no sé si alguien tiene experiencia en este tema pero no lo he encontrado en este foro, así que lo expongo a ver si alguien me puede ayudar:
quiero vender el piso donde vivo el cual tiene hecha hipoteca multidivisa con caixa catalunya en yenes entrada a 161,5.
como ahora no puedo hacer el cambio a euros ya que sería lo mismo que hacerme un harikiri, me gustaría saber que ocurriría si alguien se subrogara a la hipoteca, como serian los pasos
he estado mirando la escritura y sí que sale la opción de que si alguien se subroga a la hipoteca tengo que hacer frente al pago de un 1% del principal, pero no pone nada más.
cómo resultaría si se diera el caso?? la hipoteca hay que pasarla a euros para de nuevo pasarla a yenes?? se puede cambiar el nombre sin tocar los yenes y hacer los gastos en euros para que el que compre siga con la multidivisa sin que le afecte el cambio??

mmm... interesting. Siempre se ha comentado que las HMDs no son buena idea si tienes en mente la posibilidad de vender tu piso, aunque las circunstancias suelen cambiar con el tiempo, claro . Aunque técnicamente sería posible subrogar una HMD, piensa en lo siguiente:

- Como vas a convencer a alguien para que te compre un piso por una cantidad en EUR (que es el valor que acordéis para el piso), pero que, a cambio, asuma una deuda del 20% más. Es como si le vendes el piso por 300.000 EUR y le pides que asuma 360.000 de deuda "por un rollo raro de divisas"

- Como vais a convencer al banco y a su dpto. de riesgos para que vuelva a financiar al nuevo propietario un 120% del valor del activo, ahora que se financia -como mucho- el 80% del valor de tasación. Y eso suponiendo que no ha bajado significativamente el valor de la tasación, porque sino sería muchísimo peor....


Ignoro si hay precedentes pero este es un buen sitio para sacarlos a la luz

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Yen Hardcore Club EUR/JPY > 165 and flying alone

llevas razón:
la idea era no cambiarme o vender el piso en mucho tiempo, pero como bien dices, las circunstancias cambian y ahora la realidad es otra.
me encuentro con la posibilidad de que haya un posible comprador, que es vecino mío, pero antes de hablar con él o la caja, me gustaría profundizar el tema
el piso evidentemente que es más caro a causa del contravalor en euros actual, pero mi idea es venderle el tema de las multidivisas haciendo que él directamente se subrogara a yenes y no tener que pasar a euros por nada del mundo porque si no sí que es una tontería. no sé si se puede hacer
entiendo que si esto es así, el riesgo como dices sigue siendo el mismo ya que la hipoteca se encuentra en yenes y no se ha pasado a euros
lo que me pierdo es la operativa que se seguiría en el proceso de subrogación, como se actuaría, como se harían los pagos de ITP, gastos de notario, etc si se pueden hacer en yenes o en euros pero el porcentaje en que se basa, en yenes o su contravalor actual en euros....
es un poco lioso, no sé si me sigues

Te contesto más o menos lo mismo que Khi, no sé si se podrá o no, si hay cláusulas que contemplan dicha eventualidad será que se puede, pero la cuestión es por qué iba a aceptar alguien ese trato.

Imagina que pediste 200.000 euros, que a 160 (redondeando) son 32M¥. Y supongamos que ahora te quedan por pagar 30M¥, que con un cambio de 130 son 230.000 euros. Supongamos ahora que tú has acordado vender tu piso por 200.000 euros. Cómo quieres que el comprador asuma una deuda de 30 M¥? Si el tío quisiera una multidivisa en yenes lo normal sería comprar tu piso por 200.000 y entrar en yenes a 130, con una deuda de 26 M¥, no con la deuda de 30 M¥ que pretendes que asuma. Que ahora conseguir una multidivisa está complicado, pues sí, pero no creo que el comprador esté dispuesto a palmar de entrada 4 M¥ (unos 30.000 euros) sólo por conseguirla (por supuesto, todo esto son hipótesis, no sé cuáles son los números reales en tu caso).

Es como si compras 1000 acciones a 10 € y cuando cotizan a 8 se las vendes a alguien pero le dices que te dé los 10000 €, que aunque ahora valgan 8000 seguro que algún día vueven a valer 10. Si el tío quiere 1000 acciones las comprará a 8 euros que valen hoy y pagará 8000, no?

Todo esto viene por llamar a la deuda virtual. La deuda es real, por mucho que el banco no te la exija de golpe y tengas mucho tiempo para seguir pagándola y que puede que se reduzca si el yen vuelve a depreciarse, pero a día de hoy tu deuda es la que es.

Además faltaría ver que la entidad "se deje", como dice Khi, aunque eso dependerá también del valor de la propiedad. Pero si tu piso vaía por ejemplo 300.000 y sólo pediste 200.000 (los 32 M¥), y ahora lo fueses a vender de nuevo por 300.000, lo que puedes tener claro es que si el comprador se subrogara a tu deuda te daría 70.000 euros más (y no 100.000) porque se ha subrogado en una hipoteca con un contravalor de 230.000 euros. Es decir, que a fin de cuentas sería igual que si te pasas a euros tú solito antes de vender.

Mejor no se podria explicar.
Si no te ves muy apurado espera unos meses a que el cambio al menos evoluciona hacia los 145-150, porque si no vas a perder mucho dinero

un saludo

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SOCIO-ACUFI y gracias a ella yenero.