenes, y a veces en francos suizos, y raramente en otras divisas? Respuesta: Históricamente Suiza y sobre todo Japón tienen el libor más bajo de todos los países desarrollados ( y sin desarrollar). Para que te hagas una idea, el libor yen trimestral en los últimos 3 años ha oscilado entre el 1,05% y el 0,24% actual. El euribor anual como sabrás, ahora está en el 1,22% aprox. pero ha llegado a estar en los últimos 3 años por encima del 5%. Esto hace que, aun existiendo una apreciación en la divisa, en el largo plazo pueda resultar rentable o más que rentable hacer una hipoteca en estas divisas. Eso sí: si como ha ocurrido la divisa se aprecia mucho y echas cuentas de cuanto supone esa deuda en euros al contravalor actual, te puedes poner nervioso o muy nervioso.

Y ya me despido, sólo haciendo hincapié en 4 recomendaciones:

1 - Barajar el binomio rentabilidad-riesgo. Pero ( en mi opinión) no como se hace invirtiendo en bolsa, sino teniendo en cuenta el largo plazo ( una hipoteca multidivisas se suele constituir entre 20 y 30 años). No obstante, no está nada mal marcarse un stop-loss para la llegada de una crisis como la actual ( ay! si lo hubiésemos sabido...)

2 - El que firme una hipoteca multidivisas debe leer con tiempo la escritura de cabo a rabo, entender todos y cada uno de los puntos y cláusulas. Y solo firmar si tras meditarlo bien y habiendo pensado pros y contras se asume todo lo que pone. Para ello es conveniente conseguir antes un borrador ( pero no el día antes de firmar ¿ eh?)

3 - En mi opinión, el que firme una hipoteca multidivisas debe tener muy presente que durante la vida de la hipoteca puede verse en algún momento de la vida de la misma, debiendo más que al principio. Es por ello que yo no lo veo recomendable para quien piense que pueda necesitar en pocos años cambiar de vivienda ( por cambio de destino en su profesión o empresa, porque tenga pensado tener familia numerosa y se compra un piso pequeño, etc.) o incluso para aquellos que viven en pareja y compran a medias, pero no tengan de antemano una relación afectiva duradera. Se podría dar la situación de obligación de vender por cambio de destino en el trabajo, tener 3 hijos y sólo dos dormitorios, o una separación matrimonial, entre otras razones, y haber hecho con la casa y la hipoteca "un pan como unas hostias".

4 - Por último: El endeudamiento al que puede hacerse frente debe calcularse siempre en base a la cuota que se pagaría en euros, y siendo conservador sin ir al límite, y no a una cuota más baja con un tipo de interés muy bajo en otra divisa. Por lo que pueda pasar.

__________________

Entrada gloriosa en yenes en Junio 2007: 51.160.000 a 165,03
Salida de ¥ a CHF en Septiembre 2010, cambio CHF/JPY 81,48 ( EUR/JPY 109,90, y EUR/CHF 1,349). Nueva deuda: 570.400 CHF
Dos cagadas, vamos.

Muchas gracias a los dos.

Como dije al principio no es mi intención tener una hipoteca multidivisa actualmente, pero tenía interés en saber.

Tras leeros ya no pienso que sea "difícil", ahora sólo pienso que este tipo de hipotecas son "tremendamente difíciles".

Vamos a ver si en esta semana santa me pongo un poco al día y hago alguna simulación.

Muchas gracias otra vez a los dos.
Me mantendré por aquí para ver si aprendo algo mas.

No hay de qué, Nakar...

