Comparativa Hipoteca tradicional

javierl

Active Member
Hola,

A raiz de un comentario en otro post de alguien si se planteaba si habia pagado mas o menos con la HMD me ha dado por hacer una comparativa.

Diferencial 0,45 en ambos caso (el que tengo en la HMD)
En EUR he considerado lo estandar de la epoca (euribor 1 año, revision anual)

el resultado es:

Total pagado en cuotas de la HMD = 106,351 € + 800€ de las comisiones de cambio de divisa (9€ periodo)
Simulacion a euribor 1 año + 0,45 = 120,633€


Cuota maxima HMD = 1527€ (Jul 12)
Cuota minima HMD = 915 (jul 08)

Cuota maxima que se hubiera pagado en hipoteca tradicional= 1856€ (Jul 08 - Jun 09)
Cuota minima que se hubiera pagado en hipoteca tradicional= 1068€ (Jul 14 - actual)


de las 91 cuotas, puestas mes a mes. en la HMD he pagado MENOS que en una tradicional en 54 cuotas, en 37 ha sido superior la cuota.

Maxima diferencia de ahorro en cuota respecto a hipoteca tradicional= 940€ (jul 08)
Maxima diferencia de gasto en cuota respecto a hipoteca tradicional= -372€ (Jul 12)

Si hubiera contratado una hipoteca tradicional en Jul 07 por 300K habria pagado:
67,598€ Intereses
53,034€ Amortizacion de capital y ahora mismo deberia 246,181€

un saludo,
Javi.
 

pepo

Well-Known Member
Te sale muy bien, la verdad.

Yo empecé en yenes en julio de 2007 y cambié a francos en 2010 y tengo una comparativa con varias hojas:

- la de la hipoteca que empecé en yenes. A partir del cambio a francos sigo insertando el libor que me hubiese tocado en cada revisión, y como desconozco el valor de las compras de yenes que hubiese hecho a partir del momento en que cambié a francos, meto la cotización de dos días antes de las fechas de pago restando un fixing.
- la de mi hipoteca real: refleja en las primeras filas los pagos cuando estaba en yenes y a partir del cambio a francos los pagos en francos
- la de una hipoteca convencional. Voy insertando el euribor anual de todos los mayos de cada año todos los junios ( firmé en junio de 2007). Al principio la puse con euribor anual +0,18% de diferencial ( hipoteca de bankinter que tenía concedida) pero para no deprimirme mucho lo he cambiado por un diferencial de 0,65%, que era el que me proponía La Caixa. Decir que el diferencial que tengo en la HMD es 0,55%, libor trimestral.

Resultado que me da a diciembre, a grandes rasgos:
- de haber seguido en yenes hubiese pagado hasta la fecha 93 € más que con la hipoteca referenciada a euribor.
- el cambio a francos me ha salido caro: 14.000 euros pagados de más que con la hipoteca euribor ( y por tanto, 13.907 euros más que si hubiese seguido en yenes)
- en euribor ahora debería 254.000 euros. En yenes debería 300.000 y en francos debo a día de hoy 486.000

Ojo con los cambios de divisa, todo se multiplica geométricamente, para lo bueno y para lo malo
 

javierl

Active Member
Hola Pepo,

me sorprende el "de haber seguido en yenes hubiese pagado hasta la fecha 93 € más que con la hipoteca referenciada a euribor."

93€ de diferencia solo?
 

javierl

Active Member
Yo de momento 13,000€ y pico de ahorro. Recuerdo que mi entrada fue en CHF a 1,65 y a mes me cambie a JPY en entornos de 92 CHF JPY (149-150 EURJPY) aprox.

En mi caso la comparativa la he hecho poniendo euribor anual para cada periodo . La de la HMD he cogido directamente los cobros de la amortizacion del prestamo por lo que faltaba sumar los 9€ de cambio de divisa (unos 800€).

lo que mas me ha gustado de la comparativa que he hecho y que hasta ahora no habia mirado nunca es el promedio de meses en los que he pagado menos (54 vs 37) y la maxima diferencia a favor y en contra.
 

Chack

New Member
Yo también he hecho la simulación.
En mi caso el diferencial en divisas es 0.90 y en euros 0.50
Si hubiese entrado en euros desde el principio, con euribor trimestral, hubiese pagado 78.738€
En CHF he pagado mas de 87.000€
Total he palmado 8.300€ en 7 años = 1200€ año, lo que da una media de 100€ al mes.
 

pepo

Well-Known Member
Hola Pepo,

me sorprende el "de haber seguido en yenes hubiese pagado hasta la fecha 93 € más que con la hipoteca referenciada a euribor."

