Y es de suponer que con una deuda pagando mas intereses les ira mucho peor, se devaluará su moneda? no se esta gente son muy especiales y tiene tan buena fama que nada les hace daño, tendriamso que aplicarles el refran de "crea fama y echate a dormir"
besitos tago

gracias tagoriana ,pero introdusco los datos (libor 0,44+diferencial0,90 )y la cantidad que he pagado este mes no corresponde .algo se me escapa.

entre en el yen 160000 a 160.como esta el tema ahora que opciones tengo para hacer un bu cambio de moneda?

MADRE MIA... ¿PERO ESTO QUE EEEEEEESSS? Menuda histeria con el subidón... Tendré que dedicar la mañana del lunes en el trabajo para leer todos los post. En casa no tengo tiempo...jejejeej

RAF, P...YEN, por si lo leeis. Del banco na de na. Intentaré relajarme o acabaré haciendo realidad lo de los globos... Iré entrando en el foro para estar al día y de tanto en tanto dejaré escrita una burrada de las mias. Nunca se sabe a quien puedes ser de ayuda.

Eso si... las sesiones de risoterapia que no cesen... MUÑOOOOOOOOONNNN

__________________

JOSE de AZEVEDO FOR PRESIDENT

Hola, hacía muchíiiisimo que no entraba por el foro, pero llevo una semana leyéndome multitud de artículos y la verdad que he aprendido un montón.

Para agradecer las molestias de muchísima gente de este foro que se lo curran una barbaridad respondiendo dudas a todo aquel que las plantea (yo mismo en un futuro cercano jejeje) quiero compartir con todos un archivo excel que he desarrollado para andar por casa. Sobre todo es para aquellos que están empezando a moverse en el tema de hipotecas, calcular cuotas, gastos iniciales de apertura, gestoría, registro, y para preparar diferentes escenarios de intereses, cambios, años, amortizaciones. Como digo es muy de andar por casa, osea que hay que darla vueltas para manejarla bien. Bueno pues lo dicho aquí queda esperando que sea de utilidad a cuantas más personas mejor.

Letra Hipoteca.xls

Bueno compañeros, ya hemos asimilado un poco la semana, que ya nos tocaba algo asi.

Desde el 16 de Enero que marcamos minimo en 97,02 hasta ayer con maximo intradia de 109,22 , eso un poco mas de un mes un 12,5% de subida. Superando todas lasmedias moviles 20/50/200

Ayer cerramos en el nivel mas alto de los ultimos 6 meses. Solo se marco niveles mas altos en intradia el 31 octubre ( dia de internencion del boj) pero el cierre fue mas bajo que el de ayer.

Mirando un grafico de velas de los ultimos 3,5 años , se observa un nivel clave en los 107 , que lo hemos superado ( aunque tambien se supero a finales de octubre y duro pocas sesiones x encima de esos niveles) . El otro punto clave seria la zona de los 115.

Veremos como transcurren los acontecimientos la semana que viene, al menos que no nos quite nadie el punto de optimismo y esperanza que tenemos ( cierto es como dicen algunos forero que ya hemos pasado por esto en otras ocasiones en los ultimos 3,5 años)

__________________

Entreda en yenes : 123 eur-jpy Noviembre-08
Salida a € : desde 132 eur-jpy Abril 09
Reentrada en yenes: a 118 eur-jpy Mayo 10

Esperando niveles de 130-135 para volver a €

post numero 2712

mira este es el post original, ahi tambien tienes para mirar las instrucciones
fijate que la pagina se mueve hacia la derecha y ahi tambien tiens que poner datos, que no sea eso, porque a mi me ha funcionado perfecto a la primera.
besitos tago

Salir del atolladero de una hipoteca en yenes

Menéame



Alerta de noticias
Enviar a un amigo
Imprimir
Disminuye el tamaño del texto
Aumenta el tamaño del texto

25.02.2012 José Antonio Fernández-Hódar 0

La debilidad del euro frente al yen, que ha caído un 38% desde 2008, ha disparado la hipoteca en muchos hogares, que optaron por esta alternativa cuando el yen estaba bajo.

Hay una regla de oro que el normal de los mortales que se mete en estos charcos debería conocer, pero que seguramente nadie le ha explicado: no endeudarse jamás en una divisa distinta a aquella en la que percibes los ingresos.

El atractivo para hacer la hipoteca de la vivienda en yenes era doble; por un lado, el bajo tipo de interés que se ofrecía; por otro, la posibilidad de que el yen continuara depreciándose frente el euro. En los últimos meses del año 2000, un euro costaba 95 yenes. A partir de enero de 2001 el yen fue cayendo en su cambio contra euro. Al comprar los yenes necesarios para pagar la mensualidad de la hipoteca, cada vez había que emplear menos euros. Fueron siete años de fortalecimiento del euro contra el yen. El atractivo, era innegable.

Llegamos a los años 2007 y primera mitad de 2008 cuando por un euro te daban entre 160 y 165 yenes. En este momento, cuando el yen podía estar tocando fondo, se produce una avalancha en la demanda de hipotecas en yenes. Y ya no era que las entidades financieras las ofrecieran, era el cliente quien demandaba este tipo de productos, sin darse cuenta que se estaba metiendo a especular con una divisa a pecho descubierto. Y digo especular, porque al margen de un interés atractivo, lo que se buscaba era que la cuota mensual se mantuviese o fuese cada vez más baja. Esto suponía que el yen seguiría depreciándose en su cambio contra el euro.