Otras curiosidades sobre las HMD:

- Generalmente los bancos no dan más del 60%-70% del valor de tasación.
- Diferenciales ejemplo. Para pago mensual, libor 1 mes + 0,90%. en caso de estar en euros: euribor + 0,5%. Para pago trimestral, libor 3 m + 0,75%, ó euribor 3 m + 0,75%. ( son sólo ejemplos, creo que las pocas hipotecas que dan ahora las "cargan" más)
- Aunque comprases divisa para un año entero a un precio, cada pago es distinto, ya que el libor cambia casi todos los días, y por tanto cambia en cada vencimiento. Incluso si estás en euros, ya que al euribor le pasa lo mismo, y p.ej. para pago mensual te lo referencian al euribor 1 mes.
- Existe una cláusula ( la "terrorífica") en casi todas estas hipotecas, según la cual, en caso de que el contravalor en euros de la deuda en la fecha de pago de la cuota sea un determinado porcentaje superior ( normalmente entre el 10% y el 20%) al contravalor en euros de esa misma deuda si tomaran la cotización de cuando te hicieron el último cambio de divisa sobre el montante de la hipoteca, el banco puede exigir la cancelación parcial de lo que represente en euros esa diferencia. En la práctica que yo sepa esta cláusula no se la han aplicado a nadie ( salvo algún caso aislado, el Banco de Valencia creo) a pesar de que el contravalor se ha superado en algunos casos en más de un 35%. En fin, es una cláusula que acojona, pero mientras pagues y el banco vea que funcionas... también las hipotecas "normales" de ciertos bancos tienen cláusulas según las cuales pueden exigir la cancelación total o rescisión de la relación contractual en determinados casos y no las aplican mientras pagues.


Evidentemente, lo mejor es entrar en 115 yenes por euro y salir en 170 yenes por euro ( te quitarías más de un 30% de la deuda tan sólo por la depreciación del yen) pero tras la quiebra de Lehman Brothers ocurrió justo lo contrario, y a una velocidad endiablada... ahora muchos esperamos que cuando termine o vaya a terminar la crisis el yen vuelva a depreciarse. Esperemos, esperemos...

Pero aun sin que eso ocurra, es posible que a la larga estas hipotecas sean rentables, gracias al diferencial promedio entre tipos de interés.

Páginas imprescindibles:
Para ver libors y euribors de cualquier fecha:
FT.com - Markets Data - Data Archive / Markets Interest Summary

Para ver gráficos y cotizaciones de divisas actuales e históricas:
ECB: Euro foreign exchange reference rates
Cotizaciones de divisas en tiempo real

Y por supuesto: Los hilos estrella del foro

Saludos

__________________

Entrada gloriosa en yenes en Junio 2007: 51.160.000 a 165,03
Salida de ¥ a CHF en Septiembre 2010, cambio CHF/JPY 81,48 ( EUR/JPY 109,90, y EUR/CHF 1,349). Nueva deuda: 570.400 CHF
Dos cagadas, vamos.

Si quieres hacer alguna simulación, te recomiendo que le eches un vistazo a este simulador, y luego si quieres lo puedes tunear a tu gusto. Lógicamente las hipótesis iniciales de variabilidad de tipos y cambios influyen mucho en los resultados.

Creo que es muy interesante porque hacer una comparativa con unos valores constantes o promedio es bastante poco realista. Por otra parte no hay que olvidar que en este simulador estás toda la vida en la misma divisa mientras que en la realidad puedes moverte, aunque no sea fácil acertar.

Tengo que entretenerme en probarlo.
Ya os cuento.

Muchas gracias.

Esto... no sé tú, pero yo ya no puedo descargarlo.

De todos modos, échale un vistazo a este pedazo de post (y siguientes), que está muy bien explicado eso del tipo de interés y el riesgo del tipo de cambio

para Pepo ó cualquiera que me guie.

Hola, soy nueva y pesada, haber si puedes darme un consejo, entre en 2008 con 330.000€ a un cambio de casi nada...170, después de llevar 18 meses pagando a una media de 1650€, al día de hoy tengo en deuda virtual 423.000€, si hubiera cambiado a 145, con perdidas muy importantes, hubiera entrado de nuevo a 120, ¿ hubiera sido correcto? lo he dicho de manera muy abreviada, ayurdarme en este camino tan oido........,