93€ de diferencia solo?
Es lo que me sale, -93 y el excel está correcto ( teniendo en cuenta que el valor de compra de yenes desde que salí a francos es hipotético). Pero en tu caso sale aún mejor, no? 120.000 frente a 107.000 más o menos, son 13.000 euros, pero en positivo con tu hipoteca respecto a una referenciada a euribor anual. He puesto como dije diferencial de 0,65% para euribor. Lo puedo calcular con el mismo diferencial ( 0,55%) y saldría un poco peor en yenes.
 

pepo

Well-Known Member
Aquí lo tienes. Tendrás que buscar los datos del euribor anual para cada renovación anual. Y si no tienes un excel ya hecho con los datos reales de tu hipoteca, tendrás que hacértelo, fila por fila. Después comparas lo pagado en tu hipoteca con lo que te hubiera correspondido a la fecha en una hipoteca a euros. Te llevará un tiempo, pero ya lo tendrás para siempre, a partir de ahí es ir alimentando el excel.

Simulador en Excel de Hipoteca con posibilidad de Amortizacion Anticipada
 
Última edición por un moderador:
A mi lo q me preocupa no es lo pagado hasta ahora, si no lo q me queda x pagar, a día de hoy debo 100.000 € más de los q pedí, tengo 7años menos para pagarlos, mi casa no vale ni x asomo lo q debo y rezando xq la economía familiar no empeore o el QE no mande a todas las divisas contra el euro a los infiernos. No sé si habré pagado más o menos, esta hipoteca es una ruina.
 

pepo

Well-Known Member
Este te puede valer. Los Bancos para las hipotecas convencionales aplican este dato, la media mensual del euribor. Normalmente, el último dato publicado en el BOE. Eso quiere decir que para una hipoteca con revisión en el mes de junio, normalmente cogerían el euribor publicado el mes anterior en el BOE ( mayo) pero el que se publica en un BOE de mayo es el dato de abril, que es el que para hacerlo lo más real posible deberías tomar. Así es como lo suelen hacer, aunque no quiere decir que sea siempre.

Evolución del Euribor Mensual | Euribor Diario
 
Última edición por un moderador:
Acabo de terminar la simulación y me he sorprendido. A día de hoy he pagado con la HMD 1417,1 euros más que si la hubiera contratado en euros desde el principio, me esperaba más diferencia, la verdad.

Pero me sigue escamando ver el contravalor en euros y pensar que después de casi 8 años pagando debo 60 mil euros más que cuando empecé
 
Yo tengo la sensación de vivir de alquiler y q la casa nunca será mía xq a pesar de pagar religiosamente cada mes, la deuda virtual siempre estará ahí, es más, mis hijos y mis nietos seguirán pagamdo mi deuda vitual todas sus vidas, jajajaja pero como es virtual.
Perdón, paranoia total:D
 
Yo tengo la sensación de vivir de alquiler y q la casa nunca será mía xq a pesar de pagar religiosamente cada mes, la deuda virtual siempre estará ahí, es más, mis hijos y mis nietos seguirán pagamdo mi deuda vitual todas sus vidas, jajajaja pero como es virtual.
Perdón, paranoia total:D
jajajaja ToTheLimit, que gracia me ha hecho leer esto!

Yo tengo esa misma sensación, que estoy tirando el dinero, que la casa no será nunca mía. De hecho mi parejo lleva un tiempo insistiendo en que reformemos un baño y yo siempre pienso, ¿para qué se lo quede el banco? Ni hablar! :p
 

pepo

Well-Known Member
Acabo de terminar la simulación y me he sorprendido. A día de hoy he pagado con la HMD 1417,1 euros más que si la hubiera contratado en euros desde el principio, me esperaba más diferencia, la verdad.

Pero me sigue escamando ver el contravalor en euros y pensar que después de casi 8 años pagando debo 60 mil euros más que cuando empecé
Si has estado siempre en francos desde 2007 ó 2008 muy probable que las cuentas estén bien hechas, todo depende del momento de hacer la hipoteca y el montante de la misma. Pero como digo, seguro que está bien.
 
Umm... pues no sé Krupier, yo diría que las cuentas están bien hechas, pero tendré que repasarlas de nuevo. Entré en francos y no me he movido de aquí nunca, pero quizá hay algo que se me escapa.... a ver si tengo un rato y lo vuelvo a mirar
 

pepo

Well-Known Member
No sé, yo desde luego si nunca me hubiese movido de euros palmaría unos 100 euros solo ( en cuotas). De acuerdo que el franco a día de hoy se ha apreciado mucho más que el yen, pero también tuvo momentos mejores que el yen. Por eso digo que, si nunca se ha movido de francos, sí pueden estar bien hechas las cuentas. Los que más hemos palmado somos los que cambiamos en mal momento y nos hemos chupado dos apreciaciones de dos divisas, con el agravante que la segunda multiplica las pérdidas de la primera.
 

pepo

Well-Known Member
Sin ánimo de generar polémica pero si nunca has cambiado de divisa no puede ser que te salgan esos datos.
Si efectivamente es como dices....me alegro por ti ;)
Además de lo dicho antes, tampoco sabemos el importe de su hipoteca. No es lo mismo si le prestaron 100.000 euros o 300.000, en cuyo caso las pérdidas serían el triple.
 
