Hipotecas por el mundo.

Españoles por el mundo, andaluces por el mundo, madrileños por el mundo, gallegos por el mundo, castellano-manchegos por el mundo, murcianos por el mundo, callejeros por el mundo, hinchas por el mundo… Todos estos programas los podemos ver en alguna de las televisiones nacionales o autonómicas que poblan las hondas herzianas de nuestro país.

Hoy desde este humilde blog y sin subvención alguna vamos a estrenar “Hipotecas por el mundo” una serie, presumiblemente con un sólo episodios que será este.

Como de las europeas y del euribor ya hemos hablado demasiado hoy cruzaremos el charco. El otro día los de Idealista publicaron un interesante artículo desmitificando las hipotecas americanas, básicamente porque la ventaja de “entregar la casa al banco y olvidarte” conlleva que las cuotas mensuales sean bastante más altas. Veamos algunos detalles:

• En el caso en el que quieras una hipoteca de más del 80% tendrás que pagar un seguro pmi (private mortgage insurance) para cubrir el riesgo al banco: primer gasto adicional
• La amplia mayoría son hipotecas fijas ligadas al bono hipotecario a 30 años que actualmente está al 5%
• También hay unos gastos de alrededor del 7% para impuestos, papeleos, seguros de título, etc, relacionados con la hipoteca. junto a las comisiones por firmar la hipoteca, la compra también tiene otros gastos como los de la agencia inmobiliaria, ya que allí casi todas las compras son vía broker inmobiliario
• Otro agravante muy importante es que el pago de la hipoteca es mucho más completo y abultado. en eeuu existe lo que llaman piti (principal, interest, taxes, insurance o principal, intereses, impuestos y seguros). allí, el banco a la vez que cobra la hipoteca cobra también los impuestos de la propiedad y los seguros, que también son mucho mas caros que en españa
• En total, una americano puede desembolsar 510.000 dólares durante los 25 años, mientras que un español abonaría 330.000 euros, con lo que el americano paga -a divisas constantes y en números redondos- un 50% más

Como véis no es ningún chollo. Por tanto, para encontrar el mercado hipotecario perfecto habrá que mirar hacia otro lado, pero no mucho más lejos…

¿Un lugar sin regulaciones de empleo, sin colas frente a las oficinas del paro, sin pinchazos inmobiliarios y donde nadie habla de crisis? Financial Times ha dictado sentencia. Ese paraíso existe. Se llama Canadá y según los experto es el país mejor posicionado para capear el temporal. Viajamos a Toronto para conocer el secreto de la octava economía del mundo.

¿Y cuá ha sido el secreto?

Lo primero que hago es acercarme a la Bolsa. Quiero hablar con Michael Gregory, economista jefe y director ejecutivo del Banco de Montreal. Le digo que en España a nadie se le ocurriría sacar a hombros a Botín, por muchos beneficios que obtenga el Santander, pero que en Canadá parece que los banqueros son los héroes de la película. Gregory me explica que en Canadá los bancos siguen la consigna de Warren Buffet: no adentrarse en berenjenales que no entienden.

Entremos en detalle sobre los 4 puntos clave que diferencian el mercado hipotecario Canadiense del americano:

1. El seguro de garantía hipotecaria gubernamental mitiga el riesgo respecto a las instituciones financieras. A diferencia de los EE.UU., donde las instituciones financieras estaban claramente sobreexpuestas y la solvencia de las aseguradoras era cuestionable. El 75% de las hipotecas canadienses están íntegramente aseguradas con garantías gubernamentales, y todas las hipotecas con un ratio del principal del préstamo sobre el valor del activo superior al 80% se tienen que asegurar por prestamistas regulados.

2. Las leyes sobre garantía legal reducen el riesgo de que los hogares abandonen sus hipotecas, y, de forma implícita, mejoran la calidad de los préstamos, a diferencia de los EE.UU., donde el abandono de viviendas vacías proliferaba y sigue creciendo. Entorno al 90% de hipotecas están totalmente garantizadas en Canadá, dando lugar a un entorno prestamista mejor.

3. Cerca del 30% de la financiación de las hipotecas cuenta con garantía del gobierno federal, lo que probablemente reduce el riesgo de frenar la financiación como ocurre en EE.UU. De hecho, durante el punto álgido de la crisis crediticia, el Gobierno de Canadá empezó un efectivo Programa de Compra de Hipotecas Aseguradas, que, en esencia, mantienen al mercado hipotecario en funcionamiento.

4. Los canadienses han tenido coeficientes de apalancamiento inferiores a los de sus homólogos estadounidenses y tienden a acercarse a opciones hipotecarias más conservadoras. Los balances de los hogares canadienses se han deteriorado y han estado pisando terrenos más arriesgados como las hipotecas de tipo variable, pero las hipotecas de alto riesgo siguen siendo un mercado virtualmente inexistente en Canadá.

Como véis, las hipotecas americanas no son ningún chollo y por tanto, cualquier iniciativa que haya en España hacia la dación en pago (que la entrega de vivienda salde la deuda) llevará irremediablemente a un encarecimiento de las hipotecas que como hemos visto en EEUU pueden ser de hasta un 505.

Por otro lado, tenemos el modelo canadiense, un modelo muy conservador en el que las hipotecas se aseguran con garantías gubernamentales, esto permite un crecimiento más lento pero más saludable, algo que como comenta el banquero de Montreal les obliga a no adentrarse en berenjenales que no entienden.

(68 votos, media: 4,54 sobre 5)

Escrito por Carlos Lopez el 29 de marzo de 2011 con 202 comentarios.