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Con V de Hipoteca
En el debate sobre la necesidad de reformar el marco jurídico hipotecario, para hacer más justo el sistema, es fácil caer en la demagogia. En su momento ofrecí una serie de medidas para reformar el mercado hipotecario. Ya advertí que no soy partidario de generalizar la dación en pago sin más, entre otras cosas porque no me gustan introducir riesgo moral en el sistema.
Mi buena amigo y alter ego Echevarri ha tenido la deferencia de opinar y criticar de forma razonada mis tesis, su particular contrarreforma hipotecaria.
He de decir que lo más positivo de todo este debate no son las conclusiones a las que llegamos unos y otros según nuestras experiencias y formación. Lo verdaderamente beneficioso para la sociedad es que haya debate. Demasiado tiempo hemos estando asistiendo a una situación de, en mi opinión, abuso de posición dominante de la banca sin cuestionarnos nada.
Para criticar medidas de reforma del mercado hipotecario suelen existir dos tipos de argumentos:
- El sistema actual ha funcionado durante mucho tiempo y cambiarlo crearía inseguridad jurídica.
- Los bancos no son los culpables de la situación, o como mínimo es una responsabilidad compartida.
En cuanto a la inseguridad jurídica, entiendo que básicamente se refiere a cambiar los contratos de préstamo hipotecario ya existentes. Si bien hay cláusulas que pueden ser declaradas abusivas, como las de “suelo” sin ello poder decir que se crea inseguridad, coincido con muchos en pensar que introducir la dación en pago generalizada sería un desastre. En economía se nos enseña a pensar en los efectos perversos de determinadas medidas. A veces para corregir una injusticia se hacen cambios, que, al final, producen otra.
Ello no es óbice para defender que hay que cambiar determinados aspectos jurídicos para dotar al sistema de mayor equidad y contrarrestar determinadas prerrogativas de la banca, que las hay y muchas.
Lo que sí tengo muy claro es que los bancos tienen gran parte de la culpa de la situación actual, permitiendo y favoreciendo un sobreendeudamiento familiar que ahora provoca auténticas tragedias familiares. A las entidades financieras hay que exigirles una conducta de bonus argentarius, en el sentido de que deben ser especialmente diligentes a la hora de conceder créditos y evaluar el perfil de riesgo de quien los recibe. Y si alguien me dice que han hecho bien su trabajo deberá argumentarlo muy bien. No me vale el manido argumento de que “la gente debía saber lo que hacía”. El banco debía saberlo, con mayor grado de responsabilidad que nadie.
Critica Echevarri la posibilidad de introducir el pacto marciano en las escrituras hipotecarias, en base a que la posibilidad de limitar la responsabilidad hipotecaria al bien ya existe en nuestro ordenamiento y no se usa. Si bien no discuto sus peros técnicos, que los hay, difiero en una cosa: actualmente no se utiliza esta cláusula limitativa por la sencilla razón de que no les conviene a los bancos.
Y yo defiendo medidas que obliguen e incentiven a la banca ofrecer en su catálogo hipotecas con limitación de responsabilidad. Después que sea el mercado quien fije precios, pero que existan y se puedan elegir.
También se critica la participación del ICO en el sistema. Entiendo los fundamentos de criticar que con dinero público se ayude a gente que se hipotecó no sólo para adquirir una vivienda sino para invertir en ella. Pero la situación actual requiere medidas agresivas. Se ayuda a la banca para que no quiebre y no a los ciudadanos, y no me parece que el uso de mi dinero como contribuyente esté bien administrado de esta forma. Hay formas de ayudar a las familias que pierden su única vivienda sin por ello poner en peligro la economía libre de mercado.
Coincido en parte con Echevarri en el tema de mejorar y agilizar el sistema de subastas para propiciar que haya más postores y no se queden desiertas las subastas. Pero sigo pensando que el banco no se puede adjudicar un bien por el 50% de su valor, tomemos el de tasación original o el del momento de la subasta. Y menos además poder exigir lo que “falte” al que ha perdido la casa.
En la propuesta de instrumentar mecanismo automáticos de lease-back en determinados casos, que Echevarri no descarta pero se opone a que sea una medida obligatoria, entiendo sus argumentos. Pero creo que es posible legislar un mecanismo que la posibilite y no dejar su aplicación al arbitrio del banco (no creo que el banco pacte esta solución con el cliente jamás, si no tiene incentivos u obligaciones para hacerlo).
Echevarri y un servidor, en realidad, no estamos tan alejados en nuestras propuestas. Yo hago algunas y él las critica con base y argumentos. No me parece mal, lo importante es que se traslade a la opinión pública el debate y se aporten soluciones. Porque lo que me parece mal es silenciar y atenuar las consecuencias de un sistema hipotecario que no funciona adecuadamente en tiempos de crisis.
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Escrito por Pau A. Monserrat el 23 de junio de 2011 con
118 comentarios.
Como ayer lei, solo permitir que la hipoteca cubra el 35% del valor de tasacion. Un poco radical, pero terminabamos con la especulación y el sobrenedeudamiento.