Ya te diré dónde encontrar el excel para interés variable que utilizo que es el mejor que he encontrado en la red y te lo calcula exacto. Ahora estoy con el portátil y no me acuerdo de la dirección (lo tengo en el de sobremesa y tiene una avería que espero me subsanen pronto).
Tienes que meter año por año el valor del euríbor y te recalcula los nuevos periodos de interés con su descuento pertinente de amortización.
Ya sé que hay otros simuladores excel, pero este es el que me ha ofrecido mayor garantía.
Ok, te lo agradezco! :)
 

pepo

Well-Known Member
A ver... Yo cogería el dato de noviembre, que como decía es como lo suelen hacer los Bancos. Pero puedes coger el de diciembre... No hay nada exacto. El que no desde luego, el de enero. Y coge siempre el mismo, noviembre o diciembre, pero el mismo siempre. No valen trampas para autoengañarse :D
 
Última edición por un moderador:

pepo

Well-Known Member
En mi anterior post te comentaba que nada es exacto en estas comparativas, lo que se trata es de que ya que la haces, sea lo más ajustada a la realidad de lo que hubiese ocurrido en un escenario con una hipoteca euribor a tipo de interés variable que hubieses firmado el mismo día en lugar de la multidivisas.

Pero por ejemplo, yo tenía tres opciones:
-La multidivisas que firmé
- una de euribor + 0,18% con una comisión de apertura idéntica que la multidivisas, y con gastos de constitución similares.
- otra de euribor + 0,65% que era la del constructor y a la que me podía haber subrogado. Mayor tipo de interés que en la anterior pero me hubiese ahorrado más de 4.000 euros en constitución de hipoteca al ser una subrogación.
¿ cuál hubiese cogido en caso de no haber cogido la multidivisas? Pues no lo sé seguro.

Por otro lado, quizá no hubiese firmado el mismo día sino unos días después y al ser ya otro mes ¿ qué mes cojo? Ahí está claro: como si hubieses firmado el mismo día.

Luego está ¿qué te ha devuelto hacienda con la MD y que te hubiesen devuelto si hubiese constituido la de euribor?

Y hay otras variables más a tener en cuenta ( si había obligación de seguros, otras vinculaciones, etc. Etc) pero no se puede entrar tanto al detalle.

Yo diría que con montar el excel bien ( que puede ser poniendo el mismo diferencial si no sabes qué hipoteca hubieses cogido) y si acaso meter en ambas para los cálculos las diferencias por devoluciones a Hacienda en cada año, ya tienes una aproximación bastante realista.
Saludos,
 
Última edición por un moderador:
En mi anterior post te comentaba que nada es exacto en estas comparativas, lo que se trata es de que ya que la haces, sea lo más ajustada a la realidad de lo que hubiese ocurrido en un escenario con una hipoteca euribor a tipo de interés variable que hubieses firmado el mismo día en lugar de la multidivisas.

Pero por ejemplo, yo tenía tres opciones:
-La multidivisas que firmé
- una de euribor + 0,18% con una comisión de apertura idéntica que la multidivisas, y con gastos de constitución similares.
- otra de euribor + 0,65% que era la del constructor y a la que me podía haber subrogado. Mayor tipo de interés que en la anterior pero me hubiese ahorrado más de 4.000 euros en constitución de hipoteca al ser una subrogación.
¿ cuál hubiese cogido en caso de no haber cogido la multidivisas? Pues no lo sé seguro.

Por otro lado, quizá no hubiese firmado el mismo día sino unos días después y al ser ya otro mes ¿ qué mes cojo? Ahí está claro: como si hubieses firmado el mismo día.

Luego está ¿qué te ha devuelto hacienda con la MD y que te hubiesen devuelto si hubiese constituido la de euribor?

Y hay otras variables más a tener en cuenta ( si había obligación de seguros, otras vinculaciones, etc. Etc) pero no se puede entrar tanto al detalle.

Yo diría que con montar el excel bien ( que puede ser poniendo el mismo diferencial si no sabes qué hipoteca hubieses cogido) y si acaso meter en ambas para los cálculos las diferencias por devoluciones a Hacienda en cada año, ya tienes una aproximación bastante realista.
Saludos,
Yo lo de hacienda no lo he tenido en cuenta! Es que estais en todo!

Yo he calculado la diferencia entre los pagos que hubiera hecho en estos 8 años si hubiera cogido hipoteca en euros: euribor anual (aplicando el del mes de firma de la hipoteca) + diferencial de 0,6 y los pagos que sé que he realizado con esta hipoteca (he descagado de la web todos los pagos con su contravalor en euros) y si, me sigue saliendo la misma diferencia...
 
Arriba