Pero puede ocurrir, como ocurrió, que el yen se diese la vuelta y aquí comienza el drama para muchos buscadores de gangas. Veamos un ejemplo: Juan Particular obtiene en octubre de 2007 un préstamo con garantía hipotecaria de 320.000 euros que, con un cambio de 165,22 yenes por euro, se formaliza en 52,87 millones de yenes con un plazo de 25 años. La amortización será en la divisa pactada en 300 cuotas mensuales de 207.714 yenes.

El primer mes, Juan paga por su hipoteca 1.257 euros (207.714/165,22= 1.257). El yen inicia el camino de vuelta y el 1 de enero de 2012, después de tres años y medio de subida, el cambio del yen ha escalado hasta las 99 unidades, por lo que comprar a ese cambio los 207.714 yenes da lugar a que el recibo mensual le haya subido a 2.098 euros, un 67%.

Soluciones
La cantidad de factores que afectan a los mercados de divisas da lugar a que la operativa con monedas sea muy complicada. Al margen de la voluntad de los países de mantener su divisa fuerte o débil, la política de tipos de interés afecta de forma significativa a la cotización de la divisa. Si los tipos de interés están más altos en Europa que en EEUU y se quiere invertir en la zona euro, lo primero que ha de hacer un inversor norteamericano es comprar euros. El aumento de la demanda hace subir la cotización de la divisa.
En el gráfico se observa el fuerte desplome que ha sufrido el euro en su cambio contra el yen.En la actualidad la divisa nipona está muy cerca de los máximos del año 2000 (mínimos en el gráfico por la debilidad del euro) y, al margen de que en los gráficos no se observe ningún síntoma de reactivación del euro, el BCE va a seguir bajando los tipos, por lo que el yen, previsiblemente, seguirá al alza.

Cambiar la hipoteca a euros. Sería en este momento la peor de las soluciones. Cuando se comenzó a detectar que cada mes costaba más euros comprar los 217.714 yenes era el momento de haber cortado en seco la sangría y cerrar la posición en yenes cambiándola a euros. Hoy, con el euro/yen en zona de mínimos históricos, sería una locura, porque traeríamos al momento actual la pérdida total del periodo, que sería de 214.400 euros, por lo que la hipoteca de 320.000 euros se convertiría en otra de 534.400 euros. Hay que pensar que estamos hablando de un periodo de 25 años y, en tanto tiempo, podemos ver movimientos muy fuertes de la divisa en una y otra dirección.

Cubrir el riesgo de divisa
A esto también llegamos tarde. Hacer un seguro de cambio es impensable para tan largo periodo de tiempo ya que el coste sería muy alto. La solución hubiese sido cubrir el riesgo con opciones, en cuyo caso, si el mercado se pone en contra, el único riesgo era perder la prima. Pero esto es una utopía ¿Cuántas personas, entre los miles que tienen un préstamo en otra divisa, conoce el mundo de las opciones y sabe operar con ellas. Pero aun conociéndolo, era momento de hacerlo cuando cotizaba a 160 ó 150 unidades contra el euro, no cuando está por debajo de 100.

Aguantar el chaparrón
En nuestra opinión es la única alternativa válida, huyendo de cualquier tipo de ingeniería financiera que nos ofrezcan, porque podemos salir de Guatemala y meternos en Guatepeor. Hablamos de un periodo de tiempo muy largo. El tomador de la hipoteca lleva tres o cuatro años pagando mensualidades sucesivamente más elevadas. Pero esto no va a prolongarse eternamente. No es posible determinar cuántos años faltan para que el yen comience a ceder frente al euro, pero con una divisa fuerte, tal como está ahora el yen (euro en mínimos frente al yen), se vende muy mal fuera, mientras que con una divisa débil se favorece la exportación. Aún no hemos visto el punto de inflexión, pero no puede estar muy lejos.

A partir de éste, la mensualidad comenzará a bajar . Cuando el cambio llegue a 135 hay que empezar a plantearse qué hacer. Lo lógico sería aguantar la posición si supera los 135, en cuyo caso la caída del yen puede ser fuerte. Si alcanzada esta cota vuelve sobre sus pasos hay dos vías: cubrirse de pérdidas mayores con opciones de compra (call) de yenes, o cerrar la posición y cambiar la hipoteca a euros. Por lo menos, la perdida se habrá reducido a la mitad.

COMPLETAMENTE DE ACUERDO. Yo me salí en diciembre al franco y fue justo esto lo que me volvio loco durante un mes, por lo que volví al yen cagando leches al mes siguiente. Después de casi 4 años viendo como mi deuda aumenta creo que ya no es momento de hacer cambios buscando reducir deuda con tramos de 5-10 yenes, lo veo como un riesgo que lo único que me puede provocar son mas dolores de cabeza y seguir cagándola un poco mas.

Mi intención de cambio de moneda en niveles de 130, 120 no llego a realizarse nunca por los malos consejos de la gente de mi banco, y ahora en niveles rozando los mínimos del año 2000 (llego a 97,02 hace unos días) ya no lo veo nada claro.

Es muy probable que nuestros queridos ateros esten en lo cierto y que estemos en un rebote dentro de una tendencia que continua siendo bajista, ¿pero?, ¿y si las cosas cambian?, ¿y si Japón a decidido ponerse manos a la obra (por que casualmente desde la visita del FMI el día 16 de Febrero no para de subir)?, ¿en 2008 el análisis técnico avisó de la gran caída?
Sinceramente si pongo en una balanza el estarme quietecito y comenzar ahora a hacer cambios de moneda, creo que tengo mas que perder que ganar saliendo en estos niveles tan bajos.

Hoy pienso asi, mañama ya veremos...

ufff, algo hago mal, ya no me acuerdo como va esto,jejejjeje, hace tanto tiempo que no entro....

__________________

Yen 157171.000 euros/